TMK Madde 994 İyiniyetli zilyedin gider tazmini

Hazırlayan: Av. Saim İncekaşAdana BarosuGüncelleme: 09.06.2026

Özet 3 fıkra · ~1 dk okuma

TMK 994, iyiniyetli zilyedin geri vermeyi isteyen kimseden şey için yapmış olduğu zorunlu ve yararlı giderleri tazmin etmesini isteyebilmesini ve bu tazminat ödeninceye kadar şeyi geri vermekten kaçınabilmesini, iyiniyetli zilyedin diğer giderler için tazminat isteyememesini ancak şeyin geri verilmesinden önce kendisine bu giderler için bir tazminat önerilmezse kendisi tarafından o şeyle birleştirilen ve zararsızca ayrılması mümkün bulunan eklemeleri o şeyi geri vermeden önce ayırıp alabilmesini ve zilyedin elde ettiği ürünlerin yaptığı giderler sebebiyle doğan alacaklarına mahsup edilmesini üç fıkra üzerinden düzenler.

Resmi Metin

Tazminat

Madde 994- (1) İyiniyetli zilyet, geri vermeyi isteyen kimseden şey için yapmış olduğu zorunlu ve yararlı giderleri tazmin etmesini isteyebilir ve bu tazminat ödeninceye kadar şeyi geri vermekten kaçınabilir.

(2) İyiniyetli zilyet, diğer giderler için tazminat isteyemez. Ancak, şeyin geri verilmesinden önce kendisine bu giderler için bir tazminat önerilmezse, kendisi tarafından o şeyle birleştirilen ve zararsızca ayrılması mümkün bulunan eklemeleri o şeyi geri vermeden önce ayırıp alabilir.

(3) Zilyedin elde ettiği ürünler, yaptığı giderler sebebiyle doğan alacaklarına mahsup edilir.

↪ Bu kanunda başka maddeye git

Avukat Yorumu

Madde, iyiniyetli zilyedin geri vermeyi isteyen kimseden şey için yapmış olduğu zorunlu ve yararlı giderleri tazmin etmesini isteyebilmesini ve bu tazminat ödeninceye kadar şeyi geri vermekten kaçınabilmesini, iyiniyetli zilyedin diğer giderler için tazminat isteyememesini ancak şeyin geri verilmesinden önce kendisine bu giderler için bir tazminat önerilmezse kendisi tarafından o şeyle birleştirilen ve zararsızca ayrılması mümkün bulunan eklemeleri o şeyi geri vermeden önce ayırıp alabilmesini ve zilyedin elde ettiği ürünlerin yaptığı giderler sebebiyle doğan alacaklarına mahsup edilmesini üç fıkra üzerinden düzenler. Birinci fıkra zorunlu ve yararlı gider tazminatı ile alıkoyma hakkını birlikte tanır. İkinci fıkra diğer gider istem hakkı yerine ayırma yetkisini öngörür. Üçüncü fıkra ürün-gider mahsup kuralını hükme bağlar. Avukatlık pratiğinde iyiniyetli zilyet vekili giderleri belgelemeli ve hak sahibi tazminat önerene kadar şeyi alıkoymalıdır.

Gerekçe

Eski Kanunun 907 inci maddesini karşılamaktadır.

Hüküm değişikliği yoktur. Ancak, kaynak Kanunun 939 uncu maddesinin Almanca metni dikkate alınarak düzeltilmiştir.

Öte yandan yürürlükteki metinde birinci fıkrada iyiniyetli zilyedin tediye zamanına kadar o şeyi hapsedebileceği; ifade edilmişse de, öğretideki egemen görüşe göre, burada bir hapis hakkı değil, alıkoyma hakkı söz konusu olduğundan, fıkranın ifadesi bu görüşe uygun olarak düzeltilmiş ve kaynak Kanunun Almanca metni göz önünde tutularak “geri vermekten kaçınabilir.” ifadesi tercih edilmiştir. Maddede ikinci fıkranın ifadesi de kaynak Kanunun Almanca metni dikkate alınarak düzeltilmiştir.

İlgili Yargıtay Kararları

Seçilmiş 1.HD içtihatları

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2015/1117 K. 2017/4163 Bozma
Mülkiyet

Geçersiz harici satışla taşınmazı geri vermekle yükümlü iyiniyetli zilyede, zorunlu/yararlı giderler ve satış bedeli üzerinden TMK m.994/1 hapis (alıkoyma) hakkı verir; bu bedel denkleştirici adalet ilkesiyle dava tarihindeki reel alım gücüne güncellenir.

Detaylı özeti gör

Hukuki mesele: Geçersiz harici satışla taşınmazı edinen, geri vermekle yükümlü iyiniyetli zilyedin TMK m.994 uyarınca zorunlu/yararlı giderler ve satış bedeli için hapis (alıkoyma) hakkına dayanarak teslimden kaçınabilmesi ve bu bedelin güncellenmesi. Değerlendirme: Mahkeme bozmaya uymuş ancak bozmaya uygun işlem yapmamış; satış bedelinin denkleştirici adalet ilkesiyle dava tarihindeki alım gücüne güncellenip bu bedel üzerinden hapis hakkı tanınması gerekirken eksik araştırmayla hüküm kurmuştur. Sonuç: Hüküm davalı yararına bozulmuştur.

Kararı incele →

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2011/3769 K. 2011/6012 Bozma
Mülkiyet Miras

Tapulu taşınmazın geçersiz harici satışında zilyetliği devralan iyiniyetli kişi, TMK m.994 uyarınca ödediği bedel iade edilinceye kadar alıkoyma (hapis) hakkına sahip olup, bu bedel denkleştirici adalet ilkesi gereği dava tarihine uyarlanmış alım gücü üzerinden belirlenir.

Detaylı özeti gör

Hukuki mesele: Tapulu taşınmazın geçersiz harici satışında zilyetliği devralan iyiniyetli alıcının, ödediği bedel iade edilinceye kadar TMK m.994 uyarınca alıkoyma (hapis) hakkına sahip olup olmadığı ve bu hakkın hangi bedel üzerinden tanınacağı. Değerlendirme: Harici satış geçersiz olsa da satın alan kişisel hak kazanır ve bedeli ödeninceye kadar taşınmazı alıkoyabilir; iade edilecek bedel ise denkleştirici adalet ilkesi gereği nominal değil, dava tarihine uyarlanmış alım gücüdür. Sonuç: Mahkemenin nominal (0,15 TL) bedel üzerinden hapis hakkı tanıması nedeniyle hüküm oyçokluğuyla bozuldu.

Kararı incele →

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2011/5846 K. 2011/6648 Bozma
Mülkiyet

Geçersiz harici satışla tapulu taşınmazı teslim alıp iyiniyetle kullanan zilyet, ödediği bedel iade edilinceye kadar TMK m.994 uyarınca taşınmazı alıkoyma (hapis) hakkına sahiptir; bu bedel denkleştirici adalet gereği dava tarihindeki uyarlanmış alım gücüne göre belirlenir.

Detaylı özeti gör

Hukuki mesele: Tapulu taşınmazın geçersiz haricen satışında, taşınmazı teslim alıp iyiniyetle kullanan alıcı lehine TMK m.994 uyarınca tanınacak alıkoyma (hapis) hakkının kapsamı ve iade edilecek bedelin nasıl belirleneceği. Değerlendirme: Daire, fiili kullanımın oluştuğu somut olayda zilyet alıcının hapis hakkına sahip olduğunu, ancak iade edilecek satış bedelinin denkleştirici adalet ilkesi gereği dava tarihine uyarlanmış alım gücü üzerinden saptanması gerektiğini belirtmiştir. Sonuç: Yerel mahkemenin nominal bedel üzerinden hapis hakkı tanıması hatalı bulunarak hüküm oyçokluğuyla bozulmuştur.

Kararı incele →

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2012/3187 K. 2012/5862 Bozma
Mülkiyet

İyiniyetli zilyet veya halefleri, taşınmaza yaptığı zorunlu ve faydalı masrafların bedeli kendisine ödeninceye kadar TMK m.994 uyarınca taşınmazı elinde tutma (hapis) hakkına sahiptir; elatmanın önlenmesi davasında bu savunma araştırılmalıdır.

Detaylı özeti gör

Hukuki mesele: Elatmanın önlenmesi davasında, davalı iyiniyetli zilyedin taşınmaza yaptığı zorunlu ve faydalı masraflar nedeniyle TMK m.994 uyarınca hapis hakkı (taşınmazı elinde tutma) savunmasının araştırılması gereği. Değerlendirme: Mülkiyete üstünlük tanınarak elatmanın önlenmesi kural olarak isabetli olsa da, m.994 iyiniyetli zilyede masraf bedeli ödeninceye değin taşınmazı elinde tutma hakkı tanıdığından bu savunma üzerinde durulmalı, deliller toplanıp varsa hapis hakkı tanınarak hüküm kurulmalıdır. Sonuç: Eksik inceleme nedeniyle bozma.

Kararı incele →

Karar özetleri bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; tam karar metni esas alınmalıdır. Kaynak: Yargıtay Karar Arama.

İlgili Bölge Adliye Mahkemesi (İstinaf) Kararları

Adana Bölge Adliye Mahkemesi içtihatları

Adana BAM · İstinaf · 1. Hukuk Dairesi E. 2020/689 K. 2020/1355 İstinaf Başvurusunun Esastan Reddi

Adana BAM, TMK m.994'ün yalnız iyiniyetli zilyet için gider ve hapis hakkı doğuracağını anarak; sözlü anlaşma iddiasını ispat edemeyen davalının iyiniyetli sayılamayacağını, haksız işgalci konumunda bulunduğunu ve masraf mahsubu uygulanmamasını isabetli görüp istinafı reddetti.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Davacı, üzerinde intifa hakkı bulunduğu bağımsız bölümü davalının uzun süredir haksız kullandığını ileri sürerek intifa hakkına dayalı elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istemiş; ilk derece mahkemesi talebe sınırlı kabule karar vermiştir. Davalı, taşınmazda abisinin (malikin) rızasıyla/kiracı olarak oturduğunu ve masraflar yaptığını savunarak istinafa başvurmuştur. Adana BAM, davalının sözlü anlaşma iddiasını ispat edemediğini, bu nedenle iyiniyetli kabul edilemeyeceğini ve haksız işgalci konumunda olduğunu, mahsup uygulanmamasında isabetsizlik bulunmadığını belirtmiştir. İlk derece kararında usul ve esas yönünden aykırılık bulunmadığından davalı vekilinin istinaf başvurusu esastan reddedilmiştir.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 1. Hukuk Dairesi E. 2020/476 K. 2020/1286 İstinaf Kabulü / Kaldırma

Adana BAM, elatmanın önlenmesi davasında TMK m.994 uyarınca zilyedin iyiniyetli olup olmadığının saptanması, iyiniyetli ise zorunlu ve faydalı giderler bakımından hapis hakkının gözetilmesi gerektiğini belirterek; bu değerlendirme yapılmadığından kararı kaldırdı.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Davacı, oğlu olan davalının babası adına tapulu taşınmazı haklı bir sebep olmaksızın kullandığını ileri sürerek elatmanın önlenmesi ve tahliye istemiş; ilk derece mahkemesi davanın kabulüne karar vermiştir. Davalı, taşınmaza babasının ısrarıyla yerleştiğini, 75.000 TL masraf yaptığını ve hapis hakkı bulunduğunu savunarak istinafa başvurmuştur. Adana BAM, davalının yaptığını iddia ettiği zorunlu ve faydalı masrafların tespit edilip hapis hakkının değerlendirilmesi gerekirken bu yapılmadan elatmanın önlenmesine karar verilmesini yanlış bulmuştur. Bu nedenle davalı vekilinin istinaf başvurusunu kabul ederek kararı kaldırmış ve dosyayı yeniden görülmek üzere mahkemesine göndermiştir.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 6. Hukuk Dairesi E. 2018/228 K. 2018/227 İstinaf Başvurusunun Esastan Reddi

Adana BAM, TMK 994/1'deki iyiniyetli zilyedin gider alacağı için hapis hakkını çerçeve almış; ancak yüklenicinin dava konusu dükkanlarda zilyet olmadığını, zilyet olmadan hapis hakkı tesis edilemeyeceğini saptayarak sıfat yokluğundan istinafı reddetmiştir.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Geriye etkili feshedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi yüklenicisi, imalat bedeli ödeninceye kadar hapis hakkı bulunduğunu ileri sürerek bağımsız bölümlere yapılan müdahalenin önlenmesi ve tahliye talep etmiş; ilk derece mahkemesi husumet (sıfat) yokluğundan davayı reddetmiştir. Adana BAM, yüklenici lehine bir hapis hakkı tesis edilmediğini, ayrıca TMK 994/1 anlamında yüklenicinin dava konusu dükkanlarda zilyet olmadığını, zilyet olmadan hapis hakkı tesisinin mümkün olmadığını saptamıştır. Davacının davacı sıfatı bulunmadığından istinaf başvurusunu reddetmiştir.

Kararı incele →

Bölge Adliye Mahkemesi (istinaf) kararları bölgesel niteliktedir; bağlayıcı içtihat değildir, Yargıtay denetiminde değişebilir. Bilgilendirme amaçlıdır.

İlgili Hizmet

TMK 994, zilyetlik ve tapu sicili hükümleri bağlamında tazminat alanında uygulanır.

taşınmaz mülkiyeti uyuşmazlıklarında hukuki danışmanlık

© . Tüm hakları Avukat Saim İncekaş’a aittir.

Feragat: Bu sitedeki içerikler genel bilgilendirme amacıyla sunulur; mevzuat ve içtihatlar zamanla değişebilir. Buradaki açıklamalar hukuki danışma değildir. Herhangi bir işlem yapmadan önce dosyanıza özel profesyonel görüş alınız.

İlişki ve KVKK: Bu site üzerinden iletişime geçmeniz tek başına avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Kişisel verileriniz KVKK kapsamında işlenir; bkz. Aydınlatma Metni.

TMK Madde 994 - İyiniyetli zilyedin…

→ İndeks
Bize WhatsApp'tan ulaşın!