TBK Madde 299 - Kira sözleşmesi: Tanımı

Davacı, evli olduğu dönemde davalıyla birlikte işlettikleri eczanenin tasfiyesi ve karşılıklı alacakların düzenlenmesi için 03.09.2010 tarihli protokolü imzaladıklarını, davalının protokolün 6. maddesindeki ödeme şartlarını yerine getirmeyip 300.000,00 TL eksik ödeme yaptığını ileri sürerek, protokolün 10. maddesinde öngörülen 100.000 USD cezai şart için başlattığı takibe vaki itirazın iptalini istemiştir. Davalı, alacağın zamanaşımına uğradığını ve likit olmadığını savunmuştur. İlk Derece Mahkemesi, protokolde aylık 5.000,00 TL, sonraki yıl 6.000,00 TL ödeme öngörüldüğünü belirterek, cezai şartın TBK m.346'daki kiracı aleyhine düzenleme yasağı kapsamında geçersiz olduğu gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi, eczanenin kullanımının aylık bir bedel karşılığında davalıya bırakılması nedeniyle taraflar arasındaki ilişkinin kira ilişkisi niteliğinde olduğunu kabul ederek istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir. Daire, TBK m.299'daki tanım uyarınca protokolün anılan hükmünün kira sözleşmesi niteliğinde bulunduğunu ve cezai şartın geçersiz sayılmasının doğru olduğunu belirterek kararı onamıştır.

Davacı idare, devletin hüküm ve tasarrufu altındaki 107.645 metrekarelik iskele ve deniz dolgu alanı ile 35.157,53 metrekarelik deniz alanı için 24.03.2010 ve 07.01.2013 tarihli sözleşmelerle davalı şirkete kullanma izni verildiğini, şirketin 15.05.2015 tarihli yazısıyla feshi talep ettiğini ileri sürerek toplam 719.152,37 TL kullanma izni bedeli, tazminat ve teminat alacağının tahsilini istemiştir. Davalı şirket birleşen davasında, peşin ödediği bedelin kullanılmayan döneme ilişkin 1.360.656,45 TL'lik kısmının iadesini talep etmiştir. İlk derece mahkemesi asıl davayı 269.389,20 TL üzerinden kısmen, birleşen davayı ise tümüyle kabul etmiş; Bölge Adliye Mahkemesi istinaf başvurularını esastan reddetmiştir. Daire, koordinatları belirli alanların bedel karşılığında uzun süreyle kullanıma bırakılmasını öngören bu sözleşmelerin kira sözleşmesi niteliğinde olduğunu, dolayısıyla görevli mahkemenin sulh hukuk mahkemesi bulunduğunu belirterek kararları kaldırıp bozmuştur.

Davacılar, 11.02.2016 tarihli, aylık kira bedeli 25.000 TL, süresi 5+5 yıl ve başlangıcı 01.03.2016 olarak belirlenen protokol başlıklı belgeye dayanarak Şubat 2017 ile Ağustos 2017 arası 164.000 TL kira alacağının tahsilini ve tahliyeyi istemiş; 10.07.2017 tarihli ihtarnameyle otuz günlük süre verilmiştir. Davalı gerçek kişiler kiracı olmadıklarını, davalı şirket ise sözleşmenin sözlü ve aylık 14.000 TL bedelle kendisiyle yapıldığını savunmuştur. İlk derece mahkemesi davayı kabul edip tahliyeye ve alacağa hükmetmiş; Bölge Adliye Mahkemesi, protokolün dokuzuncu maddesindeki anahtar teslimde resmi sözleşme yapılacağı kaydına dayanarak belgeyi ön protokol sayıp gerçek kişiler yönünden davayı sıfat yokluğundan reddetmiştir. Özel Dairenin bozmasına direnilmesi üzerine Hukuk Genel Kurulu, belgenin kira sözleşmesinin tüm unsurlarını taşıdığını ve yazılı sözleşmenin aksinin ancak yazılı delille ispatlanabileceğini belirterek direnme kararını bozmuştur.

Davacı, kayyım tarafından idare edilen iki parseldeki toplam 1.410 metrekarelik kısmın davalı tarafından haksız kullanıldığını ileri sürerek 10.09.2010 ile 15.08.2011 arası dönem için takdir edilen 11.754,84 TL ecrimisilin tahsilini istemiştir. Davalı, taşınmazı ihale sonucu imzalanan 11.09.2009 tarihli kira sözleşmesine dayanarak kullandığını savunmuştur. Asliye hukuk mahkemesi, dönem içinde kira ilişkisi bulunduğunu ve kira ilişkisinden doğan alacak davalarında sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğunu belirterek görevsizlik kararı vermiş, Özel Dairenin bozmasından sonra da bu kararında direnmiştir. Hukuk Genel Kurulu, dava dilekçesinde açıkça haksız fiile dayanılıp ecrimisil istendiğini, kira alacağı ile ecrimisilin dava sebebi yönünden ayrı olduğunu, uyuşmazlığın asliye hukuk mahkemesinde görülerek geçerli bir kira ilişkisi saptanırsa davanın reddedilmesi, aksi hâlde ecrimisil yönünden karar verilmesi gerektiğini belirtmiş ve direnme kararını bozmuştur.

Davacı, arsa vasıflı taşınmazının maliki olduğunu ve davalının haklı bir neden olmaksızın taşınmaza el attığını ileri sürerek 01.11.2017 tarihinde açtığı davada el atmanın önlenmesini ve taşınmazın eski hale getirilmesini istemiştir. Davalı şirket, taşınmazın noterde düzenlenen 01.03.2000 başlangıç tarihli sözleşmeyle on yıl süreyle kiralandığını ve sözleşmenin onar yıllık sürelerle yenilendiğini savunmuştur. İlk derece mahkemesi noter sözleşmesinin geçerli olduğu, geçerli kira ilişkisinde haksız el atmadan söz edilemeyeceği gerekçesiyle davayı reddetmiş, Bölge Adliye Mahkemesi istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir. Daire, keşifte yerin kafe ve restoran olarak kullanıldığı, kafeterya, tuvalet ve bekçi kulübesi bulunduğu saptandığı halde taşınmazın üstün vasfının belirlenmediğini, TBK'nın 299 uncu maddesindeki adi kira mı yoksa 339 uncu maddesindeki çatılı işyeri kirası mı uygulanacağının tespiti gerektiğini belirterek hükmü bozmuştur.