Adana BAM, 1. HD., E. 2021/1531 K. 2022/1076 T. 27.6.2022

T.C.

ADANA
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ :

HATAY 2. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

DAVACI:

K1
– N1 – A1

VEKİLİ:

Av. K2 – A2

DAVALI:

K3
– N2 – A3

VEKİLLERİ:

Av. K4 – A4
Av. K5 – A5

DAVANIN KONUSU :

Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ :

15/03/2016

DAİRE KARAR TARİHİ :

27/06/2022

KARAR YAZIM TARİHİ :

28/06/2022
Yukarıda yazılı ilk derece mahkemesi kararına karşı, davalı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla HMK’nın 352 ve devamı maddeleri uyarınca dosya incelendi.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:

Davacı vekili ilk derece mahkemesine vermiş olduğu dava dilekçesinde özetle;

Davalı K3’ın, Hatay 1. Noterliği’nin 06/01/2015 tarih ve 00181 yevmiye sayılı düzenleme şeklindeki vekaletname ile vekil tayin ettiği dava dışı K6 aracılığı ile, Hatay 1.Noterliği’nin 07/01/2015 tarih ve 00255 yevmiye sayılı düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile Hatay İli Defne İlçesi A6 Mahallesinde kain 16476 parsel sayılı taşınmazda bulunan zemin kat 2 nolu bağımsız bölüm ile eklentisi üzerindeki hak ve hissesinden 2/4 hissesini 20.000-TL bedelle davacı K1’a satmayı vaad ettiğini, sözleşme öncesinde davacının karşı tarafa 19.000-TL ödediğini kalan 1.000-TL’nin ileri bir tarihte ödendiğinde derhal tapuda ferağ verileceği hususunda anlaştıklarını, bu hususun sözleşmeye yazıldığını, bakiye 1.000-TL’yi ödemek ve tapuda ferağ almak için K6’e zorlukla ulaşan davacının talebine rağmen davalı K3 tarafından vekillikten azledildiğini, bu nedenle artık bu kişi adına tapuda ferağ vermesinin mümkün olmadığının belirtildiğini, davacının mağdur olduğunu belirterek, öncelikle dava konusu 16476 parsel sayılı taşınmazda bulunan zemin kat 2 nolu bağımsız bölümün kaydına ihtiyati tedbir konulmasına, davanın kabulüne, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi uyarınca davalının, taşınmazın tapuda ferağ işlemini yapmaya icbar edilmesine, taşınmazın davalı üzerindeki davaya konu hissesinin tapu kaydının iptali ile davacı K1 adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı
K3
Vekili 20/04/2016 Havale Tarihli Cevap/Karşı Dava Dilekçesinde Özetle;

Satış vaadi sözleşmesi muvazaalı ve kötü niyetli olarak, müvekkiline zarar verme kastı ile yapıldığını, tescil şartlarının oluşmadığını, bu bakımdan haksız ve yersiz davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, karşı dava davalısı
K6 isimli kişiye vekaletname verildiğini
, bu kişinin söz konusu vekaletnameye dayanarak, fikir ve eylem birliği içinde olduğu davalı K1 ile muvazaalı ve kötü niyetli olarak satış vaadi sözleşmesi yaptığını, gerçekte davalıların, sırf müvekkilinin taşınmazını elinden almak için muvazaalı olarak satış vaadi sözleşmesi yaptıklarını, müvekkili aleyhine açılan davanın reddine, her türlü fazlaya dair zarar ziyan tazminat hakları saklı kalmak kaydıyla mülkiyeti müvekkiline ait olan, Defne A6 16476 parsel üzerinde bulunan binanın 2 numaralı bağımsız bölümünün kaşı dava davalısı K6 tarafından diğer davalı K1’a muvazaalı ve kötü niyetli olarak yapılan Hatay 1. Noterliğinin 07.01.2015 gün ve 00255 sayılı satış vaadi sözleşmesinin iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı K3 tarafından açılan karşı dava mahkemenin iş bu esasından tefrik edilerek mahkemenin 2016/368 Esas (Yeni Esas: 2018/270 Esas) sırasına kaydedilmiş ve karşı davaya bu davada devam edilmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:

İlk derece mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonucunda;

Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde iptali talep edilen Hatay 1. Noterliğinin 07/01/2015 gün ve 00255 sayılı satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğini koruduğu, davacı vaat alacaklısı tarafından satış vaadi sözleşmesinden bakiye kalan bedelin mahkeme veznesine depo edildiği, davalı tarafın davacı iddialarının aksini ispatlayacak bir delil de sunmadığı da dikkate alındığında sübut bulan davanın kabulüne karar verilmiştir.

Davacı kendi edimini ifa etmeden yahut diğer tarafa ifasını önermeden bu davayı açmış olduğundan davalının, davanın açılmasına sebebiyet vermediği gözetilerek, vekalet ücreti ile yükümlü tutulmamasına karar verilmiştir. (Emsal: Yargıtay 14. Hukuk Dairesi Esas No:2020/1641, Karar No:2020/7315)

Açıklanan nedenlerle;

1-
Davanın
KABULÜ ile; a-
Davalı adına tapuya kayıtlı olan Hatay ili, Defne İlçesi, A6 Mahallesi, 16476 parselde kain zemin kat 2 numaralı bağımsız bölümün 2/4 hissenin
İPTALİ ile davacı adına
TAPUYA KAYIT VE TESCİLİNE
, kalan 2/4 hissenin davalı üzerinde bırakılmasına, b-
Davacı tarafça depo edilen 1.000,00-TL’nin Vakıfbank Antakya Şubesi’nde mahkememiz adına dosya numarası belirtilerek açılacak vadeli hesaba aktarılarak, karar kesinleştiğinde, işleyen faizi ile birlikte davalıya
ÖDENMESİNE
, yönelik karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:

İstinaf yoluna başvuran davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle;

Dava konusu taşınmazın değeri 100.000 TL civarında olduğunu, asıl davada davacı tarafından ibraz edilen dava dilekçesinde;
”davalı…zemin kat 2 numaralı bağımsız bölüm ve eklentisi üzerindeki hak ve hissesinin 2/4 hissesini 20.000 TL bedelle müvekkilim K1’a satmayı vaad etmiştir.”
(1.paragraf son iki satır)
”bu satış sözleşmesi öncesinde müvekkilim karşı tarafa 19.000 TL ödemiş ,1.000 TL nin ödenmesi ise, davalının talebi üzerine (?)ileri bir zamana bırakılmış,”
(2.paragraf ilk iki satır)

Bu tarihten sonra müvekkili bakiye 1.000 TL’yi ödemek ve sözleşmede belirtilen taşınmazın adına tescilini sağlamak için … ” (3.paragraf ilk iki satır ) ibaresine yer verdiğini, dava dilekçesinde yer alan bu beyanlardan satış vaadine konu taşınmazın değerinin 20.000 TL olduğu davacının ikrarı ile kesinleşmiş olduğunu, davacının taşınmazın değerinin 57.000 TL olduğuna dair gerçek dışı beyanlarının yargılama aşamasında göz önünde bulundurulmasının mümkün olmadığını düşündüklerini,
** Davacının beyanlarını kabul anlamına gelmemek üzere noterde yapılan telkin sonucu düşük rakamlı sözleşme yapıldığı belirtmiş ise de bu beyan gerçeği yansıtmadığını, bu durumda gerek noterin gerekse işlemi yapan tarafların hukuki ve cezai sorumluluğu doğduğunu,
– Müvekkili davacının satış sözleşmesine aleyhine açılan dava ile muttali olduğunu ve karşılık dava yoluyla satış vaadi sözleşmesinin iptalini talep ettiğini,
Satış vaadi sözleşmesi muvazaalı ve kötü niyetli olarak müvekkiline zarar verme kastı ile yapıldığını, tescil şartlarının oluşmadığını, bu bakımdan haksız ve yersiz davanın reddine karar verilmesi gerektiği, karşı dava, davalısı K6 isimli kişiye vekaletname verildiğini, bu kişinin söz konusu vekaletnameye dayanarak, fikir ve eylem birliği içinde olduğu davalı K1 ile muvazaalı ve kötü niyetli olarak satış vaadi sözleşmesi yaptığını, gerçekte davalıların sırf müvekkilinin taşınmazını elinden almak için muvazaalı olarak satış vaadi sözleşmesi yaptıklarını, müvekkili aleyhine açılan davanın reddine, her türlü fazlaya dair zarar ziyan tazminat hakları saklı kalmak kaydıyla mülkiyeti müvekkiline ait olan Defne çekmece 16476 parsel üzerinde bulunan binanın 2 numaralı bağımsız bölümünün karşı dava davalısı K6 tarafından diğer davalı K1’a muvazaalı ve kötü niyetli olarak yapılan Hatay 1. Noterliğinin 07/01/20215 gün ve 00255 sayılı satış vaadi sözleşmesinin iptaline ve kararın
BOZULMASINA karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE:

Taraflar arasındaki dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı ferağa icbar suretiyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Somut olayda; davacı vekilinin, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi uyarınca davalının, taşınmazın tapuda ferağ işlemini yapmaya icbar edilmesine, taşınmazın davalı üzerindeki davaya konu hissesinin (2/4) tapu kaydının iptali ile davacı K1 adına tesciline karar verilmesini talep ettiği, yerel mahkemece yapılan yargılama sonunda davanın kabulüne karar verildiği, verilen kararın davalı tarafından istinafa taşındığı görülmüştür.
** Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa; iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.
(Bknz.

Yargıtay
14.
Hukuk
Dairesi
‘nin
2016/661
Esas,
2018/5376
Karar sayılı ilamı,
Y argıtay
14
.

H ukuk
D aire si
‘nin
2017/3627 esas,
2017/7555 karar sayılı ilamı)

Kişisel borç doğuran bir sözleşme olması nedeniyle satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için vaat borçlusunun satış vaadinin yapıldığı tarihte tapuda kayıtlı taşınmazın maliki olması gerekmez. Bir başka deyimle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği hiçbir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir. Vaatte bulunanın satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez. Satış vaadi sözleşmelerinde, satış vaat eden sözleşmede devir tarihi olarak belirtilen tarihte sözleşme konusu taşınmazı satış vaadedilene devretmekle yükümlüdür. Satış vaat eden devir sırasında taşınmaza malik değilse ve sözleşmeden kaynaklı borcunu ifa edemezse Borçlar Kanununun ifa imkansızlığı ve borca aykırılık hükümleri gereği tazminata mahkum edilir.
(Bknz.

Yargıtay
14.
Hukuk
Dairesi
‘nin
2016/14132
Esas,
2019/6133
Karar sayılı ilamı)

Satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için satış vaadine konu gayrimenkulün sözleşmede belirtilmesinde zorunluluk bulunmamaktadır. Taşınmazların belirli veya belirlenebilir olması gerekli ve yeterlidir. Bu nedenle, satışı vaat olunan taşınmazın genel ve kapsamlı bir anlatımla sözleşmede yazılı olması ve arazide belli edilebilir olması durumunda belirlilik şartının gerçekleşmiş bulunduğu kabul edilmelidir.
(Bknz.

Yargıtay
14.
Hukuk
Dairesi
‘nin
2015/13509
Esas,
2015/11639
Karar sayılı ilamı)
**
Gayrimenkulün aynına taalluk eden davalarda ecrimisil ve tazminat gibi taleplerde de bulunulduğu takdirde harç, gayrimenkulün değeri ile talep olunan tazminat ve ecrimisil tutarı üzerinden alınır. Değer tayini mümkün olan hallerde dava dilekçelerinde değer gösterilmesi mecburidir
. Gösterilmemişse davacıya tesbit ettirilir. Tesbitten kaçınma halinde, dava dilekçesi muameleye konmaz. Noksan tesbit edilen değerler hakkında 30 uncu madde hükmü uygulanır” hükmü yer almaktadır.

Öte yandan, Harçlar Kanunu harç alınmasını veya tamamlanmasını yanların isteklerine bırakmamış; değinilen yönün mahkemece kendiliğinden (re’sen) gözetilmesi gerektiğini hükme bağlamıştır. 492 sayılı Harçlar Kanunun 32. maddesinde yargı işlemlerinden alınacak harçlar ödenmedikçe müteakip işlemlerin yapılmayacağı vurgulanmıştır. Aynı Yasanın 30. maddesinde ise; “Muhakeme sırasında tespit olunan değerin, dava dilekçesinde bildirilen değerden fazla olduğu anlaşılırsa, yalnız o celse için muhakemeye devam olunur, takip eden celseye kadar noksan değer üzerinden peşin karar ve ilam harcı tamamlanmadıkça davaya devam olunmaz. Hukuk Muhakemeleri Kanununun 150 nci maddesinde gösterilen süre içinde dosyanın muameleye konulması, noksan olan harcın ödenmesine bağlıdır.” düzenlemesine yer verilmiştir.

Hemen belirtmek gerekir ki; davacı taraf harçtan muaf olsa dahi
, gerek istinaf gerekse temyiz sınırı ve davanın kabulü halinde davalının ödeyeceği harç miktarının dava değeri üzerinden belirleneceği açıktır.

Yargıtay 1.H.D.’nin 2020/2773 Es. 2021/3478 Karar sayılı ilamında
;
”

Dosya içeriği ve toplanan delillerden, davacının dava dilekçesinde taşınmazla ilgili olarak bir değer belirtmediği, yargılama sırasında da taşınmazın değeri konusunda bir açıklama yapılmadığı, keşfen değerin saptanmadığı anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere, 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 16. maddesi uyarınca, gayrimenkulün aynına taalluk eden davalarda dava değerinin gayrimenkulün değerine göre belirleneceği öngörülmüştür. Dava değerinin belirlenmesinde taşınmazın dava tarihindeki keşfen saptanacak gerçek değerinin esas alınacağı kuşkusuzdur. …….. Somut olayda, davacı idarenin 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca harçtan muaf olduğunda kuşku yoktur. Ancak, kesinlik sınırı kamu düzeni ile ilgili olduğundan, temyiz kesinlik sınırının belirlenmesinin gerekeceği, bunun için de dava değerinin belirlenmesi gerekeceği açıktır.

Hâl böyle olunca; taşınmaz başında keşif yapılarak Harçlar Kanun 16. madde uyarınca dava değerinin belirlenmesi gerekirken yazılı biçimde hüküm kurulması doğru değildir.” gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

Yine aynı nitelikte;

Yargıtay 1.H.D.’nin 2019/3143 Es. 2020/6493 Karar sayılı ilamında
;
”

Dava, TMK 588. madde uyarınca gaiplik ve tapu iptal – tescil isteğine ilişkindir. ………

Hemen belirtmek gerekir ki; davacı taraf harçtan muaf olsa dahi, gerek istinaf gerekse temyiz sınırı ve davanın kabulü halinde davalının ödeyeceği harç miktarının dava değeri üzerinden belirleneceği açıktır. —
Hal böyle olunca
; taşınmazın dava değerinin belirlenmesi için taşınmaz başında keşif yapılarak Harçlar Kanunu 16. madde uyarınca (dava tarihindeki) dava değerinin belirlenmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yargılamaya devam edilerek yazılı şekilde karar verilmesi hatalıdır,
” şeklinde karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesince davanın reddine karar verilmiş ise de eksik inceleme ile, istinaf ve temyiz sınırı açısından önemli olmasına rağmen keşif yapılmadan ve taşınmazdaki hissedar
K7
‘ün hisselerinin değeri belirlenmeden karar verilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde Hatay ili, Defne İlçesi, A6 Mahallesi, 16476 parselde kain zemin kat 2 numaralı bağımsız bölümün 2/4 hissesi yönünden dava açmış ise de, mahkemece dava konusu parseldeki 2 nolu bağımsız bölülün ve satışı vaad edilen 2/4 hissenin değerinin belirlenmediği gibi davacı tarafa da açıklattırılmamıştır.

Hâl böyle olunca; mahkemece yapılması gereken iş,istinaf ve temyiz sınırı açısından taşınmazın değeri tespit edilmesi gerektiğinden mahallinde keşif yapılmalı, davaya konu 2 nolu bağımsız bölümün değeri tespit edilmeli, davacı tarafça iptali istenin hissenin değeri üzerinden harç ikmali yapılmalı, davaya konu edilen taşınmazla ilgili olarak oluşacak sonuca göre olumlu-olumsuz bir karar verilmelidir.

Bu nedenlerle davalı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 Sayılı HMK’nın 353/1-a-4-6 bendleri uyarınca kabul edilerek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılması gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

H Ü K Ü M :

Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-
Hatay 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 16/03/2021 tarih ve 2016/126 Esas, 2021/82 Karar sayılı kararına karşı davalı vekilinin istinaf başvurusunun, 6100 Sayılı HMK’nun
353/1-a-4 ve 6 bentleri uyarınca KABULÜNE,

2-
İlk derece mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararının
ORTADAN KALDIRILMASINA,

3-
Davanın yeniden görülmesi için
DOSYANIN MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE,

4-
Davalı tarafçayatırılan istinaf peşin karar harcının talebi halinde iadesine,

5-
Davalı tarafçayapılan istinaf yargılama giderinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda değerlendirilmesine,

6-
Kararın, yerel mahkemece taraflara tebliğine,
Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde, HMK’nun 353/1-a maddesi uyarınca,
KESİN olmak üzere, oybirliği ile karar verildi.27/06/2022