Hisseli Tapu Sahiplerine Kritik Uyarı: Ön Alım Kuralları Değişti

TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilen 11. Yargı Paketi, 25 Aralık 2025 tarihli ve 33118 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak Türk Medeni Kanunu’ndaki (TMK) ön alım hakkı hükümlerini kökten değiştirdi. Yapılan bu düzenleme ile gayrimenkul hukukunun en karmaşık alanlarından biri olan şufa (ön alım) hakkı müessesesinde kapsam daraltılırken, sürelere ve bedel hesaplama yöntemine dair yeni bir dönem başladı. Kamuoyunda en çok sorulan “ön alım hakkı kalktı mı” sorusuna yanıt veren bu kanun, hakkı tamamen ortadan kaldırmak yerine belirli satış türlerini kapsam dışı bırakarak ve hak düşürücü süreleri kısaltarak mülkiyet güvenliğini artırmayı hedeflemektedir.

Ön alım hakkında değişiklik getiren 7571 sayılı Kanun uyarınca, TMK 733. maddede yer alan iki yıllık hak düşürücü süre bir yıla indirildi ve Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ile cebrî artırmalar bu hakkın tamamen dışına çıkarıldı. Mülkiyetin askıda kalma süresini kısaltan bu ön alım hakkı yeni kanun düzenlemesinin vatandaşlar ve yatırımcılar üzerindeki temel etkileri şunlardır:

• Süre Kısıtlaması: Noter bildirimi yapılmayan satışlarda önceden 2 yıl olan dava açma süresi artık 1 yılın geçmesiyle sona erecektir.
• Kapsam Daralması: Kamu kurumlarının 2886 sayılı Kanun kapsamında yaptığı ihaleli satışlar ve icra dairelerince gerçekleştirilen cebri satışlar artık şufa davasına konu edilemeyecektir.
• Hukuki Belirlilik: İhale alıcıları için satışın kesinleşmesinden sonra davanın yıllarca sürmesi riski ortadan kaldırılarak işlem güvenliği sağlanmıştır.

Kanun koyucu, bu revizyonla mülkiyet hakkı ile ön alım hakkı arasındaki dengeyi yeniden kurarak hakkın kötüye kullanılmasını ve “komşu tuzağı” olarak bilinen haksız kazanç yöntemlerini engellemeyi amaçlamıştır. Bu yapısal değişikliğin en sarsıcı sonucu ise şufa davalarında yıllardır uygulanan “tapudaki satış bedeli” kriterinin yerini tamamen piyasa gerçeklerine bırakmasıdır.

---

---

“Komşu Tuzağı” Sona Eriyor: Gerçek Piyasa Değeri Üzerinden Ödeme

11. Yargı Paketi ile TMK 734. maddede yapılan değişiklik, şufa davalarında tapuda beyan edilen satış bedeli yerine taşınmazın güncel rayiç bedelinin esas alınmasını zorunlu kılıyor. Mahkemece görevlendirilecek gayrimenkul değerleme uzmanları, tapu senedindeki rakama bakmaksızın emsal satışlar ve taşınmazın niteliklerine göre gerçek piyasa değerini tespit edecektir. Bu düzenleme, tapu harcını düşük göstermek için bedeli eksik beyan eden alıcıların mülklerini piyasa değerinin çok altında bir fiyata paydaşlara kaybetmesi olarak bilinen “komşu tuzağı” uygulamasına son vermeyi amaçlıyor.

---

Dava Açmada Hak Düşürücü Süre 2 Yıldan 1 Yıla İndi

Kanun değişikliği ile noter bildirimi yapılmayan satışlarda ön alım hakkının kullanılabileceği azami süre 2 yıldan 1 yıla indirilmiştir. Satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirilmesi durumunda 3 aylık süre korunurken, bildirim yapılmadığı hallerde mülkiyetin askıda kalma süresi yarı yarıya kısaltılarak mülkiyetin kesinleşme süreci hızlandırılmıştır. Bu ön alım hakkı yeni kanun düzenlemesi, taşınmazı satın alan üçüncü kişilerin uzun süre dava tehdidi altında kalması nedeniyle yatırım yapmaktan çekindiği belirsizlik dönemini minimize etmeyi hedefliyor.

---

Hangi Satışlarda Artık Ön Alım Hakkı Kullanılamayacak?

Yeni yasal düzenleme ile 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ve cebrî artırma yoluyla yapılan mülkiyet devirleri ön alım hakkı kapsamı dışına çıkarılmıştır. Daha önce sadece icra yoluyla yapılan satışlarda uygulanan bu muafiyet, artık kamu idarelerinin ihaleli satışlarını da kapsayacak şekilde genişletilerek hukuki istikrar sağlanmıştır. Böylece “ön alım hakkı kalktı mı?” sorusu kamu ihaleleri ve cebri satışlar için kesin bir “evet” yanıtına kavuşurken, bu ön alım hakkında değişiklik paylı mülkiyetin serbest iradeyle devredildiği özel hukuk satışlarında varlığını sürdürmektedir.

---

Yeni yasal düzenleme ile ön alım hakkını kullanmak isteyen paydaşlar, hâkim tarafından belirlenen rayiç bedeli ve ilgili tapu giderlerini, mahkemenin belirlediği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlü kılındı. Ön alım hakkı yeni kanun kapsamında getirilen bu finansal disiplin uyarınca, nakit bedelin belirlenen süre içerisinde depo edilmemesi durumunda mahkemece tescil kararı verilemeyecek ve dava reddedilecektir. Hisseli tapu sahiplerinin merak ettiği “ön alım hakkı kalktı mı” sorusuna karşılık kanun koyucu, hakkı teknik olarak korumaya devam ederken davacıların ödeme gücünü davanın başında kanıtlama şartı getirerek spekülatif davaların önüne geçmeyi amaçlamaktadır.

---

Yatırılan Bedel Bankada Nemalandırılacak (Faiz Koruması)

Mahkeme veznesine veya belirlenen banka hesabına yatırılan nakit bedel, yargılama süreci boyunca paranın enflasyon karşısında değerini koruması amacıyla vadeli bir hesapta nemalandırılacaktır. Ön alım hakkında değişiklik getiren düzenlemeye göre, biriken ana para ve faiz getirisi (neması), ancak hükmün kesinleşmesiyle birlikte hak sahibi olan tarafa ödenecektir. Bu sistemle, Türkiye şartlarında 1 ila 3 yıl sürebilen yargılama aşamasında paranın değer kaybetmesi engellenerek alıcı ve satıcı arasındaki hak dengesi korunmuş olmaktadır.

Mali yükümlülükleri artıran bu yeni kurallar sadece bugünden sonra yapılacak işlemlerle sınırlı kalmıyor; yargı paketindeki geçiş hükümleri halihazırda mahkemelerde şu anda hala görülen dosyalar için de kritik bir virajı işaret ediyor.

---

11. Yargı Paketi ile getirilen düzenlemelerin en kritik yönü, Türk Medeni Kanunu’na eklenen Geçici Madde 1 uyarınca, rayiç bedel tespiti ve bedelin nakden depo edilmesi zorunluluğunun derdest (devam eden) davalara da uygulanacak olmasıdır. Bu hüküm, ön alım hakkı yeni kanun yürürlüğe girmeden önce açılmış ve halen mahkemelerde görülmekte olan tüm dosyaların seyrini anında değiştirdi. Artık mahkemeler, davanın hangi aşamasında olunursa olunsun, tapu senedindeki düşük rakamı değil, taşınmazın güncel piyasa değerini esas alarak işlem yapmakla yükümlüdür.

2026 itibariyle Uygulamada mahkemeler taşınmazların güncel değerinin hesaplanması için keşif ve bilirkişi işlemlerini yapmaya başladılar.

---

Devam Eden Şufa Davalarında Mahkemeler Rayiç Bedel Deposu İsteyecek

Yargılaması süren dosyalarda mahkemeler, gecikmeksizin keşif ve bilirkişi incelemesi yaparak taşınmaz payının dava tarihindeki gerçek rayiç değerini belirleyecektir. Davacı paydaşlar, belirlenen bu yüksek rayiç bedeli hâkimin vereceği kesin süre içinde nakden mahkeme veznesine depo etmek zorundadır; aksi takdirde payın tesciline karar verilemeyecek ve dava doğrudan dava şartı yokluğundan usulden reddedilecektir. Bu durum, “ön alım hakkı kalktı mı” sorusunu soran ancak tapuda yazan sembolik rakamlar üzerinden hak iddia eden binlerce davacı için dosyaların kapanması veya feragat süreçlerinin başlaması anlamına gelmektedir.

---

Kapanan Davalarda Yeni Ön Alım Düzenlemesi Uygulanmayacak

Öte yandan, süreler bakımından hak sahiplerini koruyan bir “ikili rejim” benimsenmiş; sürelerin bir yıla indirilmesi ve ihale satışlarına getirilen muafiyetler eski satışları kapsamayacak şekilde sınırlandırılmıştır. Yani, kanun öncesi yapılan satışlarda 2 yıllık eski hak düşürücü süre geçerliliğini korurken, dava sürecinde uygulanacak ön alım hakkında değişiklik içeren bedel kuralları derhal yürürlüğe girmiş durumdadır. Bu yapısal dönüşüm, şufa davalarını ekonomik gerçeklikten kopuk bir “zenginleşme aracı” olmaktan çıkararak piyasa koşullarıyla uyumlu hale getirmektedir diyebiliriz.

Ön Alım (Şufa) Hakkında Yeni Dönem: Karşılaştırma Tablosu

Özellik	Eski Düzenleme (2025 Öncesi)	Yeni Kanun (2026 ve Sonrası)
Bedel Hesaplama	Tapuda gösterilen satış bedeli esas alınırdı.	Taşınmazın güncel rayiç bedeli (piyasa değeri) esas alınır.
Dava Açma Süresi	Satışın bildirilmediği hallerde 2 yıl.	Satış tarihinden itibaren 1 yıla düşürüldü.
Cebri ve İhale Satışları	Sadece icra satışları kapsam dışıydı.	2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki tüm satışlar da muaf oldu.
Ödeme Yöntemi	Teminat mektubu veya nakit (belirsiz süreç).	Hâkimin belirlediği süre içinde sadece nakden yatırılmalıdır.
Paranın Değer Kaybı	Depo edilen para değer kaybedebiliyordu.	Yatırılan bedel vadeli hesapta nemalandırılır (faiz getirisi).
Devam Eden Davalar	Eski hükümlere göre devam ederdi.	Yeni bedel ve ödeme usulleri mevcut davalarda da uygulanır.

Not: 11. Yargı Paketi ile getirilen bu değişiklikler 25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

---

Bu güncel yasal değişikliklerin ardından, konunun temel esaslarını, davanın nasıl açıldığını ve genel işleyişini merak eden okuyucularımız için kapsamlı bir rehber hazırladık.

Haberimizde yer alan yeni düzenlemelerin yanı sıra; hakkın hukuki niteliği, paydaşlar arası satışlar ve davanın tarafları gibi konunun tüm teorik ve pratik detaylarına Şufa (Önalım) Hakkı ve Davası başlıklı ana makalemizden ulaşabilirsiniz.