TBK Madde 304 - Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk

13.06.2013 tarihli sözleşmeyle kiracı olan davacı, projeye aykırı imalat nedeniyle iş yeri açma ve çalışma ruhsatının 12.11.2013'te iptal edilip iş yerinin mühürlenmesi sebebiyle kira ödeme yükümlülüğü bulunmadığını ileri sürerek, kiraya veren davalının 01.07.2016-01.06.2018 dönemi kira alacağı için başlattığı icra takibinde borçlu olmadığının tespitini istemiştir. İlk derece mahkemesi, hukuki tahliyenin anahtar teslimiyle 01.06.2018'de gerçekleştiğini ve bu tarihe kadarki bedellerin talep edildiğini belirterek davayı reddetmiş, bölge adliye mahkemesi de istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, davacının temyiz itirazlarını yerinde görmeyerek kararı onamıştır.

Davacı kiracı ile davalı şirket arasında 12.10.2013-31.12.2015 dönemi için Su Sporları ve Diving Ünitesi kira sözleşmesi yapılmış; kiracı, kiralananın kullanıma uygun tahsis edilmediğini ve işletme izni bulunmadığından kullanılamadığını ileri sürerek yaptığı ödemelerin iadesi ile mahrum kalınan kazancın tahsilini talep etmiştir. İlk derece mahkemesi, davacının kiralananı yaklaşık iki yıl boyunca mevcut hâliyle kullanıp uyuşmazlık çıkarmadığını, dolayısıyla kiralananı bu hâliyle kabul etmiş sayıldığını ve kiraya verenin ayıptan sorumlu tutulamayacağını belirterek davayı reddetmiş, diğer davalı yönünden ise sözleşme tarafı olmadığından pasif husumet yokluğuna hükmetmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiracının kiralananı uzun süre mevcut hâliyle kullandığı, ayıp ihbarında bulunmadığı ve iade ettiğini ispatlayamadığı gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesi kararını 12.02.2025 tarihinde oy birliğiyle onamıştır.

Davacı, davalı sitenin o dönemki yönetimiyle 01.01.2005 başlangıç tarihli üç yıllık kira sözleşmesi yaparak binanın dış cephe duvarını ışıklı reklam panosu için kiralamış; davalı yönetimin 05.01.2008'de reklamları indirip alanı kullandırmaması nedeniyle uğradığı zarara karşılık şimdilik 50.000 TL tazminat istemiştir. İlk derece mahkemesi önceki davanın kesin hükmü nedeniyle davayı usulden reddetmiş, bölge adliye mahkemesi ise seçimlik hakkın kullanılmadığı gerekçesiyle istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir. Yargıtay, kiraya verenin kiralananı kullanıma hazır teslim yükümlülüğünü yerine getirmediğini, kiracının kâr kaybını isteyebileceğini; bu kaybın aynı şartlarla benzer bir yeri kiralamak için gereken makul süre ve bu süredeki muhtemel kâr tespit edilerek belirlenmesi gerektiğini belirtip, davanın tümden reddini hatalı bularak ilk derece kararını davacı yararına bozmuş, bölge adliye kararını kaldırmıştır.

Kiracı davacı, Hazine mülkiyetindeki ve davalı Belediye lehine irtifak hakkı bulunan parseldeki 2 nolu barı devralmış; kiralananın önündeki yeşil alanda projesi Belediyece onaylanan işletmenin sonradan kaçak yapı gerekçesiyle yıkılması üzerine, inşa edip yıkımla kullanılamaz hale gelen tesise harcadığı bedelin davalıdan tahsilini istemiştir. Davalı, yıkılan yapının ruhsatsız olduğunu ve kiralananla ilgisinin bulunmadığını, kiralananın halen kullanılabilir olduğunu savunmuş; yerel mahkeme davayı kabul etmiştir. Yargıtay ise sözleşmenin devam edip etmediği ile faydalı ve zorunlu imalat bedelinin vekaletsiz iş görme hükümleri ve sözleşmedeki bedelsiz terk şartı çerçevesinde, imal tarihi belirlenip yıpranma payı düşülerek ve kalan süre oranlanarak değerlendirilmesi gerekirken, yeterli bilirkişi incelemesi yapılmadan ve dava tarihine göre yapılan hesaba dayanılarak hüküm kurulmasını hatalı bularak kararı bozmuştur.