Adana Avukat Saim İncekaş | Adana Boşanma Avukatı, Ceza Avukatı, Şirketler ve Miras Avukatı Adana Avukatlık Hizmetlerinde Güven ve Tecrübe TBK Madde 339 Konut ve çatılı işyeri kirası: Uygulama alanı
TBK 339, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanacağını düzenler; niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında ise bu hükümler uygulanmaz. Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmeleri de bu hükümlere tabidir.
Resmi Metin
Uygulama alanı
Madde 339- (1) Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.
(2) Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.
↪ Bu kanunda başka maddeye git
Avukat Yorumu
Pratik önemi, bir taşınmazın kiracı lehine emredici koruma hükümlerinden (sınırlı tahliye sebepleri, kira artış sınırı, fesih usulü) yararlanıp yararlanmayacağını belirlemesinde toplanır. Bir yer konut ya da çatılı işyeri kapsamına giriyorsa, kiraya verenin sözleşmeyi serbestçe sona erdirmesi zorlaşır; bu nedenle uyuşmazlıklarda taraflar çoğu kez kiralananın bu kapsama girip girmediğini tartışır.
Dikkat edilecek noktalar: niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş ve altı ay veya daha kısa süreyle kiralanan taşınmazlar bu korumadan dışlanır; bu istisnaya dayanılarak yazılan kısa süreli sözleşmelerde gerçek kullanım amacının geçici olup olmadığı fiilen incelenir, salt sözleşmedeki süre kaydı yeterli sayılmayabilir. Buna karşılık kamu kurum ve kuruluşlarının yaptığı kira sözleşmeleri de bu hükümlere tabi olduğundan, kamu kiralarında özel statü iddialarına karşı bu kapsam savunması ileri sürülebilir.
Gerekçe
Türk Borçlar Kanunu’nun 339. maddesinin gerekçesi şu şekildedir:
818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, “A. Uygulama alanı” kenar başlıklı yeni bir madde olup, 6570 sayılı Kanunun 1 inci maddesini kısmen karşılamaktadır.
Tasarının iki fıkradan oluşan 338 inci maddesinde, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin uygulama alanı düzenlenmektedir.
Maddenin birinci fıkrasında, kiracının daha yoğun koruma görmesi gereken konut ve çatılı işyeri kiraları açısından “uygulama alanı” düzenlemesi getirilmiştir. 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanununun 1 inci maddesinden farklı olarak, kiralananın bulunduğu yer açısından ayırım yapılmaksızın tüm konut ve çatılı işyeri kiraları kapsama alınmış ve bununla da yetinilmeyerek, bu kiralarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da aynı hükümlerin uygulanacağı esası getirilmiştir. Yine 6570 sayılı Kanundan farklı olarak niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmaları da kapsam dışı bırakılmıştır. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazlara örnek olarak, yazlık, otel odası, motel, pansiyon ve bunlara benzer yerler gösterilebilir. Bir taşınmazın bu niteliği konusunda ortaya çıkan uyuşmazlığın, somut olaydaki durum ve koşullara göre hakim tarafından çözümlenmesi gerekecektir.
Maddenin ikinci fıkrasında, kamu kurum ve kuruluşlarının hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun kiraya veren veya kiracı olarak taraf olduğu tüm kira sözleşmelerinin de buradaki hükümlere tabi olacağı açıklıkla ortaya konulmuştur. Böylece 6570 sayılı Kanunun 14 üncü maddesinin düzenlemesi benimsenmiş olmaktadır.
Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 253a maddesi göz önünde tutulmuştur.