Adana BAM, 5. HD., E. 2018/2045 K. 2020/951 T. 5.11.2020

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ :

ERDEMLİ SULH HUKUK MAHKEMESİ

TARİHİ :

04/04/2018

NUMARASI :

2017/602 Esas – 2018/208Karar

DAVACI:

K1 – N1 – Erdemli Devlet Hastanesi Dahiliye Polikliniği Erdemli/ MERSİN

DAVALI:

K2 – N2

VEKİLİ:

Av. K3 – A1

DAVANIN KONUSU :

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ
İSTİNAF YOLUNA
BAŞVURAN
DAVACI
:

K1 – N1

TALEP KONUSU :

Mahkeme Kararının Kaldırılması

İSTİNAF KARAR TARİHİ :

05.11.2020

KARAR YAZIM TARİHİ :

05.11.2020
Erdemli Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 04/04/2018 tarih ve 2017/602 Esas 2018/208 sayılı kararı ile kurulan hüküm nedeniyle davacının istinaf başvurusu ile ilgili yapılan esas incelemesinde;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ :

DAVA DİLEKÇESİNDE ÖZETLE :

Davacı vekili, müvekkilinin dava konusu 2 ve 3 nolu bağımsız bölümleri 07/04/2017 tarihinde satın aldığını, dava dışı önceki malik ile davalı arasında yapılan 01/03/2014 tarihli kira sözleşmesinde kira bedelinin spotaj ve vergiden kaçmak için çok düşük gösterildiğini, davalıya noterden 25/04/2017 tarihli ihtarname gönderilerek kira bedelinin 2.000,00.-TL olarak ödenmesinin ihtar edildiğini, ancak davalının ihtarnameye cevap vermediğini iddia ederek kira bedelinin artırılmasını talep etmiştir.

CEVAP DİLEKÇESİNDE ÖZETLE:

Davalı taraf, davalı, davacının taşınmazları satın almadan önce kira sözleşmesi hakkında bilgi sahibi olduğunu, dava konusu dairelerin birliştirilerek avukatlık bürosu şeklinde kullanıldığını ve önceki malik ile yapılan kira sözleşmesinde kira bedelinin yapılan faydalı masraflar dikkate alınarak belirlendiğini, davacının taşınmazları satın alırken bunları kabul ettiğini, bu nedenle her ayın onbeşinde davacının banka hesabına mutabık kalınan kira bedellerinin düzenli olarak ödendiğini, sözleşmenin 5 yıl süreli olduğunu, 01/03/2019 tarihinde sona ereceğini, sözleşmede kira bedelinin her yıl %10 oranında arttırılacağına dair hüküm bulunduğunu, davacının bu davayı açmakta hukuki yararının bulunmadığını savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARI :

İlk derece mahkemesince; davacının davasının kısmen kabulü ile; Mersin ili Erdemli ilçesi A2 Mahallesi A3 sk X1 Merkezi A Blok 2. Kat 2 ve 3 numaralı taşınmazın 01/03/2017 tarihindne itibaren aylık kirasının 618,03 TL olarak tespitine, davacının fazlaya ilişkin talebinin reddine karar verildiği görülmüştür.

DAVACI TARAFINDAN İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ :

Davalı aylık 1.250,00.-TL kira ödemekte iken bilirkişi 618,03.-TL kira bedeli belirlediğini, davalı cevap dilekçesinde taraflarca mutabık kalınan kira bedelinin her ayın 15’inde davacının hesabına yatırdığını beyan ettiğini ve banka dekontlarını delil olarak bildirildiğini, bu dekontların 04/01/2018 tarihinde bilirkişi raporuna itirazlarla beraber sunulduğunu ancak ek bilirkişi raporunda göz önüne alınmadığını, ek bilirkişi raporuna da bu gerekçe ile 05/03/2018 tarihinde itiraz edilmesine rağmen itirazların mahkemece dinlenmediğini, Mahkemece hatalı bilirkişi raporuna dayanılarak ve bu sebeple eksik inceleme ile karar verildiğini belirtip, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

İstinaf dilekçesine cevap veren davalı vekili dilekçesinde özetle;

Karşı tarafın yapmış olduğu istinaf talebinin reddi ile yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLER :

Yazılı beyanlar, bilirkişi raporu, tapu kayıtları ve tüm dosya kapsamı.

DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE:

Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

İstinaf incelemesi HMK’nın 355. maddesi gereğince istinaf dilekçesinde ileri sürülen sebeplerle ve resen de kamu düzenine aykırılık yönünden sınırlı olarak yapılmış olup,
Davacının ofis niteliğindeki dava konusu bağımsız bölümleri 07/04/2017 tarihinde satın aldığı; taşınmazların önceki maliki dava dışı K4 ile davalı arasında 01/03/2014 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesi yapıldığı, davacının taşınmazları satın almakla TBK’nın 310. maddesi uyarınca sözleşmenin tarafı haline geldiği hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Taraflar arasındaki uyuşmazlık kira bedelinin tutarının ne olduğu hususunda toplanmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” şeklinde düzenleme bulunmaktadır.

Somut olayda, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde aylık kira bedelinin ilk yıl için 500,00 TL olarak belirlendiği, her yıl bir önceki yılın %10’u oranında artırılacağının kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır.

Davalı cevap dilekçesinde, davacı ile kira bedeli konusunda mutabık kaldıkları tutarı her ayın 15’inde davacının banka hesabına yatırdığını beyan etmiş olup, davacı vekilince 04/01/2018 tarihli dilekçe ekinde sunduğu banka dekontlarının incelenmesinde, davalının davacıya 2017 yılı Nisan ayından itibaren aylık 1.250,00 TL kira bedeli ödediği anlaşılmaktadır. Her ne kadar TBK’nın 344. maddesi uyarınca kira sözleşmesinde artış oranın belirlenmiş ve dava tarihi itibariyle sözleşme tarihinden itibaren 5 yıllık süre henüz dolmamış ise de; kira sözleşmesinde aylık 500,00 TL kira bedeli belirlenmesine ve yıllık %10 artış öngörülmesine rağmen, taraflarca bu tutara itibar edilmeyerek 01/03/2017-01/03/2018 döneminde davalının aylık 1.250,00 TL kira ödediği anlaşılmakla, kira parasının miktarına ilişkin olarak taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre, davacının kira bedelinin tespitini istemekte hukuki yararının bulunduğu kanaatine varılmıştır. (Aynı yönde Yargıtay 6. HD 2015/8968 E. 2016/3441 K.)

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/7201 E. 2019/3463 K. sayılı ilamında da belirtildiği üzere, kira bedelinin tespiti davalarında hüküm altına alınacak kira bedeli davalı kiracının kabul edip ödediği miktardan az olamaz. Dosyada mevcut banka dekontlarından davacının 2017 yılı Nisan ayından dava tarihine kadar aylık 1.250,00 TL kira bedelini davacının banka hesabına yatırmış olmakla, (TBK’nın 344. maddesi uyarınca dava tarihi itibariyle sözleşme tarihinden itibaren 5 yıllık sürenin henüz dolmaması nedeniyle daha fazlası talep edilemeyeceğinden) 01/03/2017-01/03/2018 kira dönemi aylık kira bedelinin 1.250,00 TL olduğunun tesbitine karar verilmesi gerekirken, sözleşmede yazılı 500,00 TL kira bedeline yıllık %10 artış uygulanarak talep edilen döneme ilişkin aylık kira bedelinin 618,03 TL yazılı şekilde karar verilmesi yerinde görülmemiştir.

Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacının başvurusunun kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak, toplanan delillere göre yeniden yargılama yapılmasına da gerek görülmediğinden yeniden esas hakkında HMK’nın 353/1-b-2 maddesi uyarınca aşağıdaki karar verilmiştir.

HÜKÜM :

Yukarıda açıklanan nedenlerle;

İstinaf başvurusunun KISMEN KABULÜNE,
Erdemli Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 04/04/2018 tarih ve 2017/602 Esas 2018/208 sayılı kararının HMK’nın 353/1-b-2 maddesi uyarınca kaldırılarak, yeniden esas hakkında aşağıdaki hükmün kurulmasına;

1-
Davanın KISMEN KABULÜNE
, 01/03/2017-01/03/2018 kira dönemi aylık kira bedelinin 1.250,00 TL olarak tespitine, fazlaya ilişkin istemin reddine,

2-Kabul edilen kısım üzerinden alınması gereken 51,23.-TL nisbi karar ve ilam harcından peşin alınan 34,16.-TL harcın mahsubu ile, bakiye 17,07.-TL harcın davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına, davacı tarafından yatırılan 34,16.-TL.’nin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,

3-Kabul edilen kısım yönünden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca hesaplanan 1.450,00.-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

4-Reddedilen kısım yönünden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca hesaplanan 1.450,00.-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

5-Davacı tarafından yapılan başvuru harcı 14,50 TL, ilk dava gideri 48,66 TL, tebligat gideri 78,00 TL, keşif harcı 221,80 TL, bilirkişi ücreti 565,00 TL ve araç ücreti 75,00 TL olmak üzere toplam 1.002,96 TL yargılama giderinin kabul ve red oranına göre 626,85 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, kalan kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,

6-Peşin alınan 35,90 TL istinaf karar harcının, talep halinde davacıya İADESİNE,

7-Davacı tarafça istinaf aşamasında yapılan toplam 59,00 TL Posta masrafı ile 98,10 TL İstinaf Başvurma harcı olmak üzere toplam 157,10 TL’nin kabul ve red oranına göre 98,18 TL’sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, kalan kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,

8-
Kararın tebliği, harç vb. hususların
6100 Sayılı HMK’nın 302/5 ve 359/3 md. uyarınca ilk derece mahkemesince yerine getirilmesine,
Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda, HMK’nın 362/1-a,b maddesi gereğince
KESİN olarak oybirliği ile karar verildi.05/11/2020