Şufa (Önalım) Hakkı ve Davası

Önalım Hakkı Nedir?

Önalım hakkı Medeni Kanunumuzda yer almaktadır. Kanundan doğan önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olarak ikiye ayrılır. Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete tabii bir taşınmazın bir veya birkaç payının üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara aynı koşullarla o payı satın alma yetkisini tanıyan devir kısıtlayıcı bir haktır. Ortada doğrudan doğruya bir kısıtlama söz konusu değildir. Payın, diğer paydaşlar dışında başka kimseye satılması ile doğar. Önalım hakkı, niteliği itibariyle, kullanılması şarta bağlı bir alım hakkı sayılmaktadır. Bu şart, taşınmazın bir üçüncü kişiye satılmasıdır. Ancak bu şart gerçekleşince kullanılabilir.

Önalım hakkı, sadece paylı taşınmaz mülkiyetinde söz konusu olur. Önalım hakkının kullanılması ile davacı paydaş ile alıcı arasında aynı koşullarla satış sözleşmesi kurulmuş olur. Önalım hakkının kullanılması halinde, uyuşmazlığın satıcı ile alıcı arasında kurulmuş olan sözleşmeye göre çözüme kavuşturulması gerekir.

Önalım hakkı nasıl kullanılır?

Peşin olarak şunu söyleyelim; önalım hakkı sadece ve sadece dava açılarak kullanılabilir. Önalım hakkı sadece taşınmazlar üzerindeki paylı mülkiyette söz konusudur. Paydaş olmayan 3. bir kişiye paylı taşınmaz satışı yapıldığında önalım hakkı gündeme gelir. Önalım hakkı eskisi gibi irade bildirimiyle değil ancak alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Önalım hakkının dava dışında kullanılması mümkün değildir.

Davacıların aynı civarda bulunan başka parsellerdeki bir kısım paylarını üçüncü şahıslara satmaları kanundan doğan şufa haklarını bertaraf etmez.

Kim paydaş olursa olsun o kişi önalım (şufa) hakkına sahip olur.

Yasal önalım hakkı yalınız paylı mülkiyete tabi taşınmaz mallarda söz konusu olabilir. Taşınır malların devrinde yasal önalım hakkı söz konusu değildir. Paydaşlar arzu ederlerse, taşınır mallar hakkında sözleşmeden doğan önalım düzenleyebilirler.

Önalım hakkı, yalnız paylı mülkiyette söz konusu olur. Paya bağlı bir haktır. Bu hak pay nedeniyle elde edildiğinden, pay kimin eline geçerse, onun tarafından kullanılabilinir. Payın satışı yoksa veya satıcı dışındaki diğer paydaşlar önalım hakkını kullanmazlarsa kısıtlamadan bahsedilemez. Yapılan satış geçerliliğini korur.

Paya bağlı bir hak olan yasal önalım hakkının, paydan ayrı ve bağımsız olarak devri mümkün değildir. Kim paydaş olursa o bu hakka sahip olur. Yargıtay’ın kararları da bu istikamettedir.

Tek kişi mülkiyeti mülkiyetine tabi taşınmazlarda önalım hakki işlemez. Tek kişi mülkiyetinde mülkiyet, tek kişi elinde toplanmış olup, pay ve paydaşlık söz konusu değildir. Önalım hakkı bakımından aynı taşınmazın paydaşları üçüncü kişiler değildir. Bu nedenle, bir paydaşa yapılan satışta, diğer paydaşlar önalım hakkına sahip değildirler.

Paylı mülkiyet konusu taşınmazın tamamının satılması halinde önalım hakkı söz konusu olamaz. Yine paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın bölünebilir bir parçasının tüm paydaşlar tarafından satılması halinde de önalım hakkı ileri sürülemez.

Önalım davası nasıl açılır?

Önalım hakkı, paydaşlardan birinin, payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, aynı koşullarla bu payı satın alma hakkını tanır. Payın tamamının veya kısmen satışında bu hak kullanılır. Payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlar yasadan doğan bu hakkını taşınmazın bağlı bulunduğu Asliye Hukuk mahkemesinde açabilirler. Yani görevli mahkeme Asliye Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bağlı bulunduğu şehir mahkemesidir.

Önalım davası, niteliği itibariyle yenilik doğuran bir dava olup, eda davası veya tespit davası niteliği bulunmamaktadır.

Paydaşlar, önalım hakkını birlikte kullanabilecekleri gibi, birbirinden bağımsız olarak kullanabilirler. Böyle bir durumda farklı tarihlerde açılan önalım davalarının bağlantı nedeniyle birleştirilmesi gerekir.

Önalım hakkının kullanılamayacağı durumlar

Aşağıda sıralanan hallerde önalım hakkı kullanılamaz yani şufa davası açılamaz.

1. Paydaşlara Yapılan Satışta
2. Elbirliği Mülkiyetinde Önalım Hakkı Kullanılmaz
3. Kat Mülkiyetine Tabi Taşınmaz ve Kat İrtifaklarında Önalım Hakkı Kullanılmaz
4. Bağışlama Halinde Önalım İşlemez
5. Mal Değişim Sözleşmesinde (Trampada)
6. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile Yapılan Devirlerde
7. Tapuya Kayıtlı Olmayan Taşınmazlarda Önalım Hakkı Kullanılmaz
8. Eylemli Paylaşmanın Varlığı Halinde Önalım Hakkı Kullanılamaz
9. Kamulaştırma ve Arazi Toplulaştırmasında Önalım Hakkı Yoktur
10. Bir ortaklığa sermaye olarak konulması
11. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile mülkiyetinin geçirilmesi
12. Cebri Artırma Yolu ile Yapılan Satışlarda
13. Kadastro Tespitlerinde

Önalım hakkının kullanılamayacağı durumlara dair daha detaylı bilgi için önalım hakkının kullanılamayacağı durumlar isimli yazımızı okumanızı tavsiye ederim.

Önalım hakkını kimler kullanabilir?

Önalım hakkı, kişiye değil, paya bağlı bir haktır. Taşınmazda kim paydaş ise, o bu hakka sahiptir.

Elbirliği mülkiyetinde ise, birlikte tasarruf etmeme ilkesi esas olduğundan, kayıt maliki paydaşın tüm mirasçılarının birlikte dava açması, miras ortaklığı adına açılan davaya diğer mirasçıların katılmalarının sağlanması veya olurlarının alınması ya da miras ortaklığına bir temsilci atanmak suretiyle, onun huzuru ile davanın yürütülmesi gerekir. Elbirliği mülkiyetinde, mirasçıların tereke malları üzerinde belli pay veya payları olmadığı için, mirasçılardan biri veya birkaçı payları oranında veya payın tamamının iptal ve tescilini isteyemez.

Şufa hakkı nasıl ortadan kalkar?

TMK 733/2. f. da önalım hakkından feragat, son fıkrasında da önalım hakkının düşmesi hüküm altına alınmıştır. Önalım hakkının sona ermesini bu maddeye göre değerlendirmek gerekir. Anılan maddenin 2. fıkrasında feragat, “Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.” şeklinde düzenlenmiştir. Yazılı şekilden, resmi şekli anlamak gerekir. Resmi şekli kural olarak noter yerine getirir. Başka bir anlatımla, önalım hakkını kullanmaktan feragatin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlanmıştır. İşte, satıştan önce veya sonra öngörülen şekilde feragat, önalım hakkını sona erdirir.

Resmi şekli kural olarak noter yerine getirir. Buna önalım hakkından feragat denilmektedir. Fakat bir paydaş, bir satışta önalım hakkını kullanmamayı taahhüt edebilir. Bu, önalım hakkının kullanılmamasını sağlayan satıştan önce veya sonra yapılabilir. Buna da önalım hakkını kullanmaktan feragat denilmektedir.

TMK 733. maddesinin son fıkrasında, önalım hakkının kullanılması hak düşürücü süreye bağlanmıştır Bu hükme göre: “Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarih üzerinden üç ay ve her halde satış üzerinden iki yıl geçmekle düşer.” Önalım hakkı satıştan itibaren iki yıl geçmekle düşer. Bildirimin yapılmaması önalım hakkının düşmemesini önlemez. Sürenin geçmesi ile sonuç hasıl olur. İşte bu halde önalım hakkı sona ermiş olur.

Ayrıca, önalım hakkının değişikliğe uğraması halinde, bu hak sona erer. Önalım hakkı paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda, payın satılması halinde kullanılan bir haktır. Paylı mülkiyete konu bir taşınmazın, paydaşlık durumunun sona erdirilerek, tek kişi mülkiyetine veya elbirliği mülkiyetine dönüştürülmesi ile önalım hakkı son bulur.

Bağışlamada şufa hakkı kullanılabilir mi?

Olayların gelişiminden, gerek davalı Mehmet’in, gerekse eşi Şefika’nın tarafı bulundukları bağış işleminde kötü niyetli oldukları, asıl amaçlarının bağış işlemi yapmak olmayıp, şufa hakkının kullanılmasının önlenmesi olduğu açık bir biçimde anlaşılmaktadır. 

Bu şekildeki kötü niyetli temliklerde salt araya bağış işleminin girmesi nedeniyle şufa hakkının kullanılamayacağının kabul edilmesi durumunda, pay satın alanların şufa hakkının kullanılmasını önlemek için kötü niyetli bir biçimde hemen satın aldıkları payı bir yakınına bağış yoluyla devrederek şufa hakkının kullanılması olanağını ortadan kaldıracakları; bu durumun da kanun koyucunun amacı ile bağdaşmayacağı kuşkusuzdur.

O halde somut olayda, “muvazaalı şekilde yapılan bağış olarak gösterilen işlemin; davacı yönünden geçersiz ve asıl amacın davacının şufa hakkını kullanımının engellenmesi olduğuna, bu nedenle yapılan ilk satış nedeniyle davacının şufa hakkını kullanabileceğine” ilişkin yerel mahkemenin direnme kararı yerindedir. (Hukuk Genel Kurulu 24.2.2010-6/94-100)

Şufa davası ne kadar sürer?

TMK 734 maddenin birinci fıkrasında, “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.” denilmiştir. İşte, önalım hakkının kullanılması için açılan davanın, davacı/davacılar lehine sonuçlanırsa, önalım davasına konu payın davalı üzerindeki kaydın iptali ile davacı/davacılar adına tesciline karar verilir. Dava sonunda verilen karar ile dava konusu payın mülkiyeti, belirlenen önalım bedeli karşılığında davacıya geçer.

Doğurduğu sonuçlar karşısında, önalım davası yenilik doğuran bir dava, dava sonunda verilen karar da yenilik doğuran bir karardır. Önalım konusu payın mülkiyeti, kararın kesinleşmesi ile davacıya geçer. Davacını kesinleşmiş kararla birlikte istekte bulunması halinde, kayıt davacı adına düzeltilir. Payın davacı adına yazılmasına ilişkin tescil, açıklayıcıdır.

Sonuç olarak önalım davası hem istinafa hem temyize tabi olduğundan 2-3 yıla kadar uzayabilmektedir.

Şufa hakkı devredilebilir mi?

Şufa hakkının devredilmesi mümkün değildir. Bu hak devredilemeyeceği gibi miras yoluyla mirasçılara da geçmez. Şufa hakkı paya bağlıdır ve payın sahibi kim ise sadece onun tarafından kullanılabilir. Önalım hakkı mülkiyet hakkı ile iç içe bulunduğundan şayi paydan ayrı olarak devir ve temliki düşünülemez. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 14.4.1984 T. 892/4785 E/K. sayılı kararı)

Önalım hakkı kaç yıl?

Önalım hakkı tarafınıza bildirildikten itibaren 3 ay ve her halde yani tarafınıza bildirilmese dahi 2 yıl içerisinde kullanılması gereken bir haktır. Önalım hakkını kullanmak isteyen kişi bu 3 aylık ve 2 yıllık süreler içerisinde gerekli başvuru sürecini başlatmalıdır. Aksi taktirde önalım hakkı düşer.

Şufa hakkı nasıl önlenir?

Şufa hakkının önlenmesi amacıyla gerçeğe aykırı şekilde bağış yapılmaktadır. Bir diğer yöntem ise yine gerçeğe aykırı şekilde satış bedelinin yüksek gösterilmesidir. Üçüncü bir önleme şekli olarak ise yine gerçeğe aykırı şekilde trampa yani takas sözleşmesi yapılmasıdır.

Önalım hakkının şerh edilebileceği en uzun süre nedir?

Önalım hakkı tapu kütüğüne en fazla 10 yıllık şekilde şerh edilebilir. 10 yılın geçmesiyle önalım şerhi tapudan kendiliğinden düşer. Tapu düşürmeyi unutursa ilgili tarafın tapuya bir dilekçe vermesi yeterlidir.

4721 s. TMK 735. maddesinde düzenlenen ve tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemiş ise taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. (Hukuk Genel Kurulu 26.2.2014-6/494-153 sayılı kararı)

Önalım hakkı sözleşmesi nedir?

Sözleşmeden doğan önalım hakkı şahsi bir haktır. Sözleşmenin taraf olanlar için hüküm ifade eder. Ayni bir hak olmadığı gibi aynı zamanda nispi bir haktır. Önalım sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması şahsi nitelik taşıyan hakka ayni hak vasfını kazandırır. Şerh, hakkı güçlendirir ve herkese karşı ileri sürülebilir hale getirir. Hakkın tapuya şerh edilmesi mal sahibinin taşınmazını satmasını engellemez. Önalım sözleşmesinin tapu siciline tescil edildikten sonra mal sahibi taşınmazını üçüncü kişiye satarsa o takdirde alacaklı üçüncü kişi hakkında da önalım hakkını kullanabilir. (Hukuk Genel Kurulu 26.2.2014-6/494-153 sayılı kararı)

Önalım hakkı nasıl bildirilir?

Önalım hakkını kullanmak için bu konuda bir ihtarname hazırlayıp en yakın noterden bu ihtarnameyi taşınmazda yer alan diğer paydaşlara gönderebilirsiniz. İhtarnameyi tam olarak kime göndereceğinizi bilmiyorsanız tapudan diğer paydaşların isim, soyisim ve TC numaralarını alabilirsiniz. Bu sayede ihtarnameyi kimlere göndermeniz gerektiğini öğrenmiş olursunuz.

Şufa davası kalktı mı?

Şufa davası kalktı mı şeklinde sorularla sıkça karşılaşır olduk. Şufa hakkı sadece tarımsal araziler yönünden kalktı. 2020 yılında yapılan değişiklikle birlikte artık tarımsal arazilerde sınırdaş maliklerin önalım (şufa) hakkı kaldırılmış oldu. Bununla birlikte yasal önalım hakkı yani aynı taşınmazın paydaşları arasındaki önalım hakkı devam etmektedir.

Şufa hakkından feragat nasıl yapılır?

Şufa hakkından feragat resmi olarak noterde yazılı bir beyanla yapılır. Ancak kanunumuz bu duruma da bir istisna getirmiştir. Şöyle ki; eğer ki şufa hakkından feragat belirli bir satış işlemi hakkında yapılıyorsa, bu durumda adi yazılı bir şekilde feragatin yapılması yeterlidir. Yani bu durumda noter huzurunda resmi bir beyanda bulunulmasına gerek yoktur.

Elbirliğiyle mülkiyette şufa (önalım) hakkı olur mu?

Elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi taşınmazlarda önalım hakkı işlemez. Elbirliği mülkiyetinde, mirasçıların belli pay veya payları bulunmamaktadır. Mirasın açılmasıyla, mirasçılar tereke malları üzerinde elbirliği şeklinde maliktirler. Tereke mallarının devri bakımından tüm mirasçılar tek kişi sayılırlar. Ancak, tüm mirasçıların birlikte payı devretmeleri halinde, diğer paydaşların önalım hakkı doğar. Elbirliği mülkiyetinde de, mirasın aile tereke bir kül olarak mirasçılara intikal etmekte olup, mirasçıların tereke malları üzerinde belli payları bulunmamaktadır. Elbirliği mülkiyetinde, birlikte tasarruf ilkesi esas olup, satış ve benzeri işlemlerin tüm mirasçılar tarafından birlikte yapılması gerekir. Bir veya bir kaç mirasçının satış ve devri hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz.

Elbirliği Mülkiyetinde Önalım Davasının Açılması: Bilindiği gibi elbirliği mülkiyetinden paydaşlık değil, ortaklık söz konusu dur. Bu nedenle elbirliği mülkiyetine konu olan taşınmazda yasal önalım hakkı mümkün olmaz. Ne var ki taşınmazın tamamı ortak mülkiyete, dava konusu pay ise iştirak halinde mülkiyete tabi olabilir. Önalım hakkının kullanılmasında davacının dayandığı pay, elbirliği mülkiyetine konu ise, dava tereke adına açılmış sayılacağından tüm ortakların birlikte dava açması veya birinin açtığı dava ya diğerlerinin muvafakat vermesi zorunludur.

Sınırdaş arazi önalım hakkı nedir?

Öncelikle hemen belirtmemiz gerekir ki 2020 yılı itibariyle sınırdaş arazi önalım hakkı uygulamasına son verilmiştir. Ama yine de uygulaması sonra eren bu sınırdaş arazi önalımı hakkında bilgi edinmek isterseniz kısaca şöyle izah edebiliriz:

Kanun koyucu, tarım arazilerinin küçültülmesini önlemek, daha verimli olarak kullanılmasını sağlamak düşüncesiyle sınırdaş arazi sahiplerine bu hak tanınmıştır. Bu hak, sınırdaş arazi sahibi kim ise onun tarafından kullanılır. Sınırdaş araziden ayrı olarak devri, miras yoluyla intikali mümkün değildir.

Izale i şuyu davasında önalım hakkı var mıdır?

Bir diğer adıyla ortaklığın giderilmesi davası olarak bilinen izale-i şüyu davasında önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Bunun birinci nedeni; paydaşlar yani ortaklar arasında önalım hakkı kullanılamaz. İkinci nedeni ise önalım izale-i şüyu davası bir satış işlemi değildir. Öyle ki kanunda önalım hakkının kullanılması için mutlaka bir satış işlemi olması gerektiği emredilmiştir.

Eğer ki açtığınız bir izale-i şüyu davası mevcutsa ve bu esnada size karşı aynı taşınmazı konu alan bir önalım davası açıldıysa; bu durumda önalım davası, izale-i şüyu davasını gören mahkemeye bildirilir ve mahkeme önalım davasını bekletici mesele yapar. Önalım davası sonuçlanana dek izale-i şüyu davası askıya alınır.

Ancak şunu unutmayınız ki, ortaklığın giderilmesi davası neticesinde özgülenen bir pay varsa, bu payın önalım hakkı gündeme gelmeksizin satışı mümkündür. Bu konuyu önalım hakkının kullanılamayacağı durumlar isimli yazımızda detaylıca izah etmiştik.

Şufa davasında masrafları kim öder?

Şufa hakkı için mahkemeye başvuran kişi şufa bedelini ve tapu masraflarını öder. Yargılama masraflarını ise davanın açılmasına sebebiyet veren davalı öder. Tabii bu durumun birkaç istisnası vardır. İstisnaya kısaca örnek verelim; bedelde muvazaa iddiasında bulunan şufa hakkı sahibi, bedelde muvazaayı ispatlayamaz ise ispatlayamadığı kısım üzerinden davalı tarafa karşı avukatlık ücreti, gider avansı ve harç bedellerini ödemek zorunda kalır. Görüldüğü üzere mahkeme masrafları genel kural olarak davalıya yükletilmektedir.

Şufa bedeli ne zaman depo edilir?

Şufa bedeli dava sonuçlanıncaya dek depo edilebilir. Eğer davanın değeri belliyse, yani tarafların satış bedeline bir itirazı yoksa önalım davasını açan davacı şufa bedelini verilen kesin süre içerisinde depo etmelidir. Ancak henüz dava değeri belirsiz ise ileride bedel artırımı yapılması neticesinde bedel depo edilebilecektir.

Fiili kullanım nedir?

Fiili paylaşma mevcutsa diğer paydaşlar önalım hakkını ileri süremez. Paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazın, tüm paydaşlar arasında eylemli olarak paylaşılmış ise, paydaşlardan birinin kullanımına bırakılan taşınmaz bölümünü üçüncü kişiye satması halinde önalım hakkı ileri sürülemez.

Şufa davasında tanık dinlenir mi?

Şufa davasında pek tabii ki tanık dinlenir. Şufa davasında satışta ve bedelde muvazaa iddiaları söz konusu olduğunda bu iddiaların ispatında genellikle tanıklar kullanılır. Ama eğer ki davada satışa veya satış bedeline itiraz gibi hususlar söz konusu değilse bu durumda tanığa ihtiyaç dahi yoktur. Zira davanız tapuda gösterilen bedel üzerinden kabul edilerek tapu iptal edilecek ve size tescil edilecektir.

Taşınır mallarda önalım hakkı var mı?

Taşınırlar üzerindeki paylı mülkiyette, yasal önalım hakkı kullanılmaz. Bununla birlikte, taşınır malın paydaşları aralarında yapacakları bir hukuki işlemle taşınır mallarda da önalım hakkı kurulabilir. Bu durumda, sözleşmeden doğan önalım hakkı söz konusu olur.

Kat mülkiyetinde önalım hakkı kullanılır mı?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 8. Maddesine göre, özel bir mülkiyet türü olan kat mülkiyeti ve kat irtifakında, önalım hakkı kullanılmaz. Bağımsız bölümün, Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince paydaşlar arasında fiilen paylaşılıp, kullanılması mümkün olmadığı gibi böyle bir paylaşım, Kat Mülkiyeti Kanunun ruhuna da aykırıdır. Bu durum kat irtifakı için de geçerlidir.

Kanun koyucunun, yasal önalım hakkını düzenlerken takip ettiği amaç, paydaşların arasına yabancı kişilerini girmesini önlemek, payları mümkün olabildiğince bir veya bir kaç paydaş elinde toplayarak, paylı mülkiyet ilişkisini sona erdirmektir.

Bir taşınmazı tercihan satın alma hakkını veren, sözleşmeden doğan önalım hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar yok denecek kadar az olması nedeniyle 237 bu bölümde sadece yasal önalım hakkı üzerinde durulacaktır. İlerideki açıklamalar, yasal önalım hakkı göz önünde tutularak yapılmıştır.

Önalım dava dilekçesi

Önalım davasını açarken hazırlanacak dilekçe son derece önem arz etmektedir. Dava dilekçesinde mutlaka tedbir istenmelidir. Tedbir istenmez ise davalı payını bu sefer başkasına satarak işinizi son derece zorlaştırabilir. İncekaş Hukuk Bürosunca hazırlanan önalım dava dilekçesi örneklerini incelemenizi öneririz.

Satış Vaadinde Bulunan Paydaşın Önalım Hakkı

Satış Vaadinde Bulunan Paydaş, Önalım Davası Açabilir mi? sorusu da sıklıkla sorulmaktadır.

Örneğin, A taşınmazdaki payını B’ye satmaya vaat etmiştir. Diğer paydaşın sattığı pay için önalım hakkını kullanması mümkündür. Bu durumda satış vaadinde bulunanın dürüstlük kuralına aykırı davrandığı gibi bir iddia söz konusu olamaz. Davalı, önalıma konu payı satış vaadine dayalı cebri tescil davası sonunda kesinleşen ilamla iktisap etmişse, mülkiyet bu tarihte davalıya geçmiş sayılır ve önalım hakkı bu tarihten itibaren doğmuştur. Bu tarihi izleyen üç ay içinde açılan dava süresindedir.

Taşınmaz satış vaadine dayalı olarak açılan cebir tescil davası sonucu verilen kararın kesinleşmesinden sonra önalım davasının süresi içinde açılması gerekmektedir. Yinelenen deyişle; pay satışının vaat edilmesi, önalım hakkı sahibi paydaşın önalım hakkının doğumuna imkan vermez. Anılan hak, pay vaadinin kesin satışa dönüştüğü tarihten sonra doğar. Bir diğer yandan ise payı konusunda satış vaadinde bulunmuş olan paydaş önalım hakkını kullanabilir. Çünkü satış vaadinde bulunmuş olmak, önalım hakkının kullanılmasına engel olmaz.

---

Sonuç olarak bu yazımızda önalım (şufa) tanımı, dava süreci ve en sık sorulan sorulara cevap vermeye çalıştık.