Adana Avukat Saim İncekaş | Adana Boşanma Avukatı, Ceza Avukatı, Şirketler ve Miras Avukatı Adana Avukatlık Hizmetlerinde Güven ve Tecrübe TBK Madde 343 Kira bedeli: Genel olarak
TBK 343, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
Resmi Metin
Genel olarak
Madde 343- Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
↪ Bu kanunda başka maddeye git
Geçmiş uygulama dönemi
Kiracısı Türk Ticaret Kanunu uyarınca tacir sayılan kişi veya özel hukuk ya da kamu hukuku tüzel kişisi olan işyeri kiralarında bu madde, 6217 sayılı Kanunun Geçici 2. maddesinde düzenlenen geçici uygulamama rejimine tabi olmuştur. Geçici 2. madde, 6353 sayılı Kanunun 53. maddesiyle 12/7/2012'de tümüyle değiştirilmiş; bu madde kapsama açıkça alınmış ve süre 1/7/2012'den başlayan sekiz yıl olarak belirlenmiştir. Dönem 30/6/2020 sonunda sona ermiş; bu madde 1/7/2020'den itibaren söz konusu kira ilişkilerine de uygulanır hâle gelmiştir. Dönem içinde ilgili konularda kira sözleşmesi hükümleri; sözleşmede hüküm yoksa mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanmıştır.
Uygulamama dönemi: 1/7/2012–30/6/2020 · 6353/53 yürürlük: 12/7/2012
Kaynaklar: 6217 Geçici m.2 · 6353 m.53 ve m.89
Avukat Yorumu
TBK m.343 kiracıyı koruyan emredici bir hükümdür: yenileme dönemlerinde, kira bedelinin belirlenmesi dışında sözleşmeye kiracı aleyhine başka bir değişiklik konulamaz. Yani kira parasının yeni dönem için yükseltilmesi (sınırı TBK m.344 ve TÜFE oniki aylık ortalama çerçevesi belirler) caizdir; ancak depozitonun artırılması, süre kısaltılması, ek aidat/yan ödeme yüklenmesi ya da bedel dışı yeni borçlar getirilmesi geçersizdir.
Pratikte tipik hata, kiraya verenin yıllık artışı bahane edip yenileme protokolüne bedel dışı kalemler eklemesidir; kiracı bu maddeye dayanarak o değişikliğin bağlamadığını ileri sürebilir. İspat açısından kira sözleşmesinin ilk hali ile sonraki protokol/ek karşılaştırılır; aleyhe sapma somut gösterilmelidir. Kiracı aleyhine sokulan bu tür şartlar, sözleşmenin geri kalanını ayakta tutarak hükümsüz sayılır.
Gerekçe
Türk Borçlar Kanunu’nun 343. maddesinin gerekçesi şu şekildedir:
818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 9 uncu maddesini karşılayan “E. Kira bedeli / I. Genel olarak” kenar başlıklı yeni bir maddedir.
Tasarının tek fıkradan oluşan 342 nci maddesinde, kira sözleşmesinde, kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı düzenlenmektedir.
Maddede yapılan düzenleme ile, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra, sözleşmede kira bedeli dışında kalan hususlarda kiracı aleyhine değişiklik yapılmasının önlenmesi amaçlanmıştır. Böylece, başlangıçta belirlenen kira bedelinin, özellikle kanun gereği sözleşmenin süresinin uzatıldığı ya da yenilendiği durumlarda, ekonomik koşullara bağlı olarak değiştirilmesi olanağı sağlanarak, sözleşmede kiracı aleyhine değişiklik yapılması yasağına bir istisna tanımış olmaktadır. Bu istisnanın kabulü, kiracının korunması ilkesinin gözetildiği yasal bir düzenleme içinde de olsa, kiraya verenin kiralananın durumuna uygun düşecek bir kira bedeli elde etme konusundaki menfaatlerinin de göz ardı edilmemesi zorunluluğundan doğmuştur. Nitekim, kira bedeline ilişkin böyle bir istisnanın öngörülmesinin haklılığı, öğretide ve yerleşmiş uygulamada da kabul edilmektedir. 6570 sayılı Kanunun 9 uncu maddesinde yer verilen bu istisna, açıklanan sebeplerle Tasarıda da aynen korunmuştur.