Adana Avukat Saim İncekaş | Adana Boşanma Avukatı, Ceza Avukatı, Şirketler ve Miras Avukatı Adana Avukatlık Hizmetlerinde Güven ve Tecrübe TBK Madde 356 Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi
TBK 356, kiracının ölümü hâlinde ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ile ölen kiracıyla birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilir.
Resmi Metin
Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi
Madde 356- Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.
↪ Bu kanunda başka maddeye git
Avukat Yorumu
Uygulamada asıl çekişme, sözleşmenin ölümle birlikte sona erdiğini savunan kiraya veren ile devam ettiğini ileri süren yakınlar arasında çıkar. Burada kritik olan, devam iddiasında bulunan kişinin ölen kiracıyla aynı konutta fiilen birlikte oturduğunu ya da onun ortağı/aynı meslek mirasçısı olduğunu somut delille ortaya koymasıdır. Salt mirasçı sıfatı yetmez; birlikte oturma ve sözleşme şartlarına uyum aranır. İspat yükü, sürdürme iddiasındaki taraftadır: ikametgah kaydı, fatura aboneliği, tanık, apartman yönetimi kaydı gibi fiili oturmayı gösteren deliller bir araya getirilmelidir.
Sık yapılan hata, kira borcunun ödenmesini sürdürme hakkı doğdu sanarak ihmal etmektir; oysa hakkın korunması için kira bedelinin aksatılmadan ödenmeye devam etmesi şarttır. Kiraya veren açısından risk ise, sürdürme şartlarını taşımayan kişiyi fiilen tahliye etmeden önce hukuki durumu netleştirmemektir. Taraf değişikliği bir fesih sebebi yaratmaz; bu nedenle kiraya verenin yalnızca ölüme dayanarak çıkarma beklentisi çoğu zaman temelsiz kalır.
Gerekçe
Türk Borçlar Kanunu’nun 356. maddesinin gerekçesi şu şekildedir:
818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 13 üncü maddesini karşılayan, “6. Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi” kenar başlıklı yeni bir maddedir.
Tasarının tek fıkradan oluşan 355 inci maddesinde, kiracının ölmesi halinde, kira sözleşmesinin sürdürülmesi düzenlenmektedir.
Böylece, kiracının ölümü durumunda, çatılı işyeri kiraları bakımından, kiracının ortaklarının veya bu ortakların kiracıyla aynı meslek ve san’atı yürüten mirasçılarının ve ölen kiracıyla birlikte aynı konutta oturanların, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece kira sözleşmesini sürdürebilecekleri kabul edilmiştir. Maddede yapılan düzenlemede, “kiracının mirasçılarına” özellikle yer verilmemiştir. Çünkü mirasçı, Türk Medeni Kanununun miras hukukuna ilişkin hükümleri çerçevesinde, mirasbırakan konumundaki “ölen kiracı”nın külli halefi olarak, söz konusu konut ya da çatılı işyeri kira sözleşmesinin tarafı haline gelmiştir. Bu nedenle, “ölen kiracının mirasçısı”, kira sözleşmesini Tasarının 332 nci maddesine dayanarak feshetmemişse, kiracı olarak kabul edilecektir.