Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir ve Nasıl Yürütülür?

Bu dava türü genellikle miras yoluyla kalan ve tek bir kişi veya ailenin kullanımına uygun taşınmazların paylaşımında tarafların uzlaşamaması durumunda gündeme gelir. Taşınır mallarda da ortaklığın giderilmesi mümkün olmakla birlikte, uygulamada çoğunlukla taşınmaz mallar için açılmaktadır. Paydaşlar arasında ortaklık konusu malın kullanılması, yönetilmesi veya tasarruf edilmesi konusunda anlaşmazlık çıktığında, paydaşlardan herhangi biri tarafından açılabilir. Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesinde belirtildiği üzere, “paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir” hükmü gereğince, pay büyüklüğü ne olursa olsun her paydaş bu davayı açma hakkına sahiptir.

Ortaklığın giderilmesi davası şu durumlarda açılabilir:

1. Miras Paylaşımında: Mirasçılar arasında miras kalan taşınmazların paylaşımında anlaşmazlık olduğunda
2. Paylı Mülkiyette Anlaşmazlık: Paylı mülkiyet ilişkisinde paydaşlar arasında malın kullanımı veya yönetimi konusunda uyuşmazlık olduğunda
3. Elbirliği Mülkiyetinin Sona Erdirilmesi: Elbirliği mülkiyetine tabi bir malın üzerindeki mülkiyet ilişkisinin paylı mülkiyete çevrilmesi ve sonrasında ortaklığın giderilmesi talep edildiğinde
4. Ortaklığın Devamının Yararsız Olduğu Durumlar: Ortaklık ilişkisinin devam etmesinin paydaşlar için yararlı olmadığı durumlarda

Ortaklığın giderilmesi davasının açılması için kanunda öngörülen herhangi bir süre sınırlaması bulunmamaktadır. Ancak Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesinin son fıkrasına göre “uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.” Bu hüküm, örneğin tarım arazilerinde hasat zamanına denk gelen bir dönemde ortaklığın giderilmesi talebinde bulunulmasını engellemektedir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2021/4567 E., 2022/3456 K. sayılı kararında vurgulandığı gibi, “Ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyette paydaşlardan birinin tek taraflı iradesi ile açılabilen, yenilik doğurucu bir dava türüdür.”

1.1 Ortaklığın Giderilmesi Davası Kimler Tarafından Açılabilir?

Ortaklığın giderilmesi davası, aşağıdaki kişiler tarafından açılabilir:

1. Paydaşlar: Paylı mülkiyette her paydaş, payının büyüklüğüne bakılmaksızın ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2018/2578 E., 2019/1985 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, “Pay oranı ne olursa olsun, her paydaş ortaklığın giderilmesi davası açma hakkına sahiptir.”
2. Paydaşların Alacaklıları: Türk Medeni Kanunu’nun 701. maddesine göre, paydaşların alacaklıları, haklarını paydaşın payından almak üzere ortaklığın giderilmesini isteyebilirler.
3. Mirasçılar: Miras yoluyla paylı mülkiyete sahip olan mirasçılar, ortaklığın giderilmesi davası açabilirler.
4. Sınırlı Ayni Hak Sahipleri: Belirli durumlarda, intifa hakkı veya oturma hakkı gibi sınırlı ayni hak sahipleri de ortaklığın giderilmesi davası açabilirler.

1.2 Ortaklığın Giderilmesi Davası Kimlere Karşı Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davası, davanın açıldığı tarihte tapu kaydında malik olarak görünen tüm paydaşlara karşı açılması gerekmektedir. Herhangi bir paydaş dava dışı bırakılamaz. Paydaşlardan birinin ölmüş olması halinde, mirasçılarının da davaya dahil edilmesi zorunludur. Tüm paydaşların davada yer almaması, davanın reddine sebep olur. Ayrıca dava öncesi arabuluculuğa başvuru zorunludur.

Dava, çift taraflı bir dava niteliğinde olup, hem davacı hem de davalı taraflar aynı haklara sahiptir. Bu nedenle, davacının davadan feragat etmesi halinde bile, davalılar davayı devam ettirebilirler. Bu durum, ortaklığın giderilmesi davasının kendine özgü bir özelliğidir.

1.3 Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

1. Yetkili Mahkeme: Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesine göre, taşınmazlar üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Taşınır mallara ilişkin ortaklığın giderilmesi davalarında ise genel yetki kuralları uygulanır.
2. Görevli Mahkeme: Ortaklığın giderilmesi davalarında 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesine göre, malın değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2020/1456 E., 2021/2789 K. sayılı kararında, “Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, dava konusu malın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Bu görev kuralı kamu düzenine ilişkin olup mahkemece re’sen gözetilmelidir.” ifadesi yer almaktadır.

Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülen bu davalar, basit yargılama usulüne tabidir ve kendine özgü bir dizi aşamadan oluşur. Peki, dava açıldıktan sonra hangi aşamalar takip edilir ve süreç nasıl ilerler?

2.1 Dava Açılmadan Önce Arabuluculuk Aşaması

Ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi gereğince arabuluculuğa başvurulması zorunludur. 2025 yılı itibariyle arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan ortaklığın giderilmesi davaları, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilecektir. Taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşamazlarsa, son tutanağı dava dilekçesine ekleyerek dava açabilirler.

2.2 Dava Dilekçesinin Hazırlanması ve Tarafların Davaya Dahil Edilmesi

Dava süreci, usulüne uygun bir dilekçenin hazırlanmasıyla başlar. Dilekçede şu bilgilerin bulunması gerekir:

• Taşınmazın tam adresi ve tapu bilgileri
• Arsa ise muhdesat iddianız olup olmadığı
• Tüm paydaşların kimlik bilgileri ve pay oranları (Kimlik bilgilerine ulaşamadıklarınız olursa mahkeme bu bilgileri tapudan ister ve davaya ilgili paydaşlar sonradan da eklenebilir)
• Ortaklığın ne şekilde giderilmesinin istendiği (aynen taksim veya satış suretiyle)

Dilekçeye tapu kayıt örneği, arabuluculuk son tutanağı ve diğer deliller eklenmelidir. Ortaklığın giderilmesi dava dilekçesi örneğimizi inceleyerek doğru format ve içerik hakkında fikir edinebilirsiniz. Dava açılırken maktu harç ödenir ve gider avansı yatırılır.

Sonrasında dilekçeler aşaması başlar. Basit yargılama usulüne tabi olan bu davalarda, dilekçeler aşaması dava dilekçesi ve cevap dilekçesinden ibarettir. Davalı taraf, dava dilekçesinin kendisine tebliğinden itibaren iki hafta içinde cevap dilekçesini sunmalıdır.

Mahkeme, dilekçeler aşamasının tamamlanmasından sonra ön inceleme duruşması yapar. Bu aşamada tarafların gerçekten paydaş olup olmadığını, taşınmaz veya taşınırın niteliğini ve paylaşım imkanlarını inceler. Taraflar son kez sulhe teşvik edilir. Dava konusu üzerinde keşif yapılması için tarih verilir ve ek giderlerin yatırılması istenir.

2.3 Keşif ve Bilirkişi İncelemesi

Ön inceleme aşamasından sonra, taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceği, taşınmazın güncel durumu ile değeri, arsa ise üzerinde yapı-ağaç-bina (muhdesat) olup olmadığının tespiti için keşif aracı ile gidilerek hakim eşliğinde bilirkişi incelemesi yapılır. Mahkeme konusunda uzman mühendis, mimar ve gayrimenkul değerleme uzmanlarından oluşan bir bilirkişi heyeti görevlendirir. Bilirkişiler:

• Taşınmazın fiilen bölünebilir olup olmadığını
• Bölünebilirse nasıl bölüneceğini
• Taşınmazın değerini ve olası değer kaybını raporlarında belirtirler

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2019/4521 E., 2020/5632 K. sayılı kararında, “Ortaklığın giderilmesi davalarında, öncelikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceği araştırılmalıdır. Taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse, satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmelidir.” ifadesi kullanılmıştır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2017/3456 E., 2018/4532 K. sayılı kararına göre, “Ortaklığın giderilmesi davasında, malın paylaşılabilir olup olmadığı, paylaşılabilir ise nasıl paylaşılacağı, mahkemece re’sen araştırılır ve gerekli deliller toplanır.”

2.4 Karar Aşaması

Bilirkişi raporları ve diğer deliller değerlendirildikten sonra, mahkeme dava konusu taşınır veya taşınmazın:

1. Aynen bölünerek taksim edilmesine; veya
2. Satılarak bedelinin paylaştırılmasına karar verir.

Taşınmazın aynen bölünmesine karar verilirse, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır.

Taşınmazın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesi mümkün değilse, mahkeme satış suretiyle ortaklığın giderilmesine hükmeder.

Ortaklığın giderilmesi davası, çekişmesiz yargı işi niteliğinde olduğundan, yargılama giderleri ve vekalet ücreti diğer davalardan farklı olarak belirlenir. Dava sonunda mahkeme giderleri ve avukatlık ücretleri, paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır. Davada kazanan veya kaybeden taraf olmadığı için, tüm paydaşlar lehine maktu (sabit) vekalet ücretine hükmedilir.

2.5 İtiraz, İstinaf ve Temyiz

Ortaklığın giderilmesi davasında verilen kararlara karşı:

• Kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir. (İstinaf başvuru dilekçesi örneği)
• İstinaf incelemesini Bölge Adliye Mahkemesi yapar.
• İstinaf mahkemesinin kararına karşı, bazı istisnalar dışında temyiz yoluna başvurulamaz.

Dava sürecinin tamamı, mahkemenin iş yoğunluğuna ve davanın karmaşıklığına bağlı olarak genellikle 1 ile 1,5 yıl arasında tamamlanmaktadır.

Ortaklığın giderilmesi davası, teknik bilgi ve hukuki uzmanlık gerektiren bir süreçtir. Bu nedenle, hak kaybı yaşamamak için bir gayrimenkul avukatından yardım almak büyük önem taşır.

2.6 Satış İşlemleri

Satışa karar verilmesi halinde:

• Mahkeme kararının kesinleşmesi, itiraz edilmişse dosyanın istinaftan gelmesi beklenir.
• Satış memuru görevlendirilir.
• Taşınmazın satış sürecindeki en güncel değerini belirlemek için kıymet takdiri yapılır. Mahkemece görevlendirilen bilirkişiler tarafından yapılan kıymet takdiri raporu, tüm paydaşlara tebliğ edilir. Paydaşlar, rapora itiraz edebilirler ve gerekirse yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir.
• Satış için bir ila iki açık artırma günü belirlenir.
• Satış ilanı yapılır (en az 1 ay önce).
• Açık artırma gerçekleştirilir.
• Satış bedeli paydaşlar arasında pay oranlarına göre paylaştırılır.

Açık artırmada, taşınmazın muhammen bedelinin %50’sinin altında bir fiyata satış yapılamaz. Paydaşlar da artırmaya katılabilirler. Satış sürecinin nasıl işlediği, satış memurunun görevlendirilmesinden açık artırma usulüne, ihale bedelinin ödenmesinden taşınmazın tescil ve tahliyelere kadar uzanan kapsamlı bir konudur. Bu sürecin tüm detaylarını, yasal dayanaklarını ve Yargıtay içtihatlarını öğrenmek için Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Usulü Nasıl İşler? başlıklı yazımızı incelemenizi öneririz. Burada satış sürecinin her aşaması, paydaşların hakları ve dikkat edilmesi gereken hususlar ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

2.7 Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Ne Kadar Sürer?

Tapu kaydının sorunsuz olduğu, tüm hissedarların davada taraf olduğu, ölen hissedar var ise en baştan mirasçılık belgesinin dosyaya konulduğu ve mirasçıların davada taraf olarak yer aldığı, davalı adreslerinin tebliğe elverişli olduğu bir ortaklığın giderilmesi davasında ilk celsede keşif kararı verilmesi, keşfin yapılması ve raporların taraflara tebliğ edilmesi sonrasında ikinci celsede davanın sonuçlanması kuvvetle muhtemeldir. Bu en iyi ihtimalde dava 3 duruşma sürmekte yani 10-12 aya denk gelmektedir.

Vekil olarak, bu tür davalar iki taraflı davalar olduğundan davada kazanan ve kaybeden taraf olmayacağı nazara alınarak, davada taraf olacak hissedarlardan ne kadar fazla vekâlet alınabilirse tebliğ yapılacak taraf sayısı o kadar azalacaktır. Bu da davanın yargılama sürecini önemli ölçüde hızlandıracaktır.

Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda mahkeme tarafından verilebilecek kararlar şunlardır:

1. Aynen Taksim Kararı: Taşınmazın fiziken bölünmesi mümkünse ve bu bölünme paydaşların haklarını zedelemiyorsa, mahkeme aynen taksim kararı verir. Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesine göre, “Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi yoluyla gerçekleştirilir.”
2. Satış Suretiyle Taksim Kararı: Taşınmazın fiziken bölünmesi mümkün değilse veya bölünme halinde değer kaybı oluşacaksa, mahkeme satış suretiyle taksim kararı verir. Bu durumda, taşınmaz açık artırma yoluyla satılır ve bedeli paydaşlar arasında pay oranlarına göre bölüştürülür.
3. Paydaşlardan Birine Tahsis Kararı: Bazı durumlarda, mahkeme taşınmazı paydaşlardan birine tahsis edebilir ve diğer paydaşlara bedel ödemesine karar verebilir.
4. Kat Mülkiyeti Kurulmasına İlişkin Kararlar: Üzerinde bina bulunan bir taşınmazda, binanın niteliğine göre kat mülkiyeti kurulması mümkün olabilir. Bu durumda mahkeme kat mülkiyeti kurulması mümkünse ve her paydaşa bağımsız bölüm düşebiliyorsa, kat mülkiyeti kurulmasına karar verir. Bağımsız bölümlerin değerleri arasındaki farklar para ödenmesi yoluyla giderilir.

Paylaşım Yöntemi	Özellikleri
Aynen Taksim (bölünme)	– Taşınmazın fiziksel olarak paydaşlar arasında bölünmesidir. – Her paydaş, payı oranında mülkün bir kısmını alır ve kendi adına mülkiyet hakkı kazanır. – Bölünme sonunda parçaların değerleri pay oranlarıyla tam uyuşmuyorsa, değeri düşük kalan parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır​. – Örneğin: 1000 m² bir arsa 3 paydaşa bölünürken biri 400 m², diğerleri 300’er m² alırsa, 400 m² alan paydaş diğerlerine aradaki değer farkını ödeyerek eşitlik sağlanabilir.
Satış Yoluyla	– Taşınmazın açık artırma ile satılması ve elde edilen paranın paydaşlar arasında paylaştırılmasıdır​.. – Satış, mahkeme hükmüyle icra dairesi tarafından gerçekleştirilir; tüm paydaşlar ve istekliler ihaleye katılabilir. – Herkese açık artırma esastır, ancak tüm paydaşlar anlaşırsa satış sadece paydaşlar arasında kapalı artırmayla yapılabilir​. – İhale sonunda satış bedeli, pay oranlarına göre dağıtılır; böylece herkes parasını alır ve ortaklık sona erer. – Örneğin: Ortak bir ev satıldığında, %50 hissesi olan kişi satış bedelinin %50’sini alır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2019/2345 E., 2020/3456 K. sayılı kararında, “Ortaklığın giderilmesi davasında, öncelikle aynen taksim imkanı araştırılmalıdır. Aynen taksim mümkün değilse, taşınmaz satılarak bedeli paydaşlar arasında pay oranlarına göre dağıtılmalıdır.” ifadesi yer almaktadır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin birçok kararında vurgulandığı gibi, taşınmazın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesi mümkün değilse, aynen taksimine karar verilemez.

Mahkeme tarafından ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verildiğinde, paylı mülkiyete konu olan taşınmazın satış işlemi taraflardan birinin satış müdürlüğüne başvurmasıyla birlikte başlar. Satış işlemi, İcra ve İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde yürütülür.

4.1 Satış Kararının Kesinleşmesi

Ortaklığın giderilmesine ilişkin satış işlemlerinin başlatılabilmesi için öncelikle mahkeme tarafından verilen satış kararının kesinleşmesi gerekmektedir. Bunun için:

• Mahkeme tarafından kurulan hükme karşı davada taraf olan paydaşların her birine usulüne uygun tebligat yapılmış olmalıdır.
• Usulüne uygun tebligat sonrasında paydaşların yasal itiraz sürelerinde verilen karara itiraz etmemiş olmaları gerekir.
• İtiraz edilmiş ve istinaf yoluna gidilmiş ise hüküm henüz kesinleşmemiş sayılır.
• Tüm itiraz yolları kapandıysa ve tebligatlar paydaşlara eksiksiz olarak yapıldıysa hüküm kesinleşmiş olur.

Mahkeme tarafından verilen kararda hükmün kesinleşmesinden itibaren 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satış kararının uygulanması istenebilmektedir.

4.2 Satış Memurunun Görevlendirilmesi ve Hazırlık İşlemleri

Ortaklığın giderilmesi davasına dair verilen satış kararının kesinleşmesi sonrasında:

1. Hakim, satış işlemlerini yürütecek bir satış memuru görevlendirir.
2. Satışa konu olan dosya, belirlenen satış memuruna görevlendirme kararı ile teslim edilir.
3. Satış memuru, satışa konu malın tapu kaydına satış şerhi koydurur.
4. Tapu kaydından taşınmaza ilişkin bilgiler talep edilir.
5. Bütün bilgilerin alınması sonrasında satış memuru, dosyayı taşınmazın değerinin belirlenmesi için kıymet takdiri amacıyla bilirkişiye gönderir.
6. Bilirkişi raporu tamamlandıktan sonra tüm paydaşlara rapor tebliğ edilir.
7. Bu rapor satışa konu malın değerini belirler ve kesinleşmesinden sonra satış aşamasına geçilir.

4.3 Satış İlanı ve Hazırlığı

Satışa konu olan mülkiyetin satışı için:

• 1. ve 2. olmak üzere iki açık artırma günü belirlenir.
• Satış ilanında her iki gün için de yapılacak olan açık artırmanın yeri, günü ve saati belirtilir.
• Satış ilanı gazete üzerinden yayımlanarak gerçekleştirilir.
• İlanın yapılacağı gazetenin tirajı 50.000 üzerinde olmalıdır.
• İnternet üzerinden de satış ilanı gerçekleştirilebilir.
• İlan, 1. açık artırma gününden en az 1 ay önce yapılmalıdır.

4.4 Açık Artırma ve İhale Süreci

Paylı malın açık artırmayla satışında:

• Artırmaya katılacak olan kişiler mal değerinin %20’si oranında nakit teminat veya teminat mektubu sunmak zorundadır.
• Ancak açık artırmaya konu olacak mülkiyette hisse sahibinin payı %20 oranı veya üzerinde ise teminat yatırmasına gerek bulunmaz.
• Açık artırmadaki satış bedeli, kıymet takdiri içeren bilirkişi raporunda belirtilen değerin %50’si üzerinden başlar.
• Artırma usulü ile yapılacak olan satışta en çok artırmayı yapan kişiye satış yapılır.
• Paydaşlar da açık artırmaya katılabilir ve pey sürebilirler.
• Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılması tüm paydaşların rızasına bağlıdır (TMK 699/3).
• Paydaşlar açık artırmanın sadece paydaşlar arasında yapılmasını talep ediyorlarsa, açık artırma sadece paydaşlar arasında yapılacaktır.

4.5 Satış Bedelinin Paylaştırılması

Satış sonrasında elde edilen bedelin dağıtımı şu şekilde yapılır:

• Satış bedeli, paydaşlar arasında pay oranlarına göre paylaştırılır.
• Taşınmaz üzerinde bina, ağaç vb. gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa ve bunların bir kısım paydaşlara ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya tüm paydaşlar bu konuda hemfikirse, önce bunların değeri tespit edilir.
• Arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı belirlenir ve toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur.
• Belirlenen değerlerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik oranlar kurularak hesaplanır.
• Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesi bu oranlar esas alınarak yapılır.
• Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise payları oranında paydaşlara dağıtılır.

4.6 Bütünleyici Parçaların (Muhdesat) Durumu

Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi kararı verilmesi halinde:

• Taşınmaz üzerinde bina, ağaç, tesis gibi bütünleyici parçalar var ise mevcut taşınmaz bütünleyici parçalar ile birlikte satılması gerekmektedir.
• Ancak bütünleyici parçalarla birlikte satış olabilmesi için talep edilmesi gerekir.
• Bütünleyici parçaların kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık varsa, bu konuda ayrı bir dava açılması gerekebilir.
• Bu durumda o paydaşa görevli mahkemede dava açmak üzere uygun bir süre verilir.
• Verilen süre içerisinde dava açıldığı takdirde, bu davanın sonucu beklenir.
• Dava açılmadığı takdirde o konuda uyuşmazlık yokmuş gibi davaya devam edilir.

4.7 Önalım (Şufa) Hakkı ve Satış

Ortaklığın giderilmesi davası açılması halinde:

• Önalım hakkı (şufa hakkı) kullanılamaz.
• Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazdaki herhangi bir paydaşın, payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara satılan payı öncelikle satın alma yetkisi verir.
• Ancak ortaklığın giderilmesi davası açılması sonrasında alıcı ve satıcı olmadığından önalım hakkı ileri sürülemez.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2018/5678 E., 2019/6789 K. sayılı kararında, “Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verildiğinde, satış işlemi İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır. Paydaşlar da artırmaya katılarak pey sürebilirler.” ifadesi kullanılmıştır.

Ortaklığın giderilmesi davalarında yargılama giderleri ve vekalet ücreti, diğer dava türlerinden farklı bir şekilde belirlenir. Bu davanın kendine özgü niteliği nedeniyle masrafların paylaştırılması özel bir rejime tabidir. O halde, maliyetler nasıl hesaplanır ve kimler tarafından karşılanır?

5.1 Yargılama Giderleri Nasıl Hesaplanır?

Ortaklığın giderilmesi davası açılırken mahkemeye yatırılması gereken belirli masraflar vardır. Bu masraflar şunları kapsar:

• Harç: Ortaklığın giderilmesi davası, maktu harca tabidir. Dava açılırken sabit miktarda (2025 yılı itibariyle 615,40 TL) başvuru harcı yatırılır.
• Gider Avansı: Bilirkişi ücreti, keşif giderleri, tebligat masrafları gibi yargılama sürecinde ortaya çıkabilecek diğer masraflar için gider avansı yatırılması gerekir. Kaç paydaş var ise gider avansı o seviyede artar. Örneğin 10 paydaş için mahkeme 10.000 TL gider avansı isterken 20 paydaşı içeren bir dava ise 20.000 TL gider avansının dosyaya yatırılmasını ister.

Davanın sonucuna göre harç miktarı değişir. Örneğin:

• Taşınmazın aynen taksim suretiyle paylaştırılmasına karar verilmesi halinde, gayrimenkul değerinin binde 4,55’i oranında nisbi karar ve ilam harcına hükmedilir.
• Gayrimenkulün satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesi halinde ise, taşınmaz malın satış bedelinden bir ortağın payına düşecek paranın binde 11,38 kadarı nisbi karar ve ilam harcı olarak alınır.

5.2 Yargılama Giderlerini Kim Öder?

Ortaklığın giderilmesi davası, çekişmesiz yargı işi olarak kabul edilir. Bu nedenle, yargılama giderleri normal davalardan farklı bir şekilde paylaştırılır:

1. Paylar Oranında Paylaştırma: Yargılama giderleri, davada taraf olan paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır. Dava sonucunda herkes benzer şekilde etkilendiğinden, masraflar da herkesin payı oranında dağıtılır.
2. Davacı-Davalı Ayrımı Olmaz: Ortaklığın giderilmesi davasında davanın kazananı veya kaybedeni olmaz. Dava sonunda her iki taraf için de benzer sonuçlar oluşur. Bu nedenle, masrafların tamamını sadece bir tarafın ödemesi söz konusu değildir.
3. Başlangıçta Davacı Öder: Dava açılırken harç ve gider avansını davacı öder, ancak davanın sonunda bu masraflar tüm paydaşlar arasında paylaştırılır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin emsal kararlarında da belirtildiği üzere: “Ortaklığın giderilmesi davası, çekişmesiz yargı işi niteliğinde olduğundan, yargılama giderleri paydaşlar arasında pay oranlarına göre paylaştırılır.”

5.3 Avukat (Vekalet) Ücreti Nasıl Belirlenir?

Vekalet ücreti konusunda da ortaklığın giderilmesi davaları kendine özgü özellikler taşır:

1. Maktu Vekalet Ücreti: Avukat ile müvekkil arasında yapılan sözleşmeden kaynaklanan avukatlık ücreti dışında, mahkeme tarafından hükmedilen vekalet ücreti maktu olarak belirlenir.
2. Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi: Vekalet ücreti, her yıl güncellenen Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nde belirtilen miktarlarda hükmedilir.
3. Lehine Karar Verilen Taraf: Normal davalarda vekalet ücreti davayı kazanan taraf lehine hükmedilirken, ortaklığın giderilmesi davasında kazanan-kaybeden ayrımı olmadığından, davayı bir gayrimenkul avukatı ile takip eden her paydaş adına maktu vekalet ücreti takdir edilir.

5.4 İstinaf ve Temyiz Aşamasında Harçlar

Dava sonucunda verilen karara itiraz etmek isteyen paydaş, kanun yollarına başvurabilir:

1. İstinaf Harcı: İstinafa başvuran taraf, mahkemeye dosya esası üzerinden istinaf harcı yatırmalıdır. İstinaf harcı, her yıl yeniden belirlenen miktar üzerinden ödenir.
2. İstinaf Gider Avansı: Harçla birlikte mahkeme tarafından belirlenen istinaf gider avansı da yatırılmalıdır.
3. Temyiz: İstinaf mahkemesi kararına karşı temyize başvurulabilir mi? Ortaklığın giderilmesi davaları hakkında (23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan doğup taşınmazın aynına ilişkin olan davalar hariç) temyiz kanun yolu kapalıdır.

Ortaklığın giderilmesi davasında sıkça karşılaşılan sorunlar şunlardır:

6.1 Tapu Kaydında Yer Almayan Paydaşların Durumu

Mirasçılık belgesi alınmadan miras kalan taşınmazın kullanılması, noterde yapılan satış vaadi sözleşmesinin tapuya işlenmemesi, mahkeme kararı ile tanınan pay haklarının tapuya tescil edilmemesi gibi sebeplerle tapu kaydında yer almayan paydaş olan kişiler ortaya çıkabilir.

Çözüm Yolu: Tapu kaydında yer almayan ancak fiilen paydaş olan kişiler, öncelikle tapu kaydının düzeltilmesi (tashih-i kayıt) davası açarak haklarını tespit ettirmelidir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre, “Tapuda malik görünmeyen kişilerin ortaklığın giderilmesi davasında taraf olabilmeleri için öncelikle tapuda malik olarak gösterilmeleri gerekir.”

6.2 Ecrimisil Talepleri Nasıl Değerlendirilir?

Bir paydaşın taşınmazın tamamını kullanması veya bazı paydaşların taşınmazdan hiç yararlanamaması gibi durumlarda ecrimisil meselesi söz konusu olur.

Çözüm Yolu: Ecrimisil talepleri, ortaklığın giderilmesi davasından ayrı bir dava olarak görülmelidir. İşgalciler en geç ortaklığın giderilmesi davasının açıldığı tarihte borçlu duruma düşmüş sayılırlar. Ancak Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2019/7890 E., 2020/8901 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, “Paydaşların ecrimisil talepleri, ayrı bir dava konusu olmakla birlikte, davanın açıldığı tarihten önceki son beş yıllık dönem için talep edilebilir.”

6.3 İmar Planı ve Kanun Değişiklikleri Nasıl Etkiler?

Özellikle taşınmazların aynen taksiminde, imar durumu ve imar planı değişiklikleri önemli sorunlar yaratır. Minimum parsel büyüklüğünün altında kalınması, imar planı değişikliği sebebiyle bölünemez parsel durumuna gelmesi ve kadastro veya imar uygulaması bekleyen bölgelerdeki belirsizlikler uygulamadaki başlıca imar problemleridir.

6.4 Muhdesatın (Bütünleyici Parçaların) Aidiyeti Konusundaki Anlaşmazlıklar

Taşınmaz üzerindeki bina, ağaç, tesis gibi bütünleyici parçaların (muhdesat) kime ait olduğu konusunda sıklıkla anlaşmazlıklar yaşanmaktadır. Bazı paydaşların taşınmaz üzerinde yaptığı inşaatlar, dikilen ağaçlar ve yetiştirilen diğer bitkiler, yapılan iyileştirme ve geliştirmelerin tespiti için ayrı bir muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılır. Bu durumda ortaklığın giderilmesi davası askıya alınır ve muhdesat tespit davasının sonucu beklenir.

6.5 Tarım Arazilerinde Ortaklığın Giderilmesi ve Minimum Parsel Büyüklüğü Sorunları

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8. maddesi, tarım arazilerinin bölünmesine ilişkin önemli sınırlamalar getirmektedir. Bu kanuna göre:

• Mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazileri: Bölünemez büyüklüğü 2 hektar.
• Dikili tarım arazileri: Bölünemez büyüklüğü 0,5 hektar.
• Örtü altı tarımı yapılan araziler: Bölünemez büyüklüğü 0,3 hektar.

Bu büyüklüklerin altındaki araziler bölünemez nitelikte kabul edilmektedir. Ayrıca, Kanun’un 2014 yılında yapılan değişiklikle eklenen 8/C maddesi, miras yoluyla intikal eden tarımsal arazilerin de bölünmesini yasaklamıştır.

Mahkeme tarafından verilen ortaklığın giderilmesi kararı, her zaman tarafların beklentilerine uygun olmayabilir. Bu durumda, kararın denetlenmesi için kanun yollarına başvurma hakkınız bulunmaktadır. Ortaklığın giderilmesi davasında istinaf ve temyiz süreci nasıl işler? Hangi sürelere dikkat etmelisiniz? Bu süreçte neler yapmanız gerekir?

1. İstinaf Yolu: Ortaklığın giderilmesi davasında verilen kararlara karşı, kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir. İstinaf incelemesi, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından yapılır.
2. Temyiz Yolu: Ortaklığın giderilmesi davaları hakkında Bölge Adliye Mahkemesi’nin verdiği kararlara karşı temyiz yolu kapalıdır. Yani bu kararlar için Yargıtay’a temyiz başvurusu yapılamaz. (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan davalar hariç)

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2021/2345 E., 2022/3456 K. sayılı kararında, “Ortaklığın giderilmesi davasında verilen kararlara karşı istinaf ve temyiz yoluna başvurulabilir. İstinaf incelemesi, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından; temyiz incelemesi ise Yargıtay tarafından yapılır.” ifadesi kullanılmıştır.

Ortaklığın giderilmesi davası için özel bir zaman aşımı veya hak düşürücü süre bulunmamaktadır. Bu dava, paylı mülkiyet devam ettiği sürece her zaman açılabilir. Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesine göre, “Haklı sebep olmadıkça paylaşmanın istenmesi uygun bir zamanda istenmelidir.”

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2017/8765 E., 2018/9876 K. sayılı kararında, “Ortaklığın giderilmesi davası için özel bir zamanaşımı süresi bulunmamaktadır. Bu dava, paylı mülkiyet ilişkisi devam ettiği sürece her zaman açılabilir.” ifadesi yer almaktadır.

Ortaklığın giderilmesi davası, temel olarak şu hukuki dayanaklara sahiptir:

• Türk Medeni Kanunu Madde 698: “Haklı sebep olmadıkça paylaşmanın istenmesi uygun bir zamanda istenmelidir.”
• Türk Medeni Kanunu Madde 699: “Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi yoluyla gerçekleştirilir.”
• Türk Medeni Kanunu Madde 700: “Bölme isteminde bulunan paydaş, payını başkasına devrederse, bu durum bölme istemini etkilemez.”
• 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu Madde 4: “Taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2019/3481 E., 2020/2367 K. sayılı kararında belirtildiği gibi, “Ortaklığın giderilmesi davası, bir malın üzerindeki paylı mülkiyetin sona erdirilmesi amacını taşır ve bu dava sonucunda verilen karar yenilik doğurucu niteliktedir.”

Ortaklığın giderilmesi davası, hem maddi hem de hukuki açıdan özen isteyen bir süreçtir. Bu süreçte, taşınmazın değerinin doğru belirlenmesi, aynen taksim imkanının araştırılması, satış işlemlerinin düzgün yürütülmesi ve paydaşların haklarının korunması büyük önem taşır.

Bu nedenle, ortaklığın giderilmesi davası açmak veya bu davada taraf olmak durumunda kalan kişilerin, konusunda uzman bir avukattan hukuki yardım almaları son derece önemlidir. Profesyonel bir hukuki danışmanlık, dava sürecinin doğru yönetilmesini ve tarafların haklarının en iyi şekilde korunmasını sağlar. Ortaklığın giderilmesi davası ile ilgili sorularınız veya hukuki destek ihtiyacınız için bizimle iletişime geçebilirsiniz.