Adana BAM, 1. HD., E. 2020/189 K. 2020/807 T. 14.7.2020

DAVACI:

K1 – N1

DAVALILAR:

1 -K2 – 18124124014

2 -K3 – N2

3 -K4 – N3 A1

4 -K5 – N4, A2

5-K6 – N5

6-K7 – N6
DAVACI
:

K1 – N1
DAVALILAR
:

1 -K6 – N5

2-K7 – N6

DAVANIN KONUSU :

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil
Yukarıda yazılı ilk derece mahkemesi kararına karşı, davacı vekili ile davalılar K6 ve K7 vekilince istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla HMK’nın 352 ve devamı maddeleri uyarınca dosya incelendi.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:

Asıl dava dosyasında ve birleştirilen dava dosyasında davacı vekili ilk derece mahkemesine verdiği dava dilekçelerinde özetle; davalıların murisi K8’in A3 mahallesi 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 117, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 52, 53, 73, 4 parsel sayılı taşınmazlarda murislerinden intikal eden ve edecek olan hak ve alacaklarının tamamını Adana 5. Noterliğinin 02/04/1981 tarih ve 9104 yevmiye nolu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile müvekkiline devir ve teslim ettiğini, anılan tarihten bu yana müvekkilinin taşınmazları nizasız ve ara vermeden kullandığını, ancak davalıların herhangi bir ferağ işlemine yanaşmadıklarını belirterek davalıların murisi K8 ile önceki muris evvellerinden davalılara intikal etmiş ve edecek olan hak ve hisselerin iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Bir kısım davalılar vekili Av.
K9 ile bir kısım davalılar vekili
Av.
K10 ilk derece mahkemesine verdikleri cevap dilekçelerinde özetle;davanın öncelikle zamanaşımı dikkate alınarak reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:

İlk derece mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonucunda; eldeki davada dayanılan Adana 5. Noterliğinin 02/047/1981 tarih ve 9104 yevmiye nolu taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartlarına uygun düzenlendiğini, sözleşmede vaat bedelinin tamamının peşin olarak ödendiğinin belirtildiğini, sözleşmedeki edimin yerine getirilmemesi halinde vaat alacaklısının Türk Medeni Kanunu’nun 716. maddesinden yararlanarak ferağa icbar suretiyle taşınmazın hükmen tescili için dava açabileceğini, mahkemece yapılan keşif ve alınan tanık beyanları sonucunda dava konusu taşınmazlarda davalılara isabet eden hisselerin zilyetliğinin satış vaadi sözleşmesinde belirtildiği şekilde davacı tarafa teslim edildiği kanaatine varıldığını, bu nedenle davalı tarafın ileri sürdüğü zamanaşımı savunmasına Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından itibar edilmediğini, öte yandan davalılar adına dava konusu taşınmazlarda intikal işlemlerinin yapıldığını, bilahare iştirak halindeki mülkiyetin müşterek mülkiyete çevrilmiş olması nedeniyle elbirliği ortaklığı dışındaki kişi konumundaki davacıya karşı sözleşmenin ifa olanağının bulunduğunu gerekçe olarak belirtip asıl ve birleşen dosyalar yönünden fen bilirkişinin 09/07/2019 havale tarihli 2. ek raporu doğrultusundan asıl davanın kısmen kabul kısmen reddi ile birleşen davanın kabulüne yönelik karar verilmiştir.

İSTİNAF YOLUNA BAŞVURAN:

İstinaf yoluna davalılar K7 ve K6 vekili ile davacı vekili başvurmuştur.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:

Davalılar
K7 ve K6 vekili istinaf dilekçesinde özetle; davanın kabulüne dair verilen hükmün usule ve yasaya aykırı olduğunu, davaya konu edilen ve Adana 5. Noterliğinin 01.04.1981 tarih ev 9401 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesinde satışa konu parsellerin belirlenebilir olmadığını, sözleşmenin ifa olanağının bulunmadığını, zaman aşımı itirazlarının da satışı vaat edilen taşınmazın sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş olmasından hareketle Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmemesi kararının da usule açıkça aykırı olduğunu, satış vaadi konusu edilen taşınmazlar sözleşmede yer almadığı halde, davalı müvekkillerinin uhdesinde ve fiili kullanımında yer alan taşınmazlara ait parseller dahi satış vaadi sözleşmesine konu edilmediği halde davanın kabulünün yersiz olduğunu, davacının, satış vaadine konu edilen taşınmazları fiilen kullandığı konusunda delil ortaya konulamadığı gibi dinlenen tanıkların ifadelerinin de karşılaştırıldığında çelişkiler ile dolu olduğunu ileri sürerek kararın ortadan kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar
K5, K4,
K2 ve K3 vekili istinaf dilekçesinde özetle;davaya konu edilen ve Adana 5. Noterliğinin 01.04.1981 tarih ve 9401 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresinin uygulanması gerektiğini ve bu sürenin ifa süresinde yaptıkları zamanaşımı savunmasının da satışı vaat edilen taşınmazın sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş olmasından hareketle Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmemesi kararının da usule açıkça aykırı olduğunu, satış vaadi konusu edilen taşınmazların sözleşmede yer almadığı halde, davalı müvekkillerinin uhdesinde ve fiili kullanımında yer alan taşınmazlara ait parseller dahi satış vaadi sözleşmesine konu edilmediği halde davanın kabulü yersizdir olanağının doğmasından sonra işlemeye başladığı verilen kararda dikkate alınmadığını, davacının satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak dava açtığını, söz konusu gayrimenkullerin sözleşme tarihinde teslim alınmadığını ve bugüne kadar müvekkilleri tarafından kullanılmakta olduğunu, satış vaadinin hukuken geçerli olmadığı hususunun da dikkate alınmadığını, satış vaadinde vaatte bulunulan gayrimenkulün hangi gayrimenkul olduğunun sözleşmede belirtilmesinde zorunluluk bulunmamasının tespitine katılmanın mümkün olmadığını, bunun yanında bu satış sözleşmesinin belirsiz olmasına karşın sözleşmenin ifa olanağından söz etmenin mümkün değil iken ifa olanağının bulunduğundan hareketle varılan yargının da usule ve yasaya açıkça aykırı olduğunu ileri sürüp yerel mahkeme kararının kaldırılıp davanın reddine yönelik karar verilmesini talep etmiş, bu davalılar vekilinin istinaf başvurusunun; yerel mahkemenin 07/10/2019 tarihli kararı ile yapılan ihtara rağmen eksik istinaf harcının tamamlanmadığı gerekçesiyle HMK’nin 344. maddesi uyarınca reddedildiği görülmektedir.

İstinaf yoluna katılma yoluyla başvuran davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle
; davalıların murisi K8’in, taşınmaz satış vaadi kapsamında kalan taşınmazlardan satış vaadine konu olan kısmın bilirkişi marifeti ile hesaplandığını, hesap edilen kısım üzerinden harç ikmali yapıldığını, dava dilekçelerindeki talibinde bununla sınırlı olduğunu, dava dilekçelerinde fazla istemin olmadığı gibi kabul edilmesinin de mümkün olmadığını, davalıların istinaf istemlerine yönelik itirazlarının yerel mahkemece tartışılmasının yapıldığını, taraflarına yüklenen harç ve vekalet ücreti konusu dışında usulüne uygun bir karar tesis edildiğini, davalıların istinaf itirazlarının reddine karar verilmesini istediklerini, birleşen dava dosyası yönünden kararın usul ve yasaya uygun olduğunu, bu davalıların istinaf istemlerinin reddine karar verilmesini istediklerini, cevapla istinaf istemlerinin ise kararın kısmen taraflarına yükletilen harç ve yargılama giderleri ile vekalet ücreti konusunda kararın düzeltilmesi ve düzeltilerek karar tesis edilmesine yönelik olduğunu, murisin, taşınmaz satış vaadine konu olan kısmına ilişkin bilirkişi raporunda belirtilen hisselerin iptaline karar verildiğini, yerel mahkemenin, satış vaadi dışında bulunan hisselerinde dava edildiği konusunda sehven maddi yanılgıya düşerek, “..kısmen ret ve kısmen kabul “şeklinde karar tesis edildiğini, bu bağlamda harç ve benzeri yargılama giderleri ile karşı tarafa ödenmesi gereken vekalet ücretinden sorumlu tutulmamaları gerektiğini ileri sürerek kararın bu yönden kaldırılıp esas dava yönünden verilen kararın 6. paragrafının “…8.935.33 TL yargılama giderinin davalılardan alınmasına…” şeklinde düzeltilmesine, aynı kararın karşıya verilen vekalet ücretine ilişkin 8. paragrafın tamamen kaldırılarak kararın düzeltilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davacı vekilinin bu istinaf talebinin yerel mahkemenin 07/10/2019 tarihli istinaf başvurusu değerlendirme kararı ile istinaf başvurusunun süresinde olmadığı gerekçesi ile ret edildiği, davacı vekilinin ret kararı üzerine bu kararı istinafa taşıdığı görülmektedir.

Davacı vekili İstinaf reddinin istinafı dilekçesinde özetle
; davalılar tarafından verilen iki adet istinaf dilekçesinin de aynı tarihte taraflarına tebliğ edildiğini, harcı tamamlattırılarak geçerli sayılan, davalılardan K7 ve K6 vekili Av. K10’ın istinaf dilekçesinin 24/09/2019 tarihinde taraflarına tebliğ edildiğini, katılma yolu ile istinaf dilekçelerini ise 07/10/2019 tarihinde süresinde yerel mahkemeye sunduklarını, katılma yoluyla istinaf dilekçelerinin dikkatsizlik ile sehven reddedildiği kanısını taşıdıklarını, bu bağlamda istinaf dilekçesinin reddine ilişkin kararın yerinde olmadığını, katılma yolu ile sundukları ilk istinaf dilekçesine göre vekalet ücreti yönünden gerekli incelemenin yapılmasını istediklerini belirterek katılma yolu ile sundukları ilk istinaf dilekçesine göre gerekli incelemenin yapılmasını talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE:

Taraflar arasında görülmekte olan dava, Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescil istemine ilişkindir.

Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden
Borçlar Kanununun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar
. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa; iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.
(Bknz.

Yargıtay
14.
Hukuk
Dairesi
‘nin
2016/661
Esas,
2018/5376
Karar sayılı ilamı,
Y argıtay
14
.

H ukuk
D aire si
‘nin
2017/3627 esas,
2017/7555 karar sayılı ilamı)

Kişisel borç doğuran bir sözleşme olması nedeniyle satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için vaat borçlusunun satış vaadinin yapıldığı tarihte tapuda kayıtlı taşınmazın maliki olması gerekmez. Bir başka deyimle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği hiçbir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir. Vaatte bulunanın satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez. Satış vaadi sözleşmelerinde, satış vaat eden sözleşmede devir tarihi olarak belirtilen tarihte sözleşme konusu taşınmazı satış vaadedilene devretmekle yükümlüdür. Satış vaat eden devir sırasında taşınmaza malik değilse ve sözleşmeden kaynaklı borcunu ifa edemezse Borçlar Kanununun ifa imkansızlığı ve borca aykırılık hükümleri gereği tazminata mahkum edilir.
(Bknz.

Yargıtay
14.
Hukuk
Dairesi
‘nin
2016/14132
Esas,
2019/6133
Karar sayılı ilamı)

Satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için satış vaadine konu gayrimenkulün sözleşmede belirtilmesinde zorunluluk bulunmamaktadır. Taşınmazların belirli veya belirlenebilir olması gerekli ve yeterlidir. Bu nedenle, satışı vaat olunan taşınmazın genel ve kapsamlı bir anlatımla sözleşmede yazılı olması ve arazide belli edilebilir olması durumunda belirlilik şartının gerçekleşmiş bulunduğu kabul edilmelidir.
(Bknz.

Yargıtay
14.
Hukuk
Dairesi
‘nin
2015/13509
Esas,
2015/11639
Karar sayılı ilamı)

Somut olayda
; davacı tarafından davalıların murisi K8 ile aralarında yaptıkları 02/04/1981 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu parsellerdeki hisselerinin muris K8 tarafından davacıya satılmasının vaat edildiği, taşınmazlardaki hisselerin zilyetliklerinin devredilmesine karşın taşınmazlardaki hisselerin tapuda devirlerinin yapılmadığı ileri sürülerek taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak tapu iptali ve tescil talebinde bulunulduğu, mahkemece asıl davanın kısmen kabul, kısmen reddine, birleşen davanın kabulüne yönelik kararın verildiği, verilen kararla ilgili olarak birleşen dosya davalılarının ve katılma yoluyla davacının istinaf yoluna başvurduğu, asıl dosya davalılarının da istinaf dilekçeleri verdikleri ancak harcın yatırılmaması nedeniyle bu davalılar yönünden istinaf talebinin reddine yönelik kararın verildiği, davacının aynı zamanda asıl davanın da davalısı olan birleşen dava dosyası davalıları vekilinin istinaf dilekçesi sonrasında katılma yoluyla istinafa geldiği bu talebin mahkemece ret edildiği, ret kararı sonrası istinaf gelindiği dosyada mevcut bilgi, belge ve delillerden anlaşılmaktadır.

Davacı taraf karar tebliği sonrasında 2 haftalık süre içerisinde istinaf yoluna başvurmamıştır. Asıl dava dosyası yönünden bir kısım davalılar vekilinin istinaf dilekçesinin davacı tarafa tebliği sonucunda da süresi içerisinde katılma yoluyla istinaf yoluna başvurulmamış, aynı zamanda asıl dava dosyasında da davalı olan birleştirilen dosya davalılarının istinafı sonrasında istinaf dilekçesinin tebliği sonrasında katılma yoluyla istinaf talebinde bulunarak asıl dava dosyasında hükmedilen yargılama gideri ve vekalet ücretine yönelik olarak istinaf talebinde bulunmuştur.

Dava dosyalarında taleple bağlılık ilkesi dikkate alınarak karar verilmesi, karar verilirken de kabul ret oranına göre karar verilmesi gerekir. Davacı tarafça taşınmaz satış vaadine konu edilen hisseler yönünden talepte bulunulmuştur. Karar verilirken bu hususun gözetilmesi gerekir.

Mahkemece keşif mahallinde dinlenen mahalli bilirkişilerin, dava konusu parsellerden 4, 52, 53, 103, 106, 108, 109, 110, 111, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149 parsel sayılı taşınmazların davacı tarafından kullanılmadığını belirttikleri, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde de sözleşmeye konu hisselerin zilyetliğinin devredildiğinin belirtilmediği görülmektedir. Davacı tarafça bildirilen tanıklar dolaylı olarak dava konusu parsellerin bazılarının davacı tarafça kullanıldığını belirtmiş iseler de mahkemece hangi parsellerin davacı tarafça kullanıldığının net olarak tespit edilmediği, davalı tanıklarınca da parsel numarası belirtilmemekle birlikte dava konusu parsellerin davalılar tarafından kiraya verilmek suretiyle kullanıldığına yönelik beyanda bulundukları anlaşılmaktadır. Yukarıdaki Yargıtay kararında da belirtildiği şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı davalarda zamanaşımı süresi 10 yıldır. Bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Bazı taşınmazlardaki hisselerle ilgili olarak, yerinde olmamakla birlikte, mahkemece el birliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine yönelik davacı tarafa yetkinin verildiği görülmektedir. Davalı tarafça zamanaşımı itirazında bulunulmuştur. Sözleşmenin yapıldığı tarihten bu yana yaklaşık 39 yıllık bir sürenin geçmiş olması nedeniyle 10 yıllık sürenin dolup dolmadığı veya davacı tarafın TMK’nun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralına aykırı davranıp davranmadığının tespiti açısından birleşen dava yönünden el birliği mülkiyetine tabi olup paylı mülkiyete dönüştürülen taşınmazlar yönünden ifa olanağının doğduğu tarihin veya zilyetliğin davacı tarafa teslim edilip edilmediğinin tespiti önem taşımaktadır. Mahkemece yukarıda belirtilen hususlar dikkate alındığında zilyetliğin devredildiğinin net olarak tespit edildiğinden bahsetmek mümkün değildir. Mahkemece bu husus netleştirilmeden eksik incelemeyle hüküm kurulmuştur.

O halde mahkemece yapılması gereken iş, istinaf yoluna başvuran birleşen dosya davalılarının zaman aşımı itirazları yönünden birleşen dosyaya konu taşınmazlardaki hisselerin el birliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmüş ise bu tarihin netleştirilmesi, paylı mülkiyete tabi ise ve zilyetlik devredilmiş ise davalıların TMK’nun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralına aykırı davranıp davranmadıklarının tespiti açısından tapu kayıtlarının geldilerinin de istenerek muristen intikal eden taşınmazlar olup olmadığı hususu netleştirilerek tarafların tanıkları yeniden dinlenip hangi parselin davacının kullanımında olduğunun, mahalli bilirkişilerin beyanları da dikkate alınarak, net olarak tespit edilip taleple bağlılık ilkesi dikkate alınarak esasa yönelik karar verilmesinden ibarettir. Eksik incelemeyle hüküm kurulması uygun değildir.

Bu nedenlerle davacı vekili ile davalılar K6 ve K7 vekilinin istinaf başvurusunun, 6100 sayılı HMK. nun 353/1-a-6 bendi uyarınca, kabul edilip kararın kaldırılması gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

H Ü K Ü M :

Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-
Karataş Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 11/07/2019 tarih, 2014/293 Esas, 2019/195 Karar sayılı kararına karşı davacı vekili ile davalılar K6 ve K7 vekilinin istinaf başvurularının,
6100 Sayılı HMK’nın
353/1-a-6 bendi uyarınca KABULÜNE,

2-
İlk derece mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararının
ORTADAN KALDIRILMASINA,

3-
Davanın yeniden görülmesi için
DOSYANIN MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE,

4-
İstinaf yoluna başvuran taraflarca yatırılan istinaf peşin karar harçlarının talepleri halinde iadesine,

5-
Yapılan istinaf yargılama giderinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda değerlendirilmesine,

6-
İstinaf incelemesi duruşma açılmadan sonuçlandırıldığından istinaf incelemesine ilişkin taraflar leh ve aleyhine ücreti vekalet takdirine yer olmadığına,

7-
Kararın, yerel mahkemece taraflara tebliğine,
Dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde, HMK’nın 353/1-a maddesi uyarınca,
KESİN olmak üzere, oybirliği ile karar verildi. 14/07/2020