Adana BAM, 1. HD., E. 2017/15 K. 2017/21 T. 22.11.2017

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I

DAVACI : K1 – N1

VEKİLİ : Av. K2

DAVALI : K3 – N2 A2

VEKİLLERİ : Av. K4, A3

Av. K5, A4

DAVANIN KONUSU : Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptali Ve Tescil

DAİRE KARAR TARİHİ : 22/11/2017

DAİRE YAZIM TARİHİ : 22/11/2017

Ulukışla Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2016/220 Esas, 2017/170 Karar sayılı dosyasının 19/09/2017 tarihli kararına karşı davacı vekili tarafından 13/10/2017 tarihinde, davalı vekili tarafından 16/10/2017 tarihinde, istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dosya dairemize tevzi edilmekle, dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

Davacı vekili ilk derece mahkemesine vermiş olduğu dava dilekçesinde özetle; Müvekkili ile davalı arasında Niğde ili, Ulukışla ilçesi, Alihoca Köyü, A5 mevki, 101 Ada, 583 parsel, 101 Ada, 584 parsel, 101 Ada, 577 parsel ve 101 Ada 578 parsel sayılı taşınmazların 207.168.00 TL’ye satışı konusunda anlaşma yaptıklarını, bu bedelle ilgili olarak 22/03/2016 tarihli 10.00.00 TL bedelli senet, 22/05/2016 tarihli 10.000.00 TL bedelli senet, 22/06/2016 tarihli 10.000.00 TL bedelli senet, 22/07/2016 tarihli 10.000.00 TL bedelli senet, 22/08/2016 tarihli l0.000.00 TL bedelli senet, 27/09/2016 tarihli 20.000.00 TL bedelli senet, 02/10/2016 tarihli 100.000.00 TL bedelli senet, 22/10/2016 tarihli 10.000.00 TL bedelli senet, 22/11/2016 tarihli 10.000.00 TL bedelli senet olmak üzere davalıya toplam 190.000.00 TL.lik senet verilerek ödemenin yapılacağının ve senetler vadesinde ödendikten sonra tapu devrinin yapılacağının kararlaştırıldığını, senet bedellerinin davalı tarafa ödendiğini, taraflar arasında anlaşılan satış bedelinin 207.168.00 TL olmasına karşın müvekkili tarafından davalıya 210.000,00 TL ödeme yapıldığını, ödemelerin tamamı yapıldıktan sonra davalının tapu devirlerini yapmaktan sürekli kaçındığını ve müvekkilini dolandırma saiki ile hareket ettiğini, müvekkilinin bütün uğraşları sonuçsuz kalınca davalı hakkında suç duyurusunda bulunmak zorunda kaldığını, müvekkilinin bu ödemeleri yaparken açıklamalara senet bedeli şeklinde açıklama yazdırdığını, bedeli ödenen senetleri alması için K6′ nı gönderdiğini, davalının “senetleri piyasaya dağıttım, gitsin piyasadan toplasın, tapu falan da vermiyorum” şeklinde söz söyleyerek K6’ i geri gönderdiğini, bunun üzerine müvekkil Adana’ya giderek senetleri talep ettiğini, davalının tapu devirlerini yapmak için paranın faizi olarak 20.000.00 TL daha para istediğini, davalının müvekkilini nitelikli bir şekilde dolandırarak hem parasını aldığını ve senetlerini iade etmeyip tapu devirlerini de gerçekleştirmediğini, bu yetmezmiş gibi faiz adı altında 20.000.00 TL daha para talep ettiğini, müvekkili ile davalı arasında akrabalık bağı bulunduğunu, bu bağ nedeni ile de tarafların söz konusu gayrimenkullerin satışına ilişkin aralarında anlaştıklarını, müvekkilininde bu anlaşma gereği satış bedellerini ödediğini, ancak tapu devir işlemlerinin davalının kötü niyetli olması nedeni ile yapılamadığını, bu nedenle cebri tescil davası açmaları gerektiğini, malikin hali hazırda malı haksız olarak elinde bulundurduğunu, bu nedenle MK 716. madde uyarınca mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakkı olan kimsenin hakimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebileceğine ilişkin hüküm gereği mahkemeye başvurma zarureti doğduğunu, taraflar arasında yapılan sözleşmenin yazılı hale getirilmemesinin akrabalık bağından kaynaklandığını, dava dilekçesi ekinde ibraz edilen ödeme dekontlarının açıklamalarında da arsa bedeli açıklaması bulunmasının senetlerin ve ödemelerin bir arsa satışının mevcut olduğunun açık ve maddi ispatı olduğunu belirterek davanın kabulüne, İhtiyati Tedbir taleplerinin kabulüne, yargılama gideri ve ücreti vekaletin davalı yana yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Dava dilekçesinde dava değeri 1.000.00 TL olarak gösterildiğini, dava dilekçesi anlatımında davanın 207.168,00.TL.ye baliğ bir satış vaadi sözleşmesine dayalı cebri tescil davası olduğunun ifade edildiğini, aradaki farkla ilgili harcın tamamlanması gerektiğini, dava konusu edilen taşınmazların kaydına devirlerinin önlenmesine yönelik talep üzerine tensiple İhtiyati tedbir kararı verilmesi nedeniyle müvekkilinin tasarruf yetkisinin dava süresince engellendiğini, öncelikle tedbirin kaldırılmasını, tedbirin devamı halinde uygun bir teminat miktarının belirlenmesini ve Davacı tarafça karşılanmasının sağlanmasını talep ettiklerini, davaya bakmaya yetkili yer mahkemesinin, HMK. m. 6/1 gereğince davalının yerleşim yeri olan Adana ve Adana Asliye Hukuk Mahkemeleri olduğunu, cebri tescil talebine konu edilebilecek ortada somut bir sözleşme (noter vs.) veya belge olmaması nedeniyle davanın niteliğinin taşınmazın aynına ilişkin olması ve taşınmazların bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisinden söz edilemeyeceğinden, HMK. m. 116/1 yetkisizlik karan verilerek dosyanın davalının yerleşim yerinin bulunduğu yer mahkemesine gönderilmesini talep ettiklerini, davanın görülebilmesi için, ortada hukuken geçerli bir satış vaadi sözleşmesinin mevcut olması gerektiğini, Noterlik Kanunun 60/3 üncü ve 89 uncu maddelerine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik kazanabilmesi İçin noterde düzenlenmesinin yasal bir zorunluluk olduğunu, adi yazılı yada sözlü bir satış vaadi sözleşmesi iddiasına dayanılarak cebri tescil talebinde bulunabilmesinin hukuken mümkün olmadığını, dava dilekçesinde söze dayalı bir satış vaadinden bahsedildiğini, taraflar arasında ticari iş ortaklığı dolayısıyla, muhtelif araç ve arazi satımından kaynaklı birden fazla ilişkinin söz konusu olduğunu, ortada hukuken korunacak ve geçerli bir sözleşmenin bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesi talebinde bulunmuştur.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARAR ÖZETİ:

İlk derece mahkemesi gerekçeli kararında özetle; Davanın taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olduğunu, Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin TBK.nun 237. maddesi ile TMK.nun 706 ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına tabi kılınan tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türü olduğunu, vaat alacaklısının, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcunu yüklenen ve satıcıdan, edim yerine getirilmediğinde TMK.nun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptal ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebileceğini, davacı tarafça satış vaadi sözleşmesi gereği taşınmazlar için banka kanalıyla davalıya ödeme yapıldığının belirtildiğini, davacı ve davalının beyanlarında geçen alacak miktarı dikkate alındığında tarafların iddialarını yazılı delille ispat etmesi gerektiğini, dolayısıyla iş bu vakıanın ispatı bakımından takdiri delil olan tanık delilinin ehemmiyeti olmadığını, kesin delille ispatın gerektiğini, davacının yemin deliline açıkça dayanmadığını ve resmi şekilde yapılması gerekli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin sözlü olarak yapılması nedeniyle ortada şekli anlamda geçerli bir sözleşme olmadığını belirterek davanın reddine yönelik karar vermiştir.

İSTİNAF SEBEBLERİ:

İstinaf yoluna her iki taraf vekili başvurmuştur.

Davacı vekili istinaf yoluna başvuru dilekçesinde özetle; verilen kararın yerinde olmadığını, kararın bozulması gerektiğini, mahkemece, gerekçe olarak gayrimenkul satış vadi sözleşmelerinin resmi olarak yapılması gerektiği belirtilerek davanın reddine karar verilmiş ise de bazı hallerde yapılabilecek sözleşmelerin de resmi kabul edilebileceğini, taşınmaz mülkiyeti devir borcu doğuran sözleşmelerin nesnel esaslı noktalarının ve özel esaslı noktalarının resmi şekilde düzenlenmiş olması gerektiğini, bu kapsamda taşınmaz mülkiyeti devir borcu ile diğer tarafın borçlandığı tüm edimlerin yapılan sözleşmede yer alması gerektiğini, resmi mahiyet taşıyan bir belge ile taraflar arasındaki ilişkinin belgelenmiş olduğunu, müvekkili ile davalı arasında düzenlenen Kambiyo senetlerinde taşınmaza dair bilgiler, ödenecekler rakamlar, alıcı ve satıcı tarafların belirlendiğini, müvekkilinin para transferine dair dekontları, dekontlarda yazan açıklamaların resmî mahiyette olduğunu, maddi bulgu niteliğinde olduğunu, taraflar arasında yapılan sözleşmede her ne kadar şekli şartlara uyulmamış olsa dahi bu hususun mahkemece değerlendirilirken taraflar arasındaki güvene davalı ilişki, akrabalık bağı, senetler üzerinde yazan taşınmaz bilgileri, banka aracılığı ile ödemesi yapılan dekontlardaki açıklamaların tamamen değerlendirme dışı bırakıldığını, mahkemenin şekli bir duruma takılarak dosya içerisindeki maddi bulguları tamamen değerlendirme dışı bıraktığını, gerekçeli kararının son bölümünde yapılan açıklamada tarafların iddialarını yazılı delille ispat etmesi gerekliğininin belirtilerek tanık beyanının yetersiz olduğunun belirtildiğini, üzerinde parsel bilgileri yazılı kambiyo senetlerinin yazılı ve maddi bulgu mahiyetinde acık bir delil olduğunu, para transferinin gerçekleştiği banka dekontlarının, dekontlar üzerinde yazılı açıklamaların maddi bulgu mahiyetinde acık bir delil olduğunu, bütün bunlar bir yana mahkemenin davalının Cumhuriyet Savcılığında verdiği, 101 Ada, 577, 578, 583, 584 Parsellerin davacıya devri konusunda anlaştıkları şeklindeki ifadesine aykırı bir şekilde karar verdiğini, davalının kabul beyanı açık ve net iken mahkemenin davanın reddine karar vermesinin, şekli hususları değerlendirirken davanın esası yönünde eksik inceleme yaparak karar vermesinin hayatın olağan akışına, maddi bulgulara ve davalı yanın beyanına aykırı olduğunu belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

Davalı vekili istinaf yoluna başvuru dilekçesinde özetle; Yerel Mahkemede yapılan yargılama sonucunda, davacı tarafın Satış Vaadi Nedenine Dayalı açmış olduğu Tapu İptali ve Tescil davasının reddine karar verildiğini, yerel mahkemenin davanın reddine dair kararının dosya kapsamına, toplanan delillere, oluşa, usul, yasa ve mevzaata uygun olduğunu, bu sebeple davanın reddine ilişkin kararın esas bakımından kabulüne karar verilmesini talep ettiklerini, ancak, yerel mahkemece hüküm fikrasının 6. bendinde, davanın reddi sonucu lehlerine hükmettiği vekalet ücreti hesabında yanılgıya düştüğünü, bu yanılgıdan ötürü vekalet ücretinin miktarı yönünden düzeltilerek yanlışlığın giderilmesi için taraf olarak istinaf kanun yoluna başvurduklarını, davacı tarafın dava değerini 207.168,00 TL. gösmesine karşın, davanın açılması sırasında 1.000,00 TL üzerinden peşin harç ödendiğini, itirazları üzerine 14/03/2017 tarihli Ön inceleme Duruşmasında 3. Numaralı ara kararı ile bakiye 206.168,00.TL dava değeri üzerinden noksan harcın ikmaline karar verildiğini ve noksan harcın tamamlandığını, mahkemece vekalet ücreti hesabı yaparken keşif sırasında saptanan taşınmazların değeri olan 109.950,00 TL. dava değeri kabul edilerek bu miktar üzerinden hesaplama yapılıp 11.546,00 TL vekalet ücreti belirlendiğini, oysa dava değerinin davacının belirttiği ve noksan harcını ikmal etmiş olduğu 207.168,00 TL. Olduğunu, yerel mahkemenin 207.168.00 TL yerine 109.950,00 TL üzerinden vekalet ücretini hesap etmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, vekalet ücretinin 207.168,00 TL. üzerinden 18.380,08.TL olarak hesaplanması gerektiğini belirterek, Ulukışla Asliye Hukuk Mahkemesinin 19/09/2017 tarih ve 2016/220 Esas, 2017/107 Karar sayılı ilamının hüküm fıkrasının 6 numaralı bendinde hesaplanan vekalet ücretinin hukuka aykırılık nedeniyle ve İstinaf kanun yoluyla düzeltilerek, davanın reddine dair kararın esas bakımından kabulüne, hükmün 6. numaralı fıkrasının, “Davalı davada kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T.’ne göre hesaplanan 18.380,08.TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine” şeklinde düzeltilmesine karar verilmesi talebinde bulunmuştur.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:

Taraflar arasında görülmekte olan dava, Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptali Ve Tescil istemine ilişkindir.

İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, davanın reddine yönelik karar verilmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2014/8125 esas, 2014/16779 karar sayılı ilamında ve benzer kararlarda da belirtildiği üzere, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun Türk Hukukuna getirdiği yeniliklerdendir ve daha çok da koşulları henüz gerçekleşmediği için kurulması olanaksız olan asıl satım sözleşmesinin görevini yerine getirmek üzere kolay ve güvenli bir yol olarak görülüp, tercih edilen bir sözleşme türüdür. Aynı sözleşme türü Türk Borçlar Kanunu’nda da düzenlenmiştir.

Türk Borçlar Kanunu, kural olarak sözleşmelerde şekil serbestisi ilkesini benimsemiştir. Nitekim bu husus Türk Borçlar Kanunu’nun 12. maddesinin 1. fıkrasında açıkça belirtilmiş, ancak yasada tersine kural bulunması halinde şekle bağlılık kabul edilmiştir.

Maddenin 2. fıkrasında da, kanunda sözleşmeler için öngörülen şeklin, kural olarak geçerlilik şekli olduğu belirtilerek öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmelerin hüküm doğurmayacağı hükme bağlanmıştır.

Yine, “Önsözleşme” başlığı altında Türk Borçlar Kanunun 29. maddesinde; “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.” denilmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesinde de, Şekil başlığı altında; Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür.
1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60/3 ve 89. maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde (resen) yapılacağı kuralını getirmiştir.

Burada, kanunun öngördüğü şeklin bir geçerlilik (sıhhat) şartı olarak düzenlendiğinden, buna uyulmadan yapılan sözleşmelere “geçersizlik” müeyyidesi bağlandığından, bunun hukuki mahiyeti olarak emredici nitelikte olduğundan, bu nedenle de “geçersizlik” müeyyidesine bağlanan şekil eksikliğinin hâkim tarafından, taraflar ileri sürmeseler dahi, yargılamanın her aşamasında resen gözönüne alınması gerekmektedir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 05.12.2001 gün ve 2001/13-1021-1101 sayılı ilamı).

Öyle ise, kaynağını Türk Borçlar Kanunu’nun 29. maddesinden (BK 22. mad.) alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu’nun 213. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706 ve Noterlik Kanunu’nun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak doğuran sözleşmelerdendir.

Dolayısıyla, tapulu taşınmazın satışına ilişkin satış vaadi sözleşmeleri resmi şekil şartına tabi olduğundan ve bu şarta tabi olarak yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersiz olacağından, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi, taraflarına hak ve borç doğurmadığından taraflar ancak verdiklerini sebepsiz zenginleşme kuralları gereğince geri isteyebilirler.

Davacı vekilinin istinaf sebepleri açısından somut olay değerlendirildiğinde; davacı ile davalı arasında yapıldığı ileri sürülen satış vaadi sözleşmesi, taraflar akraba dahi olsa, resmi şekil şartına uygun yapılmaması nedeniyle hukuken geçersiz bir sözleşmedir. Taraflarına hak ve borç doğurmadığından davacı taraf sadece taşınmazlar için ödediği miktarı ispatlaması halinde, sebepsiz zenginleşme kuralları gereğince davalı taraftan isteyebilecektir. Bu nedenle davacı vekilinin istinaf dilekçesinde ileri sürmüş olduğu istinaf nedenleri yerinde değildir.

Davalı vekilinin vekalet ücretine yönelik istinaf sebebine gelince; taraflar arasındaki dava, satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan, taşınmazın aynına yönelik tapu iptali ve tescil istemine ilişkin davadır. Davacının bu talebi yerinde görülmediği takdirde ödediğini ileri sürdüğü paranın iadesine yönelik terditli açılan bir dava söz konusu değildir. Bu tür davalarda hakim yapacağı keşifte dinleyeceği bilirkişilere taşınmazın dava tarihindeki değerini tespit ettirecektir. Tespit edilen bu değere göre noksan harç ikmal ettirilecek, yargılama sonucunda da vekalet ücretinde harcı ikmal edilmiş bu değer dikkate alınacaktır. Dava dilekçesinde belirtilen dava değeri, karşı taraf kabul etse dahi, mahkemeyi bağlar nitelikte değildir. Dava dilekçesinde belirtilen değerin davacı tarafından düşük gösterilmesinde yapılacak işlem ile yüksek gösterilmesinde yapılacak işlem açısından fark yoktur. Bu nedenle değerin dava dilekçesinde fazla gösterilmesi halinde de mahkemece keşif sonucu belirlenen dava tarihindeki değer üzerinden harç ve vekalet ücretine ilişkin karar verilmesi gerekmektedir.

Bu nedenlerle somut olayda, açılan davanın sadece satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davası olması, talep kabul edilmediği takdirde ödendiği ileri sürülen paranın iadesine yönelik bir davanın olmaması nedeniyle davalı vekilinin vekalet ücretine yönelik istinaf sebepleri de yerinde olmadığı gibi, mahkemece keşif sonucu belirlenen dava tarihindeki değere göre vekalet ücreti hesaplanması gerekirken taşınmazların keşif tarihindeki değerlerinin esas alınarak vekalet ücreti hesaplanması da yasaya uygun değildir, ancak bu husus davacı tarafça istinaf sebebi yapılmadığından dairemizce bu hususa girilmemiştir.

Yukarıda açıklanan nedenlerle her iki taraf vekilinin başvurusunun 6100 sayılı HMK.’nın 353/1-b/1 bendi uyarınca esastan reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-Ulukışla Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 19/09/2017 tarih, 2016/220 Esas, 2017/107 Karar sayılı kararı usul ve esas yönünden hukuka uygun bulunduğundan talepte bulunan vekillerinin istinaf başvurularının 6100 Sayılı HMK’nın 353/1-b/1 maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,

2-İstinaf harçları peşin alındığından yeniden harç alınmasına yer olmadığına,

3-Talep eden taraflarca yapılan istinaf yargılama giderlerinin kendi üzerlerinde bırakılmasına,

4-İstinaf incelemesi duruşma açılmadan sonuçlandırıldığından tarafların leh ve aleyhine ücreti vekalet takdirine yer olmadığına,
Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda 6100 Sayılı HMK’nın 361/1. maddesi uyarınca tebliğden itibaren 2 hafta içerisinde Yargıtay’a temyiz kanun yolu açık olmak üzere oy birliğiyle oybirliği ile 22/11/2017 tarihinde karar verildi.