Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Usulü Nasıl İşler?

1. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Usulü Ne Zaman Uygulanır?

Sulh Hukuk Mahkemesi taşınır veya taşınmazın satışına karar verirken şu koşulları göz önüne alır:

• Paydaşlar aynen taksim istemiyor, satış istiyorsa
• Taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse
• Taşınmazın önemli değer kaybına uğramadan bölünmesi imkânsızsa
• Taşınmazın tahsisinin mümkün olmadığı hallerde satış yöntemi tercih edilir.

Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda verilen satış kararının uygulanması kendiliğinden ilerleyen bir süreç değildir. Tarafların talepleri, harç ve giderlerin yatırılması ve sıkı takip edilmesi gerekir.

2. Satış Kararı Sonrası Açık Artırma İhalesi Süreci Nasıl İşler?

Akla ilk gelen soru “Ortaklığın giderilmesi kararından sonra ne yapılır?” olacaktır. Ortaklığın giderilmesi kararının kesinleşmesinden sonra, mahkeme tarafından tapu sicil müdürlüğüne bildirim yapılır ve karar taşınmazın kaydına şerh düşülür. Satış yoluyla giderilmesine karar verilmişse, paydaşlardan birinin talebi üzerine satış memuru tayin edilir ve İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre satış ve ihale işlemleri başlatılır.

Satış süreci, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yani malın ihalede en yüksek teklifi verene satılması şeklinde yürütülür ve her aşaması belirli kurallara tabidir. Satış işlemlerinin açık artırma yoluyla gerçekleştirilmesi zorunludur. İİK’nın 123. maddesi uyarınca: “Taşınmazlar, satış talebinden nihayet üç ay içinde icra dairesi tarafından açık artırma ile satılır.”

Günümüzde satış süreçleri hem geleneksel açık artırma hem de elektronik ortamda gerçekleştirilebilmektedir:

• E-satış sistemi, UYAP üzerinden elektronik ortamda gerçekleştirilen satış işlemidir. Bu sistem, fiziksel katılım gerektirmeden teklif verme imkanı sağlar ve 7 gün 24 saat erişim mümkündür. E-satış sisteminde, katılımcılar elektronik ortamda teminat yatırarak tekliflerini iletebilirler.
• E-ihale uygulaması ise geleneksel açık artırma sürecinin elektronik ortama taşınmış halidir. Artırma başlangıç ve bitiş zamanları önceden ilan edilir ve katılımcılar bu süre içinde tekliflerini elektronik ortamda sunabilirler. Sistem, şeffaflık ve erişilebilirlik açısından avantaj sağlar.

Deneyimlerimiz çerçevesinde elektronik satış işlemlerinin geleneksel ihale satışına göre oldukça avantajlı olduğunu söylememiz gerekir. Daha geniş katılımcı kitlesine ulaşma imkanı, Zaman ve mekan sınırlaması olmaksızın teklif verebilme kolaylığı, Şeffaf ve denetlenebilir bir süreç sunması, Fiziksel ortamda oluşabilecek baskı ve manipülasyon risklerinin azalması (en ciddi artısı da budur), İşlem maliyetlerinin düşürülmesi.

Ortaklığın giderilmesi kararının kesinleşmesinden itibaren 10 yıl içinde satış talebinde bulunulabilir. Bu süre içinde satış talep edilmezse, karar zamanaşımına uğrar ve yeniden dava açılması gerekir.

2.1 Satış Memuru Tayini ve İlk İşlemler

Mahkeme kararının kesinleşmesiyle birlikte, paydaşlardan birinin talebiyle birlikte, satış işlemlerini yürütmek üzere bir satış memuru görevlendirilir. Satış memuru, öncelikle taşınmazın tapu kaydını ve kadastro veya imar çapını getirtir. Ortaklığın giderilmesi davası sırasında yapılan kıymet takdiri satış için yeterli değildir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2002/12549 Esas sayılı ve birçok benzer yerleşik kararında belirtildiği üzere, satış memurunca ortaklığın giderilmesi davası sonrası satış sürecinde yeniden kıymet takdiri yapılması zorunludur.

2.2 Yeniden Kıymet Takdiri

Satış memuru, İcra ve İflas Kanunu’nun 128/2. maddesine göre taşınmazın kıymetini bilirkişi aracılığıyla belirletir. Taşınmazın belirlenen güncel değeri teknik olarak “muhammen bedel” olarak adlandırılır. Yapılan kıymet takdiri paydaş olan taraflara tebliğ edilir ve itiraz edilmezse kesinleşir. Kıymet takdirine itiraz edilmesi halinde, bu konuda açılan davanın sonuçlanması beklenir.

2.3 Satış İlanının Hazırlanması ve Duyurulması

Kıymet takdirinin kesinleşmesinden sonra satış memuru, İcra ve İflas Kanunu’nun 114, 125 ve 126. maddelerine uygun şekilde satış ilanını hazırlar. İlanda satışın şekli, yeri, günü ve saati açıkça belirtilmelidir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 14/11/1996 tarihli kararına göre, değeri yüksek taşınmazların satış ilanlarının Türkiye genelinde yayımlanan ve tirajı 50.000’in üzerinde olan gazetelerde yapılması gerekir. Bu, ihaleye daha fazla katılım sağlanmasına ve taşınmazın gerçek değerinde satılmasına yardımcı olur.

İlanın satış gününden en az bir ay önce yapılması şarttır. Birden fazla taşınmaz satılacaksa, Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 26/11/1987 tarihli kararında belirtildiği gibi, her taşınmazın satış saati ayrı ayrı gösterilmelidir.

Özellikle dikkat edilmesi gereken bir nokta, taşınmazın imar durumudur. İcra ve İflas Kanunu Yönetmeliği’nin 49. maddesinde belirtildiği üzere, taşınmazın son imar durumunun şartnamede açıkça belirtilmesi gerekir. Yargıtay’ın 18/06/1958 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı’na göre, satışa sunulan taşınmazın ihaleden önce son imar durumunun tespit edilerek artırma şartnamesine ve satış ilanına yazılmaması, ihalenin fesih nedeni olabilir.

Burada önemli bir diğer nokta ise köyde bulunan taşınmazların satış ilanının köyde yapılması gerektiğidir. Köyde yer alan taşınmazın satış ilanının köyde yapılmaması ihalenin feshi nedenidir. Köyün sonradan yasal bir düzenlemeyle mahalleye dönüştürülmüş olması, salt taşınmazın idari yapısına ilişkin bir durum olup, taşınmazın vasfını değiştirmemesi nedeniyle, söz konusu köyde ilan zorunluluğunu ortadan kaldırmaz.

2.4 İlanın Tebliği ve Satışa Hazırlık

İlan hazırlığının tamamlanmasından sonra, satış ilanının tebliği ve açık artırmaya hazırlık süreci başlar.

Satış ilanı, taşınmazın bütün paydaşlarına, ipotek ve haciz alacaklılarına, irtifak hakkı sahiplerine ayrı ayrı tebliğ edilmelidir. İcra ve İflas Kanunu’nun 127. maddesinin emredici kuralı uyarınca, bu tebligatların yapılmaması, ihalenin feshi sebebidir. Adresi bulunamayan paydaşlar için önce kolluk aracılığıyla adres araştırması yapılır, bulunamazsa ilan gazeteyle duyurulur.

Miras konusu bir mal mevcutsa mirasçılık belgelerinin satış dosyasında bulunması, payların belirlenmesi açısından gereklidir ve kontrollerde kolaylık sağlar. Mirası reddeden paydaşlar söz konusu olduğunda, Medeni Kanun’un 611. maddesi uyarınca, pay mirasçıya, murisin vefatı anında hayatta değilmiş gibi diğer mirasçılara intikal eder. Bu durumda, satış sonrası dağıtım tablosu bu esasa göre hazırlanmalıdır.

Satış talebini müteakip, taşınmazın sicil kaydına satış şerhi verilmesi hususunun tapu sicil müdürlüğünden istenmesi önemlidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 322. maddesi, İcra ve İflas Kanunu’nun 28. maddesi ve Türk Medeni Kanunu’nun 1010. maddesi uyarınca, taşınmazın tapudaki siciline satış şerhi verdirilmesi, ileride çıkabilecek karışıklıkları önleme açısından bir zorunluluktur.

Taşınmazın aynından doğan vergi borçlarının araştırılması da unutulmamalıdır. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 30/son maddesi gereğince, taşınmazın ihaleden önceki emlak vergisi borçlarının tasfiyesi, satış memurluğunun görevleri arasındadır.

Satış Şartnamesi ve Mükellefiyetler Listesi: Satış memuru tarafından, satışı kararlaştırılan taşınmazın fiziki ve hukuki durumunu eksiksiz şekilde içeren bir artırma şartnamesi düzenlenir. Taşınmazın tapu kaydının bir örneği, kadastro veya imar çapı ve tapu siciline işlenmiş olan haciz ve ipotekler ile alacaklı bilgileri toplanarak mükellefiyetler listesi hazırlanır.

Taşınmazın üzerinde muhdesat (ağaç, bina, ev vs.) bulunması durumunda, bunlarla ilgili bilgiler de şartnameye eklenir. Medeni Kanun’un 619. maddesi uyarınca, bu muhdesatlar arzın mütemmim cüzü (bütünleyici parçası) sayıldığından, mal ile birlikte satılacaktır. Ancak muhdesatların bir kısım paydaşlara ait olduğuna dair tapuda şerh bulunması veya tüm paydaşların bu konuda anlaşması durumunda, satış bedelinin dağıtımında özel bir oran uygulanır.

Satış günü için tellal hazırlığı da yapılmalıdır.

Yabancı uyruklu paydaşların bulunduğu durumlarda, taşınmazın bulunduğu yerdeki yabancıların mülk edinmesine ilişkin kısıtlamalar kontrol edilmelidir. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi ve ilgili mevzuat hükümleri dikkate alınarak, gerekirse satış öncesinde askeri makamlardan izin alınmalıdır.

2.5 Açık Artırmanın Gerçekleştirilmesi

Satış, belirlenen gün ve saatte başlar ve bu durum satış memuru ve tellal tarafından belgelenir. Satış açık artırma usulü ile yapılır, ancak tüm hissedarların rızası olması halinde satışın yalnızca paydaşlar arasında gerçekleşmesi de mümkündür.

İcra ve İflas Kanunu’nun 124. maddesi uyarınca, tahmin edilen kıymetin (muhammen bedel) %20’sini nakit veya teminat mektubu olarak sunan herkes ihaleye katılabilir. Nakit teminat Vakıfbank üzerinden yatırılır. Satış konusu taşınmazda hissesi olan paydaşların, hisseleri tahmin edilen kıymetin %20’sinden fazlaysa teminat vermeleri gerekmez. Örneğin, 1.000.000 TL değerindeki bir taşınmazda %25 payı olan bir paydaş, bu payın değeri (250.000 TL) gerekli teminat miktarından (200.000 TL) fazla olduğu için ihaleye teminat yatırmadan katılabilir.

Artırma Süreci ve Pey Sürme: İhale sürecinde, tüm katılımcıların teklifleri açık ve şeffaf bir şekilde alınır. İlanda gösterilen saatin sonunda başka artıran yoksa, tellal üç defa bağırır ve elektronik ortamda verilen en yüksek teklif de değerlendirilerek, en yüksek pey sahibine ihale yapılır. İhalenin bitiş saati ve dakikası tutanağa geçirilir.

İhale üzerinde kalan kişi ile ondan bir önceki artıranın tutanağı imzalamaları şarttır. Bu imzalar, ihalenin usulüne uygun gerçekleştiğinin ve katılımcıların beyanlarını doğruladıklarının kanıtıdır.

2.6 E-Satış Sisteminde Açık Artırma Süreci Nasıl İşler?

E-satış sisteminde açık artırma süreci, fiziki ihaleye göre bazı farklılıklar gösterir. UYAP üzerinden yürütülen bu sistemde: Katılımcılar, muhammen bedelin %20’sini elektronik ortamda, banka/kredi kartı veya EFT/havale yoluyla yatırabilirler. UYAP e-satış portalı üzerinden tekliflerini elektronik olarak iletirler. E-satış sisteminde artırma, belirli bir süre (genellikle 7 gün) boyunca devam eder ve katılımcılar bu süre içinde tekliflerini istediği zaman yükseltebilirler. Fiziki ihaledeki gibi tellal bağırması yerine, sistem otomatik olarak ihalenin sonuçlandığını ilan eder. İhale bedelinin ödenmesi için verilen süre içerisinde, başarılı teklif sahibi elektronik olarak veya banka kanalıyla ödeme yapar ve devir işlemleri başlatılır.

2.7 Birinci ve İkinci Artırmada Satış Koşulları

2.7.1 Birinci Artırma

Birinci artırmada satış, İcra ve İflas Kanunu’nun 115. maddesi uyarınca, taşınmazın muhammen (tahmin edilen) kıymetinin yüzde ellisi üzerinden başlatılır. Ancak, satışın gerçekleşebilmesi için belirli eşiklerin aşılması gerekir.

Birinci artırmada satışın yapılabilmesi için taşınmazın tahmin edilen kıymetinin %50’sine ulaşılması şarttır. Bu oran, İcra ve İflas Kanunu’nun 115. maddesindeki “artırma bedelinin haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktarı ve ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi” şartının gereğidir.

• Açılış bedeli, malın muhammen kıymetinin en az %50’si olarak belirlenir.
• Artırma bedeli, muhammen kıymetin %50’sini ve satış isteyenin alacağına rüçhanlı alacakların toplamını aşmak zorundadır.
• En yüksek teklif verilmesi ve şartların sağlanması durumunda ihale tamamlanır ve mülkiyet, alıcıya geçer.

2.7.2 İkinci Artırma

Birinci artırmada muhammen bedelin %50’si oranında teklif gelmezse, ikinci artırma düzenlenir. İcra ve İflas Kanunu’nun 126. maddesi uyarınca, ikinci artırma birinci artırma gününden itibaren en az 10 gün sonra yapılmalıdır. Bu süreye uyulmaması, ihalenin feshi sebebi olarak kabul edilmektedir.

• Yine muhammen kıymetin %50’si üzerinden satış başlatılır.
• İlk artırmada olduğu gibi, en yüksek teklif verilmesi ve şartların sağlanması halinde ihale tamamlanır.
• Ancak ikinci artırmada da alıcı çıkmazsa, ihalenin yapılamadığına veya iptal edildiğine ilişkin tutanak tutulur.
• Alacaklı kalan satış isteme süresi içinde yeniden satış talebinde bulunabilir.

Birinci ve ikinci artırma süreçleri borçlunun mallarının değerinde satılmasını sağlamaya yönelik bir sistem oluşturur. Gerçekten de göreceğiniz üzere de malın 2. ihalede dahi yarı fiyatından aşağı satılması engellenmiştir.

2.8 İhale Bedelinin Ödenmesi ve Tescil

İhalenin başarı ile sonuçlanması akabinde satış tutanağı hazırlanır. İhale alıcısı, bu tutanakta yazılı ihale bedelini peşin ödemekle yükümlüdür. Talep etmesi halinde kendisine 10 günlük (bazı durumlarda 20 günlük) süre verilebilir. İhale alıcısının bedeli ödemesiyle birlikte, taşınmazın mülkiyetini kazanmış olur. Ancak tapu sicilinde tescil işlemi, İcra ve İflas Kanunu’nun 134/son maddesi uyarınca, ihalenin feshinin talep edilebileceği sürenin geçmesi veya fesih talebi varsa bunun sonuçlanmasından sonra yapılır.

İlk alıcının ihale bedelini zamanında ödememesi durumunda, satış memuru ertesi gün tutanakta ihale edilen bir önceki artırana, ileri sürdüğü pey üzerinden taşınmazı alıp almayacağını teskere ile sorar ve üç gün içinde cevaplandırılmasını ister. Bu kişi kabul ederse ihale ona yapılır. Talep ederse buna da bedel için 20 günlük süre verilebilir.

Eğer bu kişi de almak istemezse veya üç günlük sürede cevap vermezse yahut adresi bulunulamadığı için tebligat yapılamazsa, satış memuru satıştan 7 gün önce yeniden satış ilanı çıkarır. İcra ve İflas Kanunu’nun 129. maddesinin ikinci fıkrasının koşulları gerçekleşirse ihaleyi yapar, aksi halde satış talebi düşer.

İhaleye teminatsız girme hakkına sahip bir paydaş, iki defa en yüksek teklifi vererek ihalenin kendisine kalmasını sağlıyor ancak bedeli yatırmayarak ihalenin feshine sebep oluyorsa, artık ikinci artırmaya teminat yatırmadan giremez ve aynı davranışı sergilerse ceza olarak yatırdığı teminatı geri alamaz. Teminat, öncelikle satış masraflarından düşülerek hak sahiplerine ödenir. Kötü niyetli hareket eden paydaşın yatırmadığı bedeller, alacaklıların hakları kapsamında alacağından mahsup edilir.

İhalenin kesinleşmesiyle birlikte, taşınmazın alıcı adına tescil edilmesi için tapu sicil müdürlüğüne müzekkere yazılır. İcra ve İflas Kanunu’nun 134/son maddesi uyarınca, “tescil için tapu idaresine yapılacak tebligat, şikâyet için muayyen müddetin geçmesinden veya şikâyet edilmişse şikâyeti neticelendiren kararın kesinleşmesinden sonra yapılır.”

Tescil yazılarında alıcının ve satıcının kimlik bilgileri ile satışı yapılan taşınmaza ilişkin yeterli bilgilerin eksiksiz olarak yazılması önemlidir. Muhtemel yolsuzlukların önlenmesi amacıyla, ihale alıcısının gerçek kişi olması durumunda, HİGM’nin görüş yazıları ve Tapu Sicili Tüzüğü’nün ilgili maddeleri uyarınca, tescil yazısına yeni malikin fotoğrafının yapıştırılıp onaylanması ve taşınmaza ilişkin tescil belgesinin bir suretinin eklenmesi gerekir.

Özellikle tapu kaydında şerh, haciz veya ipotek gibi takyidatların bulunduğu durumlarda uzman Adana tapu avukatı desteği almanızı tavsiye ediyoruz.

2.9 İhale Damga Vergisi ve Harçların Ödenmesi

İhale sürecini başarıyla tamamlayan ve taşınmaz mülkiyetini iktisap eden kişi, aşağıda belirtilen vergi ve harç yükümlülüklerini yerine getirmekle mükelleftir:

• Katma Değer Vergisi (KDV): %10
• Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV): %4
• Tapu Harcı: %0,4 (Ancak %0,2’si iade edilir.)

İhale sonucunda, ihale damga vergisi ve tapu harçlarının ödenmesi gerekmektedir. Ancak, Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 18/04/2000 tarihli içtihadı ile Danıştay 11. Dairesi’nin kararında belirtildiği üzere, icra dairesince ihale sonucu düzenlenen tutanak ancak satışın kesinleşmesi ile hüküm ifade edeceğinden, ihale kesinleşmeden ihale damga vergisi alınamaz.

Tapu harçlarının tahsilinde ise gecikmelere yol açılmaması önemlidir. Harçlar Kanunu’nun (4) sayılı Tarifesinin (I/ 20-a) pozisyonuna göre, satıcının ödeyeceği verginin mükellefi durumunda olan satış memurunun, alıcının tescil için başvuracağı günü beklemesine gerek olmadan, tahakkuk ettirilen tapu satım harcını ilgili merciye intikal ettirmesi gerekir.

2.10 Özel Durumlar ve İpotek, Haciz İşlemleri

Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz gibi takyidatlar bulunması durumunda, satış sonucunda elde edilen bedelden öncelikle bu yükümlülükler karşılanır. Satış bedelinden önce satış masrafları çıkarılır, ardından taşınmaz üzerindeki ipotek ve haciz alacaklılarına ödeme yapılır. Kalan meblağ, paydaşlara tapu kaydındaki payları oranında dağıtılır.

Taşınmazın intifa hakkı ile yükümlü olarak satılması halinde ise özel bir durum söz konusudur. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 16/10/1969 tarihli kararına göre, intifa hakkı sahibinin o taşınmazdan doğrudan doğruya istifade etme hakkının devamı söz konusu olduğundan, ayrıca intifa payına tekabül eden bir paranın tefriki ile bunun gelirinden yararlandırılması mümkün değildir.

Farklı bir durumda ise, taşınmazın tapu kaydında vakıf şerhi bulunması halinde, 5737 sayılı Vakıflar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca, ihale bedeli üzerinden %10 oranında taviz bedeli alınması gerekir. Bu bedelin alınmaması, tescil işlemlerinde sorunlara yol açar.

2.11 Satış Bedelinin Paylaştırılması Nasıl Yapılır?

Satış bedeli, paydaşların tapudaki payları oranında dağıtılır. Bedel dağıtılırken müdürlükçe bankada paydaşlar adına hesap açılır ve bedel buraya yatırılır. Taşınmaz üzerinde muhdesat varsa ve bunların mülkiyeti konusunda tapuda şerh veya tüm paydaşların anlaşması varsa, satış bedelinden önce muhdesat değeri ilgili paydaşlara verilir, kalan kısım tüm paydaşlara payları oranında dağıtılır.

1. Satış masrafları düşülür.
2. Varsa taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz gibi yükler ödenir.
3. Kalan meblağ, paydaşlara tapu kaydındaki, mirasçılık belgesindeki veya mahkeme kararındaki payları oranında dağıtılır.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2019/2345 E. ve 2019/5678 K. sayılı kararında: “Satış bedelinden öncelikle satış masrafları çıkarılır, ardından kalan tutar pay oranlarına göre paydaşlara dağıtılır” şeklinde hüküm kurulmuştur.

Açık artırma sürecinin her aşamasında mevzuata uygunluk büyük önem taşır. Yargıtay kararlarında da belirtildiği gibi, usule aykırılıklar ihalenin feshi sebebi olabilir.

3. Ortaklığın Giderilmesi Satıştan Vazgeçme

Satış süreci başladıktan sonra, çeşitli nedenlerle satıştan vazgeçmek isteyebilirsiniz. Ancak bu durumda izlenecek yol, satış sürecinin hangi aşamada olduğuna ve diğer paydaşların tutumuna bağlıdır.

3.1 İhale Öncesi Satıştan Vazgeçme

Satış isteyen tarafın satıştan önce talebinden vazgeçmesi durumunda, ortaklığın giderilmesi davası satış usulünde özel bir durum ortaya çıkar. Yargıtay İcra İflas Dairesi’nin 18/06/1957 tarih ve 3836/4142 sayılı içtihadı bu konuya ışık tutmaktadır. Buna göre, ihale safhasından önce bütün hissedarların muvafakati olmadan, satış isteyen hissedarın şüyuun giderilmesi talebinden sarfınazar etmesiyle dosyanın işlemden kaldırılamayacağı belirtilmiştir.

Bu içtihat, ortaklığın giderilmesi davalarının kendine özgü niteliğini göstermektedir. Zira bir paydaşın açtığı ortaklığın giderilmesi davası, tüm paydaşları etkilediğinden, satıştan vazgeçme kararı da tek bir paydaşın iradesiyle değil, tüm paydaşların onayıyla gerçekleşebilir.

3.2 İhale Aşamasında Satıştan Vazgeçme

İhale aşamasına gelindiğinde, satıştan vazgeçme konusu daha karmaşık bir hal alır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 07/07/1975 tarih 3782/6601 sayılı kararına göre, İcra ve İflas Kanunu’nun 115 ve 129. maddelerinde belirtilen hadlere ulaşılması halinde, artırma zaptına imza koyanların açık muvafakatleri olmadan satış isteyen hissedarın tek taraflı isteği ile satışın durdurulamayacağı vurgulanmıştır.

İcra ve İflas Kanunu’nun 115/5 maddesinde de açıkça belirtildiği üzere, “Satış talebi teklif verme başladıktan sonra geri alınamaz. Teklif verme süresinin bitimine kadar borcun tamamen ödenmesi hâlinde satış durdurulur.” Bu hüküm, ortaklığın giderilmesi davalarında da kıyasen uygulanabilir.

Son muamele tarihinden itibaren, taşınırlar için altı ay, taşınmazlar için ise bir yıldan fazla işlemsiz kalan dosyaların muameleden kaldırılarak gereksiz terakümün önlenmesi önerilmektedir.

4. Açık Artırmada İhalenin Feshine Yol Açan Durumlar

Belirli usul eksiklikleri veya hatalı uygulamalar ihalenin feshini gerektirebilir:

4.1 Satış İlanına İlişkin Fesih Sebepleri

Satış ilanının usulüne uygun yapılmaması, ihalenin feshini gerektiren önemli sebeplerden biridir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin çeşitli kararlarında belirtildiği üzere:

• Köyde bulunan taşınmazların satış ilanının köyde yapılmaması: Yargıtay’ın 07/06/2016 tarihli kararına göre, köyde yer alan taşınmazın satış ilanının köyde yapılmaması ihalenin feshi nedenidir. Taşınmazın bulunduğu köyün sonradan yasal bir düzenlemeyle mahalleye dönüştürülmüş olması bu zorunluluğu ortadan kaldırmaz.
• Birden fazla taşınmazın satış saatinin ayrı ayrı gösterilmemesi: Yargıtay’ın 26/11/1987 tarihli içtihadında belirtildiği gibi, birden fazla taşınmazın satışının aynı ilanda duyurulması halinde, her taşınmazın satış saatinin ayrı ayrı gösterilmesi gerekir.
• Taşınmazın imar durumunun belirtilmemesi: İcra ve İflas Kanunu Yönetmeliği’nin 49. maddesi ve Yargıtay’ın 18/06/1958 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, taşınmazın son imar durumunun şartnamede ve satış ilanında belirtilmemesi fesih sebebidir.

4.2 Satış İlanının Tebliğine İlişkin Fesih Sebepleri

İcra ve İflas Kanunu’nun 127. maddesi uyarınca, satış ilanının tapu kayıtlı tüm paydaşlara, ipotek ve haciz alacaklılarına ve diğer ilgililere usulüne uygun tebliğ edilmesi zorunludur:

• Mirasçıların tümüne satış gününün tebliğ edilmemesi: Mirasçıların tümü ile taşınmazın tapu siciline kayıtlı bulunan alakadarlarının, tapuda kayıtlı bulunan veya bilinen adreslerine satış ilanı tebliğ olunmadan satış yapılması, ihalenin feshine neden olur.

4.3 Kıymet Takdirine İlişkin Fesih Sebepleri

Satış öncesi kıymet takdiri işlemlerindeki eksiklikler de ihalenin feshi sebebi olur:

• Satış memurluğunca yeniden kıymet takdiri yapılmaması: Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2002/12549 Esas sayılı kararında belirtildiği üzere, İcra ve İflas Kanunu’nun 128/2 maddesine göre taşınmaz kıymetinin bilirkişi aracılığıyla ve satış memurunca belirlenmesi gerekir. Sulh Hukuk Mahkemesindeki dava sırasında belirlenen kıymet üzerinden satış yapılması yasaya aykırıdır.
• Kıymet takdirinin üzerinden uzun süre geçmesi: Satış memuru, kıymet tayini üzerinden 2 yıl geçtiği halde satışı yapamazsa ve geçen zaman içinde kıymette değişiklik mümkünse, yeniden bilirkişi yoluyla kıymet takdiri yaptırmalıdır.

4.4 Satış Sürecine İlişkin Fesih Sebepleri

Satış sürecinin yürütülmesi sırasında ortaya çıkan fesih sebepleri en sık rastlanan çeşitlerdir:

• Satış günleri arasındaki süreye uyulmaması: İcra ve İflas Kanunu’nun 126. maddesine göre, birinci ve ikinci satış günü arasında bulunması gereken süreye uyulmaması fesih sebebidir.
• Tellalın satış yerinde bulunmaması: Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 02/05/1985 tarihli kararına göre, tellal satış yerinde bulunmadığı halde tellaliye harcı alınması da ihalenin feshine yol açabilir.
• Katma Değer Vergisinin hatalı alınması: Taşınmaz paydaş tarafından satın alındığı halde KDV’nin tüm satış bedeli üzerinden alınması hatalıdır. Paydaşın hissesine düşen kısım üzerinden KDV alınması gerekirken, tamamı üzerinden alınması ihalenin feshine yol açar.

4.5 İhalenin Feshi Davası

İhaleye katılanlar, alacaklı, borçlu veya menfaati bulunan üçüncü kişiler, kanuna aykırılık, usulsüzlük veya hile gibi nedenlerle ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesinde dava açabilir. Mahkeme, ciddi usulsüzlük tespit ederse ihalenin feshine karar vererek satış işlemini geçersiz kılar. Fesih gerçekleşirse, satış iptal edilir ve ihale bedeli ödenmişse alıcıya iade edilir.

5. Satış Sürecinde İtiraz Edilebilir Mi?

Ortaklığın giderilmesi davasında mahkemenin verdiği satış kararına karşı kanun yollarına başvurulması mümkündür. Bu hukuki süreci ilgili yazımızda detaylıca anlatmıştık. Mevcut yazımızda ortaklığın giderilmesi davasında verilen satış kararının kesinleşmesi sonrasındaki satış sürecini ve bu sürece itirazları ele almaktayız.

Satış sürecine belirli durumlarda itiraz edilebilir. Ancak, bu itirazlar yalnızca hukuka aykırılık, usulsüzlük veya hakkaniyet ilkelerine aykırı işlemler nedeniyle mümkündür.

İtiraz yolları şunlardır:

• Satış Şartnamesine İtiraz: Satış memurunun belirlediği şartnameye aykırılıklar varsa, taraflar satış tarihinden önce icra mahkemesine şikayet yoluyla itiraz edebilir.
• Satış İlanına İtiraz: Satış ilanında taşınmazın özelliklerinin, satış şartlarının, imar durumunun eksik veya hatalı belirtilmesi durumunda itiraz edilebilir.
• İlanın Yayımlanma Yeri ve Zamanı: Değeri yüksek taşınmazların ilanlarının ulusal gazetelerde yayımlanmaması veya ilanla satış günü arasında bir aylık süre bırakılmaması itiraz konusu olabilir.
• İlanın Tebliğine İtiraz: Satış ilanının tapu kayıtlı tüm paydaşlara, ipotek ve haciz alacaklılarına, irtifak hakkı sahiplerine usulüne uygun tebliğ edilmemesi durumunda itiraz edilebilir.
• Kıymet Takdirine İtiraz: Satış memuru tarafından yaptırılan kıymet takdiri raporuna karşı, taraflar tebliğ tarihinden itibaren süresinde itiraz edebilirler. Taşınmazın gerçek değerini yansıtmadığı düşünülen kıymet takdiri raporlarına karşı yapılan itirazlar, mahkemece değerlendirilir.
• İhale Bedeli ve Vergisel Konulara İtiraz: Katma Değer Vergisinin Hatalı Alınması, Tellaliye Harcının Yanlış Hesaplanması.
• Satış Ardından İhalenin Feshi Davası: Satış tamamlandıktan sonra, usulsüzlük, değer tespiti hatası veya kötü niyetli müdahaleler gibi sebeplerle ihalenin iptali için 7 gün içinde icra mahkemesine verilecek bir dilekçeyle başvurulabilir.

Ortaklığın giderilmesi sonrası satış sürecinde, özellikle miras yoluyla edinilen taşınmazlarda, hukuki sürecin karmaşıklığı ve olası hak kayıplarını önlemek için bir Adana Miras Avukatı ile çalışmanız büyük önem taşır.

6. Satış Sonrası Taşınmazdan Tahliye Nasıl Sağlanır?

Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda satışı gerçekleşen taşınmazın, yeni malikine teslimi ve içinde yaşayan paydaşların tahliyesi, sürecin son aşamasını oluşturur. Bu aşama, kendine özgü usul ve esaslara tabidir. Satış sonrası taşınmazda yaşayan paydaşların tahliyesi konusu ayrı bir hukuki süreç gerektirir:

Taşınmazda halen yaşayan paydaşlar bulunabilir. Bu durumda tahliye için izlenecek yol, İcra ve İflas Kanunu’nun 135. maddesi çerçevesinde belirlenir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2020/5421 E. ve 2020/9563 K. sayılı kararına göre: “Ortaklığın giderilmesi davası sonucu satılan taşınmazın alıcısı, İİK’nın 135. maddesine dayanarak tahliye talep edebilir.” Bu karar, tahliye talebinin yasal dayanağını açıkça ortaya koymaktadır.

Taşınmaz üçüncü kişilerce işgal ediliyorsa, bu kişilere taşınmazı on beş gün içinde tahliye etmeleri için tahliye emri gönderilir. Süresi içinde tahliye edilmezse, bu kişiler zorla çıkartılarak taşınmaz satış memurluğunca alıcıya teslim edilir.

Satıştan sonra teslimlerin satış memurluğu tarafından gerçekleştirilmesi konusu özel bir öneme sahiptir. Bazı dosyalarda, satıştan sonra açık artırmaya konu malın alıcısına tesliminin icra müdürlüğü tarafından yapılması gerektiğinden bahisle taleplerin reddedildiğini görüyoruz ancak görevli icra müdürlüğü değil satış müdürlüğüdür.

7. Ortaklığın Giderilmesi Satış Vekalet Ücreti

Ortaklığın giderilmesi davasında satış sürecine dahil olan avukatın vekalet ücreti, serbest sözleşme, mahkeme kararı veya satış bedeli üzerinden belirlenen oranlara göre hesaplanır. Zira dava soncudunda mahkeme kararında hükmedilen karşı vekalet ücretleri dahi icraya konulamaz ve satış bedelinden mahsup edilmek zorundadır. Tarafların bu süreci baştan planlaması, olası uyuşmazlıkları önlemek adına önemlidir.

Vekalet Ücreti Nasıl Belirlenir?

• Satış Bedeline Oranlı Ücret: Uygulamada, satış bedelinin belirli bir yüzdesi vekalet ücreti olarak hesaplanabilir.
• Taraflar Anlaşmalıysa: Avukat ve müvekkili arasında serbest sözleşme ile belirlenen vekalet ücreti geçerli olur.
• Mahkemece Takdir Edilen Ücret: Eğer dava mahkeme kararıyla sonuçlandıysa ve avukatlık ücreti hakkında taraflar arasında bir anlaşma yoksa, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi esas alınarak belirlenir.

8. Yasal Dayanaklar

Ortaklığın giderilmesi davasında satış süreci ve usulü, aşağıdaki yasal düzenlemelere dayanmaktadır:

• Türk Medeni Kanunu Madde 698: Paydaşlardan her birinin, paylı mülkiyete son verilmesini isteme hakkını düzenler.
• Türk Medeni Kanunu Madde 699: Paylı malın bölünerek paylaştırılmasının mümkün olmaması veya önemli değer kaybına yol açacak nitelikte olması durumunda satış yoluyla paylaştırma yapılacağını belirtir.
• Hukuk Muhakemeleri Kanunu Madde 322/2: Ortaklığın giderilmesi davasında satış işlemlerinin İcra ve İflas Kanunu’nun 106-137. maddeleri uyarınca yapılacağını düzenler.
• Hukuk Muhakemeleri Kanunu Madde 4: Sulh Hukuk Mahkemesi’nin görevli mahkeme olduğunu belirtir.
• İcra ve İflas Kanunu Madde 114, 125, 126: Satış ilanının şekli, içeriği ve ilanın yapılması gereken süreleri düzenler.
• İcra ve İflas Kanunu Madde 127: Satış ilanının tüm paydaşlara ve ilgililere tebliğ edilmesi gerekliliğini belirtir.
• İcra ve İflas Kanunu Madde 124: İhaleye katılabilmek için gerekli teminat şartlarını düzenler.
• İcra ve İflas Kanunu Madde 128/2: Taşınmaz kıymetinin bilirkişi aracılığıyla ve satış memurunca belirlenmesi gerektiğini belirtir.
• İcra ve İflas Kanunu Madde 129: Satışın hangi bedelden gerçekleştirilebileceğini düzenler.
• İcra ve İflas Kanunu Madde 134: İhalenin feshi için şikayet yolunu ve sürelerini düzenler.
• İcra ve İflas Kanunu Madde 135: Satılan taşınmazın tahliyesiyle ilgili hükümleri içerir.
• 2464 Sayılı Belediye Gelirleri Kanunu Madde 68-70: Tellaliye harcını ve bunun oranlarını düzenler.
• 5737 Sayılı Vakıflar Kanunu Madde 18: Tapu kayıtlarında vakıf şerhi bulunan taşınmazların satışında taviz bedeli alınması gerektiğini belirtir.
• Borçlar Kanunu Madde 226: Kanuna ve adaba aykırı düzenlemelerle müzayedeye fesat karıştırılması durumunda itiraz edilebileceğini düzenler.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç

Sonuç olarak, ortaklığın giderilmesi davasında satış süreci, mahkemenin satış kararı vermesiyle başlar ve icra teşkilatınca yürütülen bir açık artırma/ihale prosedürüyle tamamlanır. Elde edilen satış bedeli adil şekilde paydaşlara dağıtılarak ortak mülkiyet sona erdirilir. Tüm paydaşların hak ve menfaatlerini korumak için süreç yargı denetimi altında gerçekleşir ve güncel hukuki düzenlemeler (TMK m.698-699, HMK m.12, İİK m.114-119 vd. gibi) çerçevesinde yürütülür.

Özellikle, satış ihalesine katılım, artırma süreci ve ihalenin kesinleşmesi gibi aşamalarda hukuki danışmanlık almak sürecin hızlı ilerlemesini sağlar. Bu noktada, Adana avukat desteğiyle satış işlemlerinin mevzuata uygun şekilde yürütülmesi, olası itiraz ve iptalleri en aza indirir. Kendi durumunuza özgü hukuki değerlendirme için bir avukata danışmanız gerekmektedir.

---