TMK Madde 724 Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi

Hazırlayan: Av. Saim İncekaşAdana BarosuGüncelleme: 09.06.2026

Özet 1 fıkra · ~1 dk okuma

TMK 724, yapı değerinin arazi değerinden açıkça fazla olması hâlinde arazinin malzeme sahibine devredilmesi olanağını tek fıkra üzerinden düzenler ve değer dengesi bozulan yapı-arazi ilişkisinde tersine çevirme imkânını ortaya koyar.

Resmi Metin

Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi

Madde 724- Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.

↪ Bu kanunda başka maddeye git

Avukat Yorumu

Madde, yapı değerinin arazi değerinden açıkça fazla olması hâlinde arazinin malzeme sahibine devredilmesi olanağını tek fıkra üzerinden düzenler ve değer dengesi bozulan yapı-arazi ilişkisinde tersine çevirme imkânını ortaya koyar. Tek fıkra yapının değerinin açıkça arazinin değerinden fazla olması hâlinde, iyiniyetli tarafın uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebileceğini hükme bağlar; istem hakkı iyiniyetli tarafa tanınmıştır. Devir konusu yapı ile arazinin tamamı veya yeterli kısmı olabilir, kısmi devir olanağı açıkça kabul edilmiştir. Devre arazi maliki tarafından da teklif yapılabilir; karşı taraf iyiniyetli ise teklif değerlendirmek zorundadır. Avukatlık pratiğinde devir istemi yapan vekili önce yapı değerinin arazi değerinden açıkça fazla olduğunu uzman raporuyla saptamalı, bedel hesabını da aynı raporda ortaya koymalı ve kısmi devir tercih ediliyorsa devredilecek kısmın sınırlarını belge ile belirlemelidir.

Gerekçe

Eski Kanunun 650 inci maddesini karşılamaktadır.

Maddenin kenar başlığı “Bina sahibinin arsayı temellük edebilmesi” iken, bunun yerine “Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi” ifadesi kullanılmıştır. Böylece arazinin mülkiyetinin yapı sahibine değil, malzeme sahibine verilebileceği vurgulanmıştır.

Maddede yapılan değişiklikle, malzeme sahibine yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının verilebileceği kabul edilmiştir. Böylece uygulamada kısmi devrin mümkün olup olmayacağı konusundaki tereddüt ortadan kaldırılmıştır.

Ayrıca İsviçre Medeni Kanununun 673 üncü maddesine uygun olarak, arazi malikine arazinin mülkiyetim malzeme sahibine devrini teklif etme hakkı tanınmıştır.

İlgili Yargıtay Kararları

Seçilmiş HGK içtihatları

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2017/1832 K. 2019/120 Onama
Mülkiyet Usul

Yapı değeri arazi değerinden açıkça fazla olduğunda, taşınmazın devredileceği yönünde malikçe verilen güvenceye dayanarak haklı beklentiyle yapı yapan malzeme sahibi TMK m.724 anlamında iyiniyetli sayılır ve uygun bedel karşılığında taşınmazın temliken tescilini isteyebilir.

Detaylı özeti gör

Hukuki mesele: Başkasının tapulu taşınmazına bina yapan malzeme sahibinin TMK m.724 uyarınca temliken tescil (tapu iptali ve tescil) hak kazanması için aranan iyiniyet koşulunun somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediği. Değerlendirme: Davalının trampa sözleşmesinin ifa edileceği yönünde sürekli davranışlarıyla davacıya tam güvence vermesi ve davacının bu haklı beklentiyle bina inşa etmesi karşısında m.724 anlamında iyiniyet unsurunun gerçekleştiği kabul edilmiştir. Sonuç: Direnme kararının ONANMASINA, oy çokluğuyla karar verilmiştir.

Kararı incele →

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2017/1759 K. 2018/466 Direnme Bozuldu
Mülkiyet Miras

TMK m.724 uyarınca temliken tescilin öncelikli koşulu malzeme sahibinin TMK m.3 anlamında öznel iyi niyetidir; kesin hükümsüz (muvazaalı) bir sözleşmeyle taşınmazı devralan kişi devir tarihinden itibaren iyi niyetli sayılamaz.

Detaylı özeti gör

Hukuki mesele: Başkasının taşınmazına kendi malzemesiyle yapı yapan davacının TMK m.724 uyarınca temliken tescil isteyebilmesinin ön koşulu olan iyi niyetin, tapusu muris muvazaası nedeniyle iptal edilen davacıda bulunup bulunmadığıdır. Değerlendirme: Mahkeme, m.724 tescilinin öncelikli koşulunun TMK m.3 anlamında öznel iyi niyet olduğunu, üçüncü kişileri aldatmak üzere kesin hükümsüz sözleşmeye dayanan davacının taşınmazı devraldığı tarihten beri iyi niyetli sayılamayacağını ve bu nedenle tam yapı bedeline hükmedilemeyeceğini belirlemiştir. Sonuç: Yerel mahkemenin tam yapı bedeli yönündeki direnme kararı bozuldu.

Kararı incele →

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2010/29 K. 2010/66 Direnme Bozuldu
Mülkiyet Usul

TMK m.724 temliken tescil için malzeme sahibinin yapı boyunca iyiniyetli olması, yapı değerinin taşınmaz değerinden açıkça fazla olması ve malike uygun bedel ödenmesi koşulları birlikte aranır; iyiniyet re'sen araştırılır, bedel depo ettirilerek birlikte ifa kuralı uygulanır.

Detaylı özeti gör

Hukuki mesele: Kendi malzemesiyle başkasının tapulu taşınmazına iyiniyetle, değeri arsadan fazla esaslı yapı yapan malzeme sahibinin TMK m.724'e dayalı temliken tescil (tapu iptali ve tescil) talebinin koşulları. Değerlendirme: Tescil için iyiniyet (m.724/m.3, re'sen araştırılır), yapı kıymetinin taşınmaz değerinden açıkça fazlalığı ve uygun bedelin ödenmesi koşulları aranır; somut olayda muvafakatname ve bilirkişi raporuyla bu koşullar gerçekleşmiş, bedel depo ettirilerek birlikte ifa kuralıyla dava kabul edilmeliydi. Sonuç: Yerel mahkemenin direnme kararı, Özel Daire bozma gerekçeleri benimsenerek oybirliğiyle bozulmuştur.

Kararı incele →

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2010/8 K. 2010/62 Direnme Bozuldu
Mülkiyet

TMK m.724 uyarınca temliken tescilin koşulu, yapının kendi malzemesiyle başkasının taşınmazı üzerine yeniden inşa edilmesi ve yapanın baştan sona iyiniyetli olmasıdır; taşınmazdaki mevcut binayı restore edip iyileştirmek bu hükmün aradığı inşaat sayılmaz.

Detaylı özeti gör

Hukuki mesele: Başkasının taşınmazındaki mevcut binayı restore edip iyileştiren kişinin, TMK m.724'e dayanarak temliken tescil (mülkiyetin malzeme sahibine geçirilmesi) isteyip isteyemeyeceği. Değerlendirme: m.724'ten yararlanabilmek için yapının kendi malzemesiyle başkasına ait taşınmaz üzerine yapılması ve yapanın inşaatın başından sonuna iyiniyetli olması gerekir; mevcut binayı onarıp iyileştirmek bu kapsama girmez, ayrıca adi yazılı satış sözleşmesi de geçersizdir. Sonuç: Yerel mahkemenin direnme kararı, Özel Daire bozmasına uyulması gerekirken direnilmesi usul ve yasaya aykırı bulunarak BOZULMUŞTUR.

Kararı incele →

Karar özetleri bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; tam karar metni esas alınmalıdır. Kaynak: Yargıtay Karar Arama.

İlgili Bölge Adliye Mahkemesi (İstinaf) Kararları

Adana Bölge Adliye Mahkemesi içtihatları

Adana BAM · İstinaf · 1. Hukuk Dairesi E. 2021/924 K. 2022/340 İstinaf Başvurusunun Esastan Reddi

Adana BAM, TMK m.724 kapsamındaki irtifak/temliken tescil koşullarının oluşmadığını; somut olayda yapının taşkın yapı değil haksız inşaat olduğunu ve davacının TMK m.723'e göre tazminat da istemediğini saptayarak bu talebi yerinde görmedi.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Uyuşmazlık, başkasının taşınmazına bina yapımı nedeniyle tapu iptali-tescil, olmazsa irtifak hakkı tesisi (TMK m.724) istemine ilişkindir. Adana BAM, somut olayda taşkın yapı bulunmadığını, durumun haksız inşaat niteliğinde olduğunu ve davacının TMK m.723 kapsamında tazminat da istemediğini saptayarak irtifak hakkı tesisi koşullarının oluşmadığını belirledi.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 1. Hukuk Dairesi E. 2020/714 K. 2020/1410 İstinaf Başvurusunun Esastan Reddi

TMK 724, iyiniyetli tarafın yapı değeri arazi değerinden fazlaysa bedel karşılığı tescil isteyebilmesini düzenler. Adana BAM, çapa bağlı taşınmazda çap dışına taşan inşaatın iyiniyetli sayılamayacağını belirterek 724'e dayalı tescil talebinin reddini yerinde bulmuştur.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Davacılar, taşınmazlarına komşu parsel malikleri davalıların duvar, sundurma, makine montajı gibi yapılarla tecavüzünün önlenmesini ve kal'i istemiş; davalılar iyiniyetli olduklarını ileri sürerek temliken tescil talebinde bulunmuştur. Adana BAM, çapa bağlı taşınmazda mülkiyetin kapsamını çap kaydının belirlediğini, davacının çap dışına çıkarak taşkın inşaat yapmasının iyiniyetli sayılamayacağını ve iyiniyet koşulu gerçekleşmediğinden temliken tescil talebinin reddinin usul ve yasaya uygun olduğunu saptamıştır. Bu nedenle tarafların istinaf başvurularını esastan reddetmiştir.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 1. Hukuk Dairesi E. 2020/323 K. 2020/963 Düzelterek Esastan Red

TMK 724 temliken tescilin dayanağı olarak uygulanmış; malzeme sahibinin iyiniyeti, yapının arsadan açıkça değerli olması ve uygun bedel ödeme koşullarının somut olayda gerçekleştiği, dava değerinin ise zemin (arsa) bedeli üzerinden belirlenmesi gerektiği saptanmıştır.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Davacılar, murisin amcalarına devrettiği taşınmazda yaklaşık 50 yıl önce iyiniyetle ev yaptıklarını belirterek TMK 724 uyarınca temliken tescil istemiş, davalılar husumet, kötüniyet ve zamanaşımı itirazlarıyla karşı dava (elatmanın önlenmesi, kal, ecrimisil) açmıştır. Adana BAM, temliken tescil şartlarının (iyiniyet, yapının arsadan değerli olması) oluştuğunu ve esas davanın kabulü ile karşı davanın reddinin yerinde olduğunu belirtmiştir. Ancak harç ve vekalet ücretinin toplam değer yerine yalnız zemin (arsa) bedeli üzerinden hesaplanması gerektiğini saptayarak istinafı kabul edip kararı kaldırmış ve düzelterek yeniden hüküm kurmuştur.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 1. Hukuk Dairesi E. 2020/606 K. 2020/841 İstinaf Başvurusunun Esastan Reddi

Adana BAM, TMK m.724 uyarınca taşkın olmayan, başkasının çaplı taşınmazına kendi malzemesiyle yapılan haksız yapıda temliken tescil isteyen tarafın iyiniyeti ve yapı değeri üstünlüğü koşullarını içeren terditli talebi değerlendirdi.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Uyuşmazlık, taşkın yapı nedeniyle tapu iptali-tescil, olmazsa tazminat (TMK m.724) istemine ilişkin terditli davadır. İlk derece mahkemesi davacıların iyiniyetli olmadığını ve koşulların oluşmadığını gerekçe göstererek davayı reddetmiştir. Adana BAM, davacılar vekilinin haksız yapı ve temliken tescil koşullarına ilişkin istinaf başvurusunu değerlendirdi.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 1. Hukuk Dairesi E. 2019/1848 K. 2020/510 İstinaf Kabulü / Kaldırma

TMK m.724'e dayalı temliken tescil için iyiniyet ve bedel yanında, yapının bulunduğu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gerekir. Adana BAM, taşan kısmın ifrazı mümkün olmadığı halde tescile hükmedilmesini ve eksik incelemeyi kaldırma sebebi saymıştır.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Asıl davada davacı, komşu parsel malikinin yapısını ve ağaçlarını kendi taşınmazına taşırdığını ileri sürerek elatmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil; karşı/birleşen davada davalı ise taşkın yapı yönünden TMK m.724'e dayalı temliken tescil istemiştir. İlk derece mahkemesi davaları kısmen kabul, kısmen reddetmiştir. Adana BAM, bilirkişi raporlarına göre taşan kısmın ana taşınmazdan ifrazının mümkün olmadığını, buna rağmen temliken tescile karar verilmesinin; ayrıca kal'in fahiş zarar doğurup doğurmadığının araştırılmamasının ve iyiniyetli sayılan tarafa ecrimisile hükmedilmesinin isabetsiz olduğunu saptamıştır. Bu eksik inceleme nedeniyle tarafların istinaf başvurularını kısmen kabul ederek kararı kaldırmış ve dosyayı mahkemesine göndermiştir.

Kararı incele →

Diğer kararlar (4)
Adana BAM · İstinaf · 1. Hukuk Dairesi E. 2019/1814 K. 2020/497 İstinaf Kabulü / Kaldırma

Adana BAM, TMK m.724 kapsamında haksız yapı malzemesi sahibinin temliken tescil isteyebilmesi için iyiniyetli olması ve yapı değerinin arsa değerinden açıkça fazla olması koşullarının birlikte aranması gereken uyuşmazlığı değerlendirdi.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Uyuşmazlık, davacının taşınmazına yapılan taş duvar nedeniyle elatmanın önlenmesi ve davalının TMK m.724'e dayalı temliken tescil karşı davasına ilişkindir. İlk derece mahkemesi davalının iyiniyetli olmadığını ve zemin değerinin duvar değerinden fazla olduğunu saptayarak karşı davayı reddetmiştir. Adana BAM, davalı-karşı davacı vekilinin istinaf başvurusunu temliken tescil koşulları yönünden inceledi.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 1. Hukuk Dairesi E. 2019/294 K. 2019/355 İstinaf Kabulü / Kaldırma

Adana BAM, TMK m.724 uyarınca temliken tescil (karşı dava) talebinde, başkasının taşınmazına haksız yapı yapan kimsenin iyiniyetli olması ve malzeme/yapı değerinin arsa değerini aşması koşullarının arandığı uyuşmazlığı inceledi.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Uyuşmazlık, davacının taşınmazına bina ve duvar yapılması nedeniyle TMK m.683'e dayalı elatmanın önlenmesi-kal ile davalının TMK m.724'e dayalı temliken tescil karşı davasına ilişkindir. İlk derece mahkemesi tarafların iyiniyet ve koşullarını değerlendirmiştir. Adana BAM, davacı vekilinin istinaf başvurusu üzerine müdahalenin meni ve temliken tescil koşullarını inceledi.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 10. Hukuk Dairesi E. 2018/2100 K. 2019/64 İstinaf Başvurusunun Esastan Reddi

Adana BAM, takip dayanağı men-i müdahale/ecrimisil ilamının yargılaması sırasında davalının TMK 724 (temliken tescil) def'iyle taşınmazın aynını ihtilaflı hale getirdiğini; bu nedenle ilamın taşınmazın aynına ilişkin olup kesinleşmeden takibe konu edilemeyeceğini belirleyerek istinafı reddetmiştir.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Davacı, aleyhine başlatılan ilamlı takibe dayanak Men'i Müdahale ve Ecrimisil ilamının taşınmazın aynına ilişkin olması ve kesinleşmemesi nedeniyle takibin iptalini istemiş; ilk derece mahkemesi şikayetin kabulü ile takibi iptal etmiştir. Adana BAM, takip dayanağı ilamın yargılaması sırasında davalının TMK 724. maddeye dayanarak temliken tescil def'i ileri sürüp taşınmazın aynını ihtilaflı hale getirdiğini, bu nedenle ilamın taşınmazın aynı ile ilgili olup kesinleşmeden takibe konu edilemeyeceğini belirlemiştir. Davalı vekilinin istinaf sebepleri yerinde görülmemiş, başvuru esastan reddedilmiştir.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 1. Hukuk Dairesi E. 2018/886 K. 2018/953 İstinaf Başvurusunun Esastan Reddi

Adana BAM, TMK m.724 kapsamında haksız yapıda temliken tescil koşullarının (yapan iyiniyeti, değer üstünlüğü) ve fiili taksimin bulunduğu uyuşmazlıkta tarafların asıl ve karşı dava istinaf nedenlerini inceledi.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Asıl davada davacı, paylı mülkiyetteki tarlada davalı K3'in hissesi dışına el atıp narenciye diktiğini ileri sürerek elatmanın önlenmesini; karşı davada K3 ise iyiniyetli olduğunu öne sürerek TMK m.724 uyarınca tazminat karşılığı temliken tescil istemiştir. İlk derece mahkemesi taraflar arasında fiili taksim bulunduğu ve temliken tescil şartları oluşmadığı gerekçesiyle asıl ve karşı davayı ayrı ayrı reddetmiştir. Adana BAM, paylı mülkiyette davalının hissesi oranında kullanıp kullanmadığını bilebilecek durumda olduğunu ve ağaç değerinin zemin değerinden açıkça fazla olmadığını belirterek kararı yerinde bulmuş, tarafların istinaf başvurularını esastan reddetmiştir.

Kararı incele →

Bölge Adliye Mahkemesi (istinaf) kararları bölgesel niteliktedir; bağlayıcı içtihat değildir, Yargıtay denetiminde değişebilir. Bilgilendirme amaçlıdır.

İlgili Hizmet

TMK 724, taşınmaz mülkiyeti ve mülkiyet hakkının kapsamı bakımından arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi hükümlerindendir.

tapu ve gayrimenkul davalarında hukuki destek

© . Tüm hakları Avukat Saim İncekaş’a aittir.

Feragat: Bu sitedeki içerikler genel bilgilendirme amacıyla sunulur; mevzuat ve içtihatlar zamanla değişebilir. Buradaki açıklamalar hukuki danışma değildir. Herhangi bir işlem yapmadan önce dosyanıza özel profesyonel görüş alınız.

İlişki ve KVKK: Bu site üzerinden iletişime geçmeniz tek başına avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Kişisel verileriniz KVKK kapsamında işlenir; bkz. Aydınlatma Metni.

TMK Madde 724 - Arazinin mülkiyetinin…

→ İndeks
Bize WhatsApp'tan ulaşın!