Ortaklığın Giderilmesi Davası(İzale-i Şuyu)

Ortaklığın giderilmesi davalarına konu olan taşınmazlar tapu kütüğüne kayıtlı bulunan taşınmazlardır. Tapu kütüğüne kayıtlı bulunmayan taşınmazlar hakkında ortaklığın giderilmesine karar verilemez. Öncelikle söz konusu taşınmazın tapu kütüğüne tescilinin sağlanması ve ondan sonra davaya devam edilmesi gerekir.

Taşınır mallarda taşınmaz mallar gibi talep olmak kaydı ile öncelikli olarak taksim yolu ile bunun mümkün olmaması durumunda ise satış yolu ile ortaklığın giderilmesi karar verilir. Bir kimsenin normal telefon veya cep telefonu kullanma hakkı, kablolu yayın hakkı, internet kullanım hakkı vs. ortaklığın giderilmesi davasına konu olabilir. Ayrıca, kıymetli evraklar ile ilgi olarak da ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Bunlar öncelikle ayni taksim yolu ile mümkün değilse satış yolu ile ortaklığın giderilmesine karar verilir. 

Tüm hissedarların kabul etmesi halinde ancak taraflar arasında açık artırma sureti ile satılır. Aksi takdirde satışın umuma açık artırma sureti ile satılması gerekir. 

Taşınmazın elbirliği mülkiyetine konu olması halinde ortaklığın giderilmesi geçerli paylaşma miras taksim sözleşmesine dayanılarak isteniyorsa bu şekilde açılmış davanın reddine karar verilmelidir. Zira bu gibi durumlarda miras taksim sözleşmesine göre tescil davası açılması gerekir. Miras taksim sözleşmesinin geçerliliği bütün mirasçıların katılmış olmasına ve sözleşmenin yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. 

Taşınmazdaki miras payını satmış olanlara ortaklığın giderilmesi davasında pay verilemez. 

Taşınmaz malda paydaş olmayan muhdesat sahipleri ortaklığın giderilmesi davasında taraf olamaz. 

Taşınmaz belediye mücavir alan hudutları içerisinde ise taksim projesi eklenerek belediyeden, belediye ve mücavir alan dışında ise il İdare Kurulu’ndan İmar Yasası ve mevzuatı uyarınca taksimin mümkün olup olmadığı sorularak saptanır. Köy yerleşik alanı söz konusu ise il İdare Kurulu’na gönderilerek taksim krokisine göre taksimin mümkün olup olmadığının sorulması gerekir. Taşınmaz hakkında taksim projesi düzenlendiği halde onay makamının görüşü alınmadan karar verilmesi doğru değildir. 

Tapu kayıtlarında isim, soy isim, yüzölçümü gibi hususlarda yanlışlık bulunması durumunda ortaklığın giderilmesi davası açılmazdan önce bu eksikliklerin idari yoldan giderilmesi açılacak davada fuzuli bekletici mesele kararları çıkmasını engelleyecektir. 

Ortaklığın giderilmesi davasında davacı, payın üçüncü bir kişiye devredilmesini istemiyorsa ihtiyati tedbir talebinde bulunabilir. Hâkim talebi haklı bulursa, dava konusu taşınır veya taşınmaz ile ilgili ihtiyati tedbir kararı verebilir. Dava konusu taşınır ise, verilecek ihtiyati tedbir kararı üzerine taşınır mal, bir yediemine teslim edilir. 

Dava konusu taşınmaz ise, dava konusu taşınmazın üçüncü bir kişiye devredilmesine engel olmak için ihtiyati tedbir kararı verilirse, taşınmazın tapu kütüğüne şerh verilir. Taşınmazın tapu kütüğüne şerh verildikten sonra artık dava konusu taşınmaz başkasına devredilemez. 

Taşınmazın tapu kütüğüne “Davalıdır Şerhi” verilmesi yeterli ise, davacı tarafından bu şekilde talep edilmiş ise, hâkim davalıdır şerhi konulmasına karar verir. Davalıdır şerhi ihtiyati tedbirden farklı olarak taşınmazın devir, temlik ve üzerine hak tesisine engel olmaz. Fakat üçüncü kişilerin taşınmaz ile ilgili devam eden bir dava olduğu konusunda bilgi sahibi olmaları sağlanmış olur. 

Tapu kayıtlarında ihtiyati tedbir bulunduğuna göre mahiyetinin saptanması, ortaklığın giderilmesi davası ya da satışı önleyici nitelikte olup olmadığının saptanması gerekir. 

Tapu kaydının sorunsuz olduğu, tüm hissedarların davada taraf olduğu, ölen hissedar var ise en baştan mirasçılık belgesinin dosyaya konulduğu ve mirasçıların davada taraf olarak yer aldığı, davalı adreslerinin tebliğe elverişli olduğu bir ortaklığın giderilmesi davasında ilk celsede keşif kararı verilmesi, keşfin yapılması ve raporların taraflara tebliğ edilmesi sonrasında ikinci celsede davanın sonuçlanması kuvvetle muhtemeldir. 

Vekil olarak, bu tür davalar iki taraflı davalar olduğundan davada kazanan ve kaybeden taraf olmayacağı nazara alınarak, davada taraf olacak hissedarlardan ne kadar fazla vekâlet alınabilirse tebliğ yapılacak taraf sayısı o kadar azalacaktır. Bu da davanın yargılama sürecini önemli ölçüde hızlandıracaktır. 
 

Satışın paydaşlar arasında yapılabilmesi için bütün paydaşların bu konuda anlaşması ya da menfaatlerine uygun olduğunun tespiti gerekir. 
 

Satışın nasıl yapılacağı ve satış bedelinin ne şekilde dağıtılacağının hüküm fıkrasında gösterilmesi gerekir. Şartlı satış kararı verilmesi doğru değildir. 

Paylı mülkiyette payın haczi ve satışı mümkün bulunduğundan paydaşın alacaklısı ortaklığın giderilmesi davası açamaz. Açılmış ise, hukuki yarar yokluğundan dava reddedilir. Paylı mülkiyette payın haczi ve satışı mümkün olup, alacaklı payı haczeder ve satılmasını ister. Borcu olmayan kişilerin paylarının satılması söz konusu değildir. 

Paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazların taksim sözleşmeleri geçerli değildir. Ayni taksim veya satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.

Pay temlikine ilişkin mirasçıların birbirleri ile akdettikleri sözleşmeler yazılı olmak kaydı ile geçerlidir. 

Ortaklığın giderilmesi davası çift taraflı bir davadır. Davacının davadan feragat etmesi davayı sona erdirmez. Feragate göre hüküm kurulabilmesi için bütün paydaşların feragate katıldıklarının belirtmeleri gerekir. Davalıların davaya devam etmek istemeleri karşısında davacının feragati hukuki sonuç doğurmaz. 

Ortaklığın giderilmesi davalarında taksim istenmesi halinde taşınmazın miktarına, pay ve paydaş durumuna imar mevzuatına göre taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması, taksim mümkün ise fen bilirkişisine taksim projesi düzenlettirilmesi gerekir. 

Mirasçıları saptanamayan paydaşlara kayyım tayin ettirilerek onun davaya katılmasının sağlanması gerekir. Tüm araştırmalara rağmen adresi tespit edilemeyen yahut gaip olan paydaş için 3561 sayılı Kanuna göre kayyım tayin edilmesi gerekir. 

Kişinin miras bırakanından başka hissedarların bulunması halinde bu kişilerin de sağ olup olmadıkları tespit edilmelidir. Bu şekilde taraf teşkili evrak üzerinde netleştirilmelidir.

Kesinleşen mahkeme ilamındaki satış kararının 10 yıllık zamanaşımı süresi içinde her zaman infazı mümkündür. Satışa ilişkin kararlar kesinleşme tarihinden itibaren 10 sene dolduktan sonra zamanaşımına uğrar. 

Kendisini vekille temsil ettiren tüm paydaşlar için maktu vekâlet ücreti takdiri gerekir. Kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına da vekâlet ücreti takdiri gerekir. Vekalet ücreti 2021 yılı için 1.750 TL’dir.

Ortaklığın giderilmesi davasının her iki taraf için benzer sonuçlar doğuran özelliği nedeni ile yargılama giderleri ve takdir edilen vekalet ücretinin payları oranında tüm taraflardan tahsiline karar verilmesi gerekir. 

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmuş binanın tümünde ortaklığın giderilmesi istenemez. Ancak bağımsız bölümlerin her birinde ortaklığın giderilmesi istenebilir.

Nakit para söz konusu olduğunda ortalığın giderilmesi davası açmaya gerek yoktur. Hissedarlar nakit parayı hisseleri oranında paylaşırlar. Mirasçıların miras yolu ile intikal eden ve bankada bulunan parayı alabilmeleri için şu şekilde hareket etmeleri gerekir. Mirasbırakanın vefatı ile mirasçılara kalan para herhangi bir banka şubesinde mevduat hesabında bulunuyorsa, mirasçılar öncelikle sulh hukuk mahkemesinden veya noterden mirasçılık belgesi çıkarmaları gerekir. Mirasçılık belgesi aldıktan sonra mirasbırakanın son yerleşim yeri olan vergi dairesine hep birlikte veraset intikal beyannamesi vermeleri gerekir. Daha sonra mirasçı olduklarını gösterir mirasçılık belgesi ve nüfus cüzdanları ile hep birlikte ilgili banka şubesine müracaat ederek miras yolu ile intikal eden paranın hisseleri oranında kendilerine ödenmesini talep ederler. Banka belgeleri inceler ve mirasçılara payları oranında ödeme yapar. 

Ergin olmayan paydaşa husumet yöneltilmemesi gerekir. Husumetin veliye ya da vasiye yöneltilmesi gerekir. Vasinin vesayeti altında bulunan kişi adına paylaşma davası açabilmesi için sulh hukuk mahkemesinden husumet izin belgesi alması gerekir. Genelde tapu kaydı ölü mirasbırakan adına olacağından yine güncel miras çılık belgesi istenmeli böylelikle davada taraf olması gerekenlerin sayısı tespit edilmelidir. 

Elbirliği mülkiyetinde hissenin haczi ve satışı mümkün değildir. Bu nedenle alacaklının icra hukuk mahkemesinden alacağı yetki belgesi ile elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyet dönüştürülmesi için dava açması mümkündür. 

Elbirliği mülkiyetine sahip olan taşınmazda hissedar olan borçlunun alacaklısı, ortaklığın giderilmesi davası açabilmesi için icra dairesinden değil icra hukuk mahkemesinden yetki belgesi alması gerekir. 

Mirasçılardan herhangi birinden alacağı olan gerçek ve özel hukuk tüzel kişisi bu alacağını tahsil maksadıyla terekeye dâhil bulunan taşınır ve taşınmaz malları ayni taksim ya da satış suretiyle ortaklığın giderilmesi davası açabilir. 

Davalı kişilerin gerçek adresleri tespit edilmeli, dava açıldıktan sonra adres araştırması ve tebligat imkânsızlıkları sebebi ile davanın uzamasının önüne geçilmelidir. Özellikle yurtdışında yaşayan hissedarların tebliğe yarar adreslerinin temini önem arz etmektedir. 

Davacı veya davalılardan her hangi biri tarafından ayni taksim talebi varsa bu husus üzerinde durulmalı, aynen taksimin mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır. Ortaklığın giderilmesi davasında öncelikle ayni taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi istenmişse bilahare yargılama devam ederken ıslah yolu ile ortaklığın satış yolu ile giderilmesi istenebilir. Şu yazımızı okumanız da faydalı olacaktır.

Ayni taksimde yani taksim projesindeki bölümlerin hangi paydaşa verileceği konusunda taraflar anlaşamazlarsa mahkeme huzurunda kura çekilerek hangi kesimin hangi paydaşa verileceği belirlenir. 

Eğer ki ortaklığın giderilmesi davası konusu malların paydaşları birebir aynı ise bu durumda farklı ortaklığın giderilmesi davaları birleştirilerek tek bir dosyada toplanabilir.