Adana BAM, 5. HD., E. 2021/1192 K. 2023/1148 T. 6.6.2023

T.C.

ADANA
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN
KARARIN

MAHKEMESİ :

ANAMUR SULH HUKUK MAHKEMESİ

TARİHİ :

01/04/2021

NUMARASI :

2020/880 Esas 2021/432
Karar

DAVACI :

K1

VEKİLİ :

Av. K2

DAVALI :

K3
D
AVA TÜRÜ
:

Kira Bedelinin Belirlenmesi
İstinaf Yoluna başvuran(lar)

DAVACI :

K1

VEKİLİ :

Av. K2

TALEP KONUSU :

Mahkeme Kararının Kaldırılması

İSTİNAF KARAR TARİHİ :

06/06/2023

KARAR YAZIM TARİHİ :

06/06/2023
Anamur Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 01/04/2021 tarih ve 2020/880 Esas 2021/432
Karar sayılı kararı ile kurulan hüküm nedeniyle davacı vekilinin istinaf başvurusu ile ilgili yapılan esas incelemesinde;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

DAVA DİLEKÇESİNDE ÖZETLE :

Davalının davacıya ait Mersin ili Anamur ilçesi A1 mevkii 94 parsel sayılı 2500000 M2 yüz ölçümlü tarla niteliğindeki taşınmazın 42/512 hissesi üzerinde bulunan muz serasını içindeki mahsul ile birlikte Anamur Noterliğinin 06/11/2014 tarih ve 13339 yevmiye numaralı kira sözleşmesi ile 2.000,00 TL bedelle kiraladığını, ancak aradan geçen yıllar, enfilasyon artışı ve değişen ekonomik koşullar sonucunda yıllık 2.000,00 TL kira bedelinin cüzi bir meblağa düştüğünü, kira sözleşmesi yapıldığı tarihte dahi 2 dönüm yapılı seranın yıllık kirasının 5.000,00 TL olduğunu, davalının ödemekle yükümlü bulunduğu kira bedelini emsallerinin çok altında olduğundan davalı kiracıya, 01 Temmuz 2020 tarihinde Anamur Noterliğinin 09283 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile davacının kira bedeli artırımı hakkındaki isteğini bildirdiğini, ancak davalının sözlü olarak kirayı artırmayacağını belirttiğini, yazılı olarak herhangi bir bildirimde bulunmadığını, muz serasının Anamur ilçesinde yüksek gelir getirisine sahip olduğunu, davacıya ait seranın ise yıllık gelirinin ortalama 80.000,00 TL olduğunu, ancak davalının davacıya yıllık 2.000,00 TL ödediğini, yeni dönem kira bedelinin kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun bir oranda tespit edilebilmesi ve yıllık kira bedelinin kiracının ödediği 2.000,00 TL den 12.000,00 TL artırılarak 01/01/2021 tarihinden itibaren 14.000,00 TL ya çıkartılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARI :

İlk derece mahkemesince; davacının davasının reddine,karar verildiği görülmüştür.

DAVACI VEKİLİ TARAFINDAN İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ :

Mahkeme kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu, Mersin İli A1 Mevkii 94 Nolu parselde kayıtlı 25000 m² yüzölçümlü tarla nitelikli taşınmazın 42/512 hissesi üzerine tesis edilen muz serasının yıllık 2.000 TL bedelle davalı tarafından kiralandığını, ancak aradan geçen yıllar, enflasyon artışı ve değişen ekonomik koşullar neticesinde yıllık 2000,00 TL kira bedelinin cüzi bir meblağ olarak kaldığını, kaldı ki kira sözleşmesi yapıldığı tarihte dahi 2.dönüm yapılı seranın yıllık kirasının 5.000.00 TL civarında olduğunu, kira bedelinin emsallerinin çok altında olduğundan davalı kiracıya, 01 Temmuz 2020 tarihinde Anamur Noterliğinin 09283 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile müvekkilin kira bedeli artırımı hakkındaki isteğini bildirmiş olmasına rağmen davalı buna yanaşmayacağını hiçbir şekilde kirayı arttırmayacağını sözlü olarak bildirmiş olup yazılı olarak da herhangi resmi bir bildirimde bulunmadığını, davacının dava tarihi itibariyle 72 yaşında olduğunu, sözleşme esnasında ise 66 yaşında olduğunu, kira sözleşmesi incelendiğinde kira başlangıcı sözleşmede 03/07/2016 tarihinde başlayacak olmasına rağmen, kira sözleşmesi 06/11/2014 tarihinde yapılmış ve davalı tarafından taşınmaz kullanılmaya başladığını, 06/11/2014 tarihinden 03/07/2016 tarihine kadar geçen yaklaşık 19 aylık kullanım için ise davalı tarafından davacıya bir kira bedeli ödenmediğini, aslen söz konusu hususun dahi yapılan sözleşmede müvekkilin yaşlı olmasından, iyi niyetinden dolayı aldatıldığının ve davalının kötü niyetli olduğunun göstergesi olduğunu, davalının kullanmış olduğu tarımsal amaçlı sulama suyu borcu halen müvekkil adına gelmekte olup, davalının bu güne kadar söz konusu suyun kullanım bedelini dahi ödemediğini, mevcut durumda dahi 2 dönüm seranın satış bedeli yaşlaşık 750-800 bin civarında olduğunu, mahkemenin vermiş olduğu kararda ”

Dava konusu kira sözleşmesi TBK’nun 357. ve devamı maddelerinde düzenlenen hasılat/ürün kirası hükümlerine tabi olduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık konusu ise; tarafalar arasında akdedilen Anamur Noterliği’nin 06/11/2014 tarih ve 13339 yevmiye numaralı ürün kira sözlemesine dayalı kira bedelinin tespiti ve uyarlanmasına ilişkindir. Ancak kiralanan Türk Borçlar Kanunu’nun ürün kirası hükümlerine tabi bir taşınmaz kirası olup, konut ve çatılı iş yeri kiralarına uygulanan TBK.’nun 339 ve 344. maddesi ve devamı maddeleri hükümlerinden faydalanamayacağı, kaldı ki; TBK.’nun 299 ve 338. maddelerinin yer aldığı genel hükümler ile ürün kirasının düzenlendiği maddelerde kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin düzenleme bulunmadığı anlaşılmakla sair itirazların reddi ile aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.” şeklin de hüküm kurduğunu, oysaki

TBK- 358.MADDE:Bu ayrımda ürün kirasına ilişkin özel hüküm bulunmadıkça, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler uygulanır. hükmünün bulunduğunu, söz konusu kanun hükmünü dikkate alarak kira bedelinin artırılmasına karar vermesi gerektiğini, açıklanan nedenlerle mahkeme kararının istinaf incelemesi neticesinde kaldırılmasına, yeniden yargılama yapılarak talepleri doğrultusunda davanın kabulüne veya ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılarak, dosyanın yeniden incelenmek üzere ilk derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

KABUL VE GEREKÇE:

Davanın, kira parasının tespiti talebine ilişkin olduğu, istinaf incelemesinin Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 355. maddesi gereğince istinaf sebepleri ve re’sen kamu düzenine aykırılık yönünden sınırlı olarak yapıldığı,
Y apılan incelemede;

Davaya konu uyuşmazlığın, taraflar arasında Anamur Noterliği’nin 06/11/2014 tarihli 03/07/2016 başlangıç tarihli 2.000 TL bedelli, Mersin İli, Anamur İlçesi, A1 Mevkii 94 Nolu parselde kayıtlı 25000 m² yüzölçümlü tarla nitelikli taşınmazın 42/512 hissesi üzerine tesis edilen muz serasının kiralanması ile ilgili olarak kira bedelinin günün koşullarına göre düşük kaldığından bahisle 14.000 TL olarak yeniden belirlenmesi talebine ilişkin davanın ilk derece mahkemesince TBK 344 maddesinin ürün kiraları hakkında uygulanamayacağından bahisle redde dair verdiği karar, davacı vekilince yukarıda ayrıntılarıyla yazıldığı üzere gösterilen sebeplerle istinaf edilmiştir.

TBK’ nun 357. maddesinde ” Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir. Ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır
.

Bu oran sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa, yerel âdete göre belirlenir.” düzenlemesi bulunmaktadır. Ürün (Hâsılat) kirasında kiraya konu olan mal, bağ, bahçe, tarla gibi hâsılat veren bir taşınmaz mal yahut kara, deniz avı, su kaynağı işletmesi, kaplıca işletmesi, gibi bir haktır. Yine ürün (hasılat) kirasında ücret, bir miktar para olabileceği gibi devşirilecek hasılatın, semerelerinin bir hissesi de olabilir.

Bu durumda sözleşmenin bu niteliğine göre kiralananın taraflar arasında TBK.nun 357.maddesinde tanımı yapılan hasılat (ürün) kirasına ilişkin hükümlerine tabi olduğu anlaşılmaktadır.

TBK’nın 358.maddesinde”Bu ayrımda ürün kirasına ilişkin özel hüküm bulunmadıkça ,kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler uygulanır.” düzenlemesi bulunmaktadır. Genel hükümlerden kastın TBK’nın 299 ila 338.maddelerinde düzenlenen adi kiraya ilişkin hükümler olduğu izahtan varestedir.

Kira parası, Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde yer alan, kira akdinin esaslı unsurlarındandır. Yine, kiralanan taşınmazın, niteliği itibarı ile çatılı (musakkaf) bulunması durumunda asıl olan, kira müddetinin sonunda da kira akdinin devam etmesidir. Ancak, kira parasına ilişkin olarak, tarafların ihtilafa düşmeleri halinde sözleşmede doğan bu boşluk, 18/11/1964 tarih 2/4 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararı uyarınca hakim tarafından doldurulur.

Türk Borçlar Kanunu Genel Hükümlere ve Ürün Kirasına tabi olan yerlerde ise akit kural olarak sözleşmede öngörülen süre hitamında sona erer ve mecurun kira parası hakkında taraflar arasında anlaşmazlık bulunması durumunda kira akdinin asli unsurlarından olan kira bedeli konusundaki uyuşmazlık nedeniyle artık devam eden bir kira sözleşmesinin varlığından söz etme olanağı yoktur.

Uyuşmazlığa konu olan kiralanan Türk Borçlar Kanunu’nun ürün kirası hükümlerine tabi bir taşınmaz kirası olup konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanan TBK.nun 339. 344. maddesi ve devamı maddeleri hükümlerinden faydalanamaz. Bir başka ifade ile, kira parasının tespiti davası sadece konut ve çatılı işyeri niteliğindeki kiralanalar için açılabilir. Hasılat kiralarında kira parasının tespiti davası açılamaz.(Emsal: Yargıtay 3.Hukuk Dairesi’nin 2018/7771 E.2019/6309 K. Sayılı ilamı)

Somut olayda; kiralanan mecurun muz serasından ibaret olmasına göre TBK 357 maddesi ve devamında “üçüncü ayırım” olarak düzenlenen ürün kirası olduğu, ürün kiraları için hüküm bulunmayan durumlarda TBK 299 maddesi ve devamında “birinci ayırım” olarak düzenlenen ve 338.maddesinde biten genel hükümlerin uygulanacağı belirtilmesine rağmen somut davanın genel hükümler dışında TBK 339 ve 356 maddeleri arasında “ikinci ayırım” olarak düzenlenen konut ve çatılı iş yeri kiraları hükümlerinden olarak düzenlenen 344.maddedeki oluşan yeni durumlara göre kira bedeli belirlenmesi hükmünün ürün kiralarında uygulanmayacağı ve bu yönüyle redde dair verilen kararda yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşıldığından, davacı vekilinin istinaf başvurusunun Hukuk Muhakemeleri Kanunu 353/1-b(1) maddesi gereğince esastan reddine dair aşağıdaki kararın verilmesi gerekmiştir.

HÜKÜM:

Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

1-Davacı tarafın istinaf başvurusunun Hukuk Muhakemeleri Kanunu 353/3-b(1) maddesi gereğince
ESASTAN REDDİNE,

2-Alınması gereken 179,90 TL istinaf karar ve ilam harcından peşin olarak alınan 59,30 TL’nin mahsubu ile bakiye 120,60 TL daha harcın davacıdan alınarak hazineye gelir kaydına,

3-İstinaf ile ilgili yapılan giderlerin davacı üzerinde bırakılmasına,

4-Kararın tebliği, harç ve diğer usulî işlemlerin Hukuk Muhakemeleri Kanunu 359/4 maddesi gereğince ilk derece mahkemesi tarafından yerine getirilmesine,
Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda, Hukuk Muhakemeleri Kanunu 362/1-b maddesi gereğince
KESİN olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 06/06/2023