TBK Madde 345 Kira tespiti: Dava açma süresi ve kararın etkisi

Hazırlayan: Av. Saim İncekaşAdana BarosuGüncelleme: 02.08.2026

Özet 3 fıkra · ~2 dk okuma

TBK 345, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir; ancak bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmış ya da kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı bildirmişse, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığında, mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm varsa, dönem sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedel de yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Resmi Metin

Dava açma süresi ve kararın etkisi

Madde 345- (1) Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

(2) Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

(3) Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

↪ Bu kanunda başka maddeye git

Avukat Yorumu

Bu madde kira tespiti davalarının zamanlamasını belirler ve pratikte mahkemece bulunan bedelin hangi dönemden itibaren bağlayıcı olacağını çözer. Dava her zaman açılabilir; ama yeni belirlenen kiranın yeni dönemin başından geçerli olması için ya yeni dönemden en az 30 gün önce dava açılmalı, ya da bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılıp dava yeni dönem sonuna kadar açılmalıdır. Sözleşmede artış şartı varsa, bildirime gerek kalmadan yeni dönem sonuna kadar açılan dava da o dönemin başından geçerli olur.

En sık hata, 30 günlük pencereyi kaçırıp bildirim de yapmamaktır; o zaman tespit edilen bedel ancak bir sonraki dönemden işler ve kiraya veren bir yıllık farkı kaybeder. Bu nedenle kiraya veren tarafta dönem sonu yaklaşırken ihtar çekmek, kiracı tarafta ise bildirim/dava tarihini kayıt altına almak kritiktir. Bu davalarda da arabuluculuk dava şartıdır.

Gerekçe

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinin gerekçesi şu şekildedir:

818 sayılı Borçlar Kanununda ve 6570 sayılı Kanunda yer verilmeyen, “III. Dava açma süresi” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının üç fıkradan oluşan 344 üncü maddesinde, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın açılma süresi ve kararın etkisi düzenlenmektedir.

Maddenin birinci fıkrasında uygulamada da kabul edilen esaslara uygun olarak, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın (uygulamadaki adıyla kira tespit davasının), her zaman açılabileceği belirtilmektedir.

Maddenin ikinci fıkrasında belirli süreli kira sözleşmelerinde, mahkemece belirlenen kira bedelinin, kiracıyı hangi tarihten geçerli olmak üzere bağlayacağı düzenlenmektedir. Buna göre, dava, dava dilekçesinin yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte kiracıya tebliğ edilmiş olması koşuluna uyularak açılmışsa, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır. Aynı sonuç, kiraya veren tarafından bu süre içinde, kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluna uyularak, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın, izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılması durumunda da geçerli olacaktır.

Maddenin son fıkrasında, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağı hakkında bir hükmün bulunması koşuluyla, kiraya veren kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davayı yeni kira döneminin sonuna kadar açtığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedelinin, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacağı kabul edilmiştir. Nitekim, yerleşmiş uygulama da aynı yöndedir.

İlgili Yargıtay Kararları - TBK m.345 uygulaması

Aşağıdaki ilkeler, ilgili kararlardan derlenmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/8651 K. 2019/5865 Bozma

Sözleşmede kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması halinde kira bedelinin tespiti davası yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir; mahkemece belirlenecek bedel bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Detaylı özeti gör

Kiraya veren davacı, 01/06/2004 tarihli kira sözleşmesi ve sonraki protokollere dayanarak, önceki tespit kararıyla belirlenen bedele endeks uygulanmak suretiyle 01/01/2014 ve 01/01/2015 dönemleri için kira bedelinin tespitini istemiştir. Sulh hukuk mahkemesi, sözleşme ve protokollerde kira artış hükmü bulunmadığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Yargıtay ise 25.05.2007 tarihli protokolde her yıl için artışlı kira bedellerinin (1., 2. ve 3. yıl için farklı tutarlar) açıkça kararlaştırıldığını, dolayısıyla tarafların artış iradesinin bulunduğunu ve 30.12.2014'te açılan davanın süresinde olduğunu belirterek, tespite karar verilmesi gerekirken davanın reddedilmesini hatalı bulmuş ve hükmü davacı yararına bozmuştur.

Kararı incele →

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/8251 K. 2019/5094 Bozma

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması hâlinde (artış oranı belirtilmemiş olsa dahi), yeni dönemin sonuna kadar açılan tespit davasında mahkemece belirlenecek kira bedeli, o dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Detaylı özeti gör

Kiraya veren davacı, davalı kiracıyla aralarındaki 06.09.2005 başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayanarak, son ödenen 2.420 TL aylık kiranın emsallere göre düşük kaldığını ileri sürüp 06.09.2014'ten geçerli olmak üzere kira bedelinin aylık 20.000 TL olarak tespitini istemiştir. Mahkeme, 05.05.2015'te açılan davanın süresinde olmadığı ve sonraki dönem için talep bulunmadığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Yargıtay ise sözleşmenin özel şartlar 7. maddesinde yıllık artış oranı boş bırakılmış (%...) olsa da tarafların kirayı artırma iradesinin bulunduğunu, bu nedenle yeni dönem sonuna kadar açılan davanın usulüne uygun olduğunu belirterek, istenen dönemin kira bedelinin tespiti gerekirken davanın reddedilmesini isabetsiz bulmuş ve hükmü davacı yararına bozmuştur.

Kararı incele →

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/8071 K. 2019/5079 Bozma

Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir; ancak yeni dönem başından otuz gün önce açılmayan veya süresinde yazılı bildirim yapılmayan davada, dava tarihinden önceki dönem için değil, koşulları taşıyan izleyen dönem için tespit yapılabilir.

Detaylı özeti gör

Taşınmazı 18.11.2014'te satın alan yeni malik davacı, davalının 1.000 TL ödediği ve rayicin çok altında kalan kira için 09.12.2015'te açtığı davada 01.09.2014 ve 01.09.2015 dönemleri yönünden kiranın 1.800 TL'ye tespitini istemiştir. Yerel mahkeme, 01.09.2014 döneminin tespitinin istenemeyeceği gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Yargıtay, 09.12.2015'te açılan dava ile 2014 dönemi için tespit yapılamayacağını kabul etmekle birlikte, izleyen dönem (01.09.2015) için tespit istenip istenmediği davacıya sorulmadan eksik incelemeyle red kararı verilmesini usul ve yasaya aykırı bularak hükmü davacı yararına bozmuştur.

Kararı incele →

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/3856 K. 2018/9229 Bozma

Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir; ancak yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılması veya bu süre içinde kira artışına ilişkin yazılı bildirim yapılması koşuluyla belirlenecek bedel yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.

Detaylı özeti gör

Kiralayan, 2001'den beri sözlü kira sözleşmesiyle taşınmazında oturan ve aylık 900 TL ödeyen kiracıya karşı 11.12.2014'te kira bedelinin tespiti davası açarak, rayice göre düşük kalan bedelin yeni dönem için 1.500 TL olarak tespitini istemiş; kiracı davanın reddini savunmuştur. Mahkeme davayı kısmen kabul edip 02.06.2014'ten itibaren aylık kira bedelini 1.200 TL olarak belirlemiştir. Yargıtay ise sözlü sözleşmede artış şartı bulunmaması ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava olmaması nedeniyle 01.06.2014 dönemi için tespit yapılamayacağını, ancak yargılama sırasında başlayan 01.06.2015 dönemi bakımından mahkemece davacıya bir sonraki dönem (2015-2016) için tespit isteyip istemediğinin sorulması gerektiğini belirterek hükmü bozmuştur.

Kararı incele →

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6970 K. 2017/16734 Bozma

Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir; ancak belirlenecek bedelin kiracıyı yeni dönem başından bağlaması için dava, yeni dönem başlangıcından en az otuz gün önce açılmalı ya da bu sürede artışa ilişkin yazılı bildirim yapılmalıdır.

Detaylı özeti gör

Davalının 21.05.2012 tarihli sözleşmeyle kiracısı olduğu taşınmazı 04.07.2013'te satın alan davacı, aylık 200 TL kiranın emsallere göre çok düşük olduğunu belirterek 04.07.2013'ten itibaren 2.500 TL kira tespitini istemiş, davalı ise talebi fahiş bularak reddini dilemiştir. Yerel mahkeme davayı kısmen kabul ederek kirayı aylık 1.200 TL tespit etmiş, davalı hükmü temyiz etmiştir. Yargıtay, davacı 26.07.2013 tebliğli ihtarnameyle artış isteğini bildirmiş olsa da 21.07.2014'te açtığı davayla 04.07.2013'te başlayan dönem için tespit yapılamayacağını; mahkemece davacıya 21.05.2014 döneminden itibaren tespit isteyip istemediğinin sorulması, aksi halde davanın süreden reddi gerektiğini belirterek hükmü bozmuştur.

Kararı incele →

İlkeler ilgili kararlardan derlenmiştir; tam karar metni esas alınmalıdır. Yargıtay içtihadı zamanla değişebilir.

İlgili Bölge Adliye Mahkemesi (İstinaf) Kararları - TBK m.345 uygulaması

Adana Bölge Adliye Mahkemesi içtihatları. Aşağıdaki ilkeler ilgili kararlardan derlenmiştir.

Adana BAM · İstinaf · 5. Hukuk Dairesi E. 2020/1694 K. 2022/1853 İstinaf Kabulü / Kaldırma

Geçmiş dönem kira bedelinin tespiti istemli davada, kiracı mirasçıları davanın TBK m.345 kapsamında bir kira tespiti davası olduğunu istinaf sebebi yapmış; daire, kiralanan dava tarihinden önce tahliye edildiğinden hukuki yarar bulunmadığı gerekçesiyle davayı usulden reddetmiştir.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Davacı, murisi tarafından 22/05/2009 başlangıç tarihli sözleşmeyle yıllık 5.500 TL bedelle tuhafiye dükkanı olarak kiraya verilen taşınmazın 22/05/2013-22/05/2017 dönemine ilişkin kira bedelinin 19.800,00 TL olarak tespitini istemiş, ilk derece mahkemesi davayı reddetmiştir. Karara karşı her iki taraf istinafa başvurmuştur. Daire, kiracının ölümü üzerine kiralananın dava tarihinden önce boşaltılması karşısında geçmişe dönük kira parası tespiti istenemeyeceğini, asıl amacın kira farkı alacağının tahsili olduğunu, eda davası açılabilen hallerde tespit davasında hukuki yarar bulunmadığını ve hukuki yararın dava şartı olduğunu belirtmiştir. İstinaf başvurusu kamu düzeni yönünden kabul edilerek karar kaldırılmış, yeniden esas hakkında davanın hukuki yarar yokluğundan usulden reddine hükmedilmiştir.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 5. Hukuk Dairesi E. 2018/1498 K. 2020/674 Düzelterek Esastan Red

Kira bedelinin tespiti davasında davacı, istinaf sebebi olarak TBK m.345 uyarınca bu davanın her zaman açılabileceğini ileri sürmüş; daire uyuşmazlığın TBK m.343-346 kapsamında kaldığını belirterek ilk derece kararını kaldırıp kira bedelini yeniden belirlemiştir.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Kira bedelinin tespiti istemine ilişkin davada ilk derece mahkemesi, sözleşmenin 2013 tarihli olduğu ve beş yıllık uzama süresinin dolmadığı gerekçesiyle dava açma koşullarının gerçekleşmediğini kabul ederek davayı reddetmiştir. Daire, uyuşmazlığın sözleşmenin sona ermesine değil kira bedelinin tespitine ilişkin hükümler kapsamında kaldığını, sözleşmedeki artış kaydı uyarınca üretici fiyat endeksi uygulanarak yeni dönem kirasının belirlenmesi gerektiğini belirtmiş; istinaf başvurusunun kısmen kabulüyle kararı kaldırıp düzelterek yıllık kirayı 5.500,00 TL olarak tespit etmiştir.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 5. Hukuk Dairesi E. 2019/2058 K. 2020/501 İstinaf Başvurusunun Esastan Reddi

Baz istasyonu kirasında kira bedelinin tespiti davasında dahili davalı, kiraya verenin ihtarnamesinin TBK m.345 koşullarına uygun gönderilip gönderilmediğinin araştırılmasını istemiş; daire ise usulüne uygun dava açılmadığı gerekçesiyle istinafı esastan reddetmiştir.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Uyuşmazlık, baz istasyonu kurulması amacıyla kiralanan taşınmazın yıllık kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Davalı şirket, 14.02.2006 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 10.03.2011 tarihli fesih ve mahsuplaşma protokolüyle sona erdiğini ve kulenin devredildiği şirketle davacı arasında yeni sözleşme yapıldığını savunmuş; ilk derece mahkemesi davayı bu davalı yönünden pasif husumet yokluğundan reddetmiş, sonradan dahili davalı sıfatıyla yargılamaya alınan devralan şirket yönünden karar verilmesine yer olmadığına hükmetmiştir. Daire, yeni sözleşmenin tarafı olmayan davalıya husumet yöneltilemeyeceğini, HMK'nın 124. maddesindeki hâller dışında dahili dava yoluyla taraf değişikliğinin mümkün olmadığını ve hakkında dava açılmamış şirket hakkında hüküm kurulamayacağını belirterek istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.

Kararı incele →

Bölge Adliye Mahkemesi (istinaf) kararları bölgesel niteliktedir; bağlayıcı içtihat değildir, Yargıtay denetiminde değişebilir. İlkeler ilgili kararlardan derlenmiştir; tam karar metni esas alınmalıdır.

© . Tüm hakları Avukat Saim İncekaş’a aittir.

Feragat: Bu sitedeki içerikler genel bilgilendirme amacıyla sunulur; mevzuat ve içtihatlar zamanla değişebilir. Buradaki açıklamalar hukuki danışma değildir. Herhangi bir işlem yapmadan önce dosyanıza özel profesyonel görüş alınız.

İlişki ve KVKK: Bu site üzerinden iletişime geçmeniz tek başına avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Kişisel verileriniz KVKK kapsamında işlenir; bkz. Aydınlatma Metni.

Bize WhatsApp'tan ulaşın!