Önalım hakkının kullanılamayacağı durumlar nelerdir?

Taşınmaz alım satımında dikkat edilmesi gereken hukuki konulardan birisi de önalım hakkıdır. Önalım hakkıyla ilgili genel bilgi edinmek için şu yazımızı okuyabilirsiniz. Bu yazımızda ise daha spesifik bir konu olan önalım hakkının hangi durumlarda kullanılamayacağını açıklayacağız. Önalım hakkı ne zaman kullanılamaz, önalım hakkı hangi tür satış işlemlerinde tanınmaz gibi sorularınıza detaylı cevapları bulacaksınız.

1) Paydaşlara Yapılan Satışta

Önalım hakkının kullanılması için payın üçüncü kişiye satılması gerekir. Önalım hakkının kullanılması bakımından, paydaşlar birbirlerine karşı üçüncü kişi sayılmazlar. Bu nedenle paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın bir veya birden çok payının diğer bir paydaşa satılması halinde önalım hakkı kullanılmaz. Hakim bunu doğrudan doğraya dikkate almak zorundadır.

2) Paylı Mülkiyete Tabi Taşınmazın Tamamının veya Bir Kısmını Tüm Paydaşlar Tarafında Devri Durumunda

Paylı mülkiyet tabi bir taşınmazın tamamının veya bir bölümünün tüm paydaşlar tarafından satılması halinde, geride yasal önalım hakkını kullanacak paydaş kalmadığından önalım hakkının kullanılması söz konusu olmaz.

3) Elbirliği Mülkiyetinde Önalım Hakkı Kullanılmaz

TMK 702 ve devamı maddelerine göre, elbirliği mülkiyetinde mirasçıların terekeye ait taşınmazlar üzerinde belli pay veya payları olmadığı için tek başına yaptığı satış geçerli olmaz ve diğer paydaşların yasal önalım hakkı doğmaz. Ancak, tüm mirasçılar sahip oldukları payı birlikte devretmeleri halinde diğer paydaşların yasal önalım hakkı doğar.

4) Bağışlama Halinde Önalım İşlemez

Mülkiyetin devrini içeren bir bağışlama halinde önalım hakkı kullanılamaz. Bağışlamada mülkiyetin devri karşılıksızdır. Örnek:

Paydaşın payını, çocuklarına, karı veya kocasına ya da bir hısımına devretmesi halinde şeklen bir satım sözleşmesi bulunsa bile, gerçekten satıştan başka bağışlama veya miras hukukuna ilişkin amaçlarla yapılan temliklerde önalım hakkı yürümez. Bağışlama halinde önalım hakkının kullanılamayacağı Yargıtay’ın 27.3.1957 tarih ve 12 -2 sayılı kararı ile de kabul edilmiştir.

Müşterek mülkün hissedarın hissesini karı ve kocaya evlada veyahut akrabaya temlik etmesi halinde şeklen satış akdi bulunsa bile hakikatte satıştan gayri miras hukukuna müteferrik maksatların veya hibe gibi mülahazaların hakim olduğu ahvalde Medeni Kanunun hakiki satışlarda kabul eylediği şufa hakkının cereyan etmeyeceğine 27.3.1957 tarihinde ittifakla karar verildi. (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı 27.3.1957 tarih ve 12-2 E/K.)

Temlikin hibe şeklinde olması halinde, hibede bir malin bedelsiz olarak üçüncü kişinin mülkiyetine geçirilmesi amaçlandığı ancak satış amaçlanmadığından önalım hakkı kullanılamayacaktır. Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel hibede mevcut değildir. Önalım hakkını kullana nın hiçbir bedel ödemeden payın kendisine devrini istemesi mümkün değildir. (Hukuk Genel Kurulu 27.5.2015-6/2268-1437)

Özet olarak; önalım hakkının konusu pay satışıdır. Buna göre gerçek bir satışın konusu olmayan ve satım niteliğinde bulunmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır.

5) Mal Değişim Sözleşmesinde (Trampada)

Önalım konusu payın üçüncü kişiye ait karşı malla değiştirilmesi trampa sayılmaktadır. Mal değişim sözleşmesi (trampada), bir malın veya bir hakkın başka bir mal ile karşılıklı olarak değiştirilmesidir. TBK 282. maddesinde bu sözleşmenin tanımı yapılmıştır. Anılan maddede “Mal değişim sözleşmesi, taraflardan birinin diğer bir tarafa bir veya birden çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini, diğer tarafın da karşı edim olarak başka bir veya birden çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini devretmeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır.

Aynı kanunun 283. maddesinde de, satım sözleşmesine ilişkin hükümlerin mal değişim sözleşmesinde uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Uygulamada önalım hakkının kullanılması bakımından, satım sözleşmesi hükümlerine tabi olan mal değişim sözleşmesinde, bu hakkın kullanılmayacağı kabul edilmektedir.

Davacı, tapuda trampa şeklinde yapılan temlikin aslında satış olduğunu iddia ederek muvazaa beyanında bulunabilir. Bu iddia davacı tarafından her türlü delille kanıtlanabilir. Trampaya konu taşınmazlar arasındaki değer farkı, tapudaki temlikin satış olduğunu göstermeye yeterli değildir. Gerçekte satış olan işlemin sırf diğer paydaşların önalım haklarını kullanmalarının engellenmesi için trampa olarak gösterilmesi halinde kanunun dolanılması söz konusu olur. Eş deyişle tapudaki pay temlikinin gerçekten trampa olduğu anlaşılırsa, önalım hakkı kullanılamayacağı için dava reddedilecektir. Aksi halde taşınmazda trampa yolu ile (mal değişim yolu ile) pay edinilmesi muvazaalı ise, gerçekte satış işlemi ile pay edinildiği sonucuna varılıp, önalım davasının kabulü gerekecektir.

6) Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile Yapılan Devirlerde

Önalım hakkının payın satışındaki koşullar altında kullanılması gerektiğinden, paradan başka bir karşılıkla devir halinde davacının aynı koşullarla payı temellük etme olanağı olamaz. Bu nedenlerle, kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle yapılan mülkiyet devirlerinde önalım hakkı kullanılmaz.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri gereğince yükleniciye yapılan pay devrinin gerçek satış sayıp sayılamayacağı hususu üzerinde durmak gerekir. Az yukarda belirtildiği üzere gerçek bir satışa konu olmayan, satım niteliğinde bulunmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, onu, aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde ise arsa sahibi inşaat yapımına karşılık yükleniciye bedel olarak bir miktar para yerine, arsa payını devretmekte olup, bu devir işlemi inşaatın yapımı için finans sağlanması amacıyla yükleniciye verilen “avans” niteliğinde bulunduğundan ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde arsa maliki her zaman payının iadesini isteyebileceğinden bu tür temliklerde önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel, yani bir miktar para, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinde mevcut olmayıp payın bedeli eser meydana getirmek suretiyle ödenmektedir. Önalım hakkını kullanan hiçbir bedel ödemeden payın kendisine devrini istemesi mümkün olmadığı gibi, pay karşılığında yüklenicinin yapması gereken sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmesi de düşünülemez. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 04/12/2015 Tarih – 2014/6-324 Esas – 2015/2787 Karar)

Son olarak şu istisnayı unutmayalım: Bir kat irtifakı hakkının da birden çok paydaşı varsa, bunlar arasında da öncelikle satın alma hakkı işleyecektir. Paydaşlardan biri, kendisine ilişkin irtifak hakkını (arsa payını) paydaş olmayan bir kimseye sattığında, öteki paydaşlar önalım hakkını kullanabileceklerdir. 

7) Tapuya kayıtlı Olmayan Taşınmazlarda Önalım Hakkı Kullanılmaz

Önalım hakkı, tapulu taşınmazların tapuda geçerli bir satışı ile doğar. Tapusuz taşınmazların satışında tapuda yapılan bir işlem bulunmamaktadır. Bu tür, satış ve devir bakımından taşınır mal hükümlerine tabidir. Örnek:

Önalım davalarına konu olabilecek taşınmazlar tapu sicilinde yazılı olanlardır. Önalım hakkı tapulu taşınmazlarda geçerli bir satışla doğan ve mülkiyet hakkı serbestisine karşı getirilmiş mülkiyet hakkı daraltıları arasında yer almış bir haktır. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 4.12.2003 T. 2003/8425/8730 E/K.)

8) Mirasın İntikali ve Paylaşımı, Mirastan Feragat vs. Gibi Miras Hukukuna İlişkin Amaç ve Saiklerin Ağır Bastığı Hallerde

Hatta şeklen satış sözleşmesi görünümünde olsa bile (yasal önalımda), müşterek mülkün paydaşı; payını karı ve kocaya, evlada veyahut akrabaya satması halinde ger çekte satıştan başka miras hakkına yönelik amaçların veya bağışlama gibi bir amacın olduğu durumlarda önalım hakkı kullanılamaz.

9) Eylemli Paylaşmanın Varlığı Halinde Önalım Hakkı Kullanılamaz

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın, paydaşlar arasında eylemli olarak paylaşılması/taksim halinde kullanılan bir kısmının verilmiş olduğu paydaş tarafından üçüncü kişiye satılması halinde önalım hakkı işlemez. Bu konuda TMK’da herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. Gerek teoride ve gerekse Yargıtay kararlarında eylemli paylaşma durumunda önalım hakkının kullanılmasının Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı görüşü benimsenmiştir. 

Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle onalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz.

Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz, paydaşlarca özel olarak kendi aralarınsa taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken, bunlardan birisinin kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı üçüncü bir kişiye satması durumunda, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen paydaşın tapuda yapılan satış sebebiyle önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi, mahkemece resen de dikkat alınmalıdır. Bu gibi hallerde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 24.5.2006 T 2006/6-288-304 E/K.)

Yargıtay’ın yerleşen içtihatlarına göre önalım davasına konu edilen taşınmaz paydaşlar arasında rızaen bölüşülmüş ve her bir paydaş belli bir yeri kullanırken pay satışı yapılması ve paydaşların bu pay satışı sebebiyle önalım hakkını kullanması Medeni Kanunun 2. maddesinde ifadesini bulan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz…” (Yargıtay 6. HD. 09/12/2003 T. 2003/8139-8863 E/K.)

Yerinde yapılan keşif sonrasında düzenlenen bilirkişi raporunda taşınmazın gerek bina yapmak, gerek tarla olarak on altı parçaya bölünerek kullanıldığı, bu kullanım şekilleri arasında sinir olarak çit, tel örgü veya tonç bulunduğu belirtilmiştir. Toplanan delillerden davalıya üzerinde ev de bulunan kalanı tarla olarak kullanılan belirli bir taşınmaz parçasının satıldığı, davacının da dava dilekçesinde belirttiği üzere kendisine ait kısmı tel, çit ve duvarla çevirdiği içine üç katlı bina yaparak içinde ikamet ettiğini, kalan bölümü de tarla olarak kullandığı anlaşılmaktadır. Başka bir deyişle taşınmazda gerek davacının, gerek satıcı paydaş ve sonrasında davalının ayrı ayrı kullanıldığı kısımlar bulunmaktadır.

Taşınmazda paydaş sayısının fazla olması, bir kısmının taşınmazı hiç kullanmaması, kullananların da tapuda pay oranlarına uygun alanı tasarruf etmemesi, taşınmazın fiilen taksim edilerek kullanıldığı olgusunu değiştirmez. Davacının satıcı zamanında hak iddia etmediği taşınmaz bölümüne karşılık gelen pay satışı üzerine önalım hakkını kullanması yukarıda açıklandığı üzere Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağından mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 30/12/2008 T. 2008/12362 E. 2008/14330 K.)

Gördüğünüz üzere paydaşlar arasında eylemli paylaşmanın bulunması halinde, payın üçüncü kişiye satılması durumunda önalım hakkı ileri sürülemez. Eylemli paylaşma olgusunun ileri sürülmesi halinde, bu olgunun araştırılması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.

10) Kötüniyet

YHGK. ve Özel Daire, TMK, nun 2. maddesinde ifadesini bulan dürüstlük kuralına aykırı düşmesi halinde önalım hakkının dinlenemeyeceği kabul edilmiştir. Yerleşik uygulamaya göre, önalım hakkının kötüye kullanıldığı kabul edilen hallerde, önalım davası ret edilir. Örnekler:

Henüz kat mülkiyeti kurulmamış bir binada daire sahibi olmak için önce arsa payı almış olan kimsenin, sonra arsa payı alana karşı önalım hakkını kullanması ve çok düşük fiyatla satın alınan arsa değerini ödeyip, yüksek değerli daireyi kanun boşluklarından yararlanarak elde etmek istemesi dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 7.10.1980 T. 9356/8634 E/K.)

Satın alınan şufalı payı, sonradan hibe yapması, doğmuş olan ve süresinde açılan önalım davasını bertaraf etmek kastına yönelik bulunduğundan kendisini iyiniyetli kabul etmek mümkün değildir. Bu nedenle önalım davasının kabulü gerekir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 5.10.1982 T. 7833/8436 E/K.)

11) Vakıf Kurma İşleminde

12) İki Şirketin Birleşmesi Durumunda

13) Kamulaştırma ve Arazi Toplulaştırmasında Önalım Hakkı Yoktur

14) Paylı taşınmazın bir ortaklığa sermaye olarak konulması durumunda

15) Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile mülkiyetinin geçirilmesi

16) Artırma Yolu ile Yapılan Satışlardan Cebri Artırma Yolu ile Yapılan Satışlarda

Cebri artırma ile yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılmaz. Buna karşılık isteğe bağlı artırmalarda önalım hakkı yürür. İsteğe bağlı ihtiyari artırma, isteğe bağlı özel artırma şeklinde yapılabileceği gibi, isteğe bağlı açık artırma yoluyla da yapılabilir. Her halde, isteğe bağlı ihtiyari artırma yoluyla yapılan satışlarda, önalım hakkı kullanılabilinir.

İhtiyarı müzayede ile satışa çıkarılan bir gayrimenkulün şayi hissesini satın almak için o gayrimenkulün şayi hissedarlarının müzayedeye iştirak ederek pay sürmesi ve bilahare müzayededen çekilmesi şufa hakkından feragati tazammum etmez. Bu hissedar, şayi hisseyi müzayede neticesinde yapılan ihale ile satın alan üçüncü şahsa karşı önalım hakkını kullanabilir.” (9.3.1955 tarih ve 27/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı)

Paydaşın bir parseldeki payını satması, diğer bir parselde önalım hakkını kullanmasına engel değildir.

17) Kadastro Tespitlerinde

Kısa ve yalın bir tanımla kadastro, taşınmazların geometrik ve hukuki durumunu belirleyen bir işlemdir. Kadastro tespiti, satış işlemi mahiyetinde olmadığı için, yapılan tespit paydaşlara önalım hakkını kullanma yetkisini vermez. Örnek vermemiz gerekirse:

Önalım hakkı paylı mülkiyet ilişkisinin vücut bulduğu anda doğan, payın satışı ile kullanılabilir hale gelen inşai bir haktır. Önalım davalarına konu olabilecek taşınmazlar tapu siciline yazılı olanlardır. Önalım hakkı tapulu taşınmazlarda geçerli bir satışla ve mülkiyet hakkı serbestisine karşı getirilmiş mülkiyet hakkını daraltanlar arasında yer almış bir haktır. Esasen istisnai haklar ve kurallar genişletilerek de yorumlanamaz.

Olayda kadastro çalışmaları sonucu oluşan paylı tapu kaydı üzerinden bir satış bulunmadığına göre şufa hakkının kullanımı söz konusu olamaz. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 04/12/2003 T. 2003/8425-8730 E/K.)

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisini veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile de kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılması ile bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satış ilişkisi kurulmuş olur. Önalım hakkını kullanan paydaş bu payı satın almak isterken tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamından ibaret önalım bedelini depo etmesi gerekir. Ancak davacı tapuda yapılan satış sözleşmesini tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını her türlü delille kanıtlayabilir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 01/03/2011 T. 81/2192 E/K.)

18) Mirasçılardan birine özgülenmesi

Taşınmazın miras paylaşımında mirasçılardan birine özgülenmiş olması halinde özgülenen bu payın satışında önalım hakkı gündeme gelmez. TMK md 651 uyarınca miras paylaşımı sırasında paylı taşınmaz mirasçılardan birine özgülenmiş olabilir. Anılan madde hükmüne göre özgülenme yapılabilmesi için taşınmazın değerinde azalma olmaksızın bölünemeyen bir mal olması gerekir. Yani kanunun da dediği gibi: Değerinde önemli azalma olmadan bölünemeyen tereke malı, bütün olarak mirasçılardan birine özgülenir.

Keza; “Eşlerden birinin ölümü halinde tereke malları arasında ev eşyası ve ya eşlerin birlikte yaşadıkları konut varsa; sağ kalan eş, bunlar üzerinde kendisine miras hakkına mahsuben mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir.

Özgüleme, özgülenen mal üzerindeki mirasçıların elbirliği halindeki ortaklığını sona erdirdiğine ve paylaşma sonucunu hasıl ettiğine göre, özgüleme değerinin karara en yakın tarih esas alınarak belirlenmesi gerekir. ( Yargıtay 2. HD. 3.3.2011-13492/3734)

Mirasın paylaşımı sırasında böylesine bir paylı taşınmazın mirasçılardan birine özgülenmesi halinde artık önalım hakkı kullanılamaz.

19) Kamu Hizmeti

Taşınmazın kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi ve bunlara benzer amaçlarla edinilmesi: Örneğin imar planında okul yeri olarak ayrılan paylı mülkiyete tabi taşınmazın kamu hizmetinin yerine getirilmesi amacıyla edinildiğinden paydaşlar tarafından önalım hakkı kullanılamaz.

20) Önalım Hakkının Sona Ermesi Halinde

Önalım hakkının sona ermesi halinde: Örneğin dava açan paydaşın payını yitirmesi ya da taşınmazın paylı mülkiyete konu olma durumunun ortadan kalkması gibi durumlarda önalım hakkı sona ereceği için açılan davanın reddedilmesi gerekir. İmar uygulaması sonucu yeni oluşan ve davalıya düşen parselde, davacı paydaşın payı kalmamışsa Önalım hakkı sona erecek ve açılan dava reddedilecektir. (6. Hukuk Dairesi 7.12.2010-10757/13364 sayılı kararı)