TBK Madde 318 - Kiracının borçları: Ayıpları kiraya verene bildirme borcu

TBK Madde 318 Kiracının borçları: Ayıpları kiraya verene bildirme borcu

Hazırlayan: Av. Saim İncekaşAdana BarosuGüncelleme: 02.08.2026

Özet 1 fıkra · ~1 dk okuma

TBK 318, kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; bu bildirimi yapmazsa, bundan doğan zarardan sorumlu olur.

Resmi Metin

Ayıpları kiraya verene bildirme borcu

Madde 318- Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.

↪ Bu kanunda başka maddeye git

Avukat Yorumu

Burada esas çatışma, kiracının fark ettiği ya da fark etmesi gereken bir ayıbı sessizce taşıması durumunda ortaya çıkar. Kiracı, gidermesi kendisine ait olmayan ayıbı zamanında haber vermezse, gecikme yüzünden büyüyen zarardan kendisi sorumlu tutulabilir; örneğin küçük bir su sızıntısının zamanında bildirilmemesi sonucu genişleyen tahribat. Pratikte kiraya verenin tipik savunması budur. Bildirimin yazılı ve tarihli yapılması (e-posta, ihtarname, kayıtlı mesaj) ispat açısından kritiktir; sözlü bildirim sonradan inkar edilince kiracı zorda kalır.

Sık yapılan hata, bildirim borcunu ayıba bağlı seçimlik haklarla (ayıbın giderilmesi, kira indirimi, koşulları varsa fesih) karıştırmaktır; bildirim bu hakların önünü açan ön adımdır, kendisi bir yaptırım değildir. Ayıp rejimi m.304-308 ile birlikte okunmalı, küçük ve olağan bakım kapsamındaki kusurların zaten kiracıya ait olabileceği gözden kaçırılmamalıdır.

Gerekçe

Türk Borçlar Kanunu’nun 318. maddesinin gerekçesi şu şekildedir:

818 sayılı Borçlar Kanununun 256 ncı maddesinin son fıkrasını karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 317 nci maddesinde, kiracının ayıpları kiraya verene bildirme borcu düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 256 ncı maddesinin kenar başlığında kullanılan “I. Borca muvafık surette takayyüt” şeklindeki ibare, Tasarıda “IV. Ayıpları kiraya verene bildirme borcu” şeklinde değiştirilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 256 ncı maddesinin son fıkrasında kullanılan “… yahut üçüncü bir şahıs kiralananın üzerinde bir hak iddia ettiği takdirde” şeklindeki ibareye, Tasarının zapttan sorumluluğa ilişkin 308 inci maddesinde, “kiracının bildirimi üzerine” şeklinde yer verildiği için, Tasarının 317 nci maddesine alınmamıştır.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 257g maddesi göz önünde tutulmuştur.

İlgili Bölge Adliye Mahkemesi (İstinaf) Kararları - TBK m.318 uygulaması

Adana Bölge Adliye Mahkemesi içtihatları. Aşağıdaki ilkeler ilgili kararlardan derlenmiştir.

Adana BAM · İstinaf · 5. Hukuk Dairesi E. 2018/1158 K. 2019/1249 08.11.2019 Düzelterek Esastan Red

Kiralanandaki izolasyon eksikliğine dayanarak iş yerini boşaltan kiracının, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıbı kiraya verene bildirdiğini ispatlayamadığı; bildirim kanıtlanmadıkça ayıba dayanan erken tahliyenin haklı sayılmayacağı kabul edilmiştir.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: İş yeri kirasında kiracı ve müteselsil kefil aleyhine, boş kalan iki aylık kira bedeli, ödenmeyen aidat ve merdivenin eski hale getirilme bedeli istenmiştir. İlk derece mahkemesi davayı kabul edip ıslahla belirlenen değeri aşan tutara hükmetmiştir. Daire, kiracının sel sonrası izolasyon eksikliğine dayanan savunmasını, ayıbın bildirildiği ve giderilmesi için uygun süre verildiği kanıtlanmadığından yerinde bulmamış; merdiven değişikliği için yazılı rıza alındığının da ispatlanmadığını, aidattan kiracının sorumlu olduğunu belirtmiştir. Buna karşılık talep sonucunun aşılmasını HMK 26/1'e aykırı bularak kararı kaldırmış ve davayı ıslahla belirlenen tutar üzerinden kabul etmiştir.

Kararı incele →

Bölge Adliye Mahkemesi (istinaf) kararları bölgesel niteliktedir; bağlayıcı içtihat değildir, Yargıtay denetiminde değişebilir. İlkeler ilgili kararlardan derlenmiştir; tam karar metni esas alınmalıdır.