TBK Madde 346 Konut ve çatılı işyeri kiraları: Kiracı aleyhine düzenleme yasağı

Hazırlayan: Av. Saim İncekaşAdana BarosuGüncelleme: 02.08.2026

Özet 1 fıkra · ~1 dk okuma

TBK 346, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Resmi Metin

Kiracı aleyhine düzenleme yasağı

Madde 346- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

↪ Bu kanunda başka maddeye git

Geçmiş uygulama dönemi

Kiracısı Türk Ticaret Kanunu uyarınca tacir sayılan kişi veya özel hukuk ya da kamu hukuku tüzel kişisi olan işyeri kiralarında bu madde, 6217 sayılı Kanunun Geçici 2. maddesinde düzenlenen geçici uygulamama rejimine tabi olmuştur. Geçici 2. madde, 6353 sayılı Kanunun 53. maddesiyle 12/7/2012'de tümüyle değiştirilmiş; bu madde kapsama açıkça alınmış ve süre 1/7/2012'den başlayan sekiz yıl olarak belirlenmiştir. Dönem 30/6/2020 sonunda sona ermiş; bu madde 1/7/2020'den itibaren söz konusu kira ilişkilerine de uygulanır hâle gelmiştir. Dönem içinde ilgili konularda kira sözleşmesi hükümleri; sözleşmede hüküm yoksa mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanmıştır.

Uygulamama dönemi: 1/7/2012–30/6/2020 · 6353/53 yürürlük: 12/7/2012

Kaynaklar: 6217 Geçici m.2 · 6353 m.53 ve m.89

Avukat Yorumu

Bu hüküm, kira ve gerçek yan giderler dışında kiracıya ek mali yük bindiren gizli maddelere karşı en güçlü kalkandır ve konut ile çatılı işyeri kiraları bakımından uygulanır. Kira ve fiilen tüketilen yan giderler dışındaki ödeme yükleri kesin hükümsüzdür; hakim bunu resen dikkate alır, kiracının itirazına gerek kalmaz. Dikkat: gerçek ortak gider kaynaklı aidat yan gider olarak istenebilir, depozito faizi de zaten kiracının hakkıdır; bunlar yasak kapsamında değildir.

Çekirdek koruma şu ikisindedir: kira bedelinin zamanında ödenmemesi haline bağlanan cezai şart ve muacceliyet kaydı (bir taksiti aksatınca tüm yılın muaccel olması) geçersizdir. İcra takibinde karşı taraf bu kayıtlara dayansa da, kiracı vekili itiraz veya menfi tespitte takibi bu kalemler yönünden düşürebilir. Ödememe dışı aykırılığa (örneğin erken tahliye) bağlanan cezai şartın akıbeti ise tartışmalıdır; otomatik geçersiz sayılmaz.

Gerekçe

Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesinin gerekçesi şu şekildedir:

818 sayılı Borçlar Kanununda ve 6570 sayılı Kanunda yer verilmeyen, “IV. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının tek fıkradan oluşan 345 inci maddesinde, kiracı aleyhine düzenleme yasağı öngörülmektedir.

Kiracının kira borcu bakımından korunmaması yönünde, uygulamada ortaya çıkan görüşler benimsenmediği için, madde ile, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilmesi önlenmiş; kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda, sözleşme cezası (ceza koşulu) ödenmesi veya sonraki kira bedellerinin muaccel olması şeklindeki anlaşmalar da geçersiz kılınmıştır.

İlgili Yargıtay Kararları - TBK m.346 uygulaması

Aşağıdaki ilkeler, ilgili kararlardan derlenmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/2951 K. 2025/3118 Onama

Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin sözleşme hükümleri TBK m.346 uyarınca geçersizdir; bu nedenle kira alacakları kendi vadelerinde muaccel olur.

Detaylı özeti gör

Otelini demirbaşlarıyla birlikte davalı şirkete kiraya veren davacı, yedinci yıl kirasının iki taksidinin süresinde ödenmemesi üzerine iki ayrı icra takibi başlattığını ve böylece bir kira yılında iki haklı ihtar koşulunun oluştuğunu ileri sürerek kiralananın tahliyesini istemiştir. Yerel mahkeme ve Bölge Adliye Mahkemesi, ihtarlara konu yedinci kira döneminin 01.01.2022-31.12.2022 tarihleri arasına ilişkin olduğunu, bu dönem sona ermeden ve dava hakkı doğmadan 26.01.2022'de açılan davanın süresinde bulunmadığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, muacceliyet şartının geçersizliği ve ödemelerin bir yıl öncesinden peşin yapılması karşısında sonucu doğru bulmuş, ancak gerekçeyi hatalı görerek Bölge Adliye Mahkemesi kararını HMK m.370/4 uyarınca gerekçesi değiştirilerek ve düzeltilerek onamıştır.

Kararı incele →

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/3840 K. 2017/8414 Bozma

Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez; kira bedelinin geç ödenmesi halinde sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşma geçersiz olup, henüz muaccel olmayan aylara ait kira bedeli talep edilemez.

Detaylı özeti gör

Aylık 6.250 TL bedelli 01/09/2013 başlangıçlı kira sözleşmesinde kiracı 2014 Mart kirasını süresinde ödemeyince kiralayan, sözleşmenin 8. maddesindeki muacceliyet ve %25 cezai şart koşuluna dayanarak ihtar çekmiş, sözleşme sonuna kadarki 5 aylık kira ile cezai şartı istemiş ve temerrüt nedeniyle tahliye ile alacak davası açmıştır. Mahkeme TBK m.346 gereği bu koşulları geçersiz sayıp tahliyeyi konusuz görmüş ve yalnızca Mart kirası 6.250 TL'ye hükmetmiştir. Yargıtay ise kiracının tacir olup olmadığının araştırılmasını, tacirse m.346'nın 8 yıl uygulanamayacağını, tacir değilse dava tarihinde muaccel olan Mart-Haziran kiralarının istenebileceğini (Temmuz-Ağustos hariç) ve tahliye tarihinin de belirlenmesi gerektiğini vurgulayarak kararı davacı yararına bozmuştur.

Kararı incele →

İlkeler ilgili kararlardan derlenmiştir; tam karar metni esas alınmalıdır. Yargıtay içtihadı zamanla değişebilir.

İlgili Bölge Adliye Mahkemesi (İstinaf) Kararları - TBK m.346 uygulaması

Adana Bölge Adliye Mahkemesi içtihatları. Aşağıdaki ilkeler ilgili kararlardan derlenmiştir.

Adana BAM · İstinaf · 10. Hukuk Dairesi E. 2019/2625 K. 2019/1935 İstinaf Kabulü / Kaldırma

Muacceliyet kaydını geçersiz kılan TBK 346'nın, işyeri olarak kiralanan yerde kiracının tacir limited şirket olması nedeniyle erteleme kapsamında kaldığı; bu nedenle muacceliyet şartıyla dönem sonuna kadar muaccel sayılan kiraların takibe konulmasının geçerli olduğu kabul edilmiştir.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Kiraya veren, yazılı kira sözleşmesine dayanarak ödenmeyen bir aylık kira ile sözleşmedeki muacceliyet kaydı gereği muaccel saydığı dönem sonuna kadarki kiralar için haciz ve tahliye talepli takip başlatmış, kiracı şirketin kısmi itirazı üzerine itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi istemiştir. İcra hukuk mahkemesi, alacağın istenebilirliğinin genel mahkemede yargılamayı gerektirdiği gerekçesiyle istemi reddetmiştir. Daire, imzaya değil yalnız borca itiraz edildiğinden uyuşmazlığın yargılamayı gerektirmediğini ve icra mahkemesinin görevli olduğunu, tacir kiracı yönünden muacceliyet şartının erteleme nedeniyle geçerli sayılacağını belirterek istinafı kabul etmiş, kararı kaldırıp dosyayı esas hakkında karar verilmek üzere mahkemesine göndermiştir.

Kararı incele →

Bölge Adliye Mahkemesi (istinaf) kararları bölgesel niteliktedir; bağlayıcı içtihat değildir, Yargıtay denetiminde değişebilir. İlkeler ilgili kararlardan derlenmiştir; tam karar metni esas alınmalıdır.

© . Tüm hakları Avukat Saim İncekaş’a aittir.

Feragat: Bu sitedeki içerikler genel bilgilendirme amacıyla sunulur; mevzuat ve içtihatlar zamanla değişebilir. Buradaki açıklamalar hukuki danışma değildir. Herhangi bir işlem yapmadan önce dosyanıza özel profesyonel görüş alınız.

İlişki ve KVKK: Bu site üzerinden iletişime geçmeniz tek başına avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Kişisel verileriniz KVKK kapsamında işlenir; bkz. Aydınlatma Metni.

Bize WhatsApp'tan ulaşın!