TBK Madde 307 - Ayıba karşı haklar: c. Kira bedelinin indirilmesi

Kiracı davacı, kiralanandaki ayıpları kısmen kendisi giderdiğini ve ayıplı tesisat nedeniyle fahiş su faturaları ödediğini ileri sürerek kira indirimi, masraf iadesi ve manevi tazminat istemiştir. Mahkeme davayı kısmen kabul etmiş, manevi tazminatı ise haksızlık ispatlanamadığından reddetmiştir. Yargıtay, indirimin ihtarnamenin keşide değil tebliğ tarihinden ayıbın giderildiği tarihe kadar hesaplanması ve ayıbı davacının kendisi giderdiğine dair faturanın değerlendirilmesi gerektiğinden hükmü bozmuştur.

Davacı kiracı, davalıyla 26.04.2013 tarihli 25 yıllık sözleşmeyle taşınmaza üst hakkı tesis edip yurt binası yapmış; sözleşmeden sonra karşı parselde imar değişikliğiyle sekiz katlı özel okul inşa edilerek yurdun giriş ve ön cephesinin kapandığını ileri sürüp aylık 3.495TL kira bedelinin 500TL'ye uyarlanmasını istemiştir. Yerel mahkeme davayı reddetmiş, davacı temyiz etmiştir. Yargıtay, mevcut bilirkişi raporunu yetersiz bulup imar ve okul dosyası getirtilerek uzman heyetten rapor alınması gerektiği gerekçesiyle ret hükmünü davacı yararına bozmuştur.

Davacı kiracı, davalıların bedelsiz muvafakatiyle işlettiği cafeye ortak kullanım alanı niteliğindeki 136 m2'lik ön ve yan bahçeyi dahil edip masraf yapmış; sonradan bir mahkeme kararıyla bahçenin kullanımına engel olunması üzerine, bahçesiz dükkan alanına göre kira bedelinin indirilmesini (tenzil) istemiştir. Mahkeme davayı kısmen kabul ederek bedeli brüt 7.500 TL üzerinden %10 indirimle tespit etmiştir. Yargıtay, hükme esas bilirkişi raporunda önceki tespit dosyalarında bahçenin kira hesabına dahil edilip edilmediğinin ve davacının işgaliye bedeli ödediği alanın araştırılmadığını, eksik incelemeyle karar verildiğini belirterek hükmü bozmuştur.

Kiralanandaki ayıp nedeniyle açılan tazminat davasında Sulh Hukuk Mahkemesinin verdiği hüküm, Yargıtay 3. Hukuk Dairesince bozulmuş; taraf vekilleri bu bozma ilamına karşı karar düzeltme yoluna başvurmuştur. Daire, bozma gerekçesinde kira bedelinin indirilmesine ilişkin TBK 307. maddenin, kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden sorumluluğu düzenleyen 305 ve 306. maddelerin devamı niteliğinde olduğunu belirtmiş; ancak ileri sürülen düzeltme sebeplerinin HUMK 440. maddedeki hallerden hiçbirine uymadığı gerekçesiyle karar düzeltme istemini reddetmiş, düzeltme isteyenler aleyhine para cezası ve bakiye karar düzeltme harcına hükmetmiştir.

Davacı, davalı Belediye ile imzaladığı 3 yıl süreli kira sözleşmesiyle lokanta ve çay bahçesini kiraladığını, ancak çay bahçesi kendisine teslim edilmediği halde 2011 kira bedelinin tam bedel üzerinden tahsil edildiğini ileri sürerek menfi tespit ile kira bedelinden indirim istemiştir. Belediye, yalnız lokantanın kiralandığını, çay bahçesinin üçüncü kişilere ait olduğunu savunmuş; Sulh Hukuk Mahkemesi süresinde ayıp ihbarı yapılmadığı ve tahliye gerçekleşmeden faydalı masraf talebinin dinlenemeyeceği gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Yargıtay ise mahkemece yeniden keşif yapılarak sözleşmede kiralanan alan ile fiilen kullanılan alanın tespit edilmesi, kullanılan alanın daha az olması halinde TBK m.307 uyarınca ayıpla orantılı indirim yapılması gerektiğini belirterek hükmü eksik inceleme nedeniyle bozmuştur.