Adana BAM, 1. HD., E. 2020/323 K. 2020/963 T. 2.10.2020

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I

DAVANIN KONUSU:

Tapu İptali Ve Tescil (Başkasının Taşınmazına Bina Yapımı Nedeniyle)

Yukarıda yazılı ilk derece mahkemesi kararına karşı, davalılar vekilince istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla HMK’nın 352 ve devamı maddeleri uyarınca dosya incelendi.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:

Davacılar vekili ilk derece mahkemesine vermiş olduğu dava dilekçesinde özetle; davacıların kök murisine ait Hatay ili, Erzin ilçesi, A1 köyü, A2 mevkii, 7 nolu pafta, 5966 parsel sayılı taşınmazın 1950 li yılların başında dedeleri tarafından davacıların amcası K1’a devredildiğini, 1970 li yılların başında davacıların amcasının yeğenlerinin mal edinmesi amacıyla dava konusu taşınmazda ev yapabileceklerini belirtmiş, sınırlar belirlendikten sonra davacıların ev inşaatına başladığını, evin inşaatının bitirilerek o tarihten itibaren iyi niyetli zilyet olduklarını belirterek arsanın mülkiyetinin TMK madde 724 uyarınca davacılar adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar vekili ilk derece mahkemesine vermiş olduğu cevap dilekçesinde özetle;

Temliken Tescil isteme hakkının ancak yapı yapıldığı sıradaki taşınmazın maliki olan kişiye karşı sürülebilecek kişisel hak olması nedeni ile husumet itirazında bulunulduğunu, Kadastro çalışmalarının 1960 yıllarında gerçekleştiğini davacı tarafın tamamen kötü niyetli olduğunu, taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilebilecek durumda bulunduklarını belirterek davanın reddine, karşı dava açısından ise tapulu taşınmazın davalılar adına tescilli bulunduğunu, davacılar tarafından bu taşınmazın müdahalede bulunduğunu, dava dilekçesi ile ikrar edildiğini belirterek el atmanın önlenmesine, taşınmazın eski hale getirilmesini ve ecrimisil tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep etmişlerdir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:

İlk derece mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonucunda;

Davanın başkasının taşınmazına bina yapımı nedeniyle tapu iptali ve tescil, karşı davanın ise müdahalenin men’i, kal ve ecrimisil talebine ilişkin olduğu görülmüştür
Tüm dosya kapsamında yapılan değerlendirmede; Esas dava açısından yapılan incelemede her ne kadar cevap dilekçesinde davalı vekili tarafından husumet itirazında bulunulmuş ise de temliken tescil talebinin küllü haleflere karşı da sürülebileceği bu nedenle husumet açısından herhangi bir hukuka aykırı durumun olmadığı, hükme esas alınan 28/02/2019 havale tarihli inşaat mühendisi bilirkişi tarafından tanzim edilen raporun içeriği dikkate alındığında taşınmaz üzerindeki yapının 45-50 yıllık olduğu, 21/04/2016 tarihinde icra edilen keşifte dinlenen tanık beyanlarından da anlaşılacağı üzere davalıların murisi K1’un evin yapıldığı yeri davacılara ev yaptırmak üzere verdiği bu hususta davacı tanıklarının beyanlarının uyumlu olduğu, taşınmazın yapımı esnasında davalıların murisinin hayatta olduğunun ve bu konuda herhangi bir ihtilaf yaşanmadığının tanık beyanlarından anlaşıldığı ayrıca Erzin Belediye Başkanlığı’ndan celp edilen inşaat ruhsatnameleri incelendiğinde ruhsatnamelerin 1985 yılına ait olduğu bu haliyle davalının kötü niyetli işgal iddialarının sübut bulmadığı davacıların ruhsatname ve aile ilişkilerine güvenerek mevcut yapıyı oluşturduğu ve yaklaşık 50 yıldır kullanımın bu şekilde olduğu bu haliyle davacıların iyi niyetlerinin mahkememiz nezdinde ispat gördüğü yukarıda belirtilen biirkişi raporundan anlaşıldığı üzere bina değerinin arsa değerinden fazla olduğu bu haliyle TMK. madde 724’de aranan şartların tamamının eldeki dosyada mevcut olduğu anlaşıldığından esas davanın kabulüne karar verilmiştir. Karşı dava açısından yapılan degerlendirmede ise talebin Haksız İşgal Tazminatı, Kal ve Müdahalenin Men’i olduğu yukarıdada açıklandığı üzere davacının müdahalesinde kötü niyetli olmadığı aile ilişkileri ve inşaat ruhsatnamesi doğrultusunda yapıyı meydana getirdiği, bu güne kadar 50 yıllık süreçte herhangi bir ihtilafın yaşanmadığı bu haliyle karşı davadaki taleplerin unsurlarının oluşmadığı anlaşıldığından karşı davanın reddine, yönelik karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ:

İstinaf yoluna başvuran davalılar vekili dilekçesinde özetle; davacılar tarafından müvekkilleri aleyhine yukarıda esas ve karar numarası yazılı dava dosyası ile TMK 724 maddesi uyarınca tapu iptali tescil davası açıldığı, açılan bu davaya karşı ise müvekkillerince karşı dava olarak meni müdahale ve ecrimisil ve de kal talepli davanın ikame edildiğini, yerel mahkemece yapılan yargılama neticesi “esas davanın kabulüne-karşı davanın reddine” karar verildiği, işbu kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, istinaf dilekçesinde belirttikleri nedenlerle; TMK nun 724.maddesinin Anayasaya aykırılığının değerlendirilmesini, Usul ve yasaya aykırı olduğu kanaati ile Erzin 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 15.11.2019 tarihli 2015/449 Esas ve 2019/287 Karar sayılı “esas davanın kabulüne-karşı davanın reddine “ilişkin hükmün ortadan kaldırılmasına, Heyetinizce yapılacak inceleme neticesi esas davanın reddine ayrıca harcın ve vekalet ücretinin zemin bedeli üzerinden hesaplanması gerektiğini karşı davanın kabulüne şeklinde yeniden hüküm tesisine, Heyetinizce karar verilmeyecek ise yeniden karar (Esas davanın reddine -Karşı davanın kabulüne (verilmek üzere dava dosyasının yerel mahkemeye gönderilmesine, karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE:

Dava, Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davalılar, davanın reddini savunmuş, karşı dava ile elatmanın önlenmesi ve ecri misil kal talebinde bulunmuştur.

Türk Medeni Kanunu’nun 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın bütünleyici parçası (mütemmim cüzü) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanununun 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve bütünleyici parçası (mütemmim cüzü) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır; Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3.maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.

İyi niyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.

b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;

c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Türk Medeni Kanunu’nun 722. maddesi taşınmaz malikine rızası olmaksızın yapılmış ve yıkımı aşırı zarar doğurmayan yapının yıkımını isteme hakkı tanımış, yıkım masrafının yapı malikine ait olacağını hükme bağlamıştır. Ne var ki yasada aşırı zarar kavramı tanımlanmadığından yasa koyucunun bu yöndeki asıl amacının göz önünde tutulmasında yarar vardır. Anılan maddenin düzenlenmesine yol açan asıl neden, meydana getirilen yapının korunmasındaki mevcut olan genel iktisadi yarardır. Başka bir deyişle yapının yıkımı halinde dava tarihindeki objektif ölçüler içerisinde tespit edilecek zararın çok fazla olması aşırı zararın varlığını gösterir. Bununla birlikte gerektiğinde uzman bilirkişilerin bilgisine başvurulmak suretiyle taşınmaz sahibinin o yapıdan yararlanma derecesi, arsanın bütünlüğünün bozulup bozulmadığı, taşınmazın değerinde doğacak noksanlık gibi sübjektif durumlar da dikkate alınmalıdır.

Aşırı zarar doğması sebebiyle yapı yıkılamadığı takdirde taşınmaz malikinin mamelekinde sebepsiz bir zenginleşme meydana geleceğinden, taşınmaz malikinin malzeme sahibine uygun (muhik) bir tazminat vermesi gerektiği, malzeme sahibi iyiniyetli değilse tazminat miktarının levazımın en az kıymetini geçemeyeceği aynı yasanın 723. maddesinde belirtilmiştir. Bu durumda, 04.03.l953 tarihli ve 10/3 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararının gerekçesinde benimsenen ve uygulamada kararlılık kazanmış ilke uyarınca aşırı zarar nedeniyle yapı yıkılamıyorsa iyi veya kötüniyete göre, uygun bir (muhik) tazminat veya en az levazım bedelini ödeyip ödemeyeceği, arsa malikinden sorulmalı, ödemeyi kabul ettiği takdirde bu bedel karşılığı yapının taşınmaz malikine aidiyetine karar verilmeli, aksi halde yıkım isteği reddedilmelidir. Maddedeki uygun (muhik) tazminattan salt inşaat bedeli değil olayın özelliğine göre, Türk Medeni Kanununun 4. maddesinden aldığı yetkiye dayanarak hakimin takdir edeceği en uygun bedel, (asgari levazım bedeli) ise, taşınmaz maliki yönünden yapının sübjektif (öznel) olarak taşıdığı değer anlaşılmalıdır.

Başkasına ait arazi üzerine yapı yapıldıktan sonra bu hak hemen kullanılabileceği gibi, yapı başkasının arazisinde kaldığı sürece 10 yıllık zamanaşımı süresi geçmiş olsa bile yapının varlığı sebebiyle bu süre biter bitmez yeni bir talep ve dava hakkı doğacağından 10 yılın geçmesinden sonra da ileri sürülebilir. Dolayısıyla olayımızda olduğu gibi davacı ve karşı davalıya ait arazideki bina 12 yaşında olsa bile 10 yıllık zamanaşımı süresi dolmasından sonra yeni bir zamanaşımı süresi başlayacağından davalı ve davacıların Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesine dayalı hakları zamanaşımına uğramamıştır. Mahkemenin ortaya konan bu olguları bir yana bırakarak zamanaşımı varlığından sözedip temliken tescil istemini red etmesi yasaya aykırı olmuştur.

Davalı taraf her ne kadar zaman aşımı itirazında bulunmuş ise de; Başkasına ait arazi üzerine yapı yapıldıktan sonra şahsi bu hak hemen kullanılabileceği gibi, yapı başkasının arazisinde kaldığı sürece 10 yıllık zamanaşımı süresi geçmiş olsa bile yapının varlığı sebebiyle bu süre biter bitmez yeni bir talep ve dava hakkı doğacağından 10 yılın geçmesinden sonra da ileri sürülebilir. Dolayısıyla olayımızda olduğu gibi davacı ve karşı davalıya ait arazideki bina 35 yaşında olsa bile 10 yıllık zamanaşımı süresi dolmasından sonra yeni bir zamanaşımı süresi başlayacağından davalı ve davacıların Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesine dayalı hakları zamanaşımına uğramamıştır. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi Esas No:2006/2861 Karar No:2006/4422)

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; Somut olayda davacıların kök murisine ait Hatay ili, Erzin ilçesi, A1 köyü, A2 mevkii, 7 nolu pafta, 5966 parsel sayılı taşınmazın 1950’li yılların başında dedeleri tarafından davacıların amcası K1’a devredildiğini, 1970’li yılların başında davacıların amcasının yeğenlerinin mal edinmesi amacıyla dava konusu taşınmazda ev yapabileceklerini belirtmiş, sınırlar belirlendikten sonra davacıların ev inşaatına başladığını, evin inşaatının bitirilerek o tarihten itibaren iyi niyetli zilyet olduklarını belirterek arsanın mülkiyetinin TMK madde 724 uyarınca davacılar adına tesciline karar verilmesini talep ettikleri mahkemece toplanan deliller bilirkişi raporuna göre taşınmaz üzerindeki yapının 45-50 yıllık olduğu dinlenen tanık beyanlarına göre davalıların murisi K1’un evin yapıldığı yeri yeğenleri olan davacılara ev yaptırmak üzere verdiği, taşınmazın yapımı esnasında davalıların murisinin hayatta olduğu bu dönemde herhangi bir ihtilaf yaşanmadığı, karşı çıkmadığı Erzin Belediye Başkanlığından alınan inşaat ruhsatının 1985 yılında alındığı dosya içeriğine göre temliken tescil şartlarının oluşduğu anlaşılmaktadır. Mahkemece yukarıda açıklanan ilkelere uygun araştırma sonucu tescile karar verilmesi isabetlidir.

Ancak temliken tecil davasında hemen belirtilmelidir ki; iddianın içeriği ve ileri sürülüş biçiminden davanın konusunu oluşturan hakkın para ile değerlendirilmesinin mümkün bulunduğu açıktır. Bu tür davalarda 1086 sayılı HUMK’nun 413 ve 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 16. maddesi uyarınca; dava değerinin ve buna bağlı olarak alınacak harcın iptal ve tescil davasına konu taşınmazın değeri toplamından ibaret olacağı kuşkusuzdur.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 11/10/2017 tarih 2015/18811 Esas, 2017/7465 Karar sayılı ilamında;”

Bilindiği gibi, temliken tescil davalarında dava değeri tapusunun iptali istenen kesime ait zeminin değerine göre belirlenir
. Bedeli davada, binanın kapladığı yer ile zorunlu kullanım alanları dikkate alınarak tapusunun iptali ve tescili istenen zemin kısmı belirlenip, bu kısmın değeri dava değeri olarak saptanmalıdır. Davadaki öncelikli talep temliken tescil istemine ilişkin olduğuna göre, şartları oluştuğu takdirde temliken tescile karar verilmesi gereken hallerde dava değeri bu zemin değeri olacağından eksik harcın da bu değer üzerinden tamamlatılması gerekir
.
” hükmü yer alır.

Somut olayda, mahkemece, dava değerinin dava dilekçesinde 20.000 TL olarak gösterilen miktardan daha yüksek olduğu, arsa bedeli olan 99.400 TL ile bina bedeli olan 104.438 TL olmak üzere toplam 203.838 TL üzerinden eksik harcı tamamlatılmış, bu miktar üzerinden karar verilmiş ise de zemin bedeli olan 99.400 TL üzerinden harç- vekalet ücreti alınması gerekirken toplam değer üzerinden karar verilmiş olması hatalıdır.

Karşı davada davacılar-karşı davalıların ecrimisil talebi de bulunmaktadır.

Bilindiği üzere; ecrimisil, kötü niyetli zilyedin malike ödemekle yükümlü olduğu, bir nevi haksız işgal tazminatıdır. Davacı taşınmaz üzerine bina yaparak tasarrufta bulunmuş ise de, davalı-karşı davacıların uzun yıllardır davacıyı bu kullanımdan men etmek amacıyla bir yola başvurmadıkları, murisleri K1 tarafından ev yapılması için davacılara verildiği anlaşılmakla ecrimisil isteyemeyeceklerinden bu talebin de reddine karar verilmesi doğrudur.

Mahkemece harç ve vekalet ücreti ile ilgili yazılı şekilde karar vermiş ise de bu husus yeniden yargılamayı gerektirmediğinden 6100 Sayılı HMK’nın 353/1-b-2 bendi uyarınca kabul edilip bu hususta yeniden düzeltilerek karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

H Ü K Ü M :

Yukarıda açıklanan nedenlerle;

Davalılar vekilinin istinaf başvurusunun, 6100 Sayılı HMK’nın 353/1-b-2 maddesi uyarınca
KABULÜNE, Erzin 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 15/11/2019 tarih ve 2015/449 Esas, 2019/287 Karar sayılı kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, yerine aşağıda hükmün tesisine:
1
–
EsasDAVANIN KABULÜ İLE,
Hatay İli, Erzin ilçesi, A3 Mahallesi, Cilt No: 64 Sayfa No: 6216 arsa vasıflı 5966 sayılı parselin davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile taşınmazın davacılar adına 1/2′ şer hisse ile TESCİLİNE
,

2-
Depo edilen 99.400,00 TL arsa değerinin kararın kesinleşmesi halinde davalılara tapu kaydındaki hisse oranlarında ödenmesine,

3-
Karşı davanın şartları oluşmadığından
REDDİNE,

4-
Esas davada alınması gereken (arsa bedeli olan 99.400 TL üzerinden) 6.790,01 TL karar ve ilam harcının peşin ve ıslahen alınan toplam 3.823,55 TL’nin mahsubu ile bakiye 2.966,46 TL harcın davalı yandan müştereken ve müteselsilen alınarak hazineye irat kaydına,

5-
Davacı tarafın esas davada yaptığı toplam 6.369,25 TL yargılama giderlerinin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacılara verilmesine,

6-
Esas davada davacılar kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden A.A.Ü.T’ye göre hesaplanan 13.393,00 TL nispi vekalet ücretinin davalılardan müştereken ve müteselsilenalınarak davacılara verilmesine,

7-
Karşı dava yönünden alınması gereken 54,40 TL harcın peşin alınan 27,70 TL’den mahsubu ile bakiye 26,70 TL harcın davalı karşı davacılardan müştereken ve müteselsilen alınarak Hazineye irat kaydına,

8-
Davacı- karşı davalılar karşı davada kendilerini vekil ile temsil ettirdiğinden A.A.Ü.T 13/2. maddesine göre hesaplanan 1.000,00 TL vekalet ücretinin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacılara verilmesine,

9-
Karşı davada davalı karşı davacıların yaptığı yargılama giderinin kendi üzerlerinde bırakılmasına,

10-
HMK madde 333 uyarınca artan gider avansının karar kesinleştiğinde yatırana iadesine,

11-
Davalıların istinaf talebi kabul edildiğinden istinaf başvurusu sırasında yatırılan 3.482,00 TL nispi istinaf karar harcının talebi halinde karar kesinleştiğinde davalılara iadesine,

12-
İstinaf incelemesi duruşma açılmadan sonuçlandırıldığından, istinaf incelemesine ilişkin taraflar leh ve aleyhine ücreti vekalet takdirine yer olmadığına,

13-
Kararın taraflara tebliğine,
Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda, 6100 Sayılı HMK’nın 361/1 maddesi uyarınca tebliğden itibaren 2 hafta içerisinde,
Yargıtay’da temyiz kanun yolu açık olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.02/10/2020