Tapuda Bağış Nasıl Yapılır? [2025 Güncel Rehber]

1. Tapuda Bağış (Hibe) Nedir?

Tapuda bağış (hukuki terminolojide “hibe” olarak da anılır), bir kişinin sahip olduğu taşınmaz malın mülkiyetini, herhangi bir bedel veya karşılık almaksızın başka bir kişiye devrettiği yasal bir işlemdir. Türk Borçlar Kanunu’nun 285. maddesine göre bağış, “bağışlayanın sağlararası bir işlemle, malvarlığından bağışlanana karşılıksız olarak bir kazandırma yapmayı üstlendiği sözleşmedir.”

Günlük yaşamda bağış, genellikle kayıtsız şartsız ve koşulsuz verme eylemi olarak anlaşılsa da, hukuki anlamda daha kapsamlı bir tanıma sahiptir. Taşınmaz mal bağışı, diğer taşınmaz devir işlemlerinden (satış, trampa gibi) farklı olarak karşılıksız yapılır ve bağışlayan kişi, mülkiyet hakkından gönüllü olarak vazgeçer.

Tapuda bağış işleminin geçerli olabilmesi için, bağışa konu taşınmazın mutlaka tapu sicilinde kayıtlı olması ve tapu sahibinin (malikin) bu taşınmazı dilediği kişilere bağışlayabilecek yasal ehliyete sahip olması gerekir. Bağış işlemi, Tapu Kanunu’na göre resmi şekle tabidir, bağış alanın da rızası gerekir ve yalnızca Tapu Müdürlükleri’nde gerçekleştirilebilir. Taşınmazın tamamı için yapılabileceği gibi bir kısmı için de gerçekleştirilebilir. Noterlerde yapılan bağış taahhütleri, taşınmaz mallar için tapu devri gerçekleşmedikçe hukuki sonuç doğurmaz.

2. Kimler Tapuda Bağış Yapabilir?

Tapuda bağış yapabilmek için kişinin bazı yasal kriterleri karşılaması gerekmektedir. Bu kriterler, bağış işleminin geçerliliği için olmazsa olmaz niteliktedir.

Türk Medeni Kanunu ve ilgili mevzuat kapsamında, tapuda bağış yapabilecek kişilerin aşağıdaki şartları taşıması zorunludur:

• Reşit olmak: Bağış yapacak kişinin 18 yaşını doldurmuş olması gerekir. Ergin olmayan kişiler, yasal temsilcileri aracılığıyla dahi olsa taşınmaz mal bağışı yapamazlar.
• Temyiz kudretine sahip olmak: Kişinin akli melekelerinin yerinde olması, kendi iradesiyle karar verebilecek durumda olması şarttır. Akli dengesi yerinde olmayan veya temyiz gücünden yoksun kişilerin tapuda bağış yapmaları mümkün değildir. Kişi 65 yaş üzerinde ise tapu müdürlükleri doktor heyetinden alınmak üzere yaşlılık sebebiyle akıl sağlığı yerindedir raporu istemektedir.
• Kısıtlı olmamak: Kişinin fiil ehliyetinin mahkeme kararıyla sınırlandırılmamış olması gerekir. Kısıtlılık durumu, bağış yapma ehliyetini ortadan kaldırmaktadır.
• Taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisine sahip olmak: Bağışlanacak taşınmazın tapuda bağışlayan kişinin adına kayıtlı olması zorunludur. Ortak mülkiyet durumunda, kişiler sadece kendi payları oranında bağış yapabilirler.

Özet olarak reşit olmayanlar (18 yaşından küçükler), temyiz kudreti bulunmayanlar, zihinsel engeli bulunanlar, kanuni temsilciler (veli veya vasi), temsil ettikleri küçükler veya kısıtlılar adına bağış yapamazlar.

3. Tapuda Bağış İşlemi Nasıl Yapılır?

Taşınmaz mal bağışı yapmaya karar verdikten sonra, işlemin doğru ve eksiksiz bir şekilde gerçekleştirilmesi için izlenmesi gereken belirli adımlar vardır. Tapuda bağış işlemi, resmi bir prosedür olup, Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nde yapılması zorunludur. Aşağıda, 2025 yılı itibariyle güncel olan tapuda bağış işleminin adım adım nasıl yapılacağını anlatıyoruz.

3.1. Tapuda Bağış İşlemi İçin Gerekli Belgeler

Öncelikle bağış işlemi için gerekli belgeleri sayalım. Tapuda bağış işlemi için aşağıdaki belgelerin hazırlanması gerekmektedir:

1. Bağışlanacak taşınmaza ait tapu belgesi
2. Bağış yapan ve bağışı kabul eden kişilerin kimlik belgeleri (nüfus cüzdanı, ehliyet veya pasaport, yabancılar için tercüme ve noter onaylı örneği)
3. İşleme katılacak her iki tarafın son altı ayda çekilmiş vesikalık fotoğrafları (2’şer adet)
4. Taşınmaza ait belediyeden alınmış emlak beyan değer belgesi
5. Bina vasıflı taşınmazlarda zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi
6. İşlemde temsil var ise temsil belgesi (vekâletname, vasi kararı, yetki belgesi)

3.2. Adım Adım Tapuda Bağış İşlemi

Tapuda bağış işlemi, aşağıdaki adımlar izlenerek gerçekleştirilir:

1. Tapu Müdürlüğüne Başvuru: Gerekli belgelerle birlikte taşınmazın bulunduğu yer Tapu Müdürlüğü’ne başvurulur.
2. Başvuru Formu Doldurma: Tapu Müdürlüğü’nde bağış işlemi için başvuru formu doldurulur.
3. Tapudan Randevu Mesajı: Tapudan gelecek randevu mesajı beklenir. Randevu öncesinde harç ödemeleri mesajla gelen referans numarası üzerinden yapılır.
4. Taraf ve Kimlik Tespiti: Bağışlayan ve bağışı kabul eden kişilerin kimlik tespitleri yapılır.
5. Şerh/Beyan ve İrtifak Hakları Kontrolü: Taşınmaz üzerindeki takyidatlar kontrol edilir.
6. Tescile Esas Bilgilerin Alınması: Bağışlanacak hisse oranı belirlenir ve taşınmazın değeri girişi yapılır.
7. Harç İşlemleri: Bağış işlemi için gerekli harçlar hesaplanır ve tahsil edilir.
8. Resmi Senet Düzenlenmesi: Tapu Müdürlüğü’nde resmi senet/tescil istem belgesi düzenlenir.
9. Tarafların İmzalaması: Düzenlenen resmi senet, bağışlayan ve bağışı kabul eden taraflarca imzalanır.
10. Yevmiye Numarası Alınması: İşlem için yevmiye numarası alınır.
11. Tescil İşlemi: Bağış işlemi tapu siciline tescil edilir.
12. Tapu Senedi Düzenlenmesi: Bağışı alan kişi adına tapu senedi düzenlenir.

4. Tapuda Bağış Türleri Nelerdir?

Tapu işlemlerinde bağış yaparken, bağışlanan taşınmazın devir şekli ve şartlarına göre farklı bağış türleri uygulanabilmektedir. Her bir bağış türü, bağışlayanın amaçları, bağışlananın durumu ve taşınmazın kullanımına ilişkin beklentilere göre seçilebilir. 2025 yılı itibariyle Türk hukuk sisteminde geçerli olan başlıca bağış türlerini ve özelliklerini inceleyelim.

4.1. Şartsız (Kayıtsız) Bağış

Şartsız bağış, en yaygın kullanılan bağış türüdür. Bu bağış türünde, taşınmazın tam mülkiyet hakkı hiçbir koşul veya yükümlülük olmaksızın karşı tarafa devredilir. Bağışçı, Tapu Sicil Müdürlüğü’ne giderek taşınmazın tapusunu karşı tarafa şartsız olarak devreder ve tüm mülkiyet hakkından vazgeçer.

Özellikler:

• Bağışlanan gayrimenkulün tam mülkiyet hakkı karşı tarafa koşulsuz olarak geçer.
• Bağışçı, taşınmaz üzerindeki tüm haklarından kesin olarak vazgeçer.
• Bağışlayan ve bağışı kabul eden, Tapu Müdürlüğü’nde birlikte işlem yapar.
• Vergi muafiyeti olan vakıflar için yapılan bağışlarda, bağışçı herhangi bir vergi veya harç ödemez.

4.2. İntifalı Bağış

Bağışlanan gayrimenkulün intifa hakkının bağışçıda kaldığı bağış türüdür. Bağışçı, gayrimenkulün çıplak mülkiyetini karşı tarafa devreder ancak intifa hakkını (kullanma ve yararlanma hakkı) hayatı boyunca veya belirli bir süre için kendisinde saklar.

Özellikler:

• Gayrimenkulün çıplak mülkiyeti bağışlanana geçer.
• Bağışçı, yaşamı boyunca taşınmazda oturmaya veya taşınmazı kiraya vermeye devam edebilir.
• Bağışçı, taşınmazı satamaz, devredemez veya yapının esasına yönelik değişiklik yapamaz.
• Bağışçının vefatı halinde, intifa hakkı kendiliğinden sona erer ve taşınmazın tam mülkiyeti bağışlanana geçer.

4.3. Vasiyetname ile Yapılan Bağış

Noterden vasiyetname düzenlenerek yapılan bağış şeklidir. Bağışçı, menkul ve gayrimenkul mallarının vasiyeti halinde hangi şartlarla kime kalacağını noterde belirtir. Vasiyetname tanziminde “Akli Melekeleri Yerindedir” raporu ve iki tanık gerekmektedir.

Özellikler:

• Bağışçının sağlığında mülkiyet devri gerçekleşmez.
• Vasiyetname düzenlenirken “Akli Melekeleri Yerindedir” raporu ve iki tanık gerekir.
• Noter, vasiyeti nüfus müdürlüğüne bildirir.
• Bağışçı, vasiyetname hakkında ilgili vakfa veya kişiye bilgi verebilir.
• Bağışçının vefatından sonra, vasiyetnamede belirtilen şartlar doğrultusunda mülkiyet devri gerçekleşir.

4.4. Şartlı Bağış

Şartlı bağış, bağışlayanın bağışı belirli koşullara bağladığı bağış türüdür. Bağışlanan taşınmaz üzerinde yapılacak veya yapılmayacak işler, kullanım şekli gibi konularda şartlar belirlenebilir.

Özellikler:

• Bağışçı, bağışı kabul eden kişiye belirli sorumluluklar ve yükümlülükler yükler.
• Belirlenen şartlar ve mükellefiyetler tapu belgesine yazılır.
• Şartların yerine getirilmemesi durumunda, bağış iptal edilebilir.
• Şart gerçekleşmediğinde bağışlayanın veya mirasçılarının dava hakkı doğar.

5. Rücu Şartlı Bağış

Bağışı alan kişinin, bağışçıdan önce ölmesi durumunda malın bağışçıya geri dönmesini öngören bağış türüdür. Bu durumda taşınmazın tapusu tekrar bağışçı adına tescil edilir ve eski haline döner.

Özellikler:

• Tapu Müdürlüğü’nde düzenlenen resmi senette rücu şartı açıkça belirtilir.
• Bağışı alan kişi bağışlayandan önce öldüğünde, taşınmazın tescil kaydı bağışlayan adına yeniden yapılır.
• Bu işlem için mahkeme kararına gerek yoktur, ölüm belgesi ile tapuya başvuru yeterlidir
• Bağışı alan kişi, bağışlanan taşınmazı başkalarına devretmiş olsa bile, ölümünden sonra rücu şartı geçerli olur

5. Tapuda Bağış İşleminin Masrafları

Bağış işlemi, her ne kadar karşılıksız bir devir işlemi olsa da, çeşitli harç ve masraflar gerektirmektedir.

5.1. Tapu Hibe Harcı Ne Kadardır?

2025 yılı için tapuda bağış (hibe) işlemlerinde emlak beyan değerinden düşük olmamak üzere binde 68,31 oranında tapu harcı, bağışı kabul edenden tahsil edilir. Ayrıca, 6083 sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Döner Sermaye İşletmesi Kanunu’na göre döner sermaye ücreti de alınmaktadır.

5.2. Bağış mı, Satış mı Daha Avantajlı?

Tapuda bağış yaptığında daha az vergi ödeneceği düşüncesi yanlıştır. Aksine, bağış işlemlerinde satış işlemlerine göre daha yüksek harç oranları uygulanmaktadır. Aile içi gayrimenkul bağışlarında uygulanabilecek bazı vergi avantajları söz konusu olabilir. Ancak bu konuda “aile içi tapu bağışı nasıl yapılır” ve “evlada mal hibe etmek” gibi aramalarda belirtildiği üzere, 2025 yılı için özel düzenlemeler vardır ve bu hususta güncel mevzuatın kontrol edilmesi gerekir.

6. Tapuda Bağış İptali Nasıl Yapılır?

Gayrimenkul bağışı yapıldıktan sonra, bazı durumlarda bağışlayan veya mirasçıları tarafından bu işlemin iptali talep edilebilir. Özellikle miras uyuşmazlıklarında bağış işleminin iptali diğer mirasçılar tarafından sıkça gündeme gelmektedir Bağış iptali için sıkça gündeme gelen sebepleri şu şekilde sıralayabiliriz:

• Bağışlayanın ehliyetsizliği: Bağış yapan kişinin reşit olmaması veya akli melekelerinin yerinde olmaması.
• Bağışlayanın irade bozukluğu: Bağış yapanın hile, tehdit veya baskı altında kalarak bağış yapması.
• Şükran borcunun yerine getirilmemesi: Şartlı bağışlarda şartın yerine getirilmemesi.
• Bağışlayanın yoksulluğa düşmesi: Türk Borçlar Kanunu’nun 295. maddesine göre, bağışlayan kişinin bağıştan sonra yoksulluğa düşmesi.
• Bağışlayanın, bağışlanandan büyük bir nankörlük görmesi.

Bağış iptali davası, tapu iptali davası olarak açılır ve mahkemenin vereceği karara göre bağış iptal edilebilir. İptal kararının alınması durumunda, taşınmaz eski malikine döner veya mirasçıları adına tescil edilir. Bu kritik ve hassas bir süreçte mutlaka profesyonel bir Adana tapu avukatı ile iletişime geçmenizi tavsiye ederiz.

7. Aile İçi Tapu Bağışı Nasıl Yapılır?

Aile üyeleri arasında yapılan gayrimenkul bağışları, özellikle vergisel avantajlar ve duygusal bağlar nedeniyle sıkça tercih edilen bir mülkiyet devir yöntemidir. Ebeveynlerin çocuklarına, eşlerin birbirlerine veya diğer yakın akrabaların aralarında gerçekleştirdiği bu işlemlerin, standart bağış prosedürlerine ek olarak dikkat edilmesi gereken bazı özel yönleri bulunmaktadır. Aile içi satış gibi gösterilen bağışlar muris muvazaası sayılabilir.

7.1. Aile İçi Bağış İşleminin Hukuki Çerçevesi

Aile içi tapu bağışları da temel olarak normal bağış prosedürlerine tabidir. Ancak yakın akrabalık ilişkisine dayalı bu tür bağışlarda, bazı özel durumlar ve avantajlar söz konusudur. Türk Medeni Kanunu ve Borçlar Kanunu’ndaki genel bağış hükümleri, aile içi bağışlar için de geçerlidir.

7.2. Eşler Arası Taşınmaz Bağışı ve Mal Rejimi

Eşler arasında yapılacak taşınmaz bağışlarında, evlilik birliği içindeki mal rejimi önemli bir faktördür. Türk Medeni Kanunu’na göre, eşler arasında aksi sözleşmeyle belirlenmediği takdirde “edinilmiş mallara katılma rejimi” geçerlidir. Eşlerden biri diğerine taşınmaz bağışında bulunduğunda:

1. Bağışlanan taşınmaz, bağışı alan eşin kişisel malı haline gelir.
2. Boşanma durumunda, bağışlanan taşınmaz üzerinde diğer eşin hak iddia etmesi zorlaşır.

7.3. Aile İçi Bağışın Miras Hukukuna Etkisi

Özellikle ebeveynlerin çocuklarından birine yaptığı bağışlar, diğer mirasçıların haklarını etkileyebilir. Türk Medeni Kanunu’na göre, mirasbırakanın sağlığında yaptığı bağışlar, tenkise (indirime) tabi olabilir. Yani, mirasbırakanın ölümünden sonra, bağıştan dolayı saklı payları ihlal edilen diğer mirasçılar “tenkis davası” açarak haklarını talep edebilirler. Bu nedenle, aile içi bağış yaparken, özellikle birden fazla mirasçının bulunduğu durumlarda, bu hususun da değerlendirilmesi önemlidir. Mirasta bağış bozulur mu? yazımızı detaylı incelemenizi tavsiye ederiz.

8. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

9. Avukat Olarak Görüşüm

Tapuda bağış işlemleri, yasal prosedürlere uygun şekilde gerçekleştirilmesi gereken önemli bir hukuki işlemdir. Bağış yapmadan önce, gerekli belgelerin hazırlanması, yasal şartların sağlanması ve mali yükümlülüklerin değerlendirilmesi gerekir.

Tapu bağış işlemi, her ne kadar teknik olarak kolay görünse de, ileride iptal davası veya miras ihtilafı doğurmaya çok müsaittir. Bağış işlemlerinde yanlış anlaşılmaları ve gelecekte oluşabilecek hukuki sorunları önlemek için bir avukattan hukuki danışmanlık almak faydalı olacaktır. Özellikle şartlı bağışlarda ve aile içi bağışlarda, profesyonel destek almak, işlemin doğru ve güvenli bir şekilde gerçekleştirilmesini sağlar.