Adana BAM, 4. HD., E. 2022/3681 K. 2023/956 T. 23.10.2023

T.C.

ADANA
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : KOZAN 1. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

DAVACI : K1- -N1

VEKİLİ :

Av.
K2

DAVALI : K3- -N3

VEKİLLERİ :

Av.
K4
Av.
K5

DAVANIN KONUSU : Tapu İptali Ve Tescil (Önalım Hakkından Kaynaklanan)

Kozan 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 17/06/2022 tarih ve 2021/158 Esas 2022/296Karar sayılı dosyasında verilen karara karşı davalı vekili tarafından yapılan istinaf başvurusu üzerine dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

Tarafların İddia ve Savunmalarının Özeti:

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle;

Müvekkili K1, Kozan Tapu Sicil Müdürlüğünde kayıtlı;

Adana ili Kozan ilçesi
A3
Mahallesi 125 ada 4 parselde kayıtlı bulunan taşınmazda hissedar olarak bulunduğunu, davalı, bu taşınmazda hissedar olan bir kısım hissedarların hisselerini
27.04.2021 tarihinde satın alındığını, bu satış işlemini müvekkil haricen yeni öğrendiğini, tapudan yapılan araştırmada davalı, dava konusu parselde hissedar olarak bulunan bir kısım hissedarların hisselerini toplam 337.500,00 TL’ye satın alındığını, kanundan doğan önalım hakkının kullanılması açısından alıcı davalıdan veya başka bir kişiden ihbar da almadığını, Medeni Kanunun 732.maddesinde gereğince müvekkilinin hissedarı olduğu yerden davalı tarafından alınan hisseler için kanuni şufa hakkını kullanmak istediğini, bu nedenlerle, söz konusu parselde davalı tarafından 27.04.2021 tarihinde alınan hisselere ilişkin tapu kaydının iptali ile bu yerlerin müvekkili adına tesciline karar verilmesi amacı ile dava açılması zaruretinin hasıl olduğunu, davalının dava konusu Adana ili Kozan ilçesi A3 Mahallesi 125 ada 4 parselde almış olduğu hisseler üzerine tedbir konmasını, dava konusu Adana ili Kozan ilçesi A3 Mahallesi 125 ada 4 parselde kayıtlı bulunan taşınmazda davalıya satılan hisselerin müvekkilin şuf’a hakkı nedeni ile tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini vekaleten talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili dava dilekçesinde özetle;

Davacı tarafından açılan dava usul ve yasa hükümlerine aykırı olup hukuki dayanaktan yoksun olan işbu davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, öncelikle hakdüşürücü süre ve zamanaşımı itirazında bulunduğunu, dava yasal süresi içinde açılmadığını, davanın hakdüşürücü süre yönünden ve zamanaşımı yönünden reddine karar verilmesini talep ettiğini, davacı yanca verilen dava layihasında belirtilen hususlar gerçeğe aykırı olduğunu, müvekkili Adana İli Kozan İlçesi, A3 mahallesi 125 Ada 4 Parsel sayılı taşınmazı satın almış harçlarını ayrıca ödendiğini, karşı tarafın taşınmazın satışından haberdar olmadığına dair beyanı gerçeğe aykırı olduğunu, davacı taşınmazın satışından haberdar olduğunu, dava konusu taşınmazın hisse satışı önce davacıya teklif edilmiş ancak davacı teklifi kabul etmemiş ve hisseyi almadığını, bunun üzerine taşınmaz hissedarı müvekkile satış yaptığını, bu nedenle davacının satıştan haberi olmadığına dair beyanı gerçeğe aykırı olduğunu, Adana İli, Kozan İlçesi, A3 mahallesi, 125 Ada 4 Parsel sayılı taşınmaz hissedarlar arasında uzun zaman önce fiili taksim yapıldığını, taşınmaz hissedarlarının yapmış olduğu fiili taksim sonucu herkes kendi yerini kullandığını ve aralarında bugüne kadar hiçbir niza çıkmadığını, taşınmazda taraflar arasında fiili taksim olduğunu ve sınırlar fiilen belli olduğunu, müvekkilde tüm hissedarlar adına taşınmazı kullandığını, dava konusu taşınmazın komşu parseli de müvekkile ait olup müvekkili tarafından kullanılmadığını, Davacı yanın kötü niyetli olduğunu, öncelikle fiili taksim nedeniyle ve haksız ve hukuka aykırı olarak açılan davanın reddine karar verilmesini talep ettiğini, Kozan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava konusu taşınmaz ile ilgili ortaklığın giderilmesi davası açıldığını, taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir konulduğunu, Mahkeme aksi kanaatte ise dava konusu taşınmaz 27.04.2020 tarihinde satın alınmış olduğunu, objektif değer artışı nedeniyle bu süre içinde meydana gelen değer artışının hesaplanarak önalım bedelinin, tapu harç ve mastafları ile birlikte dosyaya depo ettirilmesini, davacı tarafından açılan davanın reddini, yargılama gider ve ücreti vekaletin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

İlk Derece Mahkemesi Kararının Özeti:

Yerel Mahkeme yaptığı yargılama neticesinde;
“Davanın KABULÜ ile;

1-Davaya konu Adana ili, Kozan ilçesi, A3 Mahallesi 125 Ada 4 parsel sayılı taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline

2-Karar kesinleştiğinde önalım bedeli olarak depo edilen 344.250,00TL bedelin davalıya ÖDENMESİNE,dair hüküm tesis etmiştir.

Kararı davalı vekili istinaf etmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ :

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle;

1-
Davacının satıştan haberi olmadığına dair beyanı gerçeğe aykırıdır.Davacı yan kötüniyetlidir.TMK.2 maddesi gereğince Herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.

2-
Taşınmaz hissedarlar arasında uzun zaman önce fiili taksim yapılmışdır.Taşınmaz hissedarlarının yapmış olduğu fiili taksim sonucu herkes kendi yerini kullanmaktadır ve aralarında bugüne kadar hiçbir niza çıkmamıştır. Mahkemece fiili kullanım durumunun hava fotoğraflarına göre 2010 yıllarında 3 parça göründüğü, 2013 ve 2016 yıllarında ise tek parça göründüğü belirtilerek fiili kullanımın olmadığı yönünde kararı hukuki dayanaktan yoksundur. Dava konusu taşınmaz bir süreden beri hissedarlar adına müvekkilin kullanımındadır.Müvekkil taşınmazı bütün olarak kullanmaktadır.

3-
İlk derece Mahkemece Kozan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava konusu taşınmaz ile ilgili ortaklığın giderilmesi davası açılmış olmasına rağmen Kozan Sulh Hukuk Mahkemesi’nden ilgili dosya celp edilerek incelenmemiştir.

4-
İlk derece Mahkemece belirlenen Şuf’a bedeli hakkaniyete aykırıdır.Günün ekonomik koşulları, paranın satın alma gücü ,taşınmazların değerinin nerede ise 4 katı rakamlara ulaşmasına rağmen tapudaki değer üzerinden Şuf’a bedeli yatırılması kararı hukuka aykırı olup müvekkilin mülkiyet hakkı ihlal edilmiştir. İlk derece Mahkemece taşınmaz başında keşif yapılmıştır.Ziraatçı Bilirkişi ve Gayrimenkul değerlendirme uzmanı Bilirkişiler raporlarında taşınmazın değerinin 634.043,55 TL olduğu,tapudaki satış bedelinin değer açısından gerçeği yansıtmadığına dair rapor tanzim etmişlerdir.

5-
Davacı lehine takdir edilen vekalet ücreti çok fahiştir. Müvekkile atfıkabil bir kusur yoktur. Müvekkil çok mağdur olmuş, mülkiyet hakkı ihlal edilmiştir. Bu durum Anayasa ve AİHS.hükümlerine açıka aykırılık teşkil etmektedir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
Dairemizce HMK’nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçelerinde belirtilen sebeplerle ve kamu düzenine ilişkin hükümlerle sınırlı olmak üzere yapılan inceleme neticesinde;

Dava, TMK 732 ve devamı maddelerinde düzenlenen ön alım hakkından kaynaklı tapu iptal ve tescil davasıdır.

Yerel mahkemece, davanın niteliğinin gerektirdiği beyan ve delillerin toplanarak davanın kabulüne karar verildiği, kararın davalı vekili tarafından istinaf edildiği görülmektedir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

TMK’nın 733.maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. TMK’nın 733/3.maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21/09/2005 tarihli, 2005/6-358 Esas, 470 Karar sayılı kararı da bu doğrultudadır.

Önalım davasında dava konusu payın satış bedeli ile ödenmesi zorunlu harç ve masrafların toplamından ibaret olan önalım bedelinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734/2. maddesi gereğince hükümden önce mahkemece belirlenecek uygun bir zaman içinde depo edilmesi için davacıya süre verilmesi gerekir.

Somut olayda:

Davacı ön alım hakkını kullanmak için dava açmış olup mahkemece her ne kadar davanın kabulüne karar verilmiş ise de, davalı tarafından taşınmazın gerçek bedelinin ödenmesi talebinde bulunarak istinaf etmiş olup bu sebebe ilişkin istinaf talebi yerinde görülmüş olup taşınmazda fiili taksim olduğuna ilişkin istinaf sebepleri yersizdir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 13/09/2022 tarih ve 2021/8412 esas, 2022/5118 karar sayılı emsal kararında da açıkça belirtildiği üzere; ”

Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edildiği tarih arasında uzunca bir zamanın geçtiği; bu süre göz önüne alındığında, önalım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle enflasyon oranında veya faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalıların da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.

Mahkemelerce; ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.

Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde önalım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır.

Davacı önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil isteminde bulunmuş, davalı vekili ise; taşınmazın daha yüksek bedel ile satın aldığını beyan etmiştir.

Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; önalım bedelinin davacı tarafından dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece ön inceleme duruşmasında bedelin vadeli hesapta nemalandırılmak üzere depo edilmesi hususunda karar verilmesi gerekirken;…… Bahse konu tarihten çok sonra söz konusu bedel mahkeme veznesine depo edilmiştir. Ancak önalım bedelinin depo edildiği tarih ile dava tarihi arasında olması gereken makul süre geçmiş, önalım bedeli davalıların kusuru olmaksızın değer kaybına uğramış, satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilememiş ve taraflar arasında gözetilmesi gereken menfaatler dengesi davalılar yönünden zarar görmüştür.

Mahkemece yapılması gereken; konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak, resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamının ön inceleme duruşmasında yatırılması gerektiğinden bu tarihten ön alım bedelinin mahkeme veznesine depo edildiği tarihe kadar nemalandırılması halinde getireceği nemasının da ön alım bedeline ilave edilmesi ve bankada depo edilmiş olan ön alım bedellerinin tamamının nemalandırılmasına karar vermek gerekecektir.

Şu halde mahkemece yapılması gereken iş, yukarıda belirtilen eksiklikleri gidererek neticesine göre yeniden hüküm kurmaktan ibarettir.

Tüm bu anlatılanlar ışığında mahkemece verilen kararın yukarıdaki açıklamalar ile usul ve yasalara uygun olmadığı görülmüş olup, bahse konu eksikliğin tamamlanması gerektiği anlaşıldığından davalı vekilinin istinaf talebinin HMK’nın 353/1-a-6. maddesine göre kabulüyle kararın kaldırılarak dosyanın mahalline gönderilmesine karar vermek gerekmiştir.

HÜKÜM/: Gerekçesi Açıklandığı Üzere;

1-
Davalı vekilinin istinaf başvurusunun
KABULÜ ile HMK’nın 353/1-a-6 maddesi gereğince Kozan 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 17/06/2022 tarih ve 2021/158 Esas 2022/296 Kararsayılı kararının
KALDIRILMASINA,

2-
Dosyanın, davanın yeniden görülmesi için mahkemesine
İADESİNE,

3-
Davalı tarafça yatırılan istinaf başvuru harcının talebi halinde kendisine iadesine,

4-
Taraflarca yapılan yargılama giderlerinin yeniden yargılama yapacak ilk derece mahkemesince değerlendirilmesine,

5-
İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından taraflar lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

6-
HMK nın 359/3. maddesi gereğince tebliğ işlemlerinin yapılması için dosyanın mahkemesine iadesine,
Dair; dosya üzerinden tarafların yokluğunda oy birliğiyle HMK 362/1-a maddesi gereği kesin olmak üzere karar verildi. 23/10/2023