TMK 692, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesini, ölçüyü aşan yapı işlerini ve tamamı üzerinde tasarruf işlemlerini bütün paydaşların kabulüne bağlayan rejimi ve rehin yükü hâlindeki sınırlamayı iki fıkra üzerinden düzenler.
Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar
Madde 692- (1) Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.
(2) Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar.
↪ Bu kanunda başka maddeye git
Madde, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesini, ölçüyü aşan yapı işlerini ve tamamı üzerinde tasarruf işlemlerini bütün paydaşların kabulüne bağlayan rejimi ve rehin yükü hâlindeki sınırlamayı iki fıkra üzerinden düzenler. Birinci fıkra paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesinin, muhafazanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesinin veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılmasının, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlı olduğunu hükme bağlar; bu işler salt çoğunluk veya pay-paydaş çoğunluğuyla yapılamaz. İkinci fıkra paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa paydaşların malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamayacaklarını öngörür; mevcut bireysel rehin yükü tamamı kapsamlı yükleme yetkisini kaldırır. Avukatlık pratiğinde tasarruf işlemi yapacak paydaş vekili oybirliği koşulunu önceden kontrol etmeli, paylar üzerinde mevcut rehin varsa tamamı kapsayan yeni rehin teşebbüsüne girişilmemelidir.
Eski Kanunun 624 üncü maddesini karşılamaktadır.
Madde İsviçre Medeni Kanununun 647 inci maddesi göz önünde tutulmak suretiyle kaleme alınmıştır. Yürürlükteki maddede yer alan “ekseriyet hilafına karar vermedikçe” ifadesi madde metnine alınmamıştır.
Aşağıdaki ilkeler, Anayasa Mahkemesinin norm denetimi ve bireysel başvuru kararlarından derlenmiştir.
TMK m.692 uyarınca paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemleri, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır; bir parsele ilişkin takas isteminde parsel maliklerinin birlikte başvurusunu arayan Yönetmelik hükmü bu kuralla uyumlu görülmüştür.
Karar konusu: Başvuru, arkeolojik sit alanı olarak tescil edilen taşınmazın kamulaştırılmaması ve bedelinin ödenmemesi nedeniyle mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddiasına ilişkindir.
İlkeler, Anayasa Mahkemesinin kararlarından derlenmiştir; bağlayıcı metin kararın kendisidir. Bireysel başvuru bir kanun yolu değildir; kararlar somut başvurunun koşullarına göre verilmiştir. Norm denetimi ret kararları yalnız itiraz konusu kural ve gerekçeyle sınırlıdır; kuralın karar tarihinden sonra değiştirilip değiştirilmediği kartta belirtilir.
İlgili Yargıtay kararları
Paylı mülkiyete konu taşınmazda eski yapının yıkılıp yeniden inşası TMK m.692 anlamında olağanüstü tasarruf olduğundan, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği tüm paydaşların katılımına, feshi ise tüm paydaşların talebine bağlıdır.
Hukuki mesele: Paylı mülkiyete konu taşınmazda eski yapının yıkılıp yeniden inşası amacıyla yalnızca bir paydaşla yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği ve feshinin tüm paydaşların katılımına bağlı olup olmadığı. Değerlendirme: Bu nitelikteki yapı işi TMK m.692 anlamında olağanüstü tasarruf olduğundan sözleşmenin geçerliliği tüm paydaşların katılımını, feshi de tümünün talebini gerektirir; taraf teşkili sağlanmadan esasa girilmesi hatalıdır. Sonuç: Direnme kararının BOZULMASINA.
Müşterek mülkiyete tâbi taşınmazda inşaat yaptırmak ve buna ilişkin sözleşmeyi feshetmek TMK m.692 uyarınca bütün paydaşların oybirliğini gerektirdiğinden, birden fazla arsa sahibi bulunan sözleşmenin feshi tüm paydaşlarca birlikte istenmelidir.
Hukuki mesele: Paylı mülkiyete tâbi taşınmazda arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının, taşınmazın diğer paydaşı (ya da mirasçıları) dahil edilmeden açılıp açılamayacağı. Değerlendirme: TMK m.692 uyarınca müşterek mülkte inşaat yaptırmak ve sözleşmeyi feshetmek bütün paydaşların oybirliğini gerektirdiğinden, birden fazla arsa sahibi varsa fesih birlikte istenmeli; diğer paydaşın muvafakati alınmalı, alınamazsa aleyhine açılacak dava birleştirilerek taraf teşkili sağlanmalıdır. Sonuç: Taraf teşkili sağlanmadan esasa girilemeyeceğinden, Özel Daire bozmasına uyulması gerekirken direnilmesi usul ve yasaya aykırı olup direnme kararı bozulmuştur.
Paylı malda korumanın veya olağan kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlı olup, bu rıza olmadan yapılan tadilattan doğan zarardan giriş paydaşı sorumludur.
Hukuki mesele: Paylı mülkiyete konu taşınmazda diğer paydaşların rızası alınmadan, olağan kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işine (çatının sökülerek tadilat) girişen paydaşın doğan zarardan sorumlu tutulup tutulmayacağı. Değerlendirme: TMK m.692/1 uyarınca bu nitelikteki işler oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır; rıza alınmadan çatı yıkıldığı ve davacının zarara uğradığı sabittir. Sonuç: Direnme kararının Özel Daire bozma kararındaki nedenlerle BOZULMASINA oybirliğiyle karar verilmiştir.
Paylı mülkiyette, taşınmazın özgülendiği amacı veya olağan kullanma tarzını değiştiren ve olağan kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi tüm paydaşların kabulüne bağlıdır; bir paydaş diğerlerinin katılımı olmadan bu yönde tasarrufta bulunamaz.
Hukuki mesele: Paylı mülkiyete konu taşınmazda bir paydaşın, kullanım tarzını değiştiren ve olağan kullanmanın gerektirdiği ölçüyü aşan inşaat (üst kata kat çıkma) yapabilmesi için açtığı çekişmenin giderilmesi davasının dinlenip dinlenemeyeceği. Değerlendirme: TMK m.692 gereği bu tür yapı işleri tüm paydaşların kabulüne bağlı olup, dava dışı paydaşların katılımı olmadan maddedeki koşulların varlığından söz edilemez. Sonuc: Davanın reddi gerekirken kabulü doğru görülmeyerek hüküm bozulmuştur.
Karar özetleri bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; tam karar metni esas alınmalıdır. Kaynak: Yargıtay Karar Arama.
Adana Bölge Adliye Mahkemesi içtihatları
Adana BAM, TMK m.692 uyarınca paylı mülkiyette diğer paydaşların oluru alınmadan bina yapılamayacağını anarak; geçerli fiili taksim bulunmadığından paydaşın paydaştan elatmanın önlenmesini isteyemeyeceğini, sorunun taksim veya ortaklığın giderilmesiyle çözüleceğini belirtip davayı reddetti.
Karar özeti: Davacı, üç kardeşle ortak olduğu parselde fiili taksimle kendisine ayrılan yerde yaptırdığı dubleks evi kardeşi olan davalının iki yıllığına oturmak üzere alıp tahliye etmediğini ileri sürerek elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istemiş; ilk derece mahkemesi davacının taşınmaz maliki olduğu yönünde kanaat oluşmadığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Adana BAM, binaların muris zamanında yapıldığını, mirasçılara fiilen pay verilmediğini, dolayısıyla geçerli bir harici/fiili taksim bulunmadığını ve her iki tarafın da taşınmazda yer kullandığını saptamıştır. Paydaşın paydaştan elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteyemeyeceği, sorunun ancak taksim veya ortaklığın giderilmesi davasıyla çözülebileceği gerekçesiyle davacının istinaf başvurusunu HMK 353/1-b-1 uyarınca esastan reddetmiştir.
Paylı taşınmazda olağan kullanımı aşan yapı işleri TMK 692 uyarınca olağanüstü tasarruf olup tüm paydaşların kabulüne bağlıdır. Adana BAM, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasında diğer paydaşların onayı arandığından kararı kaldırmıştır.
Karar özeti: Davacı arsa sahibi, davalı yüklenici ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini istemiş; ilk derece mahkemesi inşaata hiç başlanmadığı gerekçesiyle feshe karar vermiştir. Adana BAM, taşınmazda davacı dışında başka paydaşların da bulunduğunu, sözleşmenin yalnızca davacı ile davalı arasında imzalandığını ve diğer paydaşların onayının araştırılmadığını saptamıştır. Sözleşmenin feshi/iptali davasının TMK m.692 anlamında olağanüstü tasarruf niteliğinde olması nedeniyle zorunlu dava arkadaşlığı ve taraf teşkili gerektiğinden, kararı kamu düzeni nedeniyle kaldırıp dosyayı yerel mahkemeye göndermiştir.
Adana BAM, TMK 692 gereğince paylı malda olağanüstü tasarruf ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kurulması ve feshinin tüm paydaşların kabulünü gerektirdiğini ve bunun re'sen gözetildiğini belirtmiş; eksik paydaş katılımı nedeniyle taraf teşkili sağlanmadığından kararı kaldırmıştır.
Karar özeti: Arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptali-tescil ve tazminat davasında ilk derece mahkemesi davayı kısmen kabul ederek sözleşmelerin feshine hükmetmiştir. Adana BAM, TMK m.692 gereği bu sözleşmelerin geçerliliği ve feshinin tüm paydaşların katılımını gerektirdiğini, ihbar olunan sıfatıyla yer alan paydaşlar yönünden taraf teşkilinin sağlanmadığını, ayrıca menfi-müspet zarar taleplerinde harcın tamamlatılmadığını tespit etmiştir. Bu usul eksiklikleri nedeniyle ilk derece kararını kaldırarak dosyayı yeniden yargılama için mahkemesine göndermiştir.
Adana BAM, paylı mülkiyette inşaat gibi tasarrufi bir işlemin TMK m.692 uyarınca ancak tüm paydaşların oybirliğiyle alacağı kararla mümkün olduğunu, tüm paydaşlarca yapılmayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz ve infaz kabiliyetinden yoksun olduğunu belirtti.
Karar özeti: Paylı taşınmazda 1/12 paya sahip davacı, diğer paydaşın payını davalı şirkete satması üzerine önalım (şufa) hakkına dayanarak tapu iptali ve tescil istemiş; ilk derece mahkemesi davayı kabul etmiştir. Adana BAM, paydaş ile alıcı arasında gerçek bir satış bulunduğunu, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm paydaşlarca yapılmadığı için geçersiz olduğunu, satış davacıya noter aracılığıyla bildirilmediğinden hak düşürücü sürenin işlemediğini ve davanın süresinde açıldığını saptamıştır. Kararı usul ve yasaya uygun bularak davalının istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.
Adana BAM, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi talebinin dinlenebilmesi için TMK m.692 uyarınca tüm paydaşların zorunlu dava arkadaşı olarak davada yer alması gerektiğini vurguladı.
Karar özeti: Uyuşmazlık, ruhsat başvurusu dahi yapılmadığı ileri sürülen kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshine ilişkindir. İlk derece mahkemesi, davalının sözleşmeye aykırı davrandığı gerekçesiyle davayı kabul ederek sözleşmelerin feshine hükmetmiştir. Adana BAM, fesih talebinin dinlenebilmesi için TMK m.692 uyarınca tüm paydaşların zorunlu dava arkadaşı olarak davada yer alması gerektiğini ve vekâlet ücretine ilişkin itirazları değerlendirmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi (istinaf) kararları bölgesel niteliktedir; bağlayıcı içtihat değildir, Yargıtay denetiminde değişebilir. Bilgilendirme amaçlıdır.
TMK 692, taşınmaz mülkiyeti ve mülkiyet hakkının kapsamı bakımından olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar hükümlerindendir.
Adana Avukat Saim İncekaş | Adana Boşanma Avukatı, Ceza Avukatı, Şirketler ve Miras Avukatı Adana Avukatlık Hizmetlerinde Güven ve Tecrübe