TMK Madde 726 Üst hakkı

Hazırlayan: Av. Saim İncekaşAdana BarosuGüncelleme: 07.09.2026

Özet 3 fıkra · ~1 dk okuma

TMK 726, üst irtifakına dayalı yapıların mülkiyetini, kat mülkiyeti ile kat irtifakının özel kanun rejimine bağlanmasını ve bağımsız bölümler üzerinde üst hakkı kurma yasağını üç fıkra üzerinden düzenler.

Resmi Metin

Üst hakkı

Madde 726- (1) Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur.

(2) Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması, Kat Mülkiyeti Kanununa tâbidir.

(3) Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz.

↪ Bu kanunda başka maddeye git

Avukat Yorumu

Madde, üst irtifakına dayalı yapıların mülkiyetini, kat mülkiyeti ile kat irtifakının özel kanun rejimine bağlanmasını ve bağımsız bölümler üzerinde üst hakkı kurma yasağını üç fıkra üzerinden düzenler. Birinci fıkra bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyetinin irtifak hakkı sahibine ait olacağını hükme bağlar; üst hakkı yapı mülkiyetini araziden ayrıştırır ve bağımsız bir aynî hak rejimi kurar. İkinci fıkra bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasının Kat Mülkiyeti Kanununa tâbi olduğunu öngörür. Üçüncü fıkra bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamayacağını düzenler; iki rejim çakıştırılamaz. Avukatlık pratiğinde yapı kurmak üzere üst hakkı tesis ettirecek vekili önce taşınmazın bağımsız bölüm olup olmadığını sicilden saptamalı, bağımsız bölüm ise üst hakkı yerine Kat Mülkiyeti Kanunu yoluna yönlendirilmelidir.

Gerekçe

Eski Kanunun 652 inci maddesini karşılamaktadır.

Madde arılaştırılmak ve kısmen değiştirilmek suretiyle yeniden kaleme alınmıştır. Birinci fıkrada “inşaat ve imalat” sözcükleri yerine “yapı” sözcüğü kullanılmıştır. Bu sözcük Borçlar Kanununun 58 inci maddesinde ifade edilen bina veya imal olunan şeyleri de kapsayacak niteliktedir. Maddeye eklenen ikinci fıkra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasının Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olduğunu belirtmektedir. Yürürlükteki maddenin üçüncü fıkrasını karşılayan son fıkrada, bağımsız bölümler üzerinde Ayrıca üst hakkının kurulamayacağı belirtilmiştir.

İlgili Yargıtay Kararları

Seçilmiş 6.HD içtihatları

Yargıtay 6.HD E. 2007/13277 K. 2008/323 Bozma

Üst hakkı taşınmaz mülkiyetinden ayrı tutulamaz: en az otuz yıl için kurulan bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilir ve taşınmaz hükmündedir; bu nitelik, üst hakkına konu payın satışında önalım hakkının kullanılmasına imkân verir.

Detaylı özeti gör

Belediyeye ait parsel üzerinde 01.12.1994 tarihinde 34 yıl süreyle üst hakkı kurulmuş, imar uygulaması sonrası 593 ada 2 parsele kaydırılmış; üst hakkı paydaşlarından ikisinin payları 08.05.2003 tarihinde üçüncü kişilere satılınca diğer üst hakkı sahibi 16.05.2003'te önalım davası açmıştır. Yerel mahkeme, üst hakkındaki pay satışının önalıma konu olamayacağı gerekçesiyle davayı reddetmiş, Daire de kararı önce onamıştır. Karar düzeltme aşamasında Daire, TMK m.704, 718, 726, 732 ve 826'yı eşya hukuku sistematiği içinde birlikte değerlendirerek üst hakkını taşınmaz mülkiyetinden ayrı tutma olanağı bulunmadığını, bağımsız ve sürekli üst hakkının taşınmaz hükmünde olduğunu kabul etmiştir. Bu değerlendirmeyle onama kararı kaldırılarak işin esasının incelenmesi için yerel mahkeme kararı bozulmuştur.

Kararı incele →

Karar özetleri bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; tam karar metni esas alınmalıdır. Kaynak: Yargıtay Karar Arama.

İlgili Hizmet

TMK 726, taşınmaz mülkiyeti ve mülkiyet hakkının kapsamı bakımından üst hakkı hükümlerindendir.

taşınmaz mülkiyeti uyuşmazlıklarında hukuki danışmanlık

© . Tüm hakları Avukat Saim İncekaş’a aittir.

Feragat: Bu sitedeki içerikler genel bilgilendirme amacıyla sunulur; mevzuat ve içtihatlar zamanla değişebilir. Buradaki açıklamalar hukuki danışma değildir. Herhangi bir işlem yapmadan önce dosyanıza özel profesyonel görüş alınız.

İlişki ve KVKK: Bu site üzerinden iletişime geçmeniz tek başına avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Kişisel verileriniz KVKK kapsamında işlenir; bkz. Aydınlatma Metni.

Bize WhatsApp'tan ulaşın!