TMK Madde 732 Önalım hakkı sahibi

Hazırlayan: Av. Saim İncekaşAdana BarosuGüncelleme: 09.06.2026

Özet 1 fıkra · ~1 dk okuma

TMK 732, paylı mülkiyette paydaşın kendi payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların yasal önalım hakkını kullanabileceğini tek fıkra üzerinden düzenler ve önalımın temel kurucu unsurunu ortaya koyar.

Resmi Metin

Önalım hakkı sahibi

Madde 732- Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

↪ Bu kanunda başka maddeye git

Avukat Yorumu

Madde, paylı mülkiyette paydaşın kendi payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların yasal önalım hakkını kullanabileceğini tek fıkra üzerinden düzenler ve önalımın temel kurucu unsurunu ortaya koyar. Tek fıkra paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşların önalım hakkını kullanabileceklerini hükme bağlar; pay tamamen veya kısmen satılabilir, her iki hâlde de önalım hakkı doğar. Hak sahipliği üçüncü kişiye satış vakıasına bağlanmıştır; başka paydaşa devir önalım hakkı doğurmaz. Hak öznesi mevcut paydaşların tamamıdır, hak konusu ise satılan pay üzerinde aynı koşullarla mülkiyet kazanmadır. Avukatlık pratiğinde paylı taşınmaz alacak üçüncü kişi vekili önalım hakkına ilişkin sürelerin işlemekte olduğunu müvekkiline hatırlatmalı, paydaşlar arası satış görüntüsü altında üçüncü kişi devri yapılmamasına dikkat etmelidir.

Gerekçe

Önalım hakkıyla ilgili olarak bu maddeleri karşılayan İsviçre Medeni Kanununun 681-683 üncü maddelerinde Ocak 1965’de yürürlüğe giren yasayla önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu değişiklikler göz önünde tutulmak suretiyle bu kısımda yeni 733 üncü madde düzenlenmiştir.

Maddede paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın kendi payını ister tamamen ister kısmen bir başkasına satması halinde, diğer paydaşların önalım haklarını kullanabilecekleri öngörülmüştür. Bu suretle, önalım hakkının, bir payın üçüncü kişiye tamamen veya kısmen satılması durumunda da kullanılabileceği vurgulanmıştır.

ADALET KOMİSYONU RAPORU

– Tasarının 732 nci maddesinin konu başlığındaki “Temlik” kelimesi “Devir” şeklinde değiştirilmiştir.

İlgili Anayasa Mahkemesi Kararları - TMK m.732 uygulaması

Aşağıdaki ilkeler, Anayasa Mahkemesinin norm denetimi ve bireysel başvuru kararlarından derlenmiştir.

AYM Genel Kurulu E. 2024/152 K. 2025/116 Norm denetimi: Ret (oyçokluğu)

Denetlenen kural: madde · itiraz yolu

AYM, payını üçüncü kişiye satan paydaşın mülkiyet hakkına sınırlama getiren yasal önalım kuralını belirli ve öngörülebilir bularak kanunilik şartının sağlandığını belirtmiş, sınırlamayı kamu yararı yönünden de ele alarak itirazı mülkiyet hakkı bakımından reddetmiştir.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: İtiraz gerekçesi: Önalım hakkı nedeniyle satıcı paydaş payını piyasa değeri üzerinden satamamakta, üçüncü kişiler payı rayiç bedelle almaktan kaçınmakta, bu da mülkiyet hakkını ölçüsüz sınırlamaktadır. AYM: Önalım hakkının kullanımı mülkiyet hakkının koruması kapsamındadır; kural mülkiyet hakkına sınırlama getirse de önalım hakkını kimlerin, hangi koşul ve kapsamda kullanabileceğini belirlediğinden belirli ve öngörülebilirdir, kanunilik şartı sağlanmıştır. Kural kamu yararı yönünden de incelenmiştir.

Kararı AYM Norm Kararları Bilgi Bankası'nda incele →

AYM Genel Kurulu E. 2003/34 K. 2007/94 Norm denetimi: Ret

Denetlenen kural: madde (tamamı) · itiraz yolu

Paylı mülkiyette paydaşlara tanınan yasal önalım hakkı, paydaşlar arasındaki anlaşmazlıkların önlenmesini amaçlayan ve kamu yararına dayanan bir mülkiyet sınırlaması olarak görülmüş; kural, Anayasa'nın 13. ve 35. maddeleri yönünden Anayasa'ya aykırı görülmemiştir.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: İtiraz gerekçesi: Önalım hakkı nedeniyle pay sahibinin payını istediği kişilere serbestçe satamadığı, taşınmazın üçüncü kişilere kısa sürede satılmasının zorlaştığı, sınırlamanın kamu yararına dayanmadığı ileri sürülmüştür. AYM: Kuralla paydaşlara yeni paydaşların katılımına engel olma hakkı tanınarak anlaşmazlıklara neden olunmaması amaçlanmıştır; kural paylı mülkiyet ilişkisinin tek elde toplanıp son bulmasını amaçladığı ve anlaşmazlıkları önlediği için kamu yararınadır, 13. ve 35. maddelere aykırı değildir.

Kararı AYM Norm Kararları Bilgi Bankası'nda incele →

AYM Genel Kurul B. No: 2018/13305 İhlal

TMK m.732'deki önalım hakkı, kamulaştırılması zorunlu bir taşınmazda kamulaştırma yükümlüsü idare tarafından kullanılamaz; böyle bir kullanım maddedeki önalım hakkının amacıyla bağdaşmaz.

Detaylı özeti gör

Karar konusu: Başvuru, belediyenin hukuki el atma dolayısıyla verilen mahkeme kararı sonucu paydaşı olduğu taşınmazda ön alım hakkını kullanması nedeniyle mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddiasına ilişkindir.

Kararı AYM Kararlar Bilgi Bankası'nda incele →

AYM İkinci Bölüm B. No: 2018/27003 İhlal

TMK m.732 ve devamı maddelerinde fiilen taksim edilen taşınmazda paydaşın önalım hakkını kullanmasını engelleyen bir hüküm yoktur; bu sınırlama Yargıtay içtihadından doğar ve AYM, içtihadı öngörülebilirlik yönünden denetleyerek mülkiyet hakkının ihlal edilmediğine karar vermiştir.

Detaylı özeti gör

Karar konusu: Başvuru, ön alım hakkının kullanımı suretiyle açılan tapu iptali ve tescili davasında hukuk kurallarının hatalı yorumlanması sebebiyle mülkiyet hakkının, yargılamanın uzun sürmesi nedeniyle makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiği iddialarına ilişkindir. Bu başvuruda uyuşmazlık, Çanakkale Kepez köyündeki iki katlı iki daireli yapıya ilişkin kat mülkiyetinin imar uygulaması sonucu sona erdirilerek müşterek mülkiyete dönüştürüldüğü taşınmazda, paydaş M.Y.nin 235/638 hissesini 6.886 TL bedelle S.B.ye satması üzerine doğmuştur.

Kararı AYM Kararlar Bilgi Bankası'nda incele →

AYM İkinci Bölüm B. No: 2015/19590 İhlal

TMK m.732 uyarınca paydaşlara tanınan önalım hakkı, paylı mülkiyette mülkiyet hakkı sahibine sağlanan kanuni bir hak olup önemli bir ekonomik değer ifade eder; bu hakkın kullandırılmaması mülkiyet hakkı çerçevesinde incelenir.

Detaylı özeti gör

Karar konusu: Başvuru önalım hakkının kullandırılmaması nedeniyle mülkiyet hakkının; yargılamanın uzun sürmesi nedeniyle de makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiği iddialarına ilişkindir. Bu başvuruda, Kartal'daki paylı taşınmazın 1/6 paydaşı olan başvurucular, taşınmazdan pay satın alan şirket aleyhine tapu iptali ve tescil davası açmış; mahkeme, başvurucuların vekili sıfatıyla hareket eden paydaşın kendi payını şirkete devretmiş olmasına dayanarak davayı reddetmiştir.

Kararı AYM Kararlar Bilgi Bankası'nda incele →

İlkeler, Anayasa Mahkemesinin kararlarından derlenmiştir; bağlayıcı metin kararın kendisidir. Bireysel başvuru bir kanun yolu değildir; kararlar somut başvurunun koşullarına göre verilmiştir. Norm denetimi ret kararları yalnız itiraz konusu kural ve gerekçeyle sınırlıdır; kuralın karar tarihinden sonra değiştirilip değiştirilmediği kartta belirtilir.

İlgili Yargıtay Kararları

Seçilmiş HGK içtihatları

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2024/447 K. 2025/400 Direnme Bozuldu
Mülkiyet Usul

Paylı mülkiyette fiili taksim bulunup satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan paydaşın, satılan paya karşı önalım hakkını kullanması dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz; bu savunma her aşamada ileri sürülebileceğinden keşif ve tanıkla araştırılmalıdır.

Detaylı özeti gör

Hukuki mesele: Paylı taşınmazda bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması üzerine diğer paydaşın TMK m.732 yasal önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebinde, paydaşlar arasındaki fiili taksimin bu hakkın kullanımına etkisidir. Değerlendirme: Fiili taksim varsa ve satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan davacının önalım hakkını kullanması TMK m.2 dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz; bu savunma yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilir ve re'sen gözetilir, eksik araştırmayla karar verilemez. Sonuç: Direnme kararı bozulmuştur.

Kararı incele →

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2018/559 K. 2020/261 Direnme Bozuldu
Mülkiyet

Anayapının tümüyle harap olmasıyla kat mülkiyeti KMK m.47/1 uyarınca kendiliğinden sona erer; devam eden tapu kayıtlarına değer verilmez ve arsa payı üzerinde süren paylı mülkiyet nedeniyle payın üçüncü kişiye satışında diğer paydaşlar TMK m.732 yasal önalım hakkını kullanabilir.

Detaylı özeti gör

Hukuki mesele: Kat mülkiyetli ana taşınmazdaki anayapının tümüyle harap olmasıyla kat mülkiyetinin kendiliğinden sona erip arsa payı üzerinde paylı mülkiyetin devam ettiği hâlde, payın üçüncü kişiye satılması nedeniyle diğer paydaşların TMK m.732 uyarınca yasal önalım hakkını kullanıp kullanamayacağı. Değerlendirme: KMK m.47/1 gereği anayapının tamamen harap olmasıyla kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer, devam eden bağımsız bölüm kayıtlarına değer verilemez ve arsa payı üzerindeki paylı mülkiyet sürdüğünden önalım hakkının temel ilişkisi mevcuttur. Sonuç: Direnme kararının BOZULMASINA oy birliğiyle karar verilmiştir.

Kararı incele →

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2024/542 K. 2025/667 Direnme Bozuldu
Mülkiyet Usul

Önalım hakkının fiili taksim nedeniyle dürüstlük kuralına aykırı sayılabilmesi için hem davacının hem de davalıya pay satan paydaşların taşınmazın ayrı ayrı belirli kısımlarını eylemli kullanması gerekir; satıcıların kullandığı bir yer bulunmuyorsa fiili taksimden söz edilemez.

Detaylı özeti gör

Hukuki mesele: Paylı mülkiyette paydaşın payını üçüncü kişiye satması üzerine diğer paydaşın TMK m.732 yasal önalım hakkını kullanmasının, fiili taksim/dürüstlük kuralı (m.2) nedeniyle bertaraf edilip edilemeyeceğidir. Değerlendirme: Fiili taksime değer verilebilmesi için davacı ile davalıya pay satan paydaşların taşınmazın ayrı ayrı belirli kısımlarını kullanması gerekir; somut olayda satıcıların eylemli kullandığı bir yer bulunmadığından fiili taksim oluşmamış, önalımın kullanımı dürüstlüğe aykırı sayılamaz. Sonuç: Direnme kararının BOZULMASINA karar verilmiştir.

Kararı incele →

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2014/315 K. 2015/1744 Direnme Bozuldu
Mülkiyet

Paylı mülkiyette payın, evlat edinme kararının kesinleşmesinden önce devredilmesi halinde alıcı satış anında üçüncü kişidir; önceden bakım üstlenmesi evlatlık veya akrabalık kurmadığından akrabaya temliki önalımdan ayrık tutan istisna uygulanmaz ve paydaşın önalım hakkı doğar.

Detaylı özeti gör

Hukuki mesele: Paylı mülkiyette payın, evlat edinme kararının kesinleşmesinden önce devralan kişiye satılması halinde, akrabaya/evlada temliki önalımdan istisna tutan 27.03.1957 tarihli İBK uygulanır mı ve paydaşın TMK m.732'deki önalım hakkı doğar mı. Değerlendirme: Satış (23.12.2009), evlat edinme kararının kesinleştiği tarihten (26.11.2010) önce yapıldığından, satış anında alıcı üçüncü kişi konumundadır; önceden bakım üstlenmesi evlatlık veya akrabalık ilişkisi kurmaz, bu nedenle İBK istisnası uygulanamaz. Sonuç: Direnme kararının BOZULMASINA oyçokluğuyla karar verildi.

Kararı incele →

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2013/2268 K. 2015/1437 Direnme Bozuldu
Mülkiyet

TMK m.732 yasal önalım hakkı yalnızca gerçek bir pay satışında doğduğundan, paydaşın payını akrabasına şeklen satış gösterip gerçekte hibe ya da miras amacıyla temlik ettiği hallerde önalım kullanılamaz; bu istisnada akrabalık yeterli olup doğrudan mirasçılık aranmaz.

Detaylı özeti gör

Hukuki mesele: Paylı mülkiyetteki payın akrabaya (eşin dedesine) satış gibi gösterilerek aslında hibe yoluyla temlik edilmesi halinde, diğer paydaşın önalım hakkını kullanıp kullanamayacağı (TMK m.732). HGK değerlendirmesi: 1957/12-2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, satış olarak gösterilen temlik gerçekte hibe ise önalım hakkı kullanılamaz; İBK'nın uygulanması için taraflar arasında akrabalık ilişkisi yeterli olup doğrudan mirasçılık aranmaz. Sonuç: Davanın kabulüne ilişkin direnme kararı bozulmuştur.

Kararı incele →

Diğer kararlar (2)
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2013/109 K. 2013/1476 Onama
Mülkiyet

TMK m.732 uyarınca önalım hakkı payın satışıyla doğar; gerçekte satış olan temlikin sırf diğer paydaşın önalım hakkını engellemek için trampa gösterilmesi kanuna karşı hiledir, hukukça korunmaz ve işlemin tarafı olmayan paydaş muvazaayı her türlü delille kanıtlayabilir.

Detaylı özeti gör

Hukuki mesele: Paylı taşınmazdaki payın, önalım hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla gerçekte satış olduğu halde trampa olarak gösterilmesi durumunda önalım hakkının doğup doğmayacağı (TMK m.732, m.2). HGK değerlendirmesi: Önalımı engellemek için satışın trampa gibi gösterilmesi kanuna karşı hiledir ve hukukça korunmaz; muvazaalı trampa altında gerçekte satış bulunduğundan davacının önalım hakkı doğmuştur. Sonuç: Davanın kabulüne ilişkin direnme kararı onanmıştır.

Kararı incele →

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2014/292 K. 2015/1544 Direnme Bozuldu
Mülkiyet

Yasal önalım hakkı (TMK m.732, m.734) tapudaki satış bedeli üzerinden kullanılır; hiç kimse kendi muvazaasına dayanamayacağından, satış akdinin tarafı olan alıcı, önalım hakkı sahibine karşı gerçek bedelin daha yüksek olduğu (bedelde muvazaa) savunmasını ileri süremez.

Detaylı özeti gör

Hukuki mesele: Önalım davasında, satış akdinin tarafı olan davalının tapudaki satış bedelinin muvazaalı (gerçek bedelden düşük) gösterildiğini ileri sürüp süremeyeceği (TMK m.732). HGK değerlendirmesi: Hiç kimse kendi muvazaasına dayanamayacağından, satışın tarafı olan davalının bedelde muvazaa savunması hakkın kötüye kullanılmasıdır; davacıya tapudaki satış bedeli ile harç ve masrafları depo etmesi için önel verilerek işin esasına girilmelidir. Sonuç: Davanın reddine ilişkin direnme kararı bozulmuştur.

Kararı incele →

Karar özetleri bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; tam karar metni esas alınmalıdır. Kaynak: Yargıtay Karar Arama.

İlgili Bölge Adliye Mahkemesi (İstinaf) Kararları

Adana Bölge Adliye Mahkemesi içtihatları

Adana BAM · İstinaf · 4. Hukuk Dairesi E. 2023/331 K. 2023/1341 İstinaf Kabulü / Kaldırma

Önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasının dayanağı TMK m.732'dir. Adana BAM, taşınmazda fiili taksim (sınır teli, ayrı kullanım, kendi bölümüne ev) saptandığından önalım hakkının kullanılmasını dürüstlük kuralına aykırı bularak davayı reddetmiştir.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Davacı, 1/2 paydaşı olduğu taşınmazda diğer 1/2 payın dava dışı kişiden davalıya satılması üzerine TMK m.732 uyarınca önalım hakkına dayanarak tapu iptali ve tescil istemiş, ilk derece mahkemesi davayı kabul etmiştir. Davalı, taşınmazın taraflar arasında fiilen taksim edilip ayrı kullanıldığını ileri sürerek istinafa başvurmuştur. Adana BAM, keşif, tanık beyanları ve bilirkişi raporlarıyla fiili taksimin (sınır teli, ayrı ağaç bakımı, davacının kendi bölümüne ev inşaatı) bulunduğunu saptamış; fiili taksim halinde önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kuralına aykırı olduğu gerekçesiyle ilk derece kararını kaldırıp davayı reddetmiştir.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 14. Hukuk Dairesi E. 2023/1441 K. 2023/1175 İstinaf Başvurusunun Esastan Reddi

Adana BAM, TMK m.732 ve devamı uyarınca paylı mülkiyetten kaynaklanan önalım hakkına dayalı tapu iptal-tescil davasında ihtiyati tedbire ilişkin ara kararı usul ve yasaya uygun bularak davalının istinaf başvurusunu esastan reddetti.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Uyuşmazlık, paylı mülkiyetten kaynaklanan önalım hakkına dayalı tapu iptal-tescil davasında verilen ihtiyati tedbire ilişkin ara karara yöneliktir. Davalı, tedbir kararının kaldırılması istemiyle istinafa başvurmuştur. Adana BAM, TMK m.732 ve devamı uyarınca açılan davada ara kararı dosya kapsamına, usul ve yasaya uygun bularak davalının istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 4. Hukuk Dairesi E. 2022/3681 K. 2023/956 İstinaf Kabulü / Kaldırma

Adana BAM, TMK m.732 ve devamı uyarınca paylı mülkiyetten doğan önalım hakkına dayalı tapu iptal-tescil davasını, şufa bedeli ve fiili taksim itirazları yönünden istinaf denetimine tabi tuttu.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Uyuşmazlık, paylı mülkiyetten kaynaklanan önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davasına ilişkindir. Davalı, şufa bedelinin günün ekonomik koşullarına ve taşınmazın gerçek değerine uygun belirlenmediğini, fiili taksim bulunduğunu ileri sürerek istinafa başvurmuştur. Adana BAM, TMK m.732 ve devamı ile m.733'teki noter bildirimi kuralı çerçevesinde davayı istinaf denetimine tabi tutmuştur.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 4. Hukuk Dairesi E. 2020/1164 K. 2020/825 İstinaf Kabulü / Kaldırma

Paydaşın 1/6 payını üçüncü kişiye satması üzerine TMK 732 vd. gereği önalım hakkını kullanan davacının davası fiili taksim gerekçesiyle reddedilmişti. Adana BAM, davacının fiili taksimdeki yerleri belli olmadığından taksimin bulunmadığını saptayıp kararı kaldırmıştır.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Kök murislerinden biri olan davacı, paydaşın taşınmazdaki 1/6 hissesini üçüncü kişiye satması üzerine TMK 732 vd. uyarınca önalım (şufa) hakkını kullanarak tapu iptali ve tescil istemiş; ilk derece mahkemesi fiili taksim bulunduğu gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Adana BAM, davalının kullandığı yerler belirli olsa da davacının fiili taksimde kullandığı yerlerin belli olmaması nedeniyle fiili taksimin varlığından söz edilemeyeceğini saptamış; ret kararının hatalı olduğunu belirterek davacının istinafını kabulle ilk derece kararını kaldırmış ve davacıya önalım bedelini yatırması için süre verilmek üzere dosyayı mahkemesine iade etmiştir.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 4. Hukuk Dairesi E. 2018/1726 K. 2019/37 İstinaf Başvurusunun Esastan Reddi

Adana BAM, TMK m.732 önalım davasında paydaşların taşınmazı fiilen taksim edip kullanması halinde, satıcı döneminde o yerde hak iddia etmemiş davacının önalım hakkını kullanmasının dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacağını vurguladı.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında ilk derece mahkemesi, satışa konu yerde hak iddia etmeyen davacının önalım hakkını kullanmasını dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz bulup davayı reddetmiştir. Adana BAM, keşif, tanık ve resmi yazılara göre davacı ile pay satan kişinin taşınmazda ayrı ayrı bölümleri uzun yıllar nizasız kullandığını, fiili (eylemli) taksimin sübuta erdiğini belirledi. Bilirkişi raporuna itiraz olanağı tanındığı gerekçesiyle usuli istinaf sebebini de reddederek davacının istinaf başvurusunu esastan reddetti.

Kararı incele →

Bölge Adliye Mahkemesi (istinaf) kararları bölgesel niteliktedir; bağlayıcı içtihat değildir, Yargıtay denetiminde değişebilir. Bilgilendirme amaçlıdır.

İlgili Hizmet

TMK 732, taşınmaz mülkiyeti ve mülkiyet hakkının kapsamı bakımından önalım hakkı sahibi hükümlerindendir.

tapu ve gayrimenkul davalarında hukuki destek

© . Tüm hakları Avukat Saim İncekaş’a aittir.

Feragat: Bu sitedeki içerikler genel bilgilendirme amacıyla sunulur; mevzuat ve içtihatlar zamanla değişebilir. Buradaki açıklamalar hukuki danışma değildir. Herhangi bir işlem yapmadan önce dosyanıza özel profesyonel görüş alınız.

İlişki ve KVKK: Bu site üzerinden iletişime geçmeniz tek başına avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Kişisel verileriniz KVKK kapsamında işlenir; bkz. Aydınlatma Metni.

Bize WhatsApp'tan ulaşın!