TBK Madde 310 Kira ve üçüncü kişiler: a. Kiralananın el değiştirmesi

Hazırlayan: Av. Saim İncekaşAdana BarosuGüncelleme: 02.08.2026

Özet 2 fıkra · ~2 dk okuma

TBK 310, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kanunen kira sözleşmesinin tarafı olur; kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.

Resmi Metin

a. Kiralananın el değiştirmesi

Madde 310- (1) Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

(2) Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.

↪ Bu kanunda başka maddeye git

Avukat Yorumu

Pratikte en sık karışan nokta, malikin değişmesinin kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirdiği sanılmasıdır; oysa yeni malik sözleşmeye taraf olarak girer ve kiracının pozisyonu korunur. Yeni malikin asıl çıkış yolu gereksinimdir; ancak salt malik olmak yetmez, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçekten kullanma zorunluluğu aranır. Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu yazılı bildirip altı ay sonra dava açma süresine uymak kritiktir (TBK m.351/1). Bu süre kaçırılsa da gereksinim sebebi sona ermez; sözleşmenin bitiminde m.351/2 yolu (ya da m.347 olağan fesih bildirimi) açık kalır.

Kiracı tarafında ise tapuya şerh edilmemiş sözleşmenin yeni malike ileri sürülebilirliği tartışmaya açıktır; uzun süreli kiralarda şerh işlettirmek isabetli olur. Devirden önceki peşin ödemeler ve depozito yönünden yeni malikin sorumluluğu çoğu zaman çekişme yaratır; satıştan önce kiracıyı yazılı bilgilendirmek tebligat ihtilaflarını baştan önler.

Gerekçe

Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesinin gerekçesi şu şekildedir:

818 sayılı Borçlar Kanununun 254 üncü maddesinin birinci ve son fıkralarını karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 309 uncu maddesinde, üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması durumlarından, kiralananın el değiştirmesi düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 254 üncü maddesinin kenar başlığında kullanılan “2. Satım ile kiranın infisahı” şeklindeki ibare, Tasarının 309 uncu maddesinde “2. Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması / a. Kiralananın el değiştirmesi” şeklinde düzeltilmiştir.

Maddenin birinci fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 254 üncü maddesinin birinci ve ikinci fıkralarından farklı olarak, kiracıyı yeni malik karşısında korumak amacıyla, kiracının kiracılık hakkını yeni malike karşı da ileri sürebileceği ve yeni malikin kiralananı edindiği anda, kanun gereği, kira sözleşmesinin tarafı olacağı kabul edilmiştir. Bununla birlikte, bu fıkra ile, İcra ve İflas Kanununun 135 inci maddesinde öngörülen koşulların gerçekleşmesi halinde, belirtilen maddenin uygulanması olanağı ortadan kaldırılmamaktadır.

Maddenin ikinci fıkrasında ise, 818 sayılı Borçlar Kanununun 254 üncü maddesinin son fıkrasında olduğu gibi, kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklı tutulmuştur.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 261 inci maddesinin birinci ve son fıkrası göz önünde tutulmuştur.

İlgili Yargıtay Kararları - TBK m.310 uygulaması

Aşağıdaki ilkeler, ilgili kararlardan derlenmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/1916 K. 2025/3119 Onama

Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan taşınmazı satın alan yeni malik, TBK m.310 uyarınca kendiliğinden kira sözleşmesinin tarafı haline gelir; bu nedenle sözleşmeden doğan davanın yeni malike karşı açılması usule uygundur.

Detaylı özeti gör

Baz istasyonu işleten davacı şirket, binanın çatısına istasyon kurulması için dava dışı önceki malikle 11.11.2010 tarihli üç yıllık kira sözleşmesi yapmıştır. Taşınmazı sonradan iktisap eden davalı, ihtarnameyle tesisatın sökülmesini isteyip yasal yola başvurmadan tesisatı çatıdan söküp elektriği kesince davacı; asıl davada sözleşmedeki cezai şartın, birleşen davada tesisata verilen zarar ile yeniden kurulum ve demontaj bedellerinin tazminini istemiştir. Davalı, sözleşmenin tarafı olmadığını ve husumet bulunmadığını savunmuşsa da mahkeme, bozmaya uyarak aldığı denetime elverişli bilirkişi raporu doğrultusunda karar vermiş; Yargıtay, taraf vekillerinin temyiz itirazlarını reddederek hükmü onamıştır.

Kararı incele →

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/5225 K. 2017/14620 Onama

Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, TBK m.310 uyarınca yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur; kiralanandaki payını devreden eski malik sözleşmenin tarafı olmaktan çıkar.

Detaylı özeti gör

Kiraya veren davacı, taşınmazı 13.10.2011 tarihinde üçüncü bir kişiye (Şerafettin Koç) devretmiş olmasına rağmen kiralanan hakkında tahliye ve kira alacağı davası açmıştır. Sulh Hukuk Mahkemesi davanın reddine karar vermiş, bu hükmü davacı vekili temyiz etmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, taşınmazın devriyle davacının kiralanandaki payını yeni malike geçirdiğini ve TBK m.310 gereğince artık kira sözleşmesinin tarafının devralan olduğunu, dolayısıyla davacının dava açma sıfatı bulunmadığını belirterek temyiz itirazlarını yerinde görmemiş ve ret hükmünü onamıştır.

Kararı incele →

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/1807 K. 2017/4222 Bozma

Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralananın satılması ya da bir kuruma tahsis edilmesi gibi yollarla el değiştirmesi halinde, yeni malik TBK m.310 uyarınca kendiliğinden kira sözleşmesinin tarafı haline gelir.

Detaylı özeti gör

Davacı, Hazineden kiraladığı kafeteryanın bulunduğu taşınmazın davalı Üniversiteye tahsis edildiğini, ihtar üzerine 03.09.2013'te kafeteryanın bir bölümünün yıkıldığını belirterek eski hale getirme ve zararın tahsilini istemiştir. Yerel mahkeme davayı reddetmiş; Yargıtay tahsisle Üniversitenin kira sözleşmesine taraf olduğunu ve kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkta HMK m.4/1-a gereği görevin Sulh Hukuk Mahkemesine ait olduğunu belirterek görevsizlik kararı verilmesi gerektiğinden hükmü bozmuştur.

Kararı incele →

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/300 K. 2017/2114 Bozma

Kiralanan, sözleşmenin kurulmasından sonra el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur; kira nispi borç ilişkisi doğurduğundan taraf olmayan üçüncü kişiler arasındaki kira sözleşmeleri esas alınarak hesap yapılamaz.

Detaylı özeti gör

Davacı, iflas eden eski malike ait taşınmazda kiraladığı bağımsız bölümleri, taşınmaz ihaleyle davalı şirkete satıldıktan sonra kullanamadığını, davalının girişi engelleyip elektrik ve suyu kestiğini ileri sürerek peşin ödenen kiranın istirdadı, yoksun kalınan kâr ve manevi tazminat istemiştir. Mahkeme manevi tazminatı reddedip diğer talepleri kabul etmiş, davalı temyiz etmiştir. Yargıtay, sonradan doğan ayıp nedeniyle kira indirimi ve tazminatın, ayıbın giderilmesi için 90 gün süre veren 05.12.2014 tebliğli ihtarnamedeki sürenin bitiminden sonrası için hesaplanması gerektiğini belirterek hükmü davalı yararına bozmuştur.

Kararı incele →

İlkeler ilgili kararlardan derlenmiştir; tam karar metni esas alınmalıdır. Yargıtay içtihadı zamanla değişebilir.

İlgili Bölge Adliye Mahkemesi (İstinaf) Kararları - TBK m.310 uygulaması

Adana Bölge Adliye Mahkemesi içtihatları. Aşağıdaki ilkeler ilgili kararlardan derlenmiştir.

Adana BAM · İstinaf · 10. Hukuk Dairesi E. 2022/1272 K. 2024/92 İstinaf Başvurusunun Esastan Reddi

Kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malikin, taşınmazı edinmesinden önceki tarihli tahliye taahhüdüne dayanarak sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye takibi yapabileceği; taahhüt tarihinde yürürlükte bir kira sözleşmesi bulunduğundan takibin süresinde olduğu kabul edilmiştir.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibine yapılan itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesi istemiyle açılan davada ilk derece mahkemesi istemi kabul etmiştir. Kiracı, taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı gün imzalandığını ve sözleşme tarihinin sonradan değiştirildiğini ileri sürmüştür. Daire, taahhüt tarihinde yürürlükte geçerli bir kira sözleşmesi bulunduğunu, yeni malikin kendisinden önceki tarihli taahhüde dayanarak bir aylık sürede takip yapabileceğini, sözleşme tarihine ilişkin iddianın ise itirazın genişletilmesi yasağı kapsamında kaldığını belirterek kiracının istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 10. Hukuk Dairesi E. 2022/1130 K. 2024/21 Kısmen Kabul

Kiralananın devri hâlinde kira sözleşmesi kendiliğinden yeni malike geçtiğinden, devreden kiraya verenin yalnızca devirden önce muaccel olan kira bedellerini isteyebileceği, devirden sonra malik ve kiraya veren sıfatı sona erdiğinden tahliye talebinde bulunamayacağı sonucuna varılmıştır.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Kiraya veren, ödenmeyen kira bedelleri için kiracı ve kefil hakkında adi kiraya ilişkin icra takibi başlatarak itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi istemiştir. İlk derece mahkemesi istemi kabul ederek tahliyeye de karar vermiştir. Daire, kefil yönünden istinaf konusu miktarın kesinlik sınırının altında kaldığını belirterek dilekçeyi reddetmiş; kiracı yönünden ise itirazın kaldırılmasında hukuka aykırılık bulunmadığını, ancak taşınmaz takip ve dava tarihinden önce üçüncü kişiye satıldığından kiraya verenin tahliye isteyemeyeceğini kabul ederek kararı kaldırmış ve tahliye talebini reddetmiştir.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 5. Hukuk Dairesi E. 2018/2034 K. 2020/1202 İstinaf Başvurusunun Esastan Reddi

Taşınmazı icra ihalesiyle edinen yeni malikin de kira sözleşmesinin tarafı olacağı, kiralananın el değiştirmesinin sözleşmeyi sona erdirmeyeceği belirtilmiş; ancak henüz tahliye emri tebliğ edilmediğinden kiracılık sıfatının tespitinde hukuki yarar görülmemiştir.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Taşınmazı önceki malikten kiraladığını ileri süren davacı, taşınmazın ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan icra ihalesinde satılması üzerine, kiracılık sıfatının ve tahliye borcunun bulunmadığının tespitini istemiştir. İlk derece mahkemesi, ipotekten önceki tarihi kapsamayan ve resmi nitelikte olmayan kira sözleşmesine dayanılarak kiracılık sıfatının tespitinin istenemeyeceği gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Daire, ihaleyle taşınmazı devralan yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olacağını belirtmekle birlikte, dava tarihinde davacıya henüz tahliye emri tebliğ edilmediğinden bu aşamada tespit isteminde hukuki yarar bulunmadığını saptamış; ret kararını sonucu itibarıyla yerinde bularak davacının istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 5. Hukuk Dairesi E. 2018/2238 K. 2020/1050 İstinaf Başvurusunun Esastan Reddi

Kapatılan belediyeye ait taşınmazın yeni belediyeye devredilmesiyle kira sözleşmesinin kendiliğinden yeni malike geçtiği, kiraya verenin değişmesinin sözleşmeyi sona erdirmediği; sözleşme idari yoldan iptal edilmedikçe tarafları bağladığı ve kiracılık sıfatının sürdüğü kabul edilmiştir.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Kapatılan bir belediyeden yirmi beş yıllığına büfe yeri kiralayan kişi, taşınmazın geçtiği yeni belediyenin encümen kararıyla sözleşmeyi feshetmesi üzerine kiracılık sıfatının tespitini istemiştir. İlk derece mahkemesi davayı kabul etmiş, maktu vekalet ücretine hükmetmiştir. Karara karşı hem kiracı hem belediye istinafa başvurmuştur. Daire, taşınmazın el değiştirmesiyle kira sözleşmesinin yeni malike geçtiğini, sözleşme idari yoldan iptal edilmedikçe tarafları bağladığını ve süresi dolmadığından kiracılık sıfatının sürdüğünü; kiracılığın tespiti davasında bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanan ücretin maktu tarifenin altında kalması nedeniyle maktu vekalet ücretine hükmedilmesinin yerinde olduğunu belirterek her iki başvuruyu da esastan reddetmiştir.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 5. Hukuk Dairesi E. 2018/2045 K. 2020/951 İstinaf Kabulü / Kaldırma

Kiralananı sonradan satın alan malikin, satın almakla birlikte önceki malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin tarafı haline geldiği çekişmesiz kabul edilerek, uyuşmazlığın yalnızca kira bedelinin miktarına ilişkin olduğu belirlenmiştir.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Kiralanan iş yerini sonradan satın alan malik, kira bedelinin tespitini istemiştir. İlk derece mahkemesi sözleşmedeki 500,00 TL bedele yıllık yüzde 10 artış uygulayarak aylık kirayı 618,03 TL olarak tespit etmiştir. Daire, kiracının banka dekontlarına göre fiilen aylık 1.250,00 TL ödediğini, tespit edilecek kira bedelinin kiracının kabul edip ödediği miktardan az olamayacağını, sözleşmeden itibaren beş yıl dolmadığından daha fazlasının da istenemeyeceğini belirterek istinafı kısmen kabul etmiş, kararı kaldırıp ilgili dönem kirasını aylık 1.250,00 TL olarak tespit etmiştir.

Kararı incele →

Diğer kararlar (4)
Adana BAM · İstinaf · 5. Hukuk Dairesi E. 2018/1833 K. 2020/744 İstinaf Kabulü / Kaldırma

Kiralananın satışla el değiştirmesi üzerine yeni malikin önceki kiralayanın haklarına halef olarak kira sözleşmesinin tarafı haline geldiği, kiracının satış tarihinden sonraki kira bedellerini yeni malike ödemek zorunda olduğu kabul edilmiştir.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Taşınmazı önceki malikten satın alan davacı, kiracının ödemediği kira bedelleri için başlattığı takibe yapılan itirazın iptalini ve kiracının tahliyesini istemiştir. İlk derece mahkemesi temerrüt olgusunun oluşmadığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Daire, kiralananın el değiştirmesiyle yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğini, kiracının devir tarihinden sonraki kira bedellerini yeni malike ödemek zorunda olduğunu, ödemenin belgelenmediğini gözeterek itirazın iptali ile tahliyeye karar verilmesi gerektiğini belirtmiş; istinaf başvurusunu kabul edip ilk derece kararını kaldırarak davanın kabulüne hükmetmiştir.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 5. Hukuk Dairesi E. 2019/311 K. 2020/465 İstinaf Kabulü / Kaldırma

Kiralananı sonradan satın alan yeni malikin açtığı kira tespiti davasında, önceki malikle yapılan sözleşmedeki bedelin muvazaalı belirlendiği kanıtlanırsa sözleşme tarihindeki gerçek kira bedeli saptanarak, sözleşmedeki artış oranıyla yeni dönem kirasının bulunması gerektiği belirtilmiştir.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Kiralanan dükkanı sonradan satın alan davacı, kiracılarla önceki malik arasındaki sözleşmede yazılı kira bedelinin vergiden kaçınmak amacıyla muvazaalı biçimde düşük gösterildiğini ileri sürerek yeni dönem kira bedelinin tespitini istemiştir. İlk derece mahkemesi, sözleşmedeki bedele endeks uygulayarak davayı kısmen kabul etmiştir. Daire, sözleşmenin tarafı olmayan yeni malikin muvazaa iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabileceğini, muvazaa saptanırsa sözleşme tarihindeki gerçek kira bedelinin belirlenip artış oranı uygulanması gerektiğini belirterek, deliller toplanmadan ve eksik incelemeyle karar verilmesi nedeniyle istinaf başvurusunu kabul etmiş ve kararı esası incelenmeden kaldırmıştır.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 1. Hukuk Dairesi E. 2019/1515 K. 2020/222 İstinaf Kabulü / Kaldırma

Kiralananın el değiştirmesiyle kira sözleşmesi tüm hak ve borçlarıyla yeni malike geçtiğinden, önceki malikle kira ilişkisi kurmuş kullanıcıya karşı yeni malikin mülkiyete dayalı elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası değil, tahliye ve kira alacağı davası açması gerektiği belirtilmiştir.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Taşınmazın mülkiyetini icra yoluyla kazanan banka, taşınmazı işgal ettiğini ileri sürdüğü kullanıcıya karşı elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açmış; kullanıcı ise önceki malikle yaptığı kira sözleşmesine dayanmıştır. İlk derece mahkemesi ecrimisilin bir bölümüne hükmetmiş, tahliye istemi konusuz kaldığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına karar vermiştir. Daire; kiralananın el değiştirmesiyle kira sözleşmesinin yeni malike geçtiğini, bu nedenle mülkiyete dayalı ecrimisil değil tahliye ve kira alacağı davası açılması gerektiğini, ayrıca taşınmazın yargılama sırasında üçüncü kişiye satılması nedeniyle yeni malikin davaya devam edip etmeyeceğinin açıklığa kavuşturulmadığını belirterek kararı kaldırmıştır.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 5. Hukuk Dairesi E. 2018/905 K. 2019/378 Kısmen Kabul

Kiracının yalnız önceki malikle sözleşme yaptığı savunmasına karşılık, taşınmazın satışla el değiştirmesi üzerine yeni malikin mevcut kira sözleşmesini devralarak sözleşmenin tarafı olduğu ve taraflar arasında kira ilişkisinin varlığının bu yolla ispatlandığı kabul edilmiştir.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Taşınmazı satın alan yeni malikin, oturmaya devam eden kiracıdan kira alacağı ve tahliye istemiyle başlattığı takibe itirazın iptali davası. İlk derece mahkemesi yalnız alacak yönünden itirazın kısmen iptaline karar verip tahliye ile icra inkar tazminatı taleplerini karşılamadı. Daire, kiracının önceki malikle kira ilişkisini kabul ettiğini, taşınmazın el değiştirmesiyle yeni malikin sözleşmenin tarafı olduğunu ve kira bedellerinin ödendiğinin ispatlanamadığını belirterek kiracının istinafını esastan reddetti; kiraya verenin istinafını kabul edip kararı kaldırdı ve tahliye ile icra inkar tazminatı yönünden düzeltilmiş yeni hüküm kurdu.

Kararı incele →

Bölge Adliye Mahkemesi (istinaf) kararları bölgesel niteliktedir; bağlayıcı içtihat değildir, Yargıtay denetiminde değişebilir. İlkeler ilgili kararlardan derlenmiştir; tam karar metni esas alınmalıdır.

© . Tüm hakları Avukat Saim İncekaş’a aittir.

Feragat: Bu sitedeki içerikler genel bilgilendirme amacıyla sunulur; mevzuat ve içtihatlar zamanla değişebilir. Buradaki açıklamalar hukuki danışma değildir. Herhangi bir işlem yapmadan önce dosyanıza özel profesyonel görüş alınız.

İlişki ve KVKK: Bu site üzerinden iletişime geçmeniz tek başına avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Kişisel verileriniz KVKK kapsamında işlenir; bkz. Aydınlatma Metni.

TBK Madde 310 - Kira ve üçüncü kişiler:…

→ İndeks
Bize WhatsApp'tan ulaşın!