Parselasyon Nedir? Arsa ve Arazilerin Hukuki Bölünme Süreci

Parselasyon, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinde düzenlenen, kadastral parsellerin imar planına uygun imar parsellerine dönüştürülmesi işlemidir. Bu yasal çerçeve, “İmar planlarında umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin düzenlenmesine ilişkin hükümler” başlığı altında detaylandırılmıştır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2019/4563 E., 2020/2145 K. sayılı kararında açıkça belirtildiği üzere: “Parselasyon, imar planına göre yol, meydan, park, yeşil alan gibi umumi hizmetlere ayrılmış yerlerle birlikte, imar adaları içinde kalan kadastral parsellerin, imar planına uygun imar parsellerine dönüştürülmesi işlemidir.” Bu tanım, parselasyonun sadece arazi bölünmesi değil, aynı zamanda kamu yararına hizmet eden planlı bir şehirleşme aracı olduğunu vurgulamaktadır.

Yasal dayanağı oluşturan İmar Kanunu’nun 18. maddesi, belediyelere ve valiliklere kendi yetki alanlarında parselasyon planlarını hazırlama ve uygulama yetkisi vermektedir. Bu yetki, şehir planlamasının hukuki zeminini oluşturarak, düzenli kentleşmenin önünü açmaktadır.

Anayasa Mahkemesi’nin 2016/196 E., 2018/34 K. sayılı kararında: “Parselasyon işlemleri, kamu yararı amacıyla mülkiyet hakkına getirilen sınırlamaların başında gelir, ancak bu sınırlama ölçülü olmalıdır” ifadesi yer almaktadır.

Parselasyon işlemi şu aşamalardan oluşur:

1. Parselasyon planının hazırlanması
2. Belediye Encümeni veya İl İdare Kurulu tarafından onaylanması
3. Bir ay süreyle askıya çıkarılması
4. İtirazların değerlendirilmesi
5. Kesinleşen planın tapu ve kadastro müdürlüğüne gönderilmesi
6. Tapu siciline tescil işlemlerinin yapılması

Parselasyon işlemi, belirli bir sistematik süreci takip ederek ilerler ve her aşaması hukuki önem taşır. Sürecin doğru işlemesi, mülkiyet haklarının korunması açısından kritiktir.

1. Parselasyon Planı ve Onay Süreci

Parselasyon işlemi öncelikle parselasyon planının hazırlanmasıyla başlar. Bu teknik çalışma, kadastral parsellerin imar adalarına dönüştürülmesini, yol, park, yeşil alan gibi kamu alanlarının ayrılmasını ve DOP kesintilerinin gösterilmesini içerir. içerir. Hazırlanan plan, belediye sınırları içindeyse Belediye Encümeni, belediye sınırları dışındaysa İl İdare Kurulu tarafından incelenir ve onaylanır.

2. İlan ve İtiraz Aşaması

Onaylanan parselasyon planı, bir ay süreyle ilgili idarenin ilan panosunda askıya çıkarılır. Bu süre, ilgili taşınmaz sahiplerinin planı inceleyip itirazlarını sunabilmeleri için tanınan yasal bir haktır. Askı süresi, mülkiyet haklarının korunması ve şeffaflığın sağlanması açısından önemlidir.

3. Değerlendirme ve Kesinleşme

Askı sürecinde yapılan itirazlar, ilgili idare tarafından değerlendirilerek karara bağlanır. İtirazların değerlendirilmesinden sonra, gerekli düzeltmeler yapılarak plan kesinleştirilir. Kesinleşen parselasyon planı, artık uygulanabilir nitelik kazanır.

4. Tescil ve Uygulama

Kesinleşen parselasyon planı, ilgili tapu ve kadastro müdürlüğüne gönderilir. Burada yeni oluşturulan imar parselleri, tapu siciline tescil edilir. Tescil işlemiyle birlikte, eski kadastral parseller tapu sicilinden düşürülür ve yerine yeni imar parselleri kaydedilir.

5. Ne Kadar Sürer?

İmar Kanunu’nda belediyelere ve valiliklere parselasyon planlarını hazırlama ve onaylama konusunda belirli bir süre sınırı getirilmiştir. Buna göre, “Belediye veya valiliğin; parselasyon planlarını, imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapması ve onaylaması esastır.”

Ancak uygulamada, özellikle büyük alanlarda veya yoğun itirazların olduğu durumlarda, bu süreç uzayabilmektedir. İtiraz sayısının fazla olması, idari kapasitenin yetersizliği veya teknik sorunlar gibi nedenlerle parselasyon işleminin tamamlanması 1-2 yıla kadar uzayabilir.

Danıştay 6. Dairesi’nin 2017/2354 E., 2019/4125 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, sürecin uzaması durumunda bile idarenin parselasyon yapma yükümlülüğü devam etmektedir. İmar Kanunu’nda parselasyon planlarının 5 yıl içinde hazırlanması hükmüne rağmen, bu sürenin aşılması halinde parselasyon yapma yükümlülüğü ortadan kalkmaz; aksine “Parselasyon planı yapmamaları sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve işlemlerinden belediyeler veya valilikler sorumludur.”

6. Parselasyon İşleminin Maliyeti Nedir?

Belediyeler ve il özel idareleri, kendi sınırları içindeki parselasyon işlemlerini kendi personeliyle yapabildiği gibi, özel sektörden de hizmet alabilmektedir. Bu durumda maliyetler değişebilmekte, ancak her durumda kanuni harç ve ücretlerin ödenmesi gerekmektedir. Teknik hizmet bedelleri, tapu harçları, kadastro kontrol ücreti, tescil işlemleri için ödenen harçlar, idari başvuru ücretleri, iptali durumunda yeniden düzenleme masrafları, kamulaştırma gerektiğinde ödenecek bedeller ortaya çıkar. Harç bedelleri her yıl güncellenir.

7. Özel Parselasyon Nedir?

Özel parselasyon, malik veya maliklerin kendi inisiyatifleriyle parselleri bölme işlemidir. Özel parselasyon işlemi için ilgili belediyenin İmar Müdürlüğü’ne başvurulması gerekmektedir. Belediye sınırları dışındaki alanlarda ise il özel idaresine başvuru yapılır. Başvuru sırasında tapu belgesi, kadastro çapı, imar durumu belgesi ve parselasyon planının sunulması gerekir.

İmar Kanunu’nun 18. maddesi, imar planı olmayan alanlarda yapılaşma amaçlı özel parselasyonu yasaklamıştır. Yalnızca belirli istisnalar (veraset yoluyla intikaller, tarım, turizm, sanayi amaçlı hisselendirmeler) kapsamında mümkündür.

---

Bu aşamalı süreç, taşınmaz sahiplerinin haklarının korunması ve imar planlarının düzenli bir şekilde uygulanması için yasal bir çerçeve oluşturur. Ancak uygulamada, özellikle büyük şehirlerde, askı süresinin çoğu mülk sahibi tarafından fark edilmediği durumlar yaşanmaktadır. Birçok taşınmaz sahibi, ancak yeni tapuları ellerine geçtiğinde parselasyon işleminden haberdar olmakta ve bu noktada itiraz süreleri çoktan geçmiş olmaktadır.

Mesleki tecrübelerimde sıkça karşılaştığım bir durum, vatandaşların parselasyon sürecinde DOP kesintilerinin oranları hakkında yeterince bilgilendirilmemesidir. Özellikle arsasının önemli bir kısmını kaybeden mülk sahipleri için bu süreç, maddi ve manevi açıdan zorlayıcı olabilmektedir. Her ne kadar yasal çerçeve hakların korunmasını öngörse de, parselasyon işlemlerinde şeffaflık ve etkin bilgilendirme konusunda idarelerin daha proaktif olması gerekmektedir. Bu nedenle, mülk sahiplerinin haklarını savunacak bir hukuk uzmanıyla süreci başından itibaren takip etmeleri, telafisi güç mağduriyetlerin önüne geçebilir.

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP), parselasyon işlemlerinin en can alıcı unsurlarından biridir. İmar Kanunu’nun 18. maddesinde düzenlenen DOP, parselasyon sırasında düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsalardan, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında alınan paydır.

DOP’un Yasal Dayanağı ve Amacı

DOP kesintisinin temel amacı, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının oluşturulmasıdır. Kanun, bu alanları açıkça belirtmiştir: yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri, karakol, eğitim ve sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları gibi kamusal alanlar DOP kesintisi ile oluşturulur.

DOP Oranının Sınırı Nedir?

İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre, DOP oranı düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin %45’ini geçemez. Bu yasal sınır, mülkiyet hakkının korunması açısından önemlidir. Bu yönde, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2018/3426 E., 2019/5721 K. sayılı kararında vurgulandığı üzere: “DOP oranının tespitinde, düzenleme sahasında bulunan kadastral parsellerin toplam alanından, düzenleme sahasındaki mevcut yolların alanları çıkarıldıktan sonra kalan alanın %45’i aşılmamalıdır.”

DOP Nasıl Hesaplanır?

DOP hesaplaması şu adımlarla yapılır:

1. Düzenleme sahasındaki tüm kadastral parsellerin toplam alanı tespit edilir
2. Düzenleme sahasındaki mevcut yolların alanları bu toplamdan düşülür
3. Kalan alandan düzenleme ortaklık payı olarak en fazla %45 oranında kesinti yapılabilir
4. Bu kesinti, düzenleme sahasındaki tüm parsellerden eşit oranda alınır

Mükerrer DOP Alınması Durumu

İmar Kanunu’nun 18. maddesinde “herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır” ilkesi benimsenmiştir. Ancak kanun iki istisnai durum öngörmüştür:

1. Her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması halinde, artış olan parsellerden, daha önceki kesintiler dikkate alınarak %45 oranına kadar tamamlayıcı DOP alınabilir.
2. 2981 sayılı Kanun kapsamında yapılan uygulamalarda, önceki terk ve kesintilerin oranını parselasyon planındaki DOP oranına tamamlayan fark kadar kesinti yapılabilir. Ancak toplam kesinti oranı yine %45’i geçemez.

DOP Kesintisinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Parselasyon işlemlerinde DOP kesintisi yapılırken şu hususlara dikkat edilmelidir:

• Tüm parsellerden eşit oranda DOP alınmalıdır
• DOP hesabı yapılmadan kesinti yapılmamalıdır
• Değer artışı olmayan parsellerden DOP alınmamalıdır
• DOP ile oluşturulan alanlar sadece kanunda belirtilen umumi hizmetler için kullanılmalıdır
• DOP’tan karşılanmaması gereken alanlar (resmi kurum alanları gibi) DOP hesabına dahil edilmemelidir

Düzenleme ortaklık payı, kentlerin düzenli ve planlı gelişimi için elzemdir. Ancak uygulamada ortaya çıkan hatalar, mülkiyet hakkının ihlali ve değer kayıplarına yol açabilmektedir. Bu nedenle DOP hesaplanması ve uygulanması sürecinde yasal sınırlar ve yargı kararları dikkatle gözetilmelidir.

Belediyeler ve valilikler, parselasyon planlarını hazırlama ve uygulama yetkisine sahiptir. İmar Kanunu kapsamında:

• Belediyeler kendi sınırları içinde
• Valilikler belediye sınırları dışında
• Büyükşehirlerde büyükşehir belediyeleri veya ilçe belediyeleri

Parselasyon işlemlerini yürütür. Danıştay 6. Dairesi’nin 2017/1845 E., 2018/7532 K. sayılı kararında: “Parselasyon yetkisi, imar planını yapan ve uygulayan idarenin görev ve sorumluluğundadır” şeklinde hükmedilmiştir.

Parselasyon işlemleri, mülkiyet haklarını doğrudan etkileyen idari işlemler olduğundan, hak sahiplerinin bu işlemlere karşı itiraz hakları bulunmaktadır. Peki, parselasyon işlemine nasıl itiraz edilebilir ve hangi yasal yollar izlenmelidir?

1. Parselasyon İşlemlerinin Tebliği ve İlan Süreci

İmar Kanunu’nun 19. maddesine göre, belediye encümeni veya il idare kurulu tarafından onaylanan parselasyon planları bir ay süreyle ilgili idarede askıya çıkarılır. Kanunda “Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır. Ayrıca mutat vasıtalarla duyurulur” ibaresi bulunmakla birlikte, askı ilanı dışında parsel maliklerine bizzat tebligat yapılması konusunda bir zorunluluk belirtilmemiştir.

Ancak, Danıştay içtihatlarına göre, parselasyon işlemleri taşınmaz maliklerine tebliğ edilmesi gereken sübjektif işlemlerdir. Danıştay’a göre, parselasyon davası açma, yani imar işlemine itiraz etme süresi ancak yazılı tebligat ile başlar. Bu nedenle, uygulamada yalnızca askıya çıkarma ile yetinilmesi, hak arama özgürlüğünü kısıtlayıcı bir uygulama olarak değerlendirilmektedir.

2. İtiraz Yolları ve Süresi

Parselasyon işleminden etkilenen taşınmaz malikleri, sınırlı ayni hak sahipleri (ipotek, intifa hakkı sahipleri), kiracılar ve diğer zilyetler parselasyon işlemine itirazı iki aşamada gerçekleştirilebilir:

1. İdari İtiraz: Parselasyon planı askıda olduğu bir aylık süre içinde, ilgili belediye başkanlığına veya il özel idaresine itiraz edilebilir. Belediye sınırları içindeki işlemler için belediye başkanlığına, belediye sınırları dışındaki işlemler için valiliğe itiraz dilekçesi verilir. Bu itirazlar belediye encümeni veya il idare kurulu tarafından değerlendirilir.
2. Yargısal İtiraz: İdari itirazın reddedilmesi durumunda, ret kararının tebliğinden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. İdari itiraz yoluna başvurulmadan da doğrudan yargı yoluna gidilebilir.

İmar Kanunu’nun 8. maddesi uyarınca, kesinleşen parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren herhalde beş yıl içinde dava açılabilir. Yani, parselasyon işleminin kesinleşmesinden itibaren beş yıllık bir hak düşürücü süre bulunmaktadır.

Danıştay 6. Dairesi’nin 2017/3426 E., 2019/5124 K. sayılı kararına göre: “Parselasyon işleminin iptaline karar verilmesi halinde, idare yeni bir parselasyon işlemi yapmakla yükümlüdür ve mülkiyet durumu eski haline döner.”

3. İtirazda Görevli ve Yetkili Mahkeme

Parselasyon işlemine karşı açılacak davalar için:

• Görevli Mahkeme: İdare mahkemeleridir. Parselasyon işlemleri bireysel idari işlem niteliğinde olduğundan, ilk derece mahkemesi olarak idare mahkemesinde dava açılması gerekir.
• Yetkili Mahkeme: 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 34. maddesi uyarınca, imarla ilgili davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.

4. İtiraz Dilekçesinde Bulunması Gereken Hususlar

İtiraz dilekçesinde şu bilgiler yer almalıdır:

• İtiraz edenin kimlik ve iletişim bilgileri
• İtiraz edilen parselasyon işleminin tarih ve sayısı
• İtirazın konusu ve gerekçeleri
• Varsa, itirazı destekleyici belgeler

Detaylı bir parselasyon itiraz dilekçesi örneği incelemek için yazımızı inceleyebilirsiniz.

5. Hatalı Parselasyon İşlemlerinde Tazminat Hakları Nelerdir?

Hatalı parselasyon işlemleri nedeniyle zarara uğrayan maliklerin tazminat hakları vardır. Bu haklar:

1. Maddi tazminat: Mülkiyet hakkının ihlali, değer kaybı, kullanım kısıtlaması gibi nedenlerle oluşan zararlar için talep edilebilir.
2. Manevi tazminat: Kişilik haklarının ihlali durumunda talep edilebilir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2018/7524 E., 2019/8457 K. sayılı kararında: “İdare, hatalı parselasyon işlemi nedeniyle malikin uğradığı zararları tazmin etmekle yükümlüdür” şeklinde hükmedilmiştir.

Hukuki bir süreç olan parselasyon işlemlerine itiraz, mülkiyet hakkının korunması açısından büyük önem taşır. Bu karmaşık süreçte Adana avukat desteği almak, itiraz dilekçelerinin doğru hazırlanması ve yasal sürelerin kaçırılmaması açısından kritik öneme sahiptir. Özellikle DOP oranlarına ilişkin itirazlarda uzman hukuki yardım, hak kayıplarının önlenmesine yardımcı olur.

“Parselasyon nedir?” sorusunu yanıtlarken, ifraz işlemiyle arasındaki farkları da açıklamak, konuyu daha bütüncül anlamanıza yardımcı olacaktır.

Parselasyon ve ifraz, arsa ve arazilerin bölünmesinde kullanılan iki farklı yöntemdir:

Özellik	Parselasyon	İfraz
Yasal dayanağı	İmar Kanunu m.18	İmar Kanunu m.15 ve 16
Kapsam	Düzenleme alanındaki tüm parseller	Tek bir parsel veya bir kaç parsel
Zorunluluk	İdarece re’sen yapılabilir	Malikin talebi gerekir
DOP kesintisi	Uygulanır (max %45)	Uygulanmaz
Onay mercii	Belediye Encümeni/İl İdare Kurulu	Belediye Encümeni/İl İdare Kurulu

Parselasyon sonucunda, eski parsellerin yerine yeni imar parselleri oluşturulur. Mülkiyet durumu ise şu şekilde belirlenir:

1. Her malike düzenleme öncesi arazideki payı oranında yeni imar parselinden pay verilir.
2. DOP kesintisi yapıldıktan sonra kalan miktar üzerinden dağıtım yapılır.
3. Mümkün olduğunca malike eski yerinde veya yakınında parsel tahsis edilmeye çalışılır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2018/2504 E., 2019/3487 K. sayılı kararında: “Parselasyon sonucu oluşan imar parsellerinin, düzenlemeye giren kadastral parsellerin maliklerine, düzenlemeye giren arazideki payları oranında dağıtılması esastır” ifadesi yer almaktadır.

Süreçte yapılacak hatalar, hem mülkiyet haklarınızı etkileyebilir hem de uzun süren hukuki uyuşmazlıklara yol açabilir. Bu nedenle, parselasyon işleminde sık karşılaşılan hukuki sorunlara değinerek, işlem sırasında dikkat edilmesi gereken birtakım önemli hususları izah edeceğiz:

1. İmar planına uygunluk sağlanmalıdır: Parselasyon işleminin en temel amacı, kadastral parselleri imar planına uygun imar parsellerine dönüştürmektir. Bu nedenle, işlemin her aşamasında imar planına tam uygunluk sağlanmalıdır. Danıştay 6. Dairesi’nin 2018/7245 E., 2019/4523 K. sayılı kararında belirtildiği gibi: “Parselasyon işleminde kamu yararı, şehircilik ilkeleri ve planlama esaslarına uygunluk denetimi yapılır.” İmar planına aykırı olarak hazırlanan parselasyon planları, daha sonra idari yargıda iptal edilebilir.
2. DOP oranı yasal sınırı aşmamalıdır: %45 aşılmamalıdır.
3. Dağıtımda adalet ve hakkaniyet gözetilmelidir: Pay oranında dağıtım yapılmalıdır. Malikin eski yerinden uzak bir yerde parsel verilmemelidir.
4. Parseller, yapılaşmaya uygun büyüklük ve biçimde oluşturulmalıdır: İmar planıyla öngörülen yapılaşma koşullarını karşılayacak büyüklük ve biçimde parseller oluşturulmalıdır. Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 18. maddesinde: “İmar planı ve mevzuatına göre muhafazasında sakınca olmayan yapılar arazide ölçülerek, uygulama sonucunda, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, mümkünse müstakil olarak bir imar parseli içerisinde bırakılır” düzenlemesi yer almaktadır.
5. Hisseli parsellerin mümkün olduğunca bağımsız parsellere dönüştürülmesi hedeflenmelidir: Hisseli arsaların parselasyonunda müstakil parsellerin oluşturulması tercih edilmelidir.

Danıştay 6. Dairesi’nin 2018/7245 E., 2019/4523 K. sayılı kararında: “Parselasyon işleminde kamu yararı, şehircilik ilkeleri ve planlama esaslarına uygunluk denetimi yapılır” ifadesi vurgulanmıştır.

Kentsel dönüşüm projelerinde parselasyon işlemleri şu açılardan önem taşır:

1. Düzensiz ve sağlıksız yapılaşmış alanların yeniden düzenlenmesini sağlar.
2. Altyapı ve sosyal donatı alanlarının oluşturulmasına imkan verir.
3. Modern şehircilik ilkelerine uygun parsellerin oluşturulmasını sağlar.
4. Mülkiyet sorunlarının çözümüne katkıda bulunur.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yapılan parselasyon işlemlerinde, DOP oranı %45’i aşabilmektedir. Danıştay 14. Dairesi’nin 2017/2354 E., 2019/4125 K. sayılı kararında: “Kentsel dönüşüm alanlarında yapılan parselasyon işlemlerinde, alanın özellikleri dikkate alınarak daha esnek uygulamalar yapılabilir” şeklinde hükmedilmiştir.

Parselasyon, teknik olduğu kadar hukuki boyutları da olan karmaşık bir süreçtir. Bu süreçte yapılacak hatalar, mülkiyet haklarının ihlaline, değer kayıplarına ve uzun süren davalara neden olabilir. Özellikle:

• Parselasyon planlarının incelenmesi
• İtiraz süreçlerinin takibi
• İptal davalarının açılması
• Tazminat haklarının korunması

konularında uzman bir hukuki danışmanlık almak büyük önem taşır. Mülkiyet haklarınızın korunması ve adil bir parselasyon işlemi için, süreci başından sonuna kadar bir gayrimenkul hukuku uzmanı ile yürütmeniz tavsiye edilir.