1. Bağış (Hibe) Tapu Harcı Hesaplama Aracı
Aşağıda yer alan 2025 yılı için güncel kullanıcı dostu hesaplama aracımızı kullanarak, bağışlayacağınız gayrimenkulün değerini girerek, bağışı kabul eden tarafın ödeyeceği tapu harcı miktarını ve ortaya çıkabilecek diğer ek masrafları hızlı ve doğru şekilde öğrenebilirsiniz.
2. Tapuda Bağış Nedir ve Hangi Durumlarda Tercih Edilir?
Bağış, Türk Borçlar Kanunu’nun 285. maddesinde tanımlandığı üzere, bağışlayanın sağlararası bir işlemle malvarlığından bağışlanana karşılıksız kazandırmada bulunmasıdır. Bağış işlemi şu durumlarda tercih edilir:
- Aile içi gayrimenkul devirlerinde: Özellikle ebeveynlerin çocuklarına mülkiyet devrinde, sağlıklarında varlıklarını çocuklarına geçirmek istediklerinde kullanılır.
- Vergi avantajı sağlanan durumlarda: Miras planlaması kapsamında, ölümden sonra oluşacak veraset vergisi yükünün azaltılması amacıyla yapılabilir. Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu’nda belirtilen muafiyetlerden yararlanmak adına tercih edilebilir.
- Şartlı Bağış İmkânı: Bağışlayan tarafından belirli mükellefiyetler yüklenebilir. Örneğin, “rücu şartı” ile bağışı kabul edenin, bağış yapandan önce ölmesi durumunda, taşınmazın mülkiyetinin eski malike geri dönmesi sağlanabilir.
- Hayır amaçlı mülk bağışlarında: Kamu yararına çalışan dernek ve vakıflar gibi kurumlara yapılan bağışlarda bazı vergi avantajları sağlanabilir.
- Miras planlaması kapsamında: Bağışlayan kişi, sağlığında malvarlığının dağılımını kontrol edebilir ve potansiyel miras anlaşmazlıklarını önleyebilir.
Taşınmaz bağışının avantaj ve dezavantajları, kişinin özel durumuna, aile yapısına, vergi planlamasına ve uzun vadeli mülkiyet hedeflerine göre değişiklik gösterir. Bu nedenle, bağış yapmadan önce hukuki ve mali açıdan detaylı bir değerlendirme yapılması ve uzman bir gayrimenkul hukuku avukatına danışılması önemlidir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2019/2456 E., 2020/1287 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, bağış sözleşmesinin geçerliliği için tapu sicil müdürlüğünde resmi şekilde düzenlenmesi şarttır.
3. Bağış Tapu Harcı Oranları 2025 Yılında Ne Kadardır? Kim Öder?
492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 4 sayılı tarifesinin I/4 maddesi gereğince, 2025 yılında bağış işlemlerinde uygulanan tapu harcı oranı şu şekildedir: Bağışı kabul eden tarafından taşınmazın emlak vergi değeri üzerinden binde 68,31 (%6,831) oranında tapu harcı ödenir.
Dikkat edilmelidir ki, %6,831 oranı alım-satım işlemlerinde uygulanan toplam %4’lük tapu harcı oranından (alıcı %2, satıcı %2) daha yüksektir. Bu durumdan, bağış işlemlerinin mali açıdan satış işlemlerine göre daha maliyetli olduğunu anlayabilirsiniz.
4. Bağış Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır?
Bağış tapu harcının hesaplanması, emlak vergi değeri üzerinden yapılır. Hesaplama yöntemi şu şekildedir:
- Taşınmazın emlak vergi değerinin belirlenmesi: Tapu harcı hesaplamasında, taşınmazın belediyeden alınan güncel emlak vergi değeri esas alınır.
- Harç oranının uygulanması: Belirlenen emlak vergi değeri üzerinden binde 68,31 oranında harç hesaplanır.
- Ödeme yükümlülüğünün tespiti: Hesaplanan harç tutarı, bağışı kabul eden tarafından ödenir.
Örnek Hesaplama: Emlak vergi değeri 2.000.000 TL olan bir konutun bağış yoluyla devredildiğini varsayalım. Hesaplama: Taşınmazın emlak vergi değeri 2.000.000 TL. Uygulanacak harç oranı: Binde 68,31. Ödenecek tapu harcı: 2.000.000 × 0,06831 = 136.620 TL. Bu örnekte, bağışı kabul eden kişi 136.620 TL tapu harcı ödeyecektir.
5. Bağış İşleminde Ödenmesi Gereken Diğer Masraflar Nelerdir?
Taşınmaz bağışı işlemlerinde tapu harcı önemli bir mali yükümlülüktür, ancak tek maliyet kalemi değildir. Bağış işleminde tapu harcı dışında ödenmesi gereken diğer masraflar şunlardır:
- Döner Sermaye Ücreti: 2025 yılı için yaklaşık 3.500 TL.
- Tapu Kadastro Payı: İşlem başına alınan sabit bir ücrettir.
- Noter Masrafları: Vekâletname gerekiyorsa yaklaşık 1.000-2.000 TL.
- Emlak Vergisi: Devir yılına ait emlak vergisinin ödenmesi gerekir.
- Zorunlu Deprem Sigortası (DASK): Konut niteliğindeki taşınmazlar için DASK poliçesinin güncel olması zorunludur:
Yukarıda belirtilen tüm masrafları bir araya getirdiğimizde, 2025 yılında emlak vergi değeri 3.000.000 TL olan bir konut için bağış işleminde ödenmesi gereken toplam masraf şu şekilde hesaplanabilir:
| Masraf Kalemi | Tutar (Yaklaşık) |
|---|---|
| Tapu Harcı (%6,83) | 204.930 TL |
| Döner Sermaye Ücreti | 2.800 TL |
| Tapu Kadastro Payı | 650 TL |
| DASK Poliçesi | 1.500 TL |
| Belediye “Borcu Yoktur” Belgesi | 200 TL |
| Toplam | 210.080 TL |
Bu hesaplama, temsil için vekâletname kullanımı, ipotek kaldırma veya değer tespiti gibi ek masraflar olmadan yapılmıştır ve taşınmazın bulunduğu bölgeye ve özelliklere göre değişiklik gösterebilir.
Her taşınmaz ve her bağış işlemi kendine özgü özellikler taşıdığından, işlem öncesinde bir Adana gayrimenkul hukuku uzmanına danışılması, masraf kalemleri ve güncel tutarlar hakkında net bilgi edinilmesi tavsiye edilmektedir.
6. Bağış Tapu Harcı Ödemesi Nereye Yapılır?
Bağış tapu harcı, size tapu tarafından verilen referans numarası ile aşağıdaki kanallar aracılığıyla ödenebilir:
- Vergi Daireleri: Bağış işlemine konu olan taşınmazın bulunduğu yerdeki vergi dairesine doğrudan ödeme yapılabilir. Bu yöntem, özellikle elektronik sistemlere aşina olmayan kişiler tarafından tercih edilmektedir.
- Anlaşmalı Bankalar: Gelir İdaresi Başkanlığı ile anlaşmalı bankalar, tapu harcı ödemesi için yaygın olarak kullanılan kanallardır. 2025 yılı itibarıyla anlaşmalı bankaların şubeleri veya internet bankacılığı aracılığıyla ödeme yapılabilmektedir. Anlaşmalı bankalar arasında: Ziraat Bankası, Halk Bankası, Vakıflar Bankası, İş Bankası, Akbank, Yapı Kredi Bankası, Garanti Bankası, QNB Finansbank, Denizbank yer almaktadır.
- TKGM Tapu Portal: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün e-devlet entegrasyonu ile birlikte, tapu harcı ödemeleri için elektronik ödeme sistemleri de kullanılabilmektedir.
7. Bağış İşlemi için Gerekli Belgeler Nelerdir?
Bağış işlemi için tapu dairesine sunulması gereken belgeler şunlardır:
- Kimlik belgeleri (bağışlayan ve bağışlanan)
- Taşınmaza ait tapu senedi
- Emlak vergi değerini gösteren belge (Belediye rayiç bedel belgesi)
- İpotek yoktur belgesi (varsa)
- 65 yaş üstü işlem yapan taraf var ise akıl sağlığı yerindedir raporu
- Zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi
- Fotoğraflar (2’şer adet)
- Vekaletname (gerekiyorsa)
- Banka dekontu (harç ödemesi yapıldıktan sonra)
8. Kimler Bağış Tapu Harcından Muaf Tutulur?
Bazı durumlar ve kişiler bağış tapu harcından muaf tutulmaktadır. Bu muafiyetler şunlardır:
- Kamu Kurumları: Genel ve özel bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile köyler tarafından yapılan veya bunlara yapılan bağışlarda harç muafiyeti söz konusudur.
- Kamu Yararına Çalışan Dernekler: Bakanlar Kurulu kararıyla vergi muafiyeti tanınan vakıflar ve kamu yararına çalışan derneklere yapılan taşınmaz bağışları harçtan muaftır.
- Diplomatik Muafiyetler: Yabancı devletlerin Türkiye’deki diplomatik temsilcilikleri, konsoloslukları ve bunların diplomatik haklara sahip mensupları, karşılıklılık ilkesi çerçevesinde bağış tapu harcından muaf tutulabilmektedir.
- Engellilere Tanınan Muafiyetler: Engellilerin taşınmaz ediniminde belirli şartlar altında harç muafiyeti tanınabilmektedir. Bu muafiyetin uygulanabilmesi için: Engelli raporu (en az %40 engel oranını belgelendiren), İlk defa ve tek konut ediniminde olması, Belirli metrekare sınırlaması içerisinde olması gerekir.
- Afetzedeler İçin Muafiyetler: Afet bölgelerinde taşınmazları zarar gören kişilere belirli şartlar altında harç muafiyeti tanınabilmektedir. 7269 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilen bu muafiyet, afet sonrası yapılandırma sürecinde önem kazanmaktadır.
9. Bağış İşlemi Nasıl Gerçekleştirilir?
Bağış işleminin adım adım gerçekleştirilme süreci şu şekildedir:
- Tapu Müdürlüğünden e-randevu sistemi üzerinden randevu alınır. (Tapu Randevusu Nasıl Alınır? yazımızda süreci detaylı anlatıyoruz.)
- Gerekli belgeler hazırlanır.
- Emlak vergi değeri belirlenir.
- Tapu harcı ve diğer masraflar ödenir.
- Belirlenen randevu gününde bağışlayan ve bağışlanan tapu dairesine gider.
- Resmi senet düzenlenir ve imzalanır.
- Tapu sicilinde memur tarafından gerekli değişiklikler yapılır ve yeni tapu senedi verilir.
10. Bağış Tapusu İptal Edilebilir Mi?
Bağış tapusunun iptal edilmesi belirli koşullarda mümkündür. Bu koşullar şunlardır:
- Bağışlayanın bağışlanan tarafından öldürülmesi veya öldürmeye teşebbüs edilmesi.
- Bağışlayanın ailevi yükümlülüklerinin yerine getirilmemesi.
- Bağışlanana yüklenen koşulların yerine getirilmemesi.
- Türk Borçlar Kanunu’nun 295. maddesinde belirtilen diğer sebepler.
11. 1. Derece Yakına Tapu Devri Masrafı
Birinci derece yakınlara tapu devri, satış, bağış veya miras yoluyla gerçekleştirilebilir ve her bir yöntemin kendine özgü mali yükümlülükleri bulunmaktadır.
- Bağış: Taşınmazınızı bağış yoluyla birinci derece yakınınıza devrettiğinizde binde 68,31 (yaklaşık %6,83) oranında bağış tapu harcı ödenir.
- Satış: Taşınmazı satış yoluyla devretmek tercih edildiğinde toplam %4 oranında tapu harcı ödenir.
- Miras: Miras yoluyla intikalde tapu harcı yoktur, sadece düşük bir döner sermaye ücreti ödenir.
12. Bağış Tapusu İçin Avukat Desteği Neden Önemlidir?
Bağış tapusu işlemlerinde profesyonel hukuki destek almanın birçok avantajı vardır:
- Doğru harç hesaplaması ve olası muafiyetlerin tespiti
- İşlem sürecinin hatasız ve hızlı ilerlemesi
- Gelecekte ortaya çıkabilecek hukuki sorunların önlenmesi
- Vergisel avantajların doğru değerlendirilmesi
- Özel durumların (şartlı bağış gibi) hukuki altyapısının oluşturulması
Tapuda bağış işlemleriniz için Adana İncekaş Hukuk ile iletişime geçin. Sürecin risklerini profesyonel Adana avukatlık desteğimizle yürütün.
13. Sık Sorulan Sorular
Eşler arasındaki bağış işlemlerinde standart harç oranları uygulanır. Ancak, boşanma protokolü kapsamında yapılan devirlerde farklı uygulamalar vardır. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2020/3156 E., 2021/2845 K. sayılı kararında, eşler arasındaki bağış işlemlerinin niteliği detaylı olarak incelenmiştir.
Anne-baba ve çocuklar arasındaki bağış işlemlerinde özel bir harç indirimi bulunmamaktadır. Standart bağış harç oranları (binde 68,31) uygulanır.
Tapu harcı ödenmeden bağış işlemi tamamlanamaz, zira tapu müdürlükleri harç tahsil edilmeden tescil işlemini gerçekleştirmez. Eğer eksik harç ödenmesi durumu sonradan vergi idaresi tarafından tespit edilirse, Harçlar Kanunu madde 63 uyarınca eksik ödenen harç miktarının yanı sıra, bu miktarın 1/4’ü oranında vergi ziyaı cezası uygulanır. Tapuda satış gösterilerek bağış harcından kaçınma girişimleri de vergi incelemelerinde ortaya çıkarılabilir ve cezai yaptırımlarla karşılaşılabilir.
Bağış tapu harcı, tapu işlemi gerçekleştirilmeden hemen önce, tescil işleminin yapılacağı gün tapu müdürlüğünde ödenir ve harç ödemesi yapılmadan tapu devir işlemi tamamlanamaz. Harç ödemesi için genellikle tapu müdürlüğünden alınan referans numarası ile anlaşmalı bankalara ya da vergi dairesine ödeme yapılır ve ödeme dekontu tapu müdürlüğüne ibraz edilir.
Bağış tapu harcı, yasal düzenlemeler gereğince bağışı kabul eden kişi (bağışlanan) tarafından ödenir ve harç oranı 2025 yılı için emlak vergi değeri üzerinden binde 68,31’dir. Harçlar Kanunu’nun 4 Sayılı Tarifesi uyarınca, bağışlayan kişinin (bağışçının) değil, mülkü devralan kişinin harç ödemekle yükümlü olduğu açıkça belirtilmiştir. Tarafların kendi aralarında anlaşarak ödeme yükümlülüğünü değiştirmeleri mümkün olsa da, resmi makamlar nezdinde harç yükümlüsü her durumda bağışı kabul eden kişi olarak kalmaktadır.
Evet, aile içi bağışlarda da (eş, çocuk veya ebeveyn arasında) standart tapu harcı ödenir ve bu oran 2025 yılı için emlak vergi değeri üzerinden binde 68,31’dir. Veraset ve İntikal Vergisi’nde aile içi indirimi bulunsa da, bu indirim tapu harcı için geçerli değildir; dolayısıyla anne-baba, eş veya çocuklara yapılan bağışlarda da tam oranlı tapu harcı tahsil edilir.
Tapu harcı masraflarını düşürmek için, öncelikle yasal muafiyet ve istisna kapsamında olup olmadığınızı (engelli muafiyeti, afet bölgesi istisnası, kamu yararına çalışan kurumlara bağış gibi) araştırabilir, ayrıca emlak vergi değeri güncellemelerinin zamanlamasına dikkat ederek işlemleri stratejik olarak planlayabilirsiniz. Unutulmamalıdır ki, işlemin gerçek mahiyetini gizleyerek (örneğin bağışı satış gibi göstererek) harç oranını düşürmeye çalışmak, tespit edildiğinde ağır cezai yaptırımlara yol açabilecek bir vergi suçu teşkil eder.
Evet, tapu bağışı vekâlet yoluyla yapılabilir, ancak vekaletnamenin özel olarak ve açıkça “bağış yapma/bağışlama yetkisi” içermesi şarttır; aksi takdirde Yargıtay içtihatlarına göre bağış işlemi geçersiz sayılabilir. Genel vekâletnameler genellikle bağış yetkisini kapsamadığından, noterden düzenlenecek vekâletnamede bağışlanacak taşınmazın bilgileri ve bağışlama yetkisi açıkça belirtilmelidir.
Bağış tapu harcı iadesi, yalnızca işlemin gerçekleşmemesi (tapu müdürlüğünce reddi), mahkeme kararıyla bağış işleminin iptali veya harç fazla/yanlış ödenmiş olması durumlarında, ilgili vergi dairesine beş yıllık zamanaşımı süresi içinde başvurularak talep edilebilir. İade başvurusu için dilekçe, makbuz ve işlemin iptalini gösteren belgelerin sunulması gerekmekte olup, süreç vergi dairesince değerlendirildikten sonra uygun bulunursa harç tutarı başvuru sahibine iade edilmektedir.
14. Sonuç ve Hukuki Tavsiyeler
Bağış işlemi basit gibi görünse de, vergisel sonuçları ve gelecekteki olası hukuki etkileri açısından dikkatle değerlendirilmelidir. Özellikle aile içi bağışlarda, ileride ortaya çıkabilecek miras anlaşmazlıklarını önlemek için tüm hukuki detayların profesyonel bir şekilde ele alınması gerekir.
Bağış tapu harcı, masrafları ve işlem süreci hakkında daha detaylı bilgi ve özel durumunuza yönelik hukuki danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Uzman avukatlarımız, taşınmaz bağışı konusundaki tüm sorularınızı yanıtlamaya ve size en uygun çözümü sunmaya hazırdır.
