Adana BAM, 5. HD., E. 2019/311 K. 2020/465 T. 3.7.2020

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN

DAVACI:

K1

VEKİLİ:

Av. K2

DAVALILAR:

1 -K3

2 -K4 –

DAVANIN KONUSU :

Kira bedelinin tespiti istemine ilişkin
İSTİNAF YOLUNA
BAŞVURAN
DAVACI
:

K1
VEKİLİ
:

Av. K2

TALEP KONUSU :

Mahkeme kararının kaldırılması
Mersin 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 15/11/2018 tarih 2017/754 Esas 2018/1684 Karar sayılı kararı ile kurulan hüküm nedeniyle davacı vekilinin istinaf başvurusu ile ilgili yapılan esas incelemesinde;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

DAVA DİLEKÇESİNDE ÖZETLE:

Dava konusu A1 adresinde bulunan dükkanı 01/03/2017 tarihinde satın aldığını, davalıların bu taşınmazda 01/05/2015 tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi gereğince kiracı olduklarını, davalılara Mersin 12.Noterliği’nin 29/03/2017 tarihli ve 06656 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile kira sözleşmesinin 01/05/2015 tarihinde sona ereceğinin, kira dönemi sonunda kira bedelinin belirlenmesi ve sözleşmenin yenilenmesi için kendisi ile iritbat kurulması gerektiğini yasanın aradığı 30 gün önceden bildirildiğini, davalıların müvekkillerine sunduğu eski malik ile yapılan kira sözleşmesinde kira bedelinin 1.000,00 TL olarak belirtildiğini, bunun sadece vergi kaçırmak amacı ile yapıldığını, eski malik tarafından ödenmeyen kira alacakları için davalılar hakkında yapılan icra takibinde de kira bedelinin bu bedelden farklı olduğunun görüleceğini, dava konusu dükkanın hemen yanında mülkiyeti müvekkiline ait Mersin 12.Noterliği’nin kiracısı olduğu taşınmaz bulunduğunu, bu taşınmazın aylık kira bedelinin 4.250,00 TL olduğunu belirterek dava konusu taşınmazın kira bedelinin yıllık 54.000,00 TL’ye çıkartılmasına, kira bedelinin 01/05/2017 tarihinden başlayan kira döneminden itibaren geçerli sayılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP DİLEKÇESİNDE ÖZETLE:

Taşınmazın 01.05.2015 tarihinde başlayan kira bedelinin aylık 1.000,00-TL yıllık 12.000,00-TL olduğunu, 01.05.2016 tarihinde başlayan 2. dönem kira bedelinin kontrattaki belirlenen anlaşma gereğince TÜFE-TEFE ortalaması alınarak aylık 1.050,00-TL yıllık 12.600,00-TL olarak tespit edildiğini anlaşma gereğince eski malik K5’ın banka hesabına aylık olarak ödendiğini, kira tespiti istenilen taşınmazın 01.05.2017 tarihinde başlayan kira döneminin 3. yıl kira dönemi olduğunu, bu dönem için kira bedelinin 1.050,00-TL aylık 12.600,00-TL yıllık kira bedeline TEFE oranlarında hesaplama yapılarak kira bedelinin belirlenmesi gerektiği, davacının vergi kaçırmak üzere düşük bedelli kira kontratı düzenlendiğine ilişkin iddialarını kabul etmediklerini, kira kontratı fotokopisini dilekçeleri ekinde sunduklarını gerekirse talep halinde ıslak imzalı kontrat aslını mahkemeye sunacaklarını, 08/03/2018 havale tarihli dilekçeleri ile davacı tarafından kendilerine gönderilen Mersin 12.Noterliği’nin 01/05/2017 tarih ve 06656 yevmiye numaralı ihtarnamesinde kendilerine yeni dönem kira bedelinin aylık 4.500 TL, yıllık 54.000 TL olarak belirlendiğinin bildirilmediğini, yeni kira dönemi başladıktan çok sonra 08.06.2017 tarihinde davanın açıldığını, bu nedenle usulüne uygun olarak açılmayan davanın reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.

İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARI:

Davanın kısmen kabulü ile, dava konusu A1 adresindeki mecurun 01/05/2017 tarihinden itibaren yıllık kira bedelinin brüt 14.379,12 TL olarak belirlenmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine, karar verildiği anlaşılmıştır.

İSTİNAF TALEBİNDE
İLERİ SÜRÜLEN

SEBEPLER:

Hükme esas alınan bilirkişi raporuna yargılama aşamasında sunmuş oldukları itirazlarında da belirttikleri dava dosyasında da mevcut olan kira kontratı davalı kiracılar ile eski malik arasında vergi sorumluluğundan kaçmak için imzaladıkları ve gerçek kira bedelini yansıtmayan muvazaalı bir sözleşme olduğunu, bu nedenle sözleşmedeki bedelin Tefe/Tüfe endeksine göre hesaplanması kira bedeli tespiti davasında yer alan talebe uygun olmadığını, kiralayan tarafından gelir elde etmek amacı ile kiraya verilen dükkan nitelikli bir taşınmazın gerçek değerinin 1/4’ü bedelle kiralanması hayatın olağan akışına aykırı bir durum olduğunu, bu nedenle davalılar tarafından ellerindeki muvazaalı olarak düzenlenmiş olan kira kontratına dayanılmasının hukuka aykırı olduğu gibi bu sözleşmeye dayalı olarak yapılan itirazlarında kötü niyetli olup, TMK 2.maddesi gereğince hakkın açıkça kötüye kullanılmasını (davalıların müvekkilinin elinde kira kontratının olmamasından istifade ederek muvazaalı olarak düzenledikleri bir kontratı sunup taşınmazı değerinin dörtte biri fiyata kiralamak istemesini) hukuk düzeni korumaz şeklindeki düzenleme ile muvazaa iddiasının tanık da dahil olmak üzere her türlü delille ispat edebileceği hususlarının vurgulandığından, muvazaa iddialarını kanıtlayacak tanıklarının dinlenmeden, delillerinin toplanmadan eksik incelemeyle verilen kararın davanın reddedilen kısmı yönünden kararın kaldırılması ile talepleri doğrultusunda davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

İSTİNAF TALEBİNE KARŞI VERİLEN CEVAP DİLEKÇESİNDE ÖZETLE:

Davacının 140.000 TL’ye aldığı taşınmaza yıllık fahiş miktarda 54.000,00 kira talebinde bulunmasının hayatın olağan akışına uygun olmadığından dolayı davacının davasının kısmın kabulü ile fazlaya ilişkin istemin reddine hükmedilerek doğru karar verildiğini, davacının kira tespit davası için yersiz tanık dinletme talebinin mahkeme tarafından doğru karar verilerek reddedildiğini, davacının kira dönemi başlamadan 30 gün önceden noterden yeni dönem kirası için yıllık 54.000,00 kira bedeli istediğini içeren bir ihtarnamenin taraflarına çekmediğini, yeni kira dönemi başladıktan çok sonra kira tespit davası açtıklarını, bu durumun yasalara aykırı olduğunu, yerel mahkeme tarafından verilen kararın doğru ve emsal oluşturacak nitelikte olduğundan, yerel mahkeme tarafından verilen kararın onanmasına karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLER:

Yazılı beyanlar, tapu kayıt örneği,01.05.2015 tarihli kira kontratı, Mersin 3. İcra Müdürlüğü’nün 2017/4790 sayılı icra dosyası, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamı.

DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE:

Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

İstinaf incelemesi
HMK 355. Madde gereğince istinaf dilekçesinde ileri sürülen sebeplerle ve resen de kamu düzenine aykırılık yönünden sınırlı olarak yapılmış olup,
Davacı, dava konusu A1 adresinde bulunan dükkanı 01/03/2017 tarihinde satın aldığını, davalıların bu taşınmazda 01/05/2015 tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi gereğince kiracı olduklarını, davalılara Mersin 12.Noterliği’nin 29/03/2017 tarihli ve 06656 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile kira sözleşmesinin 01/05/2015 tarihinde sona ereceğinin, kira dönemi sonunda kira bedelinin belirlenmesi ve sözleşmenin yenilenmesi için kendisi ile iritbat kurulması gerektiğini yasanın aradığı 30 gün önceden bildirildiğini, davalıların müvekkillerine sunduğu eski malik ile yapılan kira sözleşmesinde kira bedelinin 1.000,00 TL olarak belirtildiğini, bunun sadece vergi kaçırmak amacı ile yapıldığını, eski malik tarafından ödenmeyen kira alacakları için davalılar hakkında yapılan icra takibinde de kira bedelinin bu bedelden farklı olduğunun görüleceğini, dava konusu dükkanın hemen yanında mülkiyeti müvekkiline ait Mersin 12.Noterliği’nin kiracısı olduğu taşınmaz bulunduğunu, bu taşınmazın aylık kira bedelinin 4.250,00 TL olduğunu belirterek dava konusu taşınmazın kira bedelinin yıllık 54.000,00 TL’ye çıkartılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar, taşınmazın 01.05.2015 tarihinde başlayan kira bedelinin aylık 1.000,00-TL yıllık 12.000,00-TL olduğunu, 01.05.2016 tarihinde başlayan 2. dönem kira bedelinin kontrattaki belirlenen anlaşma gereğince TÜFE-TEFE ortalaması alınarak aylık 1.050,00-TL yıllık 12.600,00-TL olarak tespit edildiğini anlaşma gereğince eski malik K5’ın banka hesabına aylık olarak ödendiğini, kira tespiti istenilen taşınmazın 01.05.2017 tarihinde başlayan kira döneminin 3. yıl kira dönemi olduğunu, bu dönem için kira bedelinin 1.050,00-TL aylık 12.600,00-TL yıllık kira bedeline TEFE oranlarında hesaplama yapılarak kira bedelinin belirlenmesi gerektiği, davacının vergi kaçırmak üzere düşük bedelli kira kontratı düzenlendiğine ilişkin iddialarını kabul etmediklerini, kira kontratı fotokopisini dilekçeleri ekinde sunduklarını gerekirse talep halinde ıslak imzalı kontrat aslını mahkemeye sunacaklarını, 08/03/2018 havale tarihli dilekçeleri ile davacı tarafından kendilerine gönderilen Mersin 12.Noterliği’nin 01/05/2017 tarih ve 06656 yevmiye numaralı ihtarnamesinde kendilerine yeni dönem kira bedelinin aylık 4.500 TL, yıllık 54.000 TL olarak belirlendiğinin bildirilmediğini, yeni kira dönemi başladıktan çok sonra 08.06.2017 tarihinde davanın açıldığını, bu nedenle usulüne uygun olarak açılmayan davanın reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.

İlk derece mahkemesi tarafından davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, davacı tarafça muvazaa iddialarını kanıtlayacak delilleri toplanmadan karar verildiği ileri sürülerek istinaf edilmiştir.

Muvazaa, en basit tanımıyla, bir sözleşmenin taraflarının, üçüncü kişilerden gerçek durumu gizleyerek, onları aldatmak maksadıyla, gerçek iradelerine uymayan ve kendi aralarında geçerli olmayan bir hususta anlaşmalarıdır. Bu şekilde yapılan işlemlere de, muvazaalı işlemler adı verilir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 09.02.2005 gün 2005/1-19 E., 2005/42 K.; 16.6.2010 gün, 2010/1-281 E., 2010/323 K.sayılı ilamları).

Muvazaada, daima görünüşte var olan, ancak taraflarca gerçekte asla istenmeyen, salt üçüncü kişilere yanlış kanaat verip onları aldatmak amacıyla yapılmış bir hukuki işlem ile, bu işlemin aralarında geçerli olmadığına ilişkin bir muvazaa anlaşması mevcuttur. Bazı durumlarda, buna ek olarak, tarafların gerçek iradelerine uygun olan (tarafların gerçekte istedikleri), ancak, çeşitli nedenlerle görünen işlemin arkasına sakladıkları bir gizli işlem daha bulunur.

Görünüşteki hukuki işlemin muvazaa nedeniyle geçersiz bulunduğu iddiası, hukuken korunması gereken bir hakkı bulunan üçüncü kişiler tarafından da ileri sürülebilir. Çünkü muvazaalı bir hukuki işlem ile üçüncü kişinin zarara uğratılması, ona karşı işlenmiş bir haksız fiil niteliğindedir.

Görünüşteki işlemin geçerliliği ve ispatı bir şekle bağlı bulunsa bile, üçüncü kişiler muvazaa iddiasını tanık da dâhil olmak üzere her türlü delille ispat edebilirler. Esasen, üçüncü kişiye, tarafı olmadığı bir sözleşmedeki muvazaa olgusunu yazılı delille kanıtlama yükümü getirilmesine hukuken olanak da yoktur (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 02.10.2002 gün ve 2002/6-618 E.-659 K.; 24.02.2010 gün ve 2010/6-94 E. – 100 K. sayılı ilamları).

Somut olayda; davacı dava dilekçesinde, kiralananın önceki malik ile davalılar arasındaki sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin emsalleri karşısında çok düşük olduğunu iddia etmiştir. Maddi olayları ileri sürmek taraflara, hukuki nitelendirme yapmak ve uygulanacak kanun maddelerini belirlemek hakime aittir (6100 Sayılı HMK mad.33). İddianın ileri sürülüş şekline göre dava, kira bedelinde muvazaa olduğuna ilişkindir. Davacı, muvazaalı olduğunu iddia ettiği sözleşmenin tarafı değildir. Bu nedenle, muvazaa iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir, aksi halde davacı kira sözleşmesini ve davalının kiracılık sıfatını kabul ettiğinden sözleşmede yazılı kira bedelinin davacıyı bağlayacağı hususu tartışmasızdır. Davacı dava dilekçesinde bilirkişi, tanık, keşif deliline dayanmıştır. Bu itibarla, Mahkemece öncelikle muvazaa iddiası bakımından davacının tüm delilleri toplanıp;kira bedelinin emsallere ve rayice uygun olup olmadığının tespiti açısından konusunda uzman bilirkişi heyetinden denetime elverişli, gerekçeli ve ayrıntılı rapor alınarak, 01.05.2015 tarihi itibariyle sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin muvazaalı olarak belirlenip belirlenmediği hususunun toplanan deliller ve bilirkişi raporu hep birlikte değerlendirilerek varılacak sonuca göre kira bedelinde muvazaa olduğunun anlaşılması halinde; TBK md. 310 uyarınca taraflar arasında geçerli sözleşme tarihi olan 01.05.2015 tarihindeki gerçek kira bedelinin belirlenerek, bu bedelin davacının 01.05.2017 tarihinde başlayacak dönem için atıf yapılan sözleşmedeki artış oranı uygulanarak tespiti gerekir.

Açıklanan nedenlerle; Mahkemece deliller toplanmadan ve eksik inceleme ile karar verilmiş olması nedeniyle, ilk derece mahkeme kararının HMK.’nın 353/1-a-6 maddesi uyarınca esası incelenmeden kararın kaldırılmasına dairaşağıdaki hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM:

1-İstinaf başvurusunun kabulü ile HMK’nın 353/1-a-6 maddesi gereğince Mersin 3. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 15.11.2018 tarih ve 2017/754 Esas 2018/1684 sayılı kararının
Esası İncelenmeden
KALDIRILMASINA,

2-Dosyanın, gerekçede bahsedilen eksiklikler giderilerek, deliller toplanarak davanın yeniden görülüp, yeni bir karar verilmesi için mahkemesine
İADESİNE,

3-İstinaf başvurusu sırasında peşin alınan 121,30TL istinaf karar harcının, talep halinde istinaf talebinde bulunana
İADESİNE,

4-İstinaf talebi sırasında alınan İstinaf başvuru harcı ve diğer istinaf giderlerinin yargılama masrafı olarak İlk Derece Mahkemesince değerlendirilmesine,

5-
Kararın tebliği, harç vb. hususların 6100 Sayılı HMK’nın 359/3 md. uyarınca
İlk Derece Mahkemesince yerine getirilmesine,
Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda, HMK.’nın 353/1-a maddesi gereğince
KESİN olarak
03/07/2020 tarihinde oybirliği ile karar verildi.