Adana BAM, 10. HD., E. 2019/1084 K. 2020/1318 T. 7.10.2020

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN

DAVACILAR : 1-K1

2-K2

3-K3

4-K4

VEKİLİ : Av. K5

DAVALI : K6

VEKİLİ : Av. K7

DAVANIN KONUSU : İtirazın Kaldırılması Ve Tahliye

İskenderun İcra Hukuk Mahkemesi’nin 24/01/2019 tarih 2018/579 esas 2019/85 karar sayılı mahkeme kararının süresi içinde istinaf yolu ile tetkiki davalı vekili tarafından istenmesi üzerine dosya dairemize gönderilmekle dava dosyası için düzenlenen inceleme raporu dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:

DAVA: Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müteveffa K8 ile davalı arasında müteveffaya ait Hatay İli İskenderun İlçesi A1 mahallesi 158 parsel üzerinde vaki, A2 adresinde mevcut mesken için 01/09/2014 başlangıç tarihli yazılı bir kira sözleşmesi akdedildiğini, taraflar arasında akdedilen sözleşmede kira ücretinin yıllık ve peşin ödenmek kaydıyla 8.800 TL olarak hükme bağlandığını, mezkur kira sözleşmesinin bitimini müteakip taraflar her yıl için yıllık kira ücretinde %10 oranında bir artırım yapılması ve kira ücretinin yıllık peşin ve nakit olarak ödenmesi suretiyle sürekli olarak kira sözleşmesini yenilediklerini, 01/09/2016-01/09/2017 dönemine ait kira sözleşmesinin devam ettiği sırada malikin vefat ettiğini, davacı mirasçıların da kira sözleşmesinin devamı noktasında iradelerini ortaya koyduklarını, 01/09/2017 tarihinde kira süresinin bitimini müteakip tarafların aynı şekilde sözleşmeyi devam ettirme iradelerini kullanarak yine yıllık kira bedelinde %10 oranında artırım yapmak suretiyle 11.660,00 TL yıllık kira bedeli üzerinden aynı şartlarla kira bedelinin yıllık peşin ve nakit ödenmesi hususunda anlaşmışlar ise de davalı tarafın yıllık peşin ve nakit olarak ödenmesi gereken ücreti ödemediğini, bunun üzerine müvekkilleri tarafından borçlu aleyhine İskenderun İcra Dairesi’nin 2018/22615 esas sayılı adi kiraya ve hasılat kiralarına ait icra takibi başlatıldığını, ödeme emrinde hem birikmiş bir yıllık döneme ait kira alacağının hem de taşınmazın tahliyesinin talep edildiğini, borçlu tarafından 03/08/2018 tarihinde yapılan itirazda ileri sürülen sebeplerin borca itiraz olup, İcra İflas Kanunu’nun 269/c maddesinde yerini bulan kira akdi dışındaki itirazı olduğunu, madde hükmüne göre borcunun bulunmadığını ya da ödediğini iddia eden borçlunun bu iddiasını 269/c maddesinde zikredilen belgelerden biriyle ispat etmesi gerektiğini beyan ederek davanın kabulü ile borçlunun itirazının kaldırılarak davalının tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP: Davalı borçlu vekili cevap dilekçesinde özetle

, müvekkiline gönderilen ödeme emrinin ekinde yazılı bir kira sözleşmesinin mevcut olmadığını, borca itiraz dilekçesinin 4. Bendinde bu hususa itiraz ettiklerini, müvekkilinin yapmış olduğu itiraza karşı genel mahkemelerde dava açılması gerekirken İcra Hukuk Mahkemesinde davanın açılmasının yersiz olduğunu, yeni maliklerin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi, bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle icra takibi açılması gerektiğini, bu sebeple takibin yasal şartlarının oluşmadığını, sonradan iktisap edilen elbirliği mülkiyetine konu taşınmazdaki hakların birlikte kullanılması zorunlu iken müvekkiline gönderilen ödeme emrinde sadece K2 olarak yer aldığını, kira sözleşmesinin davacıların murisleri tarafından tanzim edildiğini,, kiralayanların birden fazla olmaları halinde zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmalarının zorunlu olduğunu beyan ederek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI:

Mahkemece davacı alacaklıların mirasçısı ile tahliyeye konu taşınmaza ilişkin kira akdinin gerçekleştirildiği gibi takip dosyasında kira sözleşmesi örneğinin bulunduğu, ödeme emrinde tahliyeye konu meskenin adresi ve 01/09/2017 günlü kira sözleşmesi olduğunun belirtildiği, borçlunun takibe dayanak kira akdindeki imzaya açıkça itiraz etmediği, kira ilişkisini zımnen kabul ettiği, borçlunun kira bedelini ödediği veya borçlu olmadığı veya ibra edildiği yönünde İİK 269/c maddesi uyarınca noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ibraz edemediği anlaşıldığından davanın kabulü ile İskenderun İcra Dairesi’nin 2018/22615 esas sayılı dosyasından davalı borçlunun vaki itirazının kaldırılarak takibin devamına, davalının “A1 Mah. 158 Parsel üzerinde kain A2” adresindeki taşınmazdan temerrüt nedeniyle tahliyesine, asıl alacak üzerinden %20 oranında hesaplanan 2.332,00 TL’nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ: Davalı borçlu istinaf dilekçesinde özetle; ödeme emrinin ekinde yazılı bir kira sözleşmesinin mevcut olmadığını,itiraza karşı genel mahkemelerde dava açılması gerekirken İcra Hukuk Mahkemesinde davaının açılmasının davanın usulden bozulmasını gerektirdiğini, yeni maliklerin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi, bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle icra takibi açılması gerektiğini, bu sebeple takibin yasal şartlarının oluşmadığını, sonradan iktisap edilen elbirliği mülkiyetine konu taşınmazdaki hakların birlikte kullanılması zorunlu iken müvekkiline gönderilen ödeme emrinde sadece K2 olarak yer aldığını, kiralayanların birden fazla olmaları halinde zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmalarının zorunlu olduğunu beyan ederek mahkeme kararının kaldırılmasına davanın reddine takibin iptaline karar verilmesini talep etmiştir.

GEREKÇE:

Uyuşmazlık, adi kiraya dayalı takipte itirazın kaldırılması ve tahliyeyeilişkindir.

İskenderun İcra Dairesinin 2018/22615 esas sayılı dosyasının incelenmesinde; alacaklı K2, K1, K3, K4, tarafından borçlu K6 hakkında 23/07/2018 tarihinde adi kiraya ve hasılat kiralarına ait icra takibi yoluyla 11.660,00 TL’nin tahsili ve tahliye istemli takip başlatıldığı, davalı borçlunun süresinde borca itiraz ettiği anlaşılmıştır.

Davacıların miras bırakanı K8 ile davalı arasında 01/09/2016 kira başlangıç tarihli yıllık 10.600,00 TL bedelli kira sözleşmesi bulunduğu görülmektedir. Davalı borçlu borca itirazında açıkça kira sözleşmesine ve yıllık kira bedeline itiraz etmemiştir. K8’in vefatı üzerine mirasçıların tamamı iş bu davayı açmışlardır. Takibin kiraya veren K8’in tüm mirasçıları tarafından başlatılmasına rağmen ödeme emrinde alacaklı olarak sadece K2 bulunmaktadır.

Davacılar mülkiyet hakkına dayalı olarak değil kira sözleşmesi (muris K8 ile davalı arasında 01/09/2016 kira başlangıç tarihli kira sözlemesi) hükümlerine dayalı olarak takip başlatmışlar ve dava açmışlardır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 315.maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kiraya verenler tarafından açılması gerekir. Kiraya verenler birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve davayı da birlikte açmaları zorunludur. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Bu husus kamu düzenine ilişkin olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulmalıdır. Mahkemenin tahliye talebinin reddine karar vermesi gerekirken kabulüne ilişkin karar vermesi isabetsizdir. (Benzer karar Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2017/4220 esas ve 2017/15910 karar, 2017/12919 esas ve 2017/9995 karar)

Davalının itirazın kaldırılmasına yönelik istinaf talebinin değerlendirilmesinde;

Kira alacağı gibi her bir mirasçının payının belirlenebilir ve açık olduğu hallerde mirasçıların birlikte hareket etme zorunluluğu bulunmadığından kiraya verenlerden birinin sözleşmedeki kira bedelinden payına düşen kısmın tahsili için icra takibi yapmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Davacı K2’in kendi payına düşen 1/4 hisse oranında alacağını talep etmesinde hukuka aykırılık yoktur. Yıllık kira bedeli olan 11.600,00 TL’nin 1/4’i olan 2.900,00 TL asıl alacak ve 233,60 TL işlemiş faizi talep edebileceği anlaşılmakla mahkemece bu miktar üzerinden davacı K2’nın davasının kabulüne karar verilmesi gerekirken bu davacı dışındaki diğer davacılar tarafından borçluya ihtarname yerine geçen ödeme emri göndermediklerinnden talep edilen kira alacağının tamamı üzerinden itirazın kaldırılmasına karar verilmesi de hukuka aykırıdır.

Davalı davacıların kira bedeli hakkında takip yapabilmeleri için öncelikle kendisine ihtar çekmeleri gerektiğini belirterek istinaf etmiş ise de davacılar taşınmazın yeni maliki değillerdir. Kiraya verenin mirasçısı olduklarından takip öncesi ihtar çekmelerine gerek yoktur.

Davalının tahliyeye yönelik istinaf talebinin değerlendirilmesinde;

Davacılar K4, K1 ve K3 takip talebinde yer almalarına rağmen düzenlenen ödeme emrinde alacaklı olarak bulunmadıkları, ödeme emrindeki bu eksikliğin sonradan giderilmesi mümkün olmadığı gibi, ödeme emrinde yer alsalar da 30 günlük ödeme süresi dolmadan tahliye istenemeyeceği, davacı K2 yönünden ise kiraya veren murisin mirasçıları arasında zorunlu takip arkadaşlığı bulunduğu, borçluya ihtarname yerine geçen ödene emrinde diğer mirasçıların yer almamaları nedeniyle tahliye istenemeyeceği gerekçeleri iletüm davacılar yönünden tahliye isteklerinin reddine kararı verilmesi gerekirken kabulüne kararı verilmesi de isabetsizdir.

Yukarıda belirtilen nedenlerle; ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında itirazın kaldırılması talebinin kısmen kabulüne, tahliye talebinin reddine karar verilmesi gerektiği halde taleplerin tümden kabulüne karar verilerek hüküm tesisinin isabetsiz olduğu ancak söz konusu yanlışlığın giderilmesinin yeniden yargılama yapılmasını gerekli kılmadığı anlaşıldığından davalının istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile HMK’nın 353/1-b.2. bendi gereğince mahkeme kararının kaldırılmasına, “Davacı K2’in itirazın kaldırılması talebinin kısmen kabulü ile İskenderun İcra Dairesinin 2018/22615 esas sayılı takip dosyasında takibe yapılan itirazın 2.900,00 TL asıl alacak, 233,60 TL işlemiş faiz yönünden kaldırılmasına, kabul edilen asıl alacağın %20’si oranında hesaplanan 580,00 TL icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacı K2’e verilmesine, diğer davacılar K4, K1 ve K3’in itirazın kaldırılması isteminin reddine, tahliye talebinin tüm davacılar yönünden reddine dair aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.

H Ü K Ü M: Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-
Davalı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen KABULÜNE,
İskenderun İcra Hukuk Mahkemesi’nin 24/01/2019 tarih 2018/579 esas 2019/85 kararının HMK’nın 353/1-b-2 maddesi gereğince
KALDIRILMASINA,

2- a-Davacı K2’in itirazın kaldırılması talebinin kısmen kabulü ile İskenderun İcra Dairesinin 2018/22615 esas sayılı takip dosyasında takibe yapılan itirazın 2.900,00 TL asıl alacak, 233,60 TL işlemiş faiz yönünden kaldırılmasına, fazlaya ilişkin istemin reddine,
Kabul edilen asıl alacağın%20’si oranında hesaplanan 580,00 TL icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacı K2’e verilmesine, b- Davacılar K4, K1 ve K3’in itirazın kaldırılması talebinin reddine, c- Davacıların tahliye talebinin reddine,
İlk derece yargılaması yönünden;

Alınması gereken 54,40 TL karar harcından peşin alınan 35,90 TL harcın mahsubu ile kalan 18.50 TL harcın davalıdan alınarak hazineye irad kaydına,
Davacı K2 kendisini vekille temsil ettirdiğinden AAÜT uyarınca hesaplanan 1.130,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacı K2’e verilmesine,
Davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden AAÜT uyarınca hesaplanan 1.130,00 TL vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalıya verilmesine,
Davacılar tarafından yapılan toplam 52,40 TL harç gideri ve 46,50 TL yargılama gideri olmak üzere toplam 98,90 TL’nin kabul ve red oranına göre 49,45 TL’sinin davalıdan alınarak davacılara verilmesine,
Kullanılmayan gider avansının karar kesinleştiğine avans sahibine iadesine,
İstinaf yargılaması yönünden,
Peşin alınan 44,40 TL istinaf karar harcının talebi halinde davalıya iadesine,
İstinaf yoluna başvuran davalı tarafından yapılan 121,30 TL harç gideri ve 48,76 TL yargılama gideri olmak üzere toplam 170,06 TL’nin kısmen kabul kısmen redde göre 85,03 TL’sinin davacılardan alınarak davalıya verilmesine,
HMK’nın 333. maddesi gereğince gider avansının kullanılmayan kısmının karar kesinleştiğinde yatırana iadesine,
Kararın yerel mahkemesince taraflara tebliğine,
Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonucu miktar itibari ile KESİN olmak üzere 07/10/2020 tarihinde oy birliği ile karar verildi.