TBK Madde 339 - Konut ve çatılı işyeri kirası: Uygulama alanı

Davacı, maliki olduğu bağımsız bölümün bulunduğu bina bakımından, dava dışı alışveriş merkezi adi ortaklığı ile davalı arasında imzalanan 27.03.2012 başlangıç tarihli hasılat paylaşımlı kira sözleşmesinde kararlaştırılan 10 yıllık sürenin 27.03.2022 tarihinde dolduğunu, 03.09.2021 tarihli ihtarname ile sözleşmenin uzatılmayacağını bildirdiğini ileri sürerek tahliye istemiştir. Davalı, sözleşmenin adi ortaklıkla imzalandığını, işletme ruhsatını kendisinin aldığını ve kiralananın çatılı iş yeri niteliğinde olduğunu savunmuştur. İlk derece mahkemesi, taşınmaz işletme ruhsatıyla birlikte kiraya verilmediğinden sözleşmenin hasılat kirası sayılamayacağını, dava açma hakkının sözleşmenin tarafı kiraya verene ait olduğunu belirterek davayı aktif husumet yokluğundan usulden reddetmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi, ilişkinin konut ve çatılı iş yeri kirasına tabi olduğunu, süre bitimine dayanılarak sözleşmenin sona erdirilemeyeceğini ve TBK m. 347 koşullarının da oluşmadığını belirterek istinaf başvurusunu esastan reddetmiş, Daire bu kararı onamıştır.

Davacı, havalimanının iç hatlar giden yolcu salonundaki 34,20 metrekarelik alanı davalı idareden 01.01.2014 başlangıç tarihli bir yıl süreli sözleşmeyle kiralamıştır. İdarenin 22.07.2014 tarihinde diğer davalı şirketle imzaladığı imtiyaz sözleşmesiyle terminalin işletmesi bu şirkete devredilmiş, şirket 22.08.2014 tarihinde tahliye ve fesih ihtarı göndermiştir. Davacı, kiracılık sıfatının tespiti ile gelir kaybı ve muhdesat bedelinin tahsilini istemiştir. İlk Derece Mahkemesi davayı idare yönünden husumetten, şirket yönünden esastan reddetmiş; Bölge Adliye Mahkemesi kiralananın metrekaresi belirli bir mahal olduğunu ve genel hükümlere tabi bulunduğunu kabul ederek istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir. Daire, kiralananın vasfına ilişkin dosyada hiçbir bilirkişi raporu bulunmadığını, bu nitelendirmenin denetime elverişli olmadığını, uzman bilirkişiden rapor alınması gerektiğini belirterek kararı bozmuştur.

Davacılar, taraflar arasında düzenlenen 15.12.2018 tanzim tarihli, bir yıl süreli ve 30.000,00 TL kira bedelli işletme sözleşmesinin süresinin bir yıl uzadığını, uzayan dönemin bitiminde bildirim yapılarak sözleşmenin feshedildiğini ileri sürerek kiralananın tahliyesini ve tahliyeye kadar günlük 5.000,00 TL ecrimisil tazminatı ödenmesini istemiştir. Davalı, kira ödemelerinin ihtirazi kayıt konulmadan kabul edildiğini, zamanında kullanılmayan tahliye taahhüdünün kendiliğinden hükümsüz hale geldiğini savunmuştur. İlk Derece Mahkemesi, kiralananın faal halde ve demirbaşlarla birlikte kiraya verildiğini, işyeri açma ve çalışma ruhsatının davalı kiracıya ait olduğunu belirterek ilişkiyi konut ve çatılı işyeri kirası saymış, kiraya verene tek taraflı fesih hakkı tanınamayacağı gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi, sözleşme metninde işletme ruhsatıyla birlikte kiralamaya ilişkin bir düzenleme bulunmadığını ve 04.01.2021 dava tarihi itibarıyla sözleşmenin devam ettiğini belirterek istinaf başvurularını esastan reddetmiştir. Daire, tahliye taahhüdünde kararlaştırılan 15.12.2019 tarihinin yenilenen kira döneminden önceye ait olduğunu da ekleyerek kararı onamıştır.

Davacı, arsa vasıflı taşınmazının maliki olduğunu ve davalının haklı bir neden olmaksızın taşınmaza el attığını ileri sürerek 01.11.2017 tarihinde açtığı davada el atmanın önlenmesini ve taşınmazın eski hale getirilmesini istemiştir. Davalı şirket, taşınmazın noterde düzenlenen 01.03.2000 başlangıç tarihli sözleşmeyle on yıl süreyle kiralandığını ve sözleşmenin onar yıllık sürelerle yenilendiğini savunmuştur. İlk derece mahkemesi noter sözleşmesinin geçerli olduğu, geçerli kira ilişkisinde haksız el atmadan söz edilemeyeceği gerekçesiyle davayı reddetmiş, Bölge Adliye Mahkemesi istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir. Daire, keşifte yerin kafe ve restoran olarak kullanıldığı, kafeterya, tuvalet ve bekçi kulübesi bulunduğu saptandığı halde taşınmazın üstün vasfının belirlenmediğini, TBK'nın 299 uncu maddesindeki adi kira mı yoksa 339 uncu maddesindeki çatılı işyeri kirası mı uygulanacağının tespiti gerektiğini belirterek hükmü bozmuştur.

Davacı, davalı Rektörlükten 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu uyarınca pazarlık usulüyle kiraladığı taşınmaz için 20.04.2011 başlangıç tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesi imzalamış; sözleşmede kiralanan akaryakıt istasyonu ve hizmet binası olarak gösterilmiştir. Süre sonunda idare taşınmazın 2886 sayılı Kanun gereği tahliye edileceğini ihtaren bildirince davacı, ilişkinin özel hukuktan kaynaklandığını ileri sürerek kiracılık sıfatının tespitini istemiştir. Yerel mahkeme, taşınmazın ihaleyle kiraya verildiği gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Daire, 2886 sayılı Kanun m.75/3-4 ayrıcalığının yalnız Hazine, Vakıflar, il özel idareleri ve belediyeler için işlediğini, davalı kurumun bunlar arasında olmadığını; kiralananın galip vasfı çatılı işyeri ise TBK m.347 uyarınca süre bitimiyle tahliye istenemeyeceğini, açık alan ise TBK m.327 uyarınca sözleşmenin kendiliğinden sona ereceğini belirterek galip vasıf saptanmadan verilen ret kararını bozmuştur.