TBK Madde 29 Önsözleşme

Hazırlayan: Av. Saim İncekaşAdana BarosuGüncelleme: 02.08.2026

Özet 2 fıkra · ~1 dk okuma

TBK 29, bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin önsözleşmeyi geçerli sayar; kanunlarda öngörülen istisnalar dışında önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak asıl sözleşmenin şekline bağlıdır.

Resmi Metin

Önsözleşme

Madde 29- (1) Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir.

(2) Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.

↪ Bu kanunda başka maddeye git

Avukat Yorumu

Önsözleşme, tarafların ileride asıl bir sözleşmeyi kurma borcu altına girdiği geçerli bir anlaşmadır. Bu bir irade sakatlığı (yanılma, aldatma) hâli değildir; iki tarafın da ileride sözleşmeyi yapmaya söz verdiği ayrı bir kurumdur.

En önemli kural şudur: kanunda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak asıl sözleşmenin şekline bağlıdır. Asıl sözleşme bir şekle tabiyse önsözleşme de o şekilde yapılmalıdır. Klasik örnek taşınmaz satış vaadidir: asıl satış resmî şekle tabi olduğundan satış vaadi de resmî şekilde, yani noterde düzenlenmelidir. Bu noter şekli, kanunun öngördüğü özel bir kurala dayanır ve maddedeki kanunlarda öngörülen istisnalar kapsamındadır; uyulmazsa vaad geçersiz olur.

Karşı taraf önsözleşmedeki sözünü tutmaz ve asıl sözleşmeyi kurmaktan kaçınırsa, alacaklı asıl sözleşmenin kurulmasını dava edebilir; taşınmazda bu, tapu iptali ve tescil davası biçiminde somutlaşır.

Gerekçe

Türk Borçlar Kanunu’nun 29. maddesinin gerekçesi şu şekildedir:

818 sayılı Borçlar Kanununun 22. maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 29. maddesinde, bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmelerin geçerli olduğu belirtilmekte ve önsözleşmenin şekli düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 22. maddesinin kenar başlığında kullanılan “IV. Akit yapmak vaadi” şeklindeki ibare, Tasarıda “IV. Önsözleşme” şeklinde değiştirilmiştir.

Metninde yapılan arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

İlgili Yargıtay Kararları - TBK m.29 uygulaması

Aşağıdaki ilkeler, ilgili kararlardan derlenmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/3414 K. 2025/2508 Onama

Kaynağını TBK m.29'dan alan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir önsözleşme olup, geçerliliği ileride kurulacak satış sözleşmesinin şekline bağlıdır; resmi şekilde yapılmayan satış vaadi geçersizdir.

Detaylı özeti gör

Davacı, davalının projesinden 30.09.2015 tarihli adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle bir bağımsız bölümü 110.500 USD bedelle satın alıp bedeli büyük ölçüde ödemesine rağmen tapunun devredilmediğini belirterek, sözleşmenin geçersizliğinin tespitini ve ödediği 108.500 USD ile 6.062 TL'nin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre faiziyle iadesini istemiştir. Davalı, yüklenici olduğunu ve işlemin alacağın temliki niteliğinde geçerli kurulduğunu, ifa edilmiş sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmenin hakkın kötüye kullanılması olduğunu savunmuştur. Yerel mahkeme, satış vaadinin resmi şekilde yapılmaması nedeniyle geçersiz olduğu ve ödenenlerin iadesi gerektiği gerekçesiyle davayı kabul etmiş; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise davalının aynı zamanda arsanın tamamının maliki olması karşısında işlemin alacağın temliki sayılamayacağını, malik ile alıcı arasındaki taşınmaz satış vaadi resmi şekilde yapılmadığından geçersiz bulunduğunu belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararını onamıştır.

Kararı incele →

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/3416 K. 2025/2523 Onama

Taşınmaz satış vaadi, TBK m.29 anlamında bir önsözleşme olup geçerliliği ileride kurulacak asıl sözleşmenin şekline bağlıdır; asıl satış resmi şekle tabi olduğundan, adi yazılı düzenlenen satış vaadi resmi şekilde yapılmadıkça geçersizdir.

Detaylı özeti gör

Davacı alıcı, davalı ile 04.03.2014 tarihli adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle 242.000 USD bedelli bağımsız bölümün teslimini kararlaştırıp bedelin bir kısmını (90.990 USD) ödediğini, ancak taşınmazın teslim edilmediğini ve sözleşmenin resmi şekle çevrilmediğini ileri sürerek ödediği paranın iadesi için başlattığı icra takibine yapılan itirazın iptalini ve icra inkar tazminatını istemiştir. Davalı, sözleşmenin alacağın temliki niteliğinde ve geçerli olduğunu savunmuş; İlk Derece Mahkemesi bu görüşle davayı reddetmiş, Bölge Adliye Mahkemesi ise sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmediğinden geçersiz olduğu ve ödenenin sebepsiz zenginleşme uyarınca iadesi gerektiği gerekçesiyle istinafı kabul edip davayı kabul etmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, iskan ruhsatı ve tapu kaydına göre davalının aynı zamanda arsanın maliki olması nedeniyle işlemin alacağın temliki değil taşınmaz satış vaadi sayılacağını, resmi şekle uyulmadığından geçersiz olduğunu belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararını oy birliğiyle onamıştır.

Kararı incele →

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/705 K. 2025/511 Onama

Kaynağını TBK m.29'dan alan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi önsözleşme niteliğindedir; önsözleşmenin geçerliliği ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlı olduğundan resmî şekilde (noter önünde) yapılması gerekir.

Detaylı özeti gör

Davacı tüketici, davalı yüklenici şirketle 29.11.2016'da noterde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalayarak Esenyurt'taki bir konutu 245.000 TL bedelle satın almış, bedelin bir kısmını diğer davalı Bankadan kullandığı kredi ile ödemiş; ancak teslim süresi dolmasına rağmen inşaat durmuş ve konut teslim edilmemiştir. Davacı, satış vaadi ile kredi sözleşmesinin iptalini ve ödediği bedelin denkleştirici adalet ilkesiyle uyarlanarak iadesini istemiştir. Yargıtay, kullandırılan kredinin bağlı kredi niteliğinde olduğunu, bu nedenle Bankanın da müteselsilen sorumlu olduğunu; ancak Bankanın yargılama gideri ve vekalet ücretinden sorumluluğunun tüm alacak toplamı yerine yalnız kullandırılan kredi miktarıyla sınırlı tutulması gerektiğini belirterek, Bölge Adliye Mahkemesi kararını bu yönden düzelterek onamıştır.

Kararı incele →

İlkeler ilgili kararlardan derlenmiştir; tam karar metni esas alınmalıdır. Yargıtay içtihadı zamanla değişebilir.

İlgili Bölge Adliye Mahkemesi (İstinaf) Kararları - TBK m.29 uygulaması

Adana Bölge Adliye Mahkemesi içtihatları. Aşağıdaki ilkeler ilgili kararlardan derlenmiştir.

Adana BAM · İstinaf · 1. Hukuk Dairesi E. 2021/2248 K. 2023/161 İstinaf Kabulü / Kaldırma

Satış vaadinin geçerliliği için vaade konu taşınmazın sözleşmede tek tek gösterilmesinin aranmadığı; genel ve kapsamlı bir anlatımla yazılan ve arazide belirlenebilen taşınmaz bakımından belirlilik koşulunun gerçekleştiği kabul edilmiştir.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Uyuşmazlık, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ile birleşen sözleşmenin iptali/tazminat istemlerine ilişkindir. İlk derece mahkemesi asıl davayı kısmen kabul, birleşen davayı reddetmiştir. Adana BAM, satış vaadiyle mülkiyeti devir borcu yüklenen satıcı ifadan kaçınırsa alacaklının TMK m.716 uyarınca borcun hükmen ifasını isteyebileceğini esas alarak tedavüllü tapu kayıtları üzerinden uyuşmazlığı değerlendirmiştir.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 1. Hukuk Dairesi E. 2022/1580 K. 2022/1224 İstinaf Başvurusunun Esastan Reddi

Hissesini satmayı vaat eden kişinin aynı hisseyi tapuda kardeşine devretmesinde, devralanın önceki vaadi bilebilecek durumda olması nedeniyle iyiniyetli üçüncü kişi sayılamayacağı kabul edilerek tapu iptali ve tescil kararı yerinde görülmüştür.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Davacı, davalı kardeşi K5'in noterde satış vaadiyle kendisine sattığı taşınmaz hissesini sonradan diğer kardeş K3'e tapuda devretmesi üzerine tapu iptal ve tescil davası açmıştır. İlk derece mahkemesi, devrin muvazaalı olduğunu ve K3'in iyiniyetli sayılamayacağını kabul ederek davayı kabul etmiş, davalı K3 istinafa başvurmuştur. Adana BAM, hissenin önceden davacıya satıldığını kardeşi olması nedeniyle bilebilecek durumdaki K3'in iyiniyet korumasından yararlanamayacağını ve devrin muvazaalı olduğunu saptayarak istinafı esastan reddetmiştir.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 1. Hukuk Dairesi E. 2021/1531 K. 2022/1076 İstinaf Kabulü / Kaldırma

Kaynağını önsözleşmeye ilişkin hükümden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde, mülkiyeti devir borcunu yerine getirmeyen satıcıya karşı vaat alacaklısının açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebileceği belirtilmiştir.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Uyuşmazlık, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ile karşı dava olarak sözleşmenin iptali istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesi, sözleşmenin geçerliliğini koruduğu ve bakiye bedelin depo edildiği gerekçesiyle davayı kabul ederek 2/4 hissenin davacı adına tesciline hükmetmiştir. Karar, sözleşmenin muvazaalı ve düşük bedelli olduğu itirazlarıyla davalı vekilince istinafa taşınmıştır.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 1. Hukuk Dairesi E. 2020/491 K. 2020/1171 İstinaf Başvurusunun Esastan Reddi

Elbirliği ortaklığına dâhil paydaşlar arasında yapılan satış vaadinde, iştirak bozulmaksızın satıcı ortağın payının alıcı ortağın payına eklenmesiyle ifa olanağının bulunduğu ve bedelin ödenmediği savunmasının kanıtlanamadığı belirtilerek istinaf başvurusu esastan reddedilmiştir.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Uyuşmazlık, muristen intikal eden hisselere ilişkin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesi, elbirliği mülkiyetindeki payda sözleşmenin ifa olanağının bulunduğunu, bedelsizlik iddiasının ispatlanamadığını belirterek davayı kabul etmiştir. Karar, bedelin ödenmediği ve eksik araştırma yapıldığı itirazlarıyla davalı vekilince istinafa taşınmıştır.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 1. Hukuk Dairesi E. 2020/189 K. 2020/807 İstinaf Kabulü / Kaldırma

Satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil isteminde, zamanaşımı itirazı bakımından belirleyici olan ifa olanağının doğduğu tarih ile zilyetliğin vaat alacaklısına devredilip devredilmediği netleştirilmeden hüküm kurulduğu saptanarak karar kaldırılmıştır.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Davacı, davalıların murisi ile 1981 tarihli noterde düzenlenmiş taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanarak parsellerdeki hisselerin tapu iptali ve tescilini istemiş; ilk derece mahkemesi asıl davanın kısmen kabulü, birleşen davanın kabulüne karar vermiştir. Adana BAM, zamanaşımı ve dürüstlük kuralı değerlendirmesi bakımından zilyetliğin davacıya teslim edilip edilmediğinin net olarak tespit edilmediğini, hangi parselin davacının kullanımında olduğunun belirlenmediğini saptamıştır. Eksik inceleme nedeniyle istinaf başvurusu kabul edilerek ilk derece kararı ortadan kaldırılmış ve dosya yeniden görülmek üzere mahkemesine gönderilmiştir.

Kararı incele →

Diğer kararlar (3)
Adana BAM · İstinaf · 1. Hukuk Dairesi E. 2019/1444 K. 2020/130 İstinaf Başvurusunun Esastan Reddi

Elbirliği mülkiyetine konu taşınmazda miras payının ortaklık dışı kişiye satılmasının vaat edilmesi hâlinde sözleşmenin taahhüt işlemi olarak geçerli sayıldığı, ancak ortaklık çözülünceye kadar ifa olanağından söz edilemeyeceği belirtilmiştir.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasında davacı, ifa imkânsızlığı (elbirliği mülkiyeti) nedeniyle tescil talebinden feragat edip taşınmazın rayiç değerinin tahsilini istemiş; ilk derece mahkemesi davalının yalnızca annesinden intikal eden hisseyi sözleşmeye konu ettiğini kabul ederek davayı kısmen kabul, kısmen reddetmiştir. Adana BAM, ilk derece mahkemesinin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulmamış, tarafların istinaf başvurusunu HMK 353/1-b-1 uyarınca esastan reddetmiştir.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 1. Hukuk Dairesi E. 2018/497 K. 2018/526 İstinaf Kabulü / Kaldırma

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin kaynağını önsözleşmeye ilişkin düzenlemeden aldığı ve alacaklıya kişisel hak sağladığı; satıcı edimini yerine getirmediğinde tapu iptali ve tescil davasıyla borcun hükmen ifasının istenebileceği belirtilmiştir.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Adi yazılı satış sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasında ilk derece mahkemesi, satış vaadinin TMK 706 gereğince resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olduğu gerekçesiyle davayı reddetmiş; davalı ise 14/03/2017 tarihli celsede davayı kabul ettiğini beyan etmiştir. Adana BAM, davalının bu kabul beyanının HMK 308 vd. anlamında davanın kabulü niteliğinde olup olmadığının mahkemece netleştirilmediğini, kabulün hüküm doğurması karşı taraf ve mahkeme muvafakatine bağlı olmadığından, keşif yapılıp taşınmazın değeri tespit edilerek harç tamamlatıldıktan sonra kabul beyanı dikkate alınarak esasa girilmesi gerektiğini saptamıştır. İstinaf HMK 353/1-a-4 ve 6 uyarınca kabul edilip ilk derece kararı kaldırılmış, dosya mahkemesine gönderilmiştir.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 1. Hukuk Dairesi E. 2017/15 K. 2017/21 İstinaf Başvurusunun Esastan Reddi

İleride kurulacak sözleşmeye ilişkin önsözleşmenin geçerliliği o sözleşmenin şekline bağlı olduğundan, kaynağını bu hükümden alan taşınmaz satış vaadinin de noter önünde resmî şekilde düzenlenmesine bağlı kılındığı belirtilmiştir.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Davacı, davalıyla aralarında sözlü satış vaadi yaptıklarını, taşınmaz bedelini senet ve banka havalesiyle ödediğini ancak davalının tapu devrinden kaçındığını ileri sürerek satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil istemiş; ilk derece mahkemesi taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi şekil şartına tabi olduğu, sözlü sözleşmenin geçersizliği gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Davalı vekili ise yalnız lehine hükmedilen vekalet ücretinin düşük hesaplandığını ileri sürerek istinafa başvurmuştur. Adana BAM, resmi şekle uyulmadan yapılan satış vaadi sözleşmesinin taraflar akraba olsa dahi geçersiz olduğunu ve ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerinin işleyebileceğini, vekalet ücretinin de keşifle belirlenen dava tarihindeki değer üzerinden hesaplanması gerektiğini belirterek her iki tarafın istinaf başvurusunu HMK 353/1-b-1 uyarınca esastan reddetmiştir.

Kararı incele →

Bölge Adliye Mahkemesi (istinaf) kararları bölgesel niteliktedir; bağlayıcı içtihat değildir, Yargıtay denetiminde değişebilir. İlkeler ilgili kararlardan derlenmiştir; tam karar metni esas alınmalıdır.

© . Tüm hakları Avukat Saim İncekaş’a aittir.

Feragat: Bu sitedeki içerikler genel bilgilendirme amacıyla sunulur; mevzuat ve içtihatlar zamanla değişebilir. Buradaki açıklamalar hukuki danışma değildir. Herhangi bir işlem yapmadan önce dosyanıza özel profesyonel görüş alınız.

İlişki ve KVKK: Bu site üzerinden iletişime geçmeniz tek başına avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Kişisel verileriniz KVKK kapsamında işlenir; bkz. Aydınlatma Metni.

TBK Madde 29 - Önsözleşme

→ İndeks
Bize WhatsApp'tan ulaşın!