- Satış vaadine dayalı cebri tescil kararının kesinleşmesinden sonra davacı tarafından cebri tescille pay edinen davalıya karşı süresi içinde önalım davası açılabilir. Bu konu başlığını detaylı şekilde aşağıdaki yargıtay kararı çerçevesinde ele almış bulunmaktayız.
Yargıtay Kararı
“Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkilinin 1. no.lu parselin paydaşlarından olup, davalıyla taşınmazın paydaşlarından S. Ö arasında düzenlenen 26.10.2007 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanılarak davalı tarafından satış vaadi borçlusu aleyhine cebri tescil davası açıldığını, yapılan yargılama sonunda davanın kabulüne dair verilen kararın kesinleştiğini, davacının olası önalım hakkini engellemek için davalıyla S. O arasında satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, ayrıca bu sözleşmede satış bedelinin muvazaalı olarak gerçek bedelin çok üzerinde ve fahiş gösterildiğini, davacının gerçek pay değeri üzerinden önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek, davalı adına kayıtlı payın iptaliyle davacı adına tescilini talep etmiştir.
Davalı vekili, davanın usul ve yasaya aykırı açıldığını, davanın dava şartı yokluğu sebebiyle reddinin gerektiğini, zira önalım hakkının kullanılabilmesi için tapuda geçerli bir satışın olması gerektiğini, davalının ise davaya konu paya dair olarak görülen davada cebri tescil hakkını kazandığını, işbu davanın açıldığı tarihte anılan karar kesinleşmediği gibi, tapuda da devir işleminin yapılmadığını, her davanın açıldığı tarihteki koşullara göre değerlendirilmesinin gerektiğini, henüz doğmamış bir hak için dava açılamayacağını, kanunun tapudan yapılan devirden sonra dava açma için belli süreler verdiğini, bu süreler dahi henüz işlemeye başlamadığından, herhangi bir hak kaybı veya zararın söz konusu olmadığını, esas yönünden de davacının kötü niyetli olduğunu, davaya konu payın dair olduğu taşınmazın paydaşları arasında fiilen taksim edilerek kullanıldığını, yine 2007 tarihli satış vaadi sözleşmesinde gösterilen değer üzerinden önalım hakkının kullanılmak istenmesinin davacının kötü niyetli olduğunu gösterdiğini, önalım bedelinin payin tapuya tescil edildiği tarihteki değer göre belirleneceğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen 3. bir şahsa satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılabilir. TMK 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir. Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup, mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Diğer taraftan TMK 705, maddesi hükmü gereğince kural olarak taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur. Aynı kanunun 1022. maddesine göre de ayni haklar tescile doğar ve bundan sonra üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir. Bununla birlikte TMK 705/2. maddesi uyarınca miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleriyle kanunda öngörülen diğer hallerde mülkiyet tescilden önce kazanılır.
Olaya gelince; davaya konu edilen payın 1 numaralı parselin paydaşı S. Ö. tarafın dan İzmir 18. Noterliği vasıtasıyla düzenlenen 26.10.2007 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile 160.000 TL bedelle davalıya satılması vaat edilmiştir. Bu satış vaadi sözleşmesine dayanılarak davalı tarafından S. Ö hakkında İzmir 7. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/532 esas, 2010/476 karar s. dosyasında tapu iptal ve tescil davası açılmış, mahkemece yapılan yargılama sonunda davanın kabulüne dair karar 2.3.2011 tarihinde kesinleşmiştir. Davacı ise 8.3.2011 tarihinde açtığı işbu davayla yapılan pay satışına yönelik olarak önalım hakkını kullanmak istemektedir. TMK m. 705/2. gereğince taşınmaz mülkiyeti mahkeme kararının kesinleşmesiyle davalıya geçmiş olduğundan, kararın kesinleşmesinden sonra açılan davada davacının önalım hakkının tanınmasını isteme sinde bir usulsüzlük yoktur. Payın tapu iptali ve tescil davası sonucu davalı adına tesciline karar verilmesi TMK m. 733/1 hükmündeki cebri arttırmayla satış olarak da değerlendirilemez. Bu durumda mahkemece payın davalı adına tescil edilip edilmediği tapu sicil müdürlüğünden araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi yönünden hükmün bozulması gerekmiştir” 6. HD. 20.9.2011-8194/9210
