Adana BAM, 1. HD., E. 2022/1580 K. 2022/1224 T. 7.7.2022

T.C.

ADANA
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ :

MERSİN 9. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

DAVACI:

K1 – N1 – A1

VEKİLİ:

Av. K2 – [N2] UETS

DAVALI:

1 -K3 – N3 – A1

VEKİLİ:

Av. K4 – [N4] UETS

DAVALI:

2 -K5 – N5 – A2

DAVANIN KONUSU :

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil olmazsa bedel
Yukarıda yazılı ilk derece mahkemesi kararına karşı, davalı K3 vekilince istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla HMK’nın 352 ve devamı maddeleri uyarınca dosya incelendi.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:

Davacı vekili ilk derece mahkemesine vermiş olduğu dava dilekçesinde özetle;

Mersin ili, Mezitli ilçesi, A3 mevkiinde kain, 7 pafta, 343 parsel sayılı taşınmazın davalılarla müşterek murisleri K6’den miras yoluyla intikal ettiğini, davalı K5’ün tüm kardeşlerinin bilgisi dahilinde söz konusu taşınmazdaki hissesini Mersin 4. Noterliği’nin 12/12/2002 tarihinde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi müvekkiline sattığını ve taşınmazın zilyetliğini teslim ettiğini, bunun üzerine müvekkilinin dava konusu taşınmaza üzüm bahçesi tesis etmek suretiyle kullanmaya başladığını, 2002 yılından bu yana tarlanın zilyetliğini elinde bulundurduğunu, bu süreçte davalı K5’nin tapuda taşınmazın devrini yapmaya yanaşmadığını, dava konusu taşınmazın tapu kaydını araştırdığında davalı K5’un hissesini kötü niyetli olarak 10/05/2018 tarihinde diğer davalı K3’a 41.000,00 TL bedelle sattığını, 1.000,00 TL’sini peşin aldığını, geri kalan 40.0000,00 TL bedel için de K5 lehine K3 aleyhine ipotek konulduğunu öğrendiğini ve işlemin kötü niyetli olarak iktisap edildiğini, davalı K3’ın ev hanımı olduğunu, herhangi bir gelirinin olmadığını ve taşınmazı satın alacak yeterli maddi güce sahip olmadığını, işlemin muvazaalı olduğunu ileri sürerek; davalı K5 adına kayıtlı bulunan ve diğer davalı K3’a 10/05/2018 tarih ve 9065 yevmiye numaralı resmi senet il devredilen kısmının iptalini ve davacı adına tescilini, mahkeme aksi kanaatte ise 12/12/2002 tarihinde davalı K5’a dava konusu taşınmazın bedeli olarak ödenen 6000.000,000 tutarındaki paranın uyarlama yapılarak davacıya verilmesini talep etmiştir.

Davalı K5 yasal cevap süresi bittikten sonra sunduğu cevap dilekçesi ile; dava konusu taşınmazın satış vaadi sözleşmesiyle davacıya devredildiğini, ancak sözleşmede taşınmaza ilişkin tüm bedelin alındığı beyan edilmişse de, bu bedelin kendisine ödenmediğini, davalı K3’a ipotekli olarak dava konusu taşınmazın satışını yaptığını ileri sürerek; dava konusu taşınmazdaki ipoteği kaldırarak davacı devretmeye hazır olduğunu beyan etmiştir.

Davalı K3 duruşmadaki beyanında; dava konusu taşınmazın boş olduğunu, kimse tarafından kullanılmadığını, tüm mirasçılar olarak taşınmazı satmaya karar verdiklerini, davalı K5’un dava konusu taşınmazı kendisine sattığını, satış bedeli olarak 60.000,00 TL ödediğini ileri sürerek; dava konusu taşınmazın satış bedeli olan 60.000,00 TL’nin kendisine ödenmesi halinde taşınmazı devretmeye hazır olduğunu beyan etmiştir.

İlk derece mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonucunda;

Sonuç olarak; davalı K5’nin, davacıya satmayı vadettiği hissesini diğer davalı K3’ye muvazaalı olarak devrettiği, tarafların kardeş olması ve davalıların resmi senette yazılı olan hususun aksini hem de birbirleri ile çelişkili olarak savunmalarından da anlaşıldığı üzere davalı K3’nin iyi niyetli olduğundan söz edilemeyeceği sonuç ve kanaatine ulaşılmış ve bu nedenle davanın kabulüne, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kapsamında davalı K5’nin hissesinin davacı K1 adına tesciline, ipotek işlemi de davalılar arasındaki muvazaalı hisse devrinin parçası olduğundan davalı K5’nin hissesine diğer davalı lehine konmuş olan ipoteğin de iptaline yönelik karar verildiği, verilen kararın davalı vekili tarafından istinafa taşınarak Dairemize gönderildiği anlaşılmıştır.

Dairemizce yapılan inceleme sonucunda;
15/11/2021 tarih ve 2021/418 Esas 2021/1497 Karar sayılı ilamıyla; ”
………

Somut olayda;

Davacı Mersin 4. Noterliği’nin 12/12/2002 tarihli satış vaadi sözleşmesi, dava konusu 343 parsel sayılı taşınmaz için gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği, buna göre; davalı K5’nin dava konusu taşınmazda murisi K6’dan kalan hissesinin tamamını davacı-kardeşi K1’ye satmayı vadettiği, davalı K5’nin bedelini alarak zilyetliği davacıya teslim ettiğinin resmi senet içeriğinden anlaşıldığı, davalı K5’un 343 parseldeki hissesini 10/05/2018 tarihinde tapuda resmi olarak diğer davalı K3’a sattığı, 40.0000,00 TL bedel için de K5 lehine K3 aleyhine ipotek konulduğu, davacının devrin kötü niyetli olarak yapıldığını iddia ettiği, davalı K6 davacının senette yazılı olsa da bedelin ödenmediğini, paraya ihtiyacı olduğunu, bu nedenle diğer davalı kardeşine bedelin bir kısmını alarak kalan bedel için ipotek koymak sureti ile hissesini tapudan devrettiğini bu kardeşinin de borcunu ödemediğini, ipotek bedeli ödenir ise hisseyi verebileceğini ileri sürmüş, mahkeme yapılan yargılama, toplanan deliller, tarafların iddia ve savunmaları, keşif, bilirkişi raporu, yeminli tanık anlatımları ve tüm dosya kapsamına göre; Davacı ile davalı K5 arasında; Mersin 4. Noterliği’nin 12/12/2002 tarihinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği, buna göre; davalı K5’nin dava konusu taşınmazda murisi K6’dan kalan hissesinin tamamını davacı-kardeşi K1’ye satmayı vadettiği, davacının kendi hissesi ile K5’den aldığı yeri birleştirerek kullandığı, ancak davalı K5’nin satış vaadi sözleşmesi ile devretmeyi vaadettiği hissenin tapuda devrini vermek yerine hissesini diğer kardeşi olan davalı K3’ye 41.000,00 TL bedelle sattığı, sözleşmeye göre bunun 1.000,00 TL’sini elden aldığı ve kalan 40.000,00 TL’si için taşınmazda devredilen hisse üzerine ipotek koydurdukları, davalının bu işlemlerinin (neredeyse satış bedeli kadar) ipotek koydurmuş olmalarının iyi niyetli sayılamayacağı, dolayısıyla davalıların kendi aralarında muvazaalı bir hisse devri ve ipotek tesisi işlemi gerçekleştirdikleri sonuç ve kanaatine varılmakla buna ilaveten satış bedelinin davalı K3 tarafından ödendiğine dair delil sunulmamış olup, 41.000,00 TL satış bedelinin 40.000,00 TL’si için K5 tarafından devredilen hisseye ipotek konulmuş olması da davalılar arasında danışıklı işlem yapıldığını ve devrin muvazaalı olduğunun başka bir delilidir. Davalı K5’nin, davacıya satmayı vadettiği hissesini diğer davalı K3’ye muvazaalı olarak devrettiği, tarafların kardeş olması ve davalıların resmi senette yazılı olan hususun aksini hem de birbirleri ile çelişkili olarak savunmalarından da anlaşıldığı üzere davalı K3’nin iyi niyetli olduğundan söz edilemeyeceği sonuç ve kanaatine ulaşılmış ve bu nedenle davanın kabulüne, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kapsamında davalı K5’nin hissesinin davacı K1 adına tesciline, ipotek işlemi de davalılar arasındaki muvazaalı hisse devrinin parçası olduğundan davalı K5’nin hissesine diğer davalı lehine konmuş olan ipoteğin de iptaline karar vermek gerekmiş, davanın kabulü ile; Mezitli İlçesi, A3 Mah. 343 parsel sayılı taşınmazda davalılar arasında yapılan 10/05/2018 tarihli 9065 yevmiye nolu satış suretiyle pay temliki ve kanuni ipotek tesisi işleminin iptaline, davalı K5’nin kanuni hissesinin tamamının davacı adına tapuya tesciline karar verilmiştir.

İstinaf yoluna davalı K3 başvurmuştur.

İstinaf eden davalı kendilerine usulüne uygun tebligat gelmediğini, yasal haklarını savunamadıklarını, bilirkişi raporunun kendilerine tebliğ edilmediğini belirterek yerel mahkemece verilen kararın bozulmasını talep etmiştir. Davalıya daha önceden tebligat yapıldığı, K3’nin duruşmaya katıldığı beyan dilekçesi sunduğu dosya içeriğinden anlaşılmaktadır.

Dava konusu Mezitli İlçesi, A3 Mah. 343 parsel sayılı taşınmazın 3402 SK uyarınca 22a uygulaması sonucunda Takbis’ten yapılan incelemeye göre 178 ada 1 parsel olduğu yada olabileceği, tapu tarafından 177 ada 5 parsel bildirilmiş ise de bu parselin taraflarla ilgisinin olmadığı anlaşılmaktadır.

Ancak mahkemece eski pasif 343 parsel üzerinden açılan davanın kabulü ile; Mezitli İlçesi, A3 Mah. 343 parsel sayılı taşınmazda davalılar arasında yapılan 10/05/2018 tarihli 9065 yevmiye nolu satış suretiyle pay temliki ve kanuni ipotek tesisi işleminin iptaline, davalı K5’nin kanuni hissesinin tamamının davacı adına tapuya tesciline karar verilmiş ise de bu husus hatalıdır.
6100 sayılı HMK’nin 297/2. maddesi gereğince; hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir. Bunların yanında hakim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Duruma göre, talep sonucundan daha azına karar verebilir (HMK m. 26/1) Kamu düzeninden olan doğru sicil oluşturma ilkesi gereğince de hakimin infazı kabil karar verme yükümlülüğü vardır.

Belirtilen nedenler ile 343 parselin 3402 SK uyarınca 22a uygulamasına tabi tutulup tutulmadığı, uygulama sonucu 178 ada 1 parsel olduğu yada olabileceği anlaşılmakla yeni parselin tapu kaydının celbi ile tapucu bilirkişilerden ek rapor alınmak sureti ile ek rapor alınması gerekmez ise kayıtların incelenmesi ile oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerektiği” gerekçesiyle kararın HMK 353/1-a-4. ve 6. bentleri uyarınca ortadan kaldırılmasına karar verilmiş ve dosya mahkemesine gönderilmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:

İlk derece mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonucunda;

Sonuç olarak; davalı K5’nin, davacıya satmayı vadettiği hissesini diğer davalı K3’ye muvazaalı olarak devrettiği, tarafların kardeş olması ve davalıların resmi senette yazılı olan hususun aksini hem de birbirleri ile çelişkili olarak savunmalarından da anlaşıldığı üzere davalı K3’nin iyi niyetli olduğundan söz edilemeyeceği sonuç ve kanaatine ulaşılmış, Mezitli Tapu Müdürlüğünün 18/03/2022 tarihli yazısında belirtildiği üzere dava konusu 343 parsel sayılı taşınmazın 22/a uygulaması sonucu 178 ada, 1 parsel numarasını aldığı ve ifraz görmediği anlaşıldığından istinaf kararında belirtilen husus da göz önüne alınarak buna göre davanın kabulüne, yönelik karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEBLERİ:

İstinaf yoluna başvuran davalı
K3 vekili dilekçesinde özetle; müvekkiline yapılan tebligatın usulüne uygun olmadığını, müvekkilinin davadan haberdar olma ve hukuki dinlenilme hakkının ihlal edildiğini, istinaf başvurusuna istinaden verilen Adana BAM 1. Hukuk Dairesi 2021/418 Esas ve 2021/1497 sayılı karar gerekçesinde bu itiraza yönelik olarak “…İstinaf eden davalı kendilerine usulüne uygun tebligat gelmediğini, yasal haklarını savunamadıklarını, bilirkişi raporunun kendilerine tebliğ edilmediğini belirterek yerel mahkemece verilen kararın bozulmasını talep ettiği, davalıya daha önceden tebligat yapıldığı, K3’nin duruşmaya katıldığı beyan dilekçesi sunduğu dosya içeriğinden anlaşılmaktadır.” denilmekle müvekkilinin yapmış olduğu itiraz dikkate alınmadığını, ancak müvekkiline ön inceleme duruşması dışındaki tebligatlar hiç ulaşmamış olup müvekkili hiçbir delil bildiremeden ve tanık dinletemeden, dava konusuna bile tam vakıf olamadan hüküm kurulduğunu, sadece davacı beyan ve delilleri ile kurulan hüküm usul ve yasaya aykırılık teşkil ettiğini, müvekkili cevap dilekçesi verememiş, iddialarını bildirememiş ve delil de sunamamış olduğunu, bu kapsamda hukuki dinlenilme hakkı ihlal edilmiş olup bu şekilde kurulan hüküm hakkaniyete aykırılık teşkil etmekte olup, bu kapsamda yargılamanın yeniden yapılarak müvekkilinin mağduriyetinin giderilmesi gerektiğini, müvekkilinin resmi kayıtlarda tebligata elverişli, açık adresi mevcut iken bu şekilde kapalı adres olarak, eksik bilgilerin yer aldığı tebligat adresine tebligat yapılması usulsüz olduğunu, müvekkili gerçek bir alıcı konumunda olup işbu davada tek mağdur edilen yine müvekkili olduğunu, yerel mahkeme kararı gerekçesinde davalı sami ölçüm’ün süresi içerisinde sunmadığı beyanların esas alındığı görülmekle verilen hükmün usul ve yasaya aykırı olduğunu, müvekkili diğer davalı kardeşi K5 ile gerçek bir alıcı iradesi ile hisse alışverişi yaptığını, diğer davalı K5 müvekkilini de mağdur etmiş olup bu durum hakkaniyete aykırı olduğunu, müvekkili diğer davalı K5 ile 100000-TL bedel ödeme karşılığı hisselerini almak üzere anlaştıklarını, bu bedelin 60000-TLsini kardeşi olduğundan güven ilişkisi kurarak peşin ve elden ödendiğini, kalan 40.000-TL için ise tapuya ipotek konulduğunu, davalı sami ölçüm, müvekkilini de kandırmış olup 41.000-TL bedel ile sattığını beyan etmesi kabul edilemeyeceğini, yerel mahkemenin kararında da bahsedildiği üzere bu bedel ile satıp 1.000-tl ödeme alması ve kalanı için tapuya ipotek koydurulması hayatın olağan akışına aykırılık teşkil ettiğini, bu hususta müvekkilinin 60.000-tl ödeme yaptığına ilişkin beyanları dinlenilmemiş ve araştırılmamış olup tek taraflı hüküm kurulduğunu, bu kapsamda anılan karar usul ve yasaya aykırılık teşkil etmekte olduğunu, dava konusu taşınmaz elbirliği mülkiyetinde olup hali hazırda taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunmadığını, dava konusu taşınmaz üzerinde bütün mirasçılar elbirliği mülkiyetinden kaynaklı hak sahibi olduğunu, tapu iptal ve tescil davasına konu olan taşınmaz, bir miras neticesinde ortaya çıkmış ise söz konusu davayı, tüm mirasçılar birlikte açması gerektiği, eğer ki mirasçılardan birisi davaya taraf olmamış ise mahkeme, davacılara tüm davacıların mevcut davada taraf olarak yer almasını sağlaması için belirli bir süre verilebileceği, bu süre içerisinde ise mirasçıların hepsi davaya taraf olması gerektiği, tüm mirasçılar davaya taraf değilse bile hepsinin açılan davaya onay verdiği belgelenirse de tapu iptal ve tescil davası açılmış sayılacağını, aksi halde mahkemenin eksiklerin giderilmesi için verdiği süre içerisinde bu eksiklikler tamamlanmazsa dava açılmamış sayılacağını, somut olayda hisse satışı niteliğinde dahi olsa işbu dava bütün mirasçıları ilgilendirmekte olup diğer mirasçılar davaya dahil edilmeden kurulan hüküm usul ve yasaya aykırı olduğunu, taraflar arasında yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sadece taraflar arasında geçerli olan bir sözleşme olup iyi niyetli üçüncü kişileri bağlamaz. bu kapsamda müvekkili aleyhine açılan işbu davanın reddi gerektiğini,
Sözleşme tapuya şerh edildiği takdirde, kişisel hak güçlenecek ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilinecektir. Sözleşme noterde usulüne uygun olarak düzenlendiği takdirde tapu kütüğüne şerh edilmese dahi geçerli olacaktır. Ancak bu durumda satış vaadi sözleşmesi ile kendisine taşınmazın satılacağı taahhüt edilen taraf tapu kütüğündeki kayıtlara dayanarak işlem yapan üçüncü kişilere karşı herhangi bir hak iddiasında bulunamayacağını, bahsettikleri üzere müvekkili de halihazırda diğer davalı K5 tarafından kandırılmış ve mağdur edilmiş durumda olduğunu, müvekkili diğer davalı K5’e 60.000-TL elden ödeme yapmış olup usulsüz tebligat nedeniyle hiçbir delile başvuramadığından iyi niyetini ispat edemeyerek müvekkili hak kaybına uğradığını belirterek açıklanan nedenlerle Mersin 9. Asliye Hukuk Mahkemesinin 18/03/2022 Tarih, 2021/330 Esas ve 2022/78 Karar sayılı kararının usul ve yasaya aykırı olduğundan kaldırılmasını talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE:

Taraflar arasındaki dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescilolmazsa bedel istemine ilişkindir.

Bilindiği üzere, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur
(4721 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 706; Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu madde 213; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 237; Tapu Kanunu madde 26; Noterlik Kanunu madde 60).

Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkeme gerekse Yargıtay tarafından doğrudan gözönünde tutulur.
(Bknz.

Yargıtay
Hukuk
Genel
Kurulu
‘nun
2014/

23-
308
Esas,
2016/195
Karar sayılı ilamı)

Kaynağını Türk Borçlar Kanunu’nun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri,
Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 706. ve Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür
. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu’nun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar K.’146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar.

Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni K.’nun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa; iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.
(Bknz.

Yargıtay
14.
Hukuk
Dairesi
‘nin
2016/661
Esas,
2018/5376
Karar sayılı ilamı,
Y argıtay
14
.

H ukuk
D aire si
‘nin
2017/3627 esas,
2017/7555 karar sayılı ilamı)

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2021/2350 E. 2021/4170 K. Sayılı ilamında;

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat; birleştirilen davalar satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali tescil ve satış vaadi sözleşmesinin iptali isteğine ilişkindir. Asıl davada davacı vekili, İstanbul 19. Noterliğinin 14.05.1980 tarih ve 22148 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile K7 ve K8’in muris K9’den intikal eden ve edecek olan İstanbul Bakırköy A4 mevki 298 ada 114 parsel sayılı tarlanın 627220/1658972 hissesinden intikal edecek olan hisselerin tamamı, aynı ada 128 parsel sayılı tarlanın 720814/1658972 hissesinden intikal edecek olan hisselerin tamamı; aynı ada 129 parsel sayılı gayrimenkulun murise ait 648465/1658972 hissesinden intikal edecek hisselerin tamamını 15.000.000TL karşılığında K10, K11 ve K12’a satmayı vaad ettiğini, ancak vaad borçlularının mirasçıları olan davalıların dava konusu taşınmazların davacılar adına tapuda devrine yanaşmadıklarını belirterek, dava konusu taşınmazlarda payı bulunan davalıların tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini, tescil istemi kabul edilmediği takdirde 650.000TL tazminatın sözleşme tarihinden itibaren faiziyle davalılardan tahsilini talep etmiştir. Birleştirilen 1991/652 Esas, 1992/713 Karar sayılı dosyada, davacı vekili Üsküdar 2. Noterliğinde yapılan 18.09.1987 tarih 60868 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile davalılar K13, K14, K15 ve K16’in murisleri K17’den intikal edecek olan İstanbul Bakırköy A4 mevki 298 ada 114 parsel sayılı tarlanın 627220/1658972 hissesinden, aynı ada 128 parsel sayılı tarlanın 720814/1658972 hissesi; aynı ada 129 parsel sayılı gayrimenkulun 707814/1658972 hissesinden muris K17’den intikal edecek hak ve hisselerin tamamını 500.000.000TL bedelle müvekkili K18’a satmayı vaad ettiklerini ancak tapuda devir yapmadıklarını beyanla dava konusu taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile davacı müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Birleşen Bakırköy 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 1992/136 Esas 1992/318 Karar sayılı dosyası ile davacı K18 vekili, Üsküdar 2. Noterliğinden tanzim edilen 18.09.1987 tarih 60868 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edildiğini, müvekkilinin bir müddet sonra bahse konu taşınmazların davalıların murisleri tarafından daha önce 14.05.1980 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile ana dosyanın davacılarına satışını vaad ettiklerini öğrendiklerini beyanla 14/05/1980 tarih 22148 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesinin iptaline, müvekkilinin yaptığı satış vaadi sözleşmesine göre davalılar hissesinin iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Birleştirilen 2000/182 Esas, 2002/115 Karar sayılı dava dosyasında davacılar vekili; muris K7’in 14.05.1980 tarih 22148 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesindeki imzasının sahte olduğunu, hukuki ehliyetinin bulunmadığını, bu muamelenin yapıldığı tarihte yaşının da hayli geç ve gözlerinin de iyi görmemesi nedeniyle yapılan işlemin yani ilk işlem olan 14.05.1980 tarih 22148 yevmiyeli satış sözleşmesinin geçersizliğine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Mahkemece; 1989/762 Esas sayılı ana dava dosyasında davacıların açmış oldukları tapu iptali tescil davasının reddine, davacıların istemiş oldukları tazminatın güncellenmiş haliyle 362.460,00TL ‘nin davalı karşı davacılardan alınıp davacılara verilmesine, 1989/762 Esas sayılı dava dosyasında karşı davalarının ispat edilememesi nedeniyle reddine, Birleştirilen 1991/652 Esas, 1992/713 Karar sayılı ve birleştirilen 1992/136 Esas, 1992/318 Karar sayılı dava dosyaları hakkında; dosyada mevcut bilirkişi raporuna dayanarak sözleşme yapıldıktan sonra gayrimenkulün birçok parsele ifraz edildiği ve infaz kabiliyeti olmadığı gerekçesiyle birleştirilen her iki davanın ayrı ayrı reddine, Birleştirilen 2000/182 Esas 2002/115 Karar sayılı davanın ispat edilememesi nedeniyle reddine; karar verilmiştir.

Hükmü, birleştirilen 1992/136 Esas ve 1991/652 Esas sayılı dosyalarda, davacı kısıtlı K18 vekili tapu iptali ve tescil talebinin hukuki imkansızlık nedeniyle reddinin doğru olmadığı gerekçesiyle; 1989/762 Esas sayılı asıl dava yönünden davacılar vekili, tapu iptali ve tescil istemi yönünden davanın reddinin doğru olmadığını, tazminat istemi yönünden ise günümüze uyarlama işleminin hatalı olduğu iddiasıyla temyiz etmiştir.

Kaynağını Borçlar Kanunu’nun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu’nun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Satış vaadi sözleşmesine konu yapılan bir taşınmazın sonradan bir başka kişiye satış vaadinde bulunulması da mümkündür. Böylesine durumlarda şahsi hakların yarışması söz konusu olur. Kural olarak da geçersiz olmadıkça veya sözleşme feshedilmedikçe yarışan şahsi haklardan önceki tarihli olanına değer tanınır.

Somut olayda; ana dava konusu olan satış vaadi sözleşmesi 14.05.1980 tarihli olup birleştirilen davalardaki satış vaadi sözleşmesinden önce yapılmıştır. Dava konusu aynı taşınmazlara yönelik birden fazla satış vaadi sözleşmesinin bulunması halinde mahkemece önceki tarihli satış vaadi sözleşmesine değer verilmesi gerekir. Tapu sicil müdürlüğünden getirtilen tapu kayıtlarından satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazların ifrazı sonucu çok sayıda parselin oluştuğu anlaşılmaktadır.

1- Asıl dava davacıları vekilinin temyiz itirazları yönünden; mahkemece, tapu iptali ve tescili talebi yönünden dava konusu taşınmazların birden fazla parsele ifraz edilmesi nedeniyle infaz kabiliyeti bulunmadığı gerekçesiyle reddine, tazminat talebi yönünden ise kabulüne karar verilmiş ise de tapu iptali ve tescil talebinin reddi gerekçesi yerinde ve doğru değildir. Mahkemece yapılması gereken iş; dava konusu taşınmazların tedavüllü tapu kayıtlarının celbi ile ifraz sonucunda gittiği parsellerin mahalinde keşif de yapılmak suretiyle belirlenmesidir. İfrazen oluşan parsellerin satış vaadi sözleşmesine konu olan taşınmazlar olduğu ve davalılar adına kayıtlı olduğu tespit edilirse, başka bir deyişle satış vaadi sözleşmesinin ifa kabiliyeti mümkün ise tapu iptali ve tescil hükmü kurulması; taşınmazların son hali itibariyle satış vaadi sözleşmesinin ifa kabiliyeti mümkün değil ise şimdiki gibi hüküm kurulması gerekmektedir. Açıklanan hususlar değerlendirilmeden eksik inceleme ile tapu iptali ve tescil talebinin reddi ile tazminata karar verilmiş olması doğru olmadığından davacı vekilinin temyiz taleplerinin bu yönden kabulü gerekmiştir.

2- Birleşen dava davacısı K18 vekilinin temyiz itirazları yönünden; önceki tarihli olan İstanbul 19. noterliğinin 15.05.1980 tarih ve 22148 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesine itibar edilmesi gerekeceğinden bu dosyalar yönünden tapu iptali ve tescil taleplerinin reddine karar verilmesinde bir yanlışlık bulunmayıp davacıların tazminat talepleri de bulunmadığından temyiz taleplerinin reddine karar vermek gerekmiştir.

Somut olayda;

Davacı Mersin 4. Noterliği’nin 12/12/2002 tarihli satış vaadi sözleşmesi, dava konusu 343 parsel sayılı taşınmaz için gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği, buna göre; davalı K5’nin dava konusu taşınmazda murisi K6’dan kalan hissesinin tamamını davacı-kardeşi K1’ye satmayı vadettiği, davalı K5’nin bedelini alarak zilyetliği davacıya teslim ettiğinin resmi senet içeriğinden anlaşıldığı, davalı K5’un 343 parsel (yeni 178 ada 1 nolu parsel) hissesini 10/05/2018 tarihinde tapuda resmi olarak diğer davalı K3’a sattığı, 40.0000,00 TL bedel için de K5 lehine K3 aleyhine ipotek konulduğu, davacının devrin kötü niyetli olarak yapıldığını iddia ettiği, davalı K6 davacının senette yazılı olsa da bedelin ödenmediğini, paraya ihtiyacı olduğunu, bu nedenle diğer davalı kardeşine bedelin bir kısmını alarak kalan bedel için ipotek koymak sureti ile hissesini tapudan devrettiğini bu kardeşinin de borcunu ödemediğini, ipotek bedeli ödenir ise hisseyi verebileceğini ileri sürmüş olup, mahkemece daha önceki bozma kararına uymak suretiyle yapılan yargılama ve delillere göre, davalı K5 dava konusu hisseyi davacı kardeşine noterde satış vaadi yaparak sattıktan sonra yine aynı hisseyi diğer davalıya tapuda devrettiği, karşılığında 1.000 TL para aldığı, kalan 40.000 TL’nin halen ödenmediği, bu bedel üzerine ipotek tesis edildiği, hisseyi devir alan davalı K3’nin TMK’nın 1023. maddesi kapsamında iyiniyetli 3.kişi olarak kabulüne olanak bulunmadığı, davalıların TMK.nın 1023. maddesinden istifade edemeyecekleri, düşüncesi ile davanın kabulüne yönelik karar verilmiş olup, davalının taşınmazdaki hissenin daha önceden davacıya satılmış olduğunu kardeşi olması nedeniyle bilebilecek durumda olduğu bu nedenle TMK 1023 ve 1024.maddesinden yararlanmasının mümkün olmadığı, devrin muvazaalı olarak yapıldığı dosya içeriğine göre sabit olmakla, mahkemece verilen karar dosya içeriğine uygun olmakla HMK’nın 355. maddesi uyarınca istinaf sebepleriyle sınırlı olarak ve re’sen kamu düzeni yönünden yapılan inceleme sonucu, ilk derece mahkemesinin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı kanaatine varıldığından istinaf başvurusunun 6100 Sayılı HMK’nın 353/1-b-1 bendi uyarınca esastan reddine karar vermek gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

H Ü K Ü M:

Açıklanan nedenlerle;

1-
Mersin9. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 18/03/2022 tarih ve 2021/330 Esas, 2022/78 Karar sayılı kararı usul ve esas yönünden hukuka uygun bulunduğundan davalı K3 vekilinin istinaf başvurusunun,
6100 Sayılı HMK’nun 353/1-b-1 maddesi uyarınca,
ESASTAN REDDİNE,

2-
Davalı K3 vekilinin istinafı reddolunduğundanHarçlar Kanunu gereğince alınması gereken
3.005,64 TL istinaf karar harcından peşin alınan
751,25
TL harcın mahsubu ile bakiye 2.254,39 TL harcın davalı K3’dan alınarak Hazine’ye irat kaydına,

3-
İstinaf eden tarafça yapılan istinaf yargılama giderinin kendi üzerinde bırakılmasına,HMK’nın 333. maddesi uyarınca kullanılmayan gider avansının karar kesinleştiğinde ilgilisine iadesine,

4-
Dairemizce celse açılmadan gerekli inceleme yapıldığından taraflar leh ve aleyhine vekalet ücreti taktirine yer olmadığına,

5-
Kararın yerel mahkemesince taraflara tebliğine,
Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda, HMK’nın 362/1-a maddesi uyarınca,
KESİN olarak oy birliği ile karar verildi.07/07/2022