Adana BAM, 5. HD., E. 2021/1082 K. 2023/982 T. 23.5.2023

T.C.

ADANA
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN
KARARIN

MAHKEMESİ :

ADANA 3. SULH HUKUK MAHKEMESİ

TARİHİ :

12/01/2021

NUMARASI :

2019/483 Esas 2021/36Karar

DAVACILAR :

1- K1

2- K2

3- K3

4- K4

5- K5

VEKİLİ:

Av. K6
:

6- K7

DAVALI :

K8

VEKİLİ:

Av. K9, Av. K10

DAVA :

Kiralananın Tahliyesi (Borçlar Yasasından Kaynaklanan)

İstinaf Yoluna başvuran(lar)

DAVALI :

K8
VEKİLİ
:

Av. K9

TALEP KONUSU :

Mahkeme Kararının Kaldırılması

İSTİNAF KARAR TARİHİ :

23/05/2023

KARAR YAZIM TARİHİ :

30/05/2023
Adana 3. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 12/01/2021 tarih ve 2019/483 Esas 2021/36 Karar sayılı kararı ile kurulan hüküm nedeniyle davalı vekilinin istinaf başvurusu ile ilgili yapılan esas incelemesinde;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

DAVA DİLEKÇESİNDE ÖZETLE :

Davalı K8 ile müvekkili K2 arasında 14/01/2013 tarihinde Adana 3. Noterliğinin 001172 yevmiye nolu kira sözleşmesi ile mülkiyeti K11′ a ait olan A1 adresinde bulunan işyerinin davalıya kirası için kira sözleşmesi akdedildiğini, davalının kira sözleşmesinin gereği peşinen ödemekle yükümlü olduğu 02/01/2016 – 02/01/2017, 02/01/2017 – 02/01/2018, 02/01/2018 – 02/01/2019 ve 02/01/2019 – 02/01/2020 yıllarına ait olmak üzere toplam 4 yıllık kira bedelini ödememiş bulunduğunu, davalı göndermiş oldukları Adana 3. Noterliğinin 26/11/2018 tarih ve 21667 yevmiye numaralı ihtarnameye ise Adana 9. Noterliği’ nin 18/02/2019 tarihli 02359 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile kira borcunun olmadığını ve iş yerini boşaltmayacağını beyan ettiğini, oysa ki davalı, müvekkillerine ait iş yerini kira bedelini ödemeden yıllardır kullanmakta ve müvekkillerini mağduriyetine neden olduğunu, her ne kadar davalı tarafla kira bedelinin ödenmesi ve taşınmazın boşaltılması hususu görüşülmüşse de bu görüşmelerden herhangi bir sonuç alınamadığını, bu nedenlerle davalının A1 adresinde bulunan taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP DİLEKÇESİNDE ÖZETLE:

Dava konusu iş yerine ait kira borcunun bulunmadığını, davacılara çeşitli zamanlarda gerek Dolar üzerinden gerekse de TL üzerinden kira bedellerinin ödenmiş olduğunu, bu nedenlerle açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARI :

İlk derece mahkemesince; Davanın kabulü ile, davalının dava konusu Adana İli, Sarıçam İlçesi, A2 adresinde bulunan taşınmazdan tahliyesine,karar verildiği görülmüştür.

DAVALI VEKİLİ TARAFINDAN İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ :

Mahkeme kararının usul ve yasalara aykırı olduğunu, eksik rapor ile karar tanzim edildiğini, davalının 02/01/2013 tarihinden beri taşınmaz kiracısı olarak hediyelik eşya ticareti faaliyeti çerçevesinde işletmekte olduğunu, noter sözleşmesi ile çatılı işyerinin yıllık kira bedelini 3.000 TL olarak belirleyerek taraflar arasında akdedildiğini, taraflar arasındaki tek geçerli sözleşmenin de bu 3.000 TL olan sözleşmenin olduğunu, bu nedenle davalının bu sözleşmeye dayalı olmayan ihtarname nedeniyle temerrüde düşürülemeyeceğini, davacı tarafın işyerinin yıllık kira bedelinin 9.000 USD olduğunun gerçeği yansıtmadığını, tarafların arasında hem dostluk ilişkisi hem kiracı ve mülk sahibi ilişkisi olduğunu, her ne kadar ödemelerin 2013 kira dönemine mahsuben yazılmış ise de bu ödemelerin 2013 döneminde davacı tarafın ekonomik sıkıntıları üzerine verilmiş olan ve ileriye dönük kira bedeline mahsuplaştırılması kararlaştırılan ödemeler olduğunu, davalının 2013-2020 tarihleri arasında ödemesi gereken bedelin toplam 34.182 TL olduğunu ve USD olarak yapılan ödemeler hesaplandığına bu borcun ödendiğinin, davalının davacı tarafa herhangi bir kira borcu bulunmamakla beraber davacı taraftan 903 TL bakiye alacağı bulunduğunun anlaşılacağını, kiralananan taşınmazın Adana İli Sarıçam İlçesi İncirlik Beldesinde bulunduğu ve beldede bulunan İncirlik Hava üssünün faaliyetlerinin 2016 yılından bu yana düşmesi ve çevre dükkanlarının çoğunun kapandığı veya kiralanmaya çalışıldığı bir beldedeki taşınmazın yıllık kira bedelinin 9.000 USD olduğunu iddia etmek hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, söz konusu kira bedelinin Adana merkezindeki bir dükkanın kira bedeline denk olduğunu, bilirkişi tarafından bu hususların dikkate alınmadan eksik rapor tanzim edildiğini, Dolar kuru üzerinden yapılan ödeme kalemlerinin o yılki Dolar kuru üzerindeki değeri dikkate alınmadan ve Türk Lirası cinsine çevrilmeden bir hesaplama yapıldığını, raporda sadece davacı tarafın iddiaları üzerinden bir hesaplama yapılmış olup yapılan ödemeler üzerinden ve noter onaylı kira sözleşmesinde belirtilen 3.000 TL bedel üzerinden ek bir yol gösterilmediğini, kaldı ki işbu davanın tahliye davası olduğu, alacak davası veya itirazın iptali davası olmadığı dikkate alındığında bilirkişice sadece temerrüde düşülüp düşülmediği yönünde bir görüş bildirilmesi gerekirken sonuç ve kanaat kısmında 27.000 USD kira alacağının olduğunun kanaatinin bildirilmesinin de hatalı olduğunu, davalı aleyhine hükmedilen vekalet ücreti miktarının da Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine aykırılık teşkil ettiğini, noter onaylı kira kontratı üzerinden değil de Dolar üzerinden hesaplanan kira bedeli üzerinden vekalet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu, açıklanan nedenlerle istinaf başvurusun kabulü ile mahkeme kararının kaldırılmasına, yeniden yargılama yapılarak talepleri doğrultusunda davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

KABUL VE GEREKÇE:

Dava; kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. İstinaf incelemesi Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 355. maddesi gereğince istinaf sebepleri ve re’sen kamu düzenine aykırılık yönünden sınırlı olarak yapılmış olup, ilk derece mahkemesince, davanın kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmiş, davalı tarafça karara karşı istinaf yolun başvurulmuştur.

Kural olarak, kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti davacıya, davalı tarafından kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise davalıya düşer. Davacının talep ettiği yıllık kira miktarı HMK’nın 200. maddesi uyarınca belirlenecek senetle ispat sınırının üzerinde ise davacı kira bedelini yazılı belge ile kanıtlamak zorundadır. Yazılı delille kanıtlanmadığı takdirde ise davalının kabulünde olan miktar esas alınmalıdır. Yine davalı da aynı koşullar altında yıllık kira bedelinin senetle ispat sınırının üzerinde olması durumunda kira borcunun ödendiğini yazılı belge ile ispat etmelidir.

TBK’nın 315’nci maddesinde kiracının temerrüdü düzenlenmiş olup, buna göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Somut olayda dosya kapsamında yapılan incelemede; davacıların murisi K11 (vekil marifetiyle) ile davalı arasında Adana 3. Noterliği’nin 1172 yevmiye ve 14/01/2013 tarihli Adana, Sarıçam, A3 adresinde bulunan iş yerinin yıllık kira bedeli 3.000 TL şekliyle davalıya kiralandığı, davacılar tarafından yıllık kira bedelinin 9.000 USD olduğundan bahisle 2017, 2018 ve 2019 yıllarına ait toplam 27.000 USD’nin ödenmesi amacıyla 20/11/2018 tarihli ihtarnamenin düzenlendiği, davalı tarafından bu ihtarnameye cevap verildiği, sonrasında TBK’nın 315 maddesi gereği kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle ve temerrüde dayalı işbu tahliye davasının açıldığı, bilirkişi raporunda da açıkça belirtildiği üzere her ne kadar taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde kira bedelinin yıllık 3.000 TL olarak gösterilmiş olduğu halde tarafların da kabulünde olduğu şekilde davalı tarafından imzası bulunan belgeyle kira bedeli olarak 2013-2014 dönemi için9.000 USD, 2014-2015 kira dönemi için 6.000 USD ve 2015-2016 kira dönemi için 1.650 USD ödenmiş olduğu anlaşılmıştır.

Her ne kadar mahkemece dava değeri olarak bir yıllık kira bedelinin 9.000 USD olduğu kabul edilerek bu şekilde gerekçe oluşturulmuş ise de kira bedelinin miktarının ispat yükü kendisinde bulunan kiralayan tarafından daha yüksek olduğunun maddi delilleriyle ortaya konulmamış olmasına ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin emsal nitelikli 2021/4624-6945, 202/98-2145, 2020/10530-7831 E-K sayılı ilamlarında da belirtilen şekilde kira bedelinin miktarında tereddütün bulunması halinde kiracının kabulünde olan veya taraflar arasında en son yıl ödemesi yapılan bedelin kira bedeli olacağının değerlendirilmesine göre yargılamanın konusu kira bedelinin tespiti veya kira alacağı olmamakla birlikte dava değeri yönünden yapılan incelemede dosya kapsamındaki bu aşamadaki mevcut delillere göre davanın değerinin belirlenmesi hususunda son yıl ödenmiş olan kira bedelinin 1.650 USD olduğu ve harca esas dava değerinin mahkemenin gerekçeli kararında belirtilen 9.000 USD olmayıp 1.650 USD olduğu değerlendirilmiştir.

Davaya dayanak 02/01/2016-02/01/2017, 02/01/2017-02/01/2018 ve 02/01/2018 – 02/01/2019 dönemlerine ait 3 yıl için kira bedelinin ödendiğinin kiracı davalı tarafından ispatlanmamış olmasına göre koşulları mevcut olmakla ve tahliyeye yönelik davalarda harca esas dava değerinin 1 yıllık kira bedeli olmasına göre (dava tarihi olan 22/04/2019 günü itibariyle 1 USD=5,8553 TL olup 1.650 USD=9.661,25 TL) davalı tarafından öne sürülen istinaf sebepleri arasındaki vekalet ücretinin yüksekliğine ve dava değerine yönelik istinaf sebepleri yerinde görülmekle birlikte davanın kabulüyle tahliyeye yönelik karar yerinde olup diğer istinaf sebepleri yerinde olmadığından istinaf başvurusunun kısmen kabulüne; ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak (Düzeltilerek) ve toplanan delillere göre yeniden yargılama yapılmasına gerek görülmediğinden Hukuk Muhakemeleri Kanunu 353/1-b(2) maddesi hükmün düzeltilmesine dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM :

Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

1-Davalı tarafın istinaf başvurusunun Hukuk Muhakemeleri Kanunu 353/1-b(2) maddesi gereğince
KISMEN KABULÜ İLE;

2-İlk derece mahkemesi kararında Hukuk Muhakemeleri Kanunu 353/1-b(2) maddesi gereğince hükmün;
2
. bendinin hükümden çıkarılarak yerine
“Alınması gereken 659,96 TL karar ve ilam harcı peşin (44,40 TL peşin, 880 tamamlama harcı olarak alınmakla) alındığından yeniden harç alınmasına yer olmadığına, davacılar tarafından yatırılan 924,40 TL harcın 659,96 TL’sinin davalıdan tahsili ile davacılara verilmesine, diğer 264,44 TL harcın ise talep ve başvurusu halinde davacılara iadesine,” ibaresinin eklenmesine, vekalet ücretine dair
3. bendinin hükümden çıkartılarak yerine
“Davacılar kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca 1.740 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacılara verilmesine,” ibaresinin eklenmesine, diğer paragrafların buna göre teselsül ettirilmek suretiyle
DÜZELTİLMESİNE
, hükmün diğer bentlerinin aynen muhafazasına,

3-Davalı tarafın diğer istinaf taleplerinin reddine,

4-Davalı tarafından yatırılan istinaf karar ve ilam harcının talep halinde kendisine iadesine,

5-İstinaf aşamasında yapılan yargılama giderlerinin davalı üzerinde bırakılmasına,

6-İstinaf Kararın tebliği, harç ve diğer usulî işlemlerin Hukuk Muhakemeleri Kanunu 359/4 maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi tarafından yerine getirilmek üzere dosyanın mahal mahkemesineiadesine,
Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonucu Hukuk Muhakemeleri Kanununun 362/1-b maddesi gereğince
KESİN olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 23/05/2023