TBK Madde 315 - Kira bedelini ödeme borcu: Kiracının temerrüdü

Davacı şirket, davalıya kiraladığı ızgara ve yemek salonuna ilişkin Mart/2019'dan itibaren ödenmeyen kira bedellerinin tahsili ile tahliye istemiş; davalı ise parselasyon ve mülkiyet değişikliği nedeniyle kira ilişkisinin sona erdiğini savunmuştur. Yargıtay, asıl kiraya veren ile asıl kiracı arasındaki açık alan sözleşmesinin belirsiz süreli hale geldiğini, fesih bildiriminin tebliğine dair evrak bulunmadığını ve kiralananın halen alt kiracı davalının kullanımında olup tahliye olgusunun ispatlanmadığını belirterek kararı davacı yararına bozmuştur.

Davalı kiracıya 36 ay süreyle iki araç kiralanmış; kiracının kira bedellerini ödememesi üzerine kiraya veren noter ihtarnamesi göndermiş ve icra takibine geçmiştir. Ancak ihtarname ile ödeme emri, kiracının adresten ayrıldığı gerekçesiyle tebliğ edilemeden iade edilmiştir. Sulh hukuk mahkemesi, TBK m.315'teki sürelerin davalıya verilemediği gerekçesiyle sözleşmenin feshi davasını reddetmiştir. Yargıtay ise sözleşmenin 12. maddesi uyarınca adres değişikliğini noterde bildirmekle yükümlü kiracının bu yükümlülüğü yerine getirmemesinin sonuçlarına katlanması gerektiğini belirterek red kararını bozmuştur.

Davacı kiralayan, kiracının ihtara rağmen kira bedellerini ödemeyerek temerrüde düştüğünü ileri sürerek kiralananın tahliyesini istemiş; davalı kiracı ise taşınmazı dava tarihinden sonra tahliye ettiğini savunmuştur. İlk mahkemenin kabul kararı, ihtarla verilen süre içinde kira paralarının ödenmiş olması ve taşınmazın yargılama sırasında tahliyesiyle davanın konusuz kalması nedeniyle bozulmuş, mahkeme bozmaya uyarak davayı reddetmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, konusuz kalan davada red yerine 'esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına' hükmedilmesi gerektiğini belirterek kararı HUMK m.438/7 uyarınca düzelterek onamıştır.

Muris ile davalı kiracı arasında 28.01.1985 başlangıç tarihli süresiz kira sözleşmesi bulunmakta olup, muris 26.11.2013'te vefat etmiş ve geriye üç mirasçı davacı kalmıştır. Davacılar, gönderdikleri ihtarnameye rağmen kiracının kira bedellerini ödemediğini ileri sürerek temerrüt nedeniyle tahliye istemiş, mahkeme davayı kabul etmiştir. Yargıtay, taşınmazda iştirak halindeki mülkiyetin müşterek mülkiyete çevrilmesine ve mirasçılar arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunmasına rağmen 27.07.2015 tarihli temerrüt ihtarnamesinin mirasçılardan Türkan dışındaki kişilerce gönderildiğini, bu noksanlığın sonradan giderilemeyeceğini ve hukuki sonuç doğurmayan ihtara dayanılarak tahliye kararı verilemeyeceğini belirtmiştir. Bu nedenle alacağa yönelik hüküm onanmış, tahliyeye yönelik hüküm ise bozulmuştur.

Kiraya veren davacı, 01.11.2013 başlangıçlı bir yıllık sözleşmede aylık 350 TL kararlaştırılan kiranın yıllık ÜFE artışıyla 2014'te 363 TL, 2015'te 405 TL olması gerektiğini, davalı kiracının artışı ödemediğini ileri sürerek eksik fark için ihtar çekip temerrüt nedeniyle tahliye istemiştir. Davalı ise sözleşmede artış maddesi bulunmadığını savunmuş, Sulh Hukuk Mahkemesi davanın kabulüne karar vermiş, davalı hükmü temyiz etmiştir. Yargıtay, sözleşmede artış düzenlemesi olmadığından istenen kira tutarının ispatının kiraya verende olduğunu, davacının tek yanlı ÜFE artışını kanıtlayamadığından aylık kiranın 350 TL kabulü gerektiğini belirterek, reddi gereken davanın kabulünü isabetsiz bulup hükmü bozmuştur.