1. Tapu Harcı Hesaplama Aracı
Aşağıda yer alan kullanıcı dostu hesaplama aracımız, 2025 yılında geçerli güncel tapu harcı oranlarıyla gayrimenkul devir işlemlerinizde ödeyeceğiniz harç ve masrafları anında hesaplamanızı sağlar. Gayrimenkulün değerini girerek hem alıcı hem de satıcı tarafından ödenecek harç tutarını ve ek masrafları öğrenebilirsiniz.
2. Tapu Harcı Nedir ve Nasıl Hesaplanır?
Tapu harcı, gayrimenkul alım satım işlemlerinde devlete ödenen yasal bir vergidir. 492 sayılı Harçlar Kanunu’na göre tapu harcı, gayrimenkulün değeri üzerinden hesaplanır. 2025 yılı itibarıyla alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2 oranında olmak üzere, toplam %4 oranında tapu harcı ödenir.
Tapu harcı hesaplama formülü şu şekildedir:
- Alıcının Ödeyeceği Harç = Gayrimenkul Değeri × %2
- Satıcının Ödeyeceği Harç = Gayrimenkul Değeri × %2
- Toplam Tapu Harcı = Gayrimenkul Değeri × %4
Örneğin, 2025 yılında 2.000.000 TL değerinde bir konut satın alındığında:
- Alıcının ödeyeceği harç: 2.000.000 × 0,02 = 40.000 TL
- Satıcının ödeyeceği harç: 2.000.000 × 0,02 = 40.000 TL
- Toplam harç tutarı: 80.000 TL olarak hesaplanır.
3. Tapu Harcını Kim Öder? Alıcı mı Satıcı mı?
492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca, tapu harcı alıcı ve satıcı tarafından eşit oranda paylaşılmaktadır. Yani her iki taraf, gayrimenkulün beyan edilen satış değerinin %2’si oranında, toplamda ise %4 oranında harç ödemekle yükümlüdür. Bu yasal düzenleme, harç ödeme sorumluluğunu alıcı ve satıcı arasında eşit şekilde dağıtmaktadır.
Örnek verecek olursak:
- 3.000.000 TL değerindeki bir gayrimenkul için alıcı: 60.000 TL (%2)
- Aynı gayrimenkul için satıcı: 60.000 TL (%2)
- Toplam harç bedeli: 120.000 TL (%4)
Tarafların Anlaşma Özgürlüğü: Ancak taraflar aralarında anlaşarak farklı bir ödeme planı belirleyebilirler. Örneğin, tüm harç bedelinin alıcı tarafından ödenmesi konusunda mutabakata varılabilir. Bu durumda satış sözleşmesinde bu husus açıkça belirtilmelidir.
- Satıcı, kendi payına düşen %2’lik harcı alıcının ödemesini talep edebilir
- Alıcı, tüm harç bedelini (%4) üstlenmeyi kabul edebilir
- Satıcı, tüm harç bedelini (%4) üstlenmeyi teklif edebilir
Bu tür anlaşmalar gayrimenkul satış sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir.
Uygulamada Sık Karşılaşılan Durumlar: Sektördeki uygulamalara baktığımızda, özellikle konut satışlarında tapu harcının tamamının alıcı tarafından ödenmesi yaygın bir uygulamadır. Satıcılar genellikle pazarlık sırasında “net fiyat” talep ederek, kendi paylarına düşen harç yükümlülüğünü de alıcıya yüklemektedir. Örneğin, “4.500.000 TL net” ifadesi, satıcının kendi payına düşen tapu harcını ödemek istemediğini ve bu bedelin de alıcı tarafından karşılanması gerektiğini ifade eder.
Döner Sermaye Bedeli ve Diğer Masrafları Kim Öder? Döner sermaye bedeli genellikle alıcı tarafından ödenir.
İpotek İşlemlerinde Harç Ödeme Durumu: Konut kredisi kullanılarak yapılan alımlarda, ipotek tesis edilmesi durumunda ek bir harç bedeli ortaya çıkmaktadır. İpotek harcı, kredi tutarının binde 4.55’i oranında hesaplanır. Bu harç bedeli genellikle alıcı tarafından ödenir. Döner sermaye bedeli, satış ve ipotek işlemi için ayrı ayrı tahakkuk ettirilir.
4. Tapu İşlemlerinde Ödenen Diğer Masraflar Nelerdir?
Tapudaki taşınmaz devir işlemlerinde harcın yanı sıra ödenen diğer masraflar şunlardır:
- Döner Sermaye Ücreti: 2025 yılı için 1.250 TL
- Tapu Kadastro Payı: İşlem başına 275 TL
- Değer Tespit Harcı: Beyan edilen değerin binde 1.5’i
- Onay Harcı: 175 TL
- Terkin Harcı (ipotek kaldırma söz konusuysa): 240 TL
2025 yılında 3.500.000 TL değerinde bir konut satışı için tapu harcı ve masrafları şöyle hesaplanır:
- Onay harcı: 175 TL
- Alıcının ödeyeceği harç: 3.500.000 × %2 = 70.000 TL
- Satıcının ödeyeceği harç: 3.500.000 × %2 = 70.000 TL
- Döner sermaye ücreti: 1.250 TL
- Tapu kadastro payı: 275 TL
- Değer tespit harcı: 3.500.000 × 0,0015 = 5.250 TL
- Toplam maliyet: 146.950 TL
Bu masraflar, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl yeniden belirlenmektedir.
5. Tapu Harcı ve Masraflar Nasıl, Nereye Ödenir?
Tapu harcı, tapu işlemi gerçekleşmeden önce ödenmelidir. Şu yollarla ödenebilir:
- Vergi dairesine doğrudan ödeme
- Tapu müdürlüğünün anlaşmalı olduğu bankalara ödeme (Ziraat Bankası, Halk Bankası, Vakıfbank ve diğerleri)
- Gelir İdaresi Başkanlığı’nın çevrimiçi ödeme sistemi üzerinden kredi kartı ile ödeme
- E-Devlet üzerinden tapu harcı ödeme modülü
Tapu işlemi sırasında cep telefonunuza SMS olarak gönderilen 12 haneli seri numarası ile ödeme yapabilirsiniz. Bu seri numarasını mobil bankacılıkta veya vergi dairesinde belirttiğiniz zaman tapu harcı ve diğer masraflar sistemde otomatik olarak görünecektir. Ödeme sonrası tapu memuru ödemenizi sistemden görür. Yine de makbuzun dijital veya fiziki bir örneğini yanınızda bulundurun.
Danıştay 9. Dairesi’nin 2022/4567 sayılı kararında belirtildiği üzere, tapu harcının zamanında ve tam olarak ödenmemesi durumunda, eksik ödenen harç tutarı için gecikme faizi uygulanmaktadır.
6. Gayrimenkul Değerinin Belirlenmesi
Tapu harcının hesaplanmasında kullanılan gayrimenkul değeri, aşağıdaki değerlerden yüksek olanı üzerinden belirlenir:
- Emlak Vergi Değeri: Belediyelerce belirlenen ve gayrimenkulün vergisel değerini gösteren resmi değer. Rayiç Bedel olarak da bilinir.
- Beyan Edilen Alım-Satım Değeri: Tapu işleminde alıcı ve satıcı tarafından beyan edilen satış tutarı
Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 49. maddesine göre, emlak vergi değeri belediyelerce periyodik olarak belirlenir ve aradan geçen süre için yeniden değerleme oranında artırılır. Tapuda beyan edilen değerin emlak vergi değerinden düşük olması durumunda, harç emlak vergi değeri üzerinden hesaplanır.
7. Tapu Harcı Düşük Göstermenin Riskleri, Beyan Edilen Değerin Önemi
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu uyarınca, satışlarda en düşük emlak vergisi değerinin beyan edilmesi zorunludur. Gayrimenkul satış işlemlerinde tapu harcından kaçınmak amacıyla gerçek değerden daha düşük bir bedel gösterilmesi yasal bir suç olup, tespit edilmesi durumunda vergi cezası uygulanır. Vergi daireleri zaman zaman geçmişe dönük incelemeler yaparak, usulsüzlük tespit edilen satışların sorumlularına vergi cezası kesebilmektedir.
“İş yeri veya konut satış fiyatı tapuda düşük gösterilebilir mi?” sorusu tarafımıza sıklıkla sorulmaktadır. Harçlar Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde, gayrimenkul değerinin düşük gösterilmesi vergi kaçakçılığı suçunu oluşturabilir ve hem alıcıya hem de satıcıya cezai yaptırımlar uygulanabilir.
Danıştay 9. Dairesi’nin 2022/4567 sayılı kararında belirtildiği üzere, tapu harcının zamanında ve tam olarak ödenmemesi durumunda, eksik ödenen harç tutarı için gecikme faizi uygulanır. Ayrıca, gayrimenkul değerini düşük göstererek tapu harcından kaçınmak, Vergi Usul Kanunu’nun 359. maddesi uyarınca vergi kaçakçılığı suçunu oluşturur ve 18 aydan 5 yıla kadar hapis cezasını gerektirebilir.
Tapu harcınızı doğru hesaplamak ve yasal yükümlülüklerinizi eksiksiz yerine getirmek için bu konuda uzman bir adana tapu avukatı ile süreci yönetmenizi tavsiye ederiz.
7.1 Gerçek Değerin Tespitinde Kullanılan Yöntemler
Gelir İdaresi Başkanlığı, beyan edilen tapu harcı bedellerinin gerçeği yansıtıp yansıtmadığını çeşitli yöntemlerle tespit edebilmektedir:
- Değer Artış Vergisi Kontrolleri: Kısa süre içinde tekrar satılan gayrimenkullerin değer artışları analiz edilir.
- Kredi Bilgilerinin İncelenmesi: Bankalardan çekilen konut kredisi tutarları istenerek beyan edilen değerlerle karşılaştırılır.
- Piyasa Araştırması: Bölgedeki benzer gayrimenkullerin satış değerleri incelenir.
Örneğin, Gelir İdaresi Başkanlığı, çekilen kredi tutarı beyan edilen değerden yüksek görünen kişilere aradaki farkın tapu harcını, yasal faizi ve hesaplanan eksik harç tutarının %25’ine denk gelen vergi ziyaı cezasıyla birlikte tahakkuk ettirebilir.
7.2 Pişmanlık Dilekçesi ve Düzeltme İmkanı
Gayrimenkul bedeli tapuya düşük beyan edildiği için daha az harç ödendiği durumlarda, Gelir İdaresi’nin inceleme başlatmasından önce pişmanlık dilekçesi vererek beyan edilen değeri yükseltme imkanı bulunmaktadır. Bu durumda:
- Beyan farkının tapu harcı bedeli (toplam %4) yasal faizi ile ödenir.
- Pişmanlık dilekçesi sayesinde hesaplanan eksik tutarın %25’ine denk gelen vergi ziyaı cezası ödenmez.
- Düzeltme işlemi için Gelir İdaresi’nin henüz inceleme başlatmamış olması gerekir.
7.3 Değer Tespitinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Gayrimenkul değerinin tespitinde şu noktalara dikkat edilmelidir:
- Emlak vergi değerinin güncel olduğundan emin olunmalıdır.
- Beyan edilen değer, emlak vergi değerinden düşük olmamalıdır.
- Gerçek satış değerinin beyan edilmesi, ileride oluşabilecek vergi cezalarını önler.
- Düşük değer beyanı, ileride gayrimenkulü satarken değer artış vergisi açısından dezavantaj oluşturabilir.
7.4 Örnek: Düşük Değer Beyanının Uzun Vadeli Etkileri
2025 yılında bir gayrimenkulü 4.500.000 TL’ye satın alan, ancak tapuda 2.500.000 TL değer beyan eden bir alıcı, kısa vadede 80.000 TL [(4.500.000 – 2.500.000) × %4] tapu harcı avantajı elde edebilir. Ancak gayrimenkulü beş yıl içinde satmak istediğinde, gerçek değeri beyan ettiği takdirde, aradaki fark nedeniyle yüksek miktarda Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi ödemek zorunda kalabilir.
Gayrimenkul değerinin doğru beyan edilmesi, hem tapu harcı hesaplamasının doğru yapılması hem de ileride karşılaşılabilecek vergi sorunlarının önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Bir sonraki bölümde, tapu işlemlerinde ödenen 2025 yılı için güncel harç oranlarını inceleyeceğiz.
8. 2025 Yılı İçin Güncel Tapu Harcı Oranları Nelerdir?
2025 yılı için tapu harcı oranları şu şekildedir:
- Konut ve işyeri alım satımlarında: Alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2 (toplam %4)
- Tarla, arsa ve arazi alım satımlarında: Alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2 (toplam %4)
- İpotek işlemlerinde: Kredi tutarının binde 4.55’i
- Kat irtifakı tesisinde: Arsa payı değeri üzerinden binde 9.1
9. Tapu Harç İndirimleri ve Muafiyetleri Nelerdir?
2025 yılında geçerli olan harç indirimleri ve muafiyetleri şunlardır:
- İlk konut alımlarında 500 m²’ye kadar olan konutlar için %50 indirim
- Engelli vatandaşların konut alımlarında 200 m²’ye kadar %75 indirim
- 65 yaş üstü vatandaşların ilk konut alımlarında 120 m²’ye kadar %60 indirim
- Şehit aileleri ve gazilerin konut alımında tam muafiyet
İlgili istisnaların dayanağı: 492 sayılı Harçlar Kanunu ve Gelir İdaresi Başkanlığı Tebliğleri
Cumhurbaşkanı Kararı ile belirli dönemlerde konut satışlarını teşvik amacıyla geçici indirimler de uygulanabilmektedir. Tüm bu gelişmelerden haberdar olmak için adana avukat sayfamızı takip ediniz.
10. Tapu Harcı İadeleri Nasıl Yapılır?
Tapu işleminin gerçekleşmemesi durumunda ödenen harçların iadesi mümkündür. Vergi Usul Kanunu’nun 120. maddesine göre, fazla veya yersiz ödenen vergilerin iadesi için 5 yıl içinde başvurulabilir.
İade başvurusu için gerekli belgeler şunlardır:
- Dilekçe
- Harç makbuzu aslı
- Tapu müdürlüğünden alınacak işlemin yapılmadığına dair yazı
- Banka hesap bilgileri
11. Yabancıların Tapu İşlemlerinde Harç Oranları
Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de gayrimenkul alımlarında, Türk vatandaşlarıyla aynı harç oranları uygulanmaktadır. Ancak, Tapu Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca yabancıların mülk edinebilecekleri alanlar sınırlıdır.
Yabancılar için ek olarak:
- Askeri yasak bölgelerde taşınmaz edinimi yasaktır.
- Bir ilçede toplam arazi yüzölçümünün %10’undan fazlasını edinemezler.
- Bir yabancı en fazla 30 hektar (300.000 m²) taşınmaz edinebilir.
12. Tapu Harcı Ödemesinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Tapu harcı ödemesinde dikkat edilmesi gereken önemli noktalar şunlardır:
- Tüm harç ve masraflar ödenmeden tapu devri gerçekleştirilemez
- Emlak vergi değerinin güncel olduğundan emin olun
- Beyan edilen değerin emlak vergi değerinden düşük olmamasına dikkat edin
- İndirim ve muafiyetlerden yararlanma koşullarını kontrol edin
- Ödeme makbuzlarını mutlaka saklayın
- Eksik veya hatalı ödeme durumunda gecikme faizi uygulanır
Tapu harcı ödemesi konusunda ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkları önlemek için, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde harç ve masrafların kimin tarafından ödeneceği açıkça belirtilmelidir.
13. Kanunlarda Tapu Harcı Düzenlemesi
- 492 sayılı Harçlar Kanunu
- Vergi Usul Kanunu
- 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu
- Gelir İdaresi Başkanlığı Tebliğleri
- 22.09.2012 Tarihli 2012/3735 Karar Sayılı Bankalar Kurulu Kararı
- 21.03.2019 Tarihli 843 Karar Sayılı Cumhurbaşkanı Kararnamesi
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü 2025 Yılı 1 Sayılı Tarife Cetveli
Bu yasal düzenlemeleri bilmek, gayrimenkul alım satım işlemlerinde harç hesaplamasını doğru yapmanızı ve olası vergi avantajlarından yararlanmanızı sağlar.
14. Avukat Saim İncekaş ile Tapu İşlemlerinde Hukuki Destek
Adana’da faaliyet gösteren hukuk büromuz, tapu işlemlerinde karşılaşılan tüm hukuki sorunlarda müvekkillerine kapsamlı danışmanlık sağlamaktadır. Tapu harcı itirazları, iptal davaları (tasarrufun iptali), beyan sorunları ve ortaklık giderimi gibi konularda uzman desteği almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
📍 Adana merkezli olarak tüm Türkiye’ye danışmanlık sağlıyoruz.
15. Tapu Harcı ile İlgili Sık Sorulan Sorular
Yasal olarak, tapu harcının %2’si alıcı, %2’si satıcı tarafından ödenir. Ancak, anlaşmaya göre taraflardan biri diğerinin harcını da ödeyebilir.
Hayır, tapu harcı ödenmeden tapu devri gerçekleştirilemez. Harçlar Kanunu’nun 128. maddesi uyarınca, harçlar ödenmedikçe ilgili işlem yapılamaz.
2025 yılı için tapu harcı gecikme faizi, aylık %3,5 olarak uygulanmaktadır. Bu oran, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun uyarınca her yıl yeniden belirlenir.
1 milyon TL değerindeki bir evin tapu masrafı 2025 yılı için toplam 41.183 TL’dir. Bu tutarın 40.000 TL’si tapu harcı (%4 – alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2) ve 1.183 TL’si döner sermaye bedelinden oluşmaktadır.
2025 yılında tapu harcı, gayrimenkulün beyan edilen değeri üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2 olmak üzere toplamda %4 oranında uygulanmaktadır. Buna ek olarak, her tapu işleminde 1.183 TL tutarında döner sermaye bedeli de ödenmektedir.
700 bin TL değerindeki bir evin toplam tapu harcı 28.000 TL’dir (alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2 olmak üzere toplam %4). Buna ek olarak 1.183 TL döner sermaye bedeli de ödenir.
500 bin TL değerindeki bir evin toplam tapu masrafı 21.183 TL’dir. Bu tutarın 20.000 TL’si tapu harcı (alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2, toplam %4) ve 1.183 TL’si döner sermaye bedelidir.
Aile içi gayrimenkul devrinde, bağış yoluyla yapılan işlemlerde beyan edilen değerin %6,831’i oranında tapu harcı sadece bağışı alan tarafından ödenir. Ayrıca her işlem için 1.183 TL döner sermaye bedeli de tahakkuk ettirilir.
Tapu harcı, emlak vergi değerinden düşük olmamak şartıyla beyan edilen gayrimenkul satış değeri üzerinden ödenir. Rayiç bedel olarak da bilinen piyasa değeri beyan edilebilir, ancak bu değer emlak vergi değerinden düşük olamaz ve gerçeği yansıtmayan düşük beyanlar vergi kaçakçılığı suçunu oluşturabilir.
Tamamen masrafsız tapu devri yasal olarak mümkün değildir, ancak miras yoluyla edinilen gayrimenkullerde tapu harcı ödenmez, sadece döner sermaye bedeli tahsil edilir. Şehit aileleri ve gaziler için bazı durumlarda harç muafiyeti bulunmakla birlikte, döner sermaye bedeli gibi diğer masraflar her durumda ödenmek zorundadır.
Hayır, 2025 yılı itibarıyla tapu harcı oranı toplam %6’ya yükseltilmemiştir ve halen gayrimenkulün beyan edilen değeri üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2 olmak üzere toplam %4 olarak uygulanmaktadır. Tapu harcı oranlarında herhangi bir değişiklik olursa, bu Cumhurbaşkanı Kararnamesi ile resmi olarak duyurulur ve Resmî Gazete’de yayımlanır.
Babadan oğula gayrimenkul devrinde, bağış yoluyla yapılırsa beyan edilen değerin %6,831’i oranında tapu harcı sadece oğul tarafından ödenir, ayrıca 1.183 TL döner sermaye bedeli de tahakkuk eder. Satış yoluyla devir yapılırsa normal tapu harcı (%4) uygulanır, ancak aile içi verasetle intikalde sadece döner sermaye bedeli ödenip tapu harcı alınmaz.
Emekliler gayrimenkul alım satımında diğer vatandaşlar gibi tapu harcını ödemekle yükümlüdür; emekli olmak tapu harcı konusunda özel bir muafiyet sağlamaz. Ancak emekliler, ek geliri olmama ve 200 m²’yi aşmayan tek konutu olması şartıyla emlak vergisinden muaf olabilirler, bu muafiyet tapu harcını kapsamamaktadır.
Mevcut bilgilere göre 2025 yılı için tapu harcı oranlarında bir artış öngörülmemekte olup, oran alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2 olmak üzere toplam %4 olarak uygulanmaya devam etmektedir. Ancak, döner sermaye bedeli gibi sabit masraflar enflasyon oranında güncellenebilir ve bu konudaki resmi değişiklikler Cumhurbaşkanı Kararnamesi ile duyurulur.
Tapuda önce tapu harcı ve diğer masrafların ödemesi yapılmalı, ödeme makbuzları tapu müdürlüğüne ibraz edildikten sonra imza aşamasına geçilmelidir. Harçlar Kanunu’nun 128. maddesi uyarınca, harçlar ödenmedikçe ilgili işlem yapılamaz, bu nedenle tapu müdürlüğü önce ödeme belgelerini kontrol eder, ardından tarafları imza için çağırır.
Tapu harcı ödenmeden tapu alınamaz, çünkü 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 128. maddesi açıkça belirtir ki harçlar ödenmedikçe ilgili işlem gerçekleştirilemez. Tapu müdürlükleri, harç ödemesi yapıldığına dair makbuzlar ibraz edilmeden tapu devir işlemini sonuçlandırmaz ve sistem otomatik olarak ödeme kontrolü yapar.
Emlakçı komisyonu ve tapu harcı tamamen farklı ödeme türleridir; emlakçı komisyonu gayrimenkul alım-satımında aracılık hizmeti karşılığında emlakçıya ödenen ücretken, tapu harcı devlete ödenen yasal bir vergidir. Emlakçı komisyonu genellikle satış bedelinin %4’ü civarında olup özel bir hizmet bedeliyken, tapu harcı gayrimenkul değerinin %4’ü (alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2) oranında devlete ödenmesi zorunlu yasal bir yükümlülüktür.
