TBK Madde 306 Ayıba karşı haklar: b. Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih

Hazırlayan: Av. Saim İncekaşAdana BarosuGüncelleme: 02.08.2026

Özet 4 fıkra · ~2 dk okuma

TBK 306, kiracı sonradan ortaya çıkan ayıpta kiraya verenden ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede giderilmezse ayıbı kiraya veren hesabına giderterek doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini isteyebilir. Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı sözleşmeyi feshedebilir.

Resmi Metin

b. Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih

Madde 306- (1) Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.

(2) Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.

(3) Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir.

(4) Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.

↪ Bu kanunda başka maddeye git

Avukat Yorumu

Uygulamada bu maddenin kalbi “uygun süreli ihtar”dır: kiracı doğrudan kira indirimine ya da fesihe geçmeden önce, kiraya verene ayıbı gidermesi için makul bir süre tanıdığını yazılı ve ispatlanabilir şekilde belgelemelidir. Süre tanımadan yapılan tek taraflı bedel indirimleri ya da kira ödemekten kaçınma, sonradan kiracı aleyhine temerrüt ve tahliye riskine dönüşebilir. Ayıbın varlığını, niteliğini ve teslim anındaki durumu ispat yükü kural olarak kiracıdadır; bu nedenle erken aşamada tespit (delil tespiti, fotoğraf, ekspertiz) kritik önem taşır.

Fesih hakkı her ayıpta değil, ancak ayıp kullanıma elverişliliği ortadan kaldırıyor veya önemli ölçüde engelliyor ve süre içinde giderilmiyorsa gündeme gelir; basit/önemsiz ayıplarda kiracının elinde kural olarak giderim, indirim veya kiraya veren hesabına gidertim seçenekleri kalır (ayıp rejimi m.304-308). Kiraya verenin ayıpsız benzeriyle değiştirme ya da zararı tam karşılayarak seçimlik hakları bertaraf etme imkânını da hesaba katmak, hak kaybını önler.

Gerekçe

Türk Borçlar Kanunu’nun 306. maddesinin gerekçesi şu şekildedir:

Tasarının dört fıkradan oluşan 305 inci maddesinde, ayıbın giderilmesini isteme ve kira sözleşmesinin ayıp sebebiyle feshi düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 250 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “2. Bilahare akde muhalif hal hudusu” ibaresi, Tasarının 305 inci maddesinde “b. Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih” şeklinde ifade edilmiştir.

Maddeye göre, kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesi halinde, kiracı ayıbın giderilmesini isteme hakkını kullanabilecektir. Bu hakkı kullanmak isteyen kiracı, kiraya verene uygun bir süre verecektir. Maddede, bu uygun süre içinde ayıp giderilmezse, kiracıya, bir yargı kararına gerek olmaksızın, bunu kiraya veren hesabına gidertme ve bundan doğan alacağını, kira bedelinden indirme hakkı tanınmıştır.

Maddenin, 818 sayılı Borçlar Kanununun 250 nci maddesinde yer verilmeyen üçüncü fıkrasında, kiraya verene, kiralanandaki ayıbı giderme yerine, onu ayıpsız benzeriyle değiştirme hakkı tanınmıştır.

Kiracının maddenin birinci ve üçüncü fıkralarında öngörülen değiştirme hakkını kullanabilmesi için, kiralananın misli eşya (mal) niteliği taşıması gerektiğinde bir duraksama yoktur.

Maddenin dördüncü fıkrası, 818 sayılı Borçlar Kanununun 250 nci maddesinde yer verilmeyen, yeni bir hükümdür. Fıkrada yapılan düzenleme ile, kiraya verene, kiracıya kira konusu malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleme olanağı sağlanmıştır.

Maddenin, birinci ve ikinci fıkralarının düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 259b ve 259c maddeleri göz önünde tutulmuştur.

İlgili Yargıtay Kararları - TBK m.306 uygulaması

Aşağıdaki ilkeler, ilgili kararlardan derlenmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/1237 K. 2025/4592 Bozma

TBK m.306 kapsamında ayıp nedeniyle fesihte; kiraya veren yükümlülüğünü makul sürede yazılı olarak yerine getirmemiş ve tespit ile ihtar yaptırmadan uzunca süre sonra dava açmışsa, kiracı eski hale getirme bedelinden sorumlu tutulamaz.

Detaylı özeti gör

Davacı kiraya veren, taşınmazını davalı şirkete 10 yıllığına kiralamış; kiracı dekorasyon çalışmaları sırasında yapının depreme dayanıksız (göçme riskli) olduğunu tespit ederek sözleşmeyi feshedip taşınmazı terk etmiştir. Davacı, kiralananın dekorasyon adı altında yıkım/söküm işlemleriyle tahrip edildiğini ileri sürerek eski hale getirme masraflarını (ıslahla 233.202,06 TL) ve mahrum kalınan kira bedelini talep etmiştir. Yargıtay, anahtarın notere teslimiyle 11.10.2013'te kiralananı geri alan davacının, makul süre içinde yazılı olarak gözden geçirme ve kiracıya bildirme yükümlülüğünü yerine getirmediğini, tespit ve ihtar yaptırmadan uzun süre sonra dava açtığını belirterek kiracının eski hale getirme bedelinden sorumlu tutulamayacağına hükmetmiş, ilk derece kararını bu yönden davalı yararına bozmuştur.

Kararı incele →

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2019/4869 K. 2019/10369 Bozma

TBK m.306 uyarınca ayıp, kiraya verence verilen süre içinde giderilmezse kiracı ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir; kira bedelinden indirim de ayıbın öğrenildiği tarihten giderildiği tarihe kadarki dönem için yapılmalıdır.

Detaylı özeti gör

Kiracı davacı, kiralanandaki ayıpları kısmen kendisi giderdiğini ve ayıplı tesisat nedeniyle fahiş su faturaları ödediğini ileri sürerek kira indirimi, masraf iadesi ve manevi tazminat istemiştir. Mahkeme davayı kısmen kabul etmiş, manevi tazminatı ise haksızlık ispatlanamadığından reddetmiştir. Yargıtay, indirimin ihtarnamenin keşide değil tebliğ tarihinden ayıbın giderildiği tarihe kadar hesaplanması ve ayıbı davacının kendisi giderdiğine dair faturanın değerlendirilmesi gerektiğinden hükmü bozmuştur.

Kararı incele →

İlkeler ilgili kararlardan derlenmiştir; tam karar metni esas alınmalıdır. Yargıtay içtihadı zamanla değişebilir.

İlgili Bölge Adliye Mahkemesi (İstinaf) Kararları - TBK m.306 uygulaması

Adana Bölge Adliye Mahkemesi içtihatları. Aşağıdaki ilkeler ilgili kararlardan derlenmiştir.

Adana BAM · İstinaf · 5. Hukuk Dairesi E. 2018/1158 K. 2019/1249 Düzelterek Esastan Red

Sel sonrası izolasyon eksikliği bulunduğunu ileri sürerek iş yerini asgari kira süresi dolmadan boşaltan kiracının, ayıbın giderilmesi için kiraya verene uygun süre verdiğini kanıtlayamadığı; bu nedenle taşınmazın boş kaldığı iki aylık kira bedelinden sorumlu olduğu sonucuna varılmıştır.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: İş yeri kirasında kiracı ve müteselsil kefil aleyhine, boş kalan iki aylık kira bedeli, ödenmeyen aidat ve merdivenin eski hale getirilme bedeli istenmiştir. İlk derece mahkemesi davayı kabul edip ıslahla belirlenen değeri aşan tutara hükmetmiştir. Daire, kiracının sel sonrası izolasyon eksikliğine dayanan savunmasını, ayıbın bildirildiği ve giderilmesi için uygun süre verildiği kanıtlanmadığından yerinde bulmamış; merdiven değişikliği için yazılı rıza alındığının da ispatlanmadığını, aidattan kiracının sorumlu olduğunu belirtmiştir. Buna karşılık talep sonucunun aşılmasını HMK 26/1'e aykırı bularak kararı kaldırmış ve davayı ıslahla belirlenen tutar üzerinden kabul etmiştir.

Kararı incele →

Bölge Adliye Mahkemesi (istinaf) kararları bölgesel niteliktedir; bağlayıcı içtihat değildir, Yargıtay denetiminde değişebilir. İlkeler ilgili kararlardan derlenmiştir; tam karar metni esas alınmalıdır.

© . Tüm hakları Avukat Saim İncekaş’a aittir.

Feragat: Bu sitedeki içerikler genel bilgilendirme amacıyla sunulur; mevzuat ve içtihatlar zamanla değişebilir. Buradaki açıklamalar hukuki danışma değildir. Herhangi bir işlem yapmadan önce dosyanıza özel profesyonel görüş alınız.

İlişki ve KVKK: Bu site üzerinden iletişime geçmeniz tek başına avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Kişisel verileriniz KVKK kapsamında işlenir; bkz. Aydınlatma Metni.

Bize WhatsApp'tan ulaşın!