TMK Madde 893 Kanunî ipotek hakkından yararlanacak alacaklılar

Hazırlayan: Av. Saim İncekaşAdana BarosuGüncelleme: 09.06.2026

Özet 2 fıkra · ~2 dk okuma

TMK 893, satıştan doğan alacak için satılan taşınmaz üzerinde satıcının, elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşmadan doğan alacaklar için birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortaklarının ve bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkarların kanuni ipotek hakkının tescilini isteyebilmelerini ve alacaklıların bu kanuni ipotek hakkından önceden feragat etmelerinin geçerli olmamasını iki fıkra üzerinden düzenler.

Resmi Metin

Hâller

Madde 893- (1) Aşağıdaki alacaklılar, kanunî ipotek hakkının tescilini isteyebilirler:

  1. 1. Satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcı,
  2. 2. Elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşmadan doğan alacakları için birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortakları,
  3. 3. Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkârlar.

(2) Alacaklıların, bu kanunî ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir.

↪ Bu kanunda başka maddeye git

Avukat Yorumu

Madde, satıştan doğan alacak için satılan taşınmaz üzerinde satıcının, elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşmadan doğan alacaklar için birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortaklarının ve bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkarların kanuni ipotek hakkının tescilini isteyebilmelerini ve alacaklıların bu kanuni ipotek hakkından önceden feragat etmelerinin geçerli olmamasını iki fıkra üzerinden düzenler. Birinci fıkra üç kategori alacaklıyı sayar; her biri özgül koşullar içinde tescil yetkisi kazanır. İkinci fıkra önceden feragatın geçersizliğini hükme bağlar; alacak doğmadan önce yapılan feragat tek taraflı pozisyonu zayıflatabileceği için yasaklanmıştır. Avukatlık pratiğinde alacaklı vekili kategoriye uygun düşüp düşmediğini saptamalı ve ön feragat içeren sözleşme kayıtlarına itibar etmemelidir.

Gerekçe

Eski Kanunun 807 inci maddesini karşılamaktadır.

Maddeyle tescile tabi olan kanuni ipotek hakları belirtilmektedir. Madde 1984 tarihli Öntasarının 811 inci maddesinden alınmıştır. 1 inci bentte yürürlükteki metindeki “semen” sözcüğü yerine “satıştan doğan alacak” ve 2 inci bentte de, eski metindeki ifade yerine diğer maddelerle terim birliğini sağlamak için “elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşımdan doğan alacaklar için…” ifadesi konulmuştur. 3 üncü bentte “müteahhit” sözcüğü yerine “yüklenici”, “işçi” yerine de bilinçli olarak kaynak Kanunda olduğu gibi zanaatkarlar (Handwerker, les artisan) kelimesi kullanılmıştır. Bununla ipotek isteyebilecek kişilerin, işçiler gibi hizmet akdi ile değil, eser sözleşmesi ile çalışan kişiler olması gerektiği anlatılmak istenilmiştir.

ALT KOMİSYON RAPORU

– Tasarının 893 üncü maddesinin (3) numaralı bendinde geçen “yüklenici” kelimesinin başına açıklık getirmek üzere “alt” kelimesi ilave edilmiştir.

ADALET KOMİSYONU RAPORU

– Tasarının 893 üncü maddesinin (3) numaralı bendinde geçen “yüklenici” kelimesinin başına açıklık getirmek üzere “alt” kelimesi ilave edilmiştir.

İlgili Yargıtay Kararları

İlgili Yargıtay kararları

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2024/2781 K. 2024/5108 Onama
Mülkiyet Usul m.893/1

Satıcı lehine kurulan kanuni ipotekte, alıcının ödenmeyen satış bedelinden sorumlu olduğu tutar akit tablosundaki miktarla sınırlı olmayıp; taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden ödenmeyen kısmın oranlanmasıyla belirlenir.

Detaylı özeti gör

Hukuki mesele: Satıcı lehine TMK m.893/1 uyarınca kurulan kanuni ipotekte, ödenmeyen bakiye satış bedeli için alıcıların sorumlu olduğu tutarın resmî akit tablosundaki miktarla mı yoksa taşınmazın rayiç değeriyle mi belirleneceği. Değerlendirme: Satıcı ipoteği akitteki miktarla sınırlı olmayıp, hakkaniyet gözetilerek taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden ödenmeyen kısmın oranlama yöntemiyle hesaplanması gerekir; Bölge Adliye Mahkemesi kararı bu ilkeye uygundur. Sonuç: Tarafların temyiz itirazları reddedilerek kararın ONANMASINA karar verilmiştir.

Kararı incele →

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2021/658 K. 2023/867 Direnme Bozuldu
Mülkiyet Usul m.893/3

İnşaatçı ipoteğinin geçici şerhi veya tescili, taraflar anlaşmadıkça ancak dava yoluyla istenebilir; geçici ipoteğin kesin ipoteğe dönüşmesi için hüküm fıkrasında karar kurulması zorunlu olup, gerekçede yapılan açıklama tek başına kesin hüküm oluşturmaz.

Detaylı özeti gör

Hukuki mesele: TMK m.893/3 uyarınca taşeron lehine tedbiren konulan geçici kanuni inşaatçı ipoteği nedeniyle arsa sahibinin taşeronu dava ettiği tazminat isteminde, önceki davanın niteliği ve kesin hüküm oluşup oluşmadığı tartışılmıştır. Değerlendirme: Geçici inşaatçı ipoteğinin kesin ipoteğe dönüşmesi yalnızca gerekçede belirtilmiş, arsa sahibi aleyhine hüküm fıkrasında karar kurulmadığından kesin hüküm oluşmamış; uyuşmazlık haksız ihtiyatî tedbir nedeniyle tazminat davası niteliğindedir. Sonuç: Direnme kararının değişik gerekçeyle BOZULMASINA, oy çokluğuyla karar verilmiştir.

Kararı incele →

Karar özetleri bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; tam karar metni esas alınmalıdır. Kaynak: Yargıtay Karar Arama.

İlgili Bölge Adliye Mahkemesi (İstinaf) Kararları

Adana Bölge Adliye Mahkemesi içtihatları

Adana BAM · İstinaf · 9. Hukuk Dairesi E. 2021/2467 K. 2025/1590 İstinaf Başvurusunun Esastan Reddi

Adana BAM, TMK m.893/3 uyarınca malzeme/emek verenin sorumluluk talebinin, idarenin ihale sözleşmesinde taraf olması ve iş ortaklığıyla davacı arasında sözleşme bulunmaması nedeniyle bu olayda uygulanamayacağını belirtti.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Uyuşmazlık, balıkçı barınağı inşaatına dolgu malzemesi temin eden şirketin, işi üstlenen iş ortaklığı ile bağlı şirket ve ihale makamı Bakanlıktan müştereken alacağını tahsil talebine ilişkindir. İlk derece mahkemesi, şirketler arası organik bağın ve perdenin kaldırılması koşullarının bulunmadığını saptamıştır. Adana BAM, TMK m.893/3 kapsamında Bakanlığın sorumluluğu iddiasını sözleşme ilişkisi bulunmaması yönüyle değerlendirmiştir.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 6. Hukuk Dairesi E. 2020/1298 K. 2023/1166 İstinaf Başvurusunun Esastan Reddi

Adana BAM, TMK m.893/1-3 uyarınca taşınmaz üzerinde emek/malzeme vererek alacaklı olan yüklenici veya zanaatkarın kanuni (yapı) ipoteği tescilini isteyebileceğini, davanın taşınmaz malikine yöneltilmesi gerektiğini belirtti.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Uyuşmazlık, otel inşaatının ince, elektrik ve mekanik işlerini üstlenen yüklenicinin ödenmeyen hakedişler için arsa maliki şirket taşınmazı üzerinde TMK m.893 vd. uyarınca kanuni ipotek tescili istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesi karar vermiş, davacı-karşı davalı vekili istinafa başvurmuştur. Adana BAM, yapı ipoteğinin tescili için alacağın malikçe kabulü veya mahkemece karara bağlanması ile 3 aylık süre koşullarını değerlendirmiştir.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 1. Hukuk Dairesi E. 2018/102 K. 2018/119 İstinaf Kabulü / Kaldırma

Adana BAM, TMK m.893 uyarınca satış bedelinin ödenmemesi halinde satıcının, satış bedeli üzerinden taşınmaz üzerinde ipotek tesis ettirmesinin mümkün olduğu doktrinine işaret etti.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Uyuşmazlık, oğlunun borçları için taşınmazlarını satan davacının, satış bedelinin tamamı ödenmediği ve işlemin hileli olduğu iddiasıyla tapu iptali ve tescili, olmazsa bedelin tahsili istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesi, davalı beyanlarıyla ispat yükü yer değiştirdiğinden bir davalı yönünden davayı kısmen kabul, diğeri yönünden reddetmiştir. Adana BAM, davacı vekilinin hile ve müteselsil sorumluluk yönündeki istinaf sebeplerini değerlendirmiştir.

Kararı incele →

Bölge Adliye Mahkemesi (istinaf) kararları bölgesel niteliktedir; bağlayıcı içtihat değildir, Yargıtay denetiminde değişebilir. Bilgilendirme amaçlıdır.

İlgili Hizmet

TMK 893, taşınmaz rehni ve ipotek hukuku kapsamında hâller uygulanır.

tapu iptali ve tescil davalarında avukat desteği

© . Tüm hakları Avukat Saim İncekaş’a aittir.

Feragat: Bu sitedeki içerikler genel bilgilendirme amacıyla sunulur; mevzuat ve içtihatlar zamanla değişebilir. Buradaki açıklamalar hukuki danışma değildir. Herhangi bir işlem yapmadan önce dosyanıza özel profesyonel görüş alınız.

İlişki ve KVKK: Bu site üzerinden iletişime geçmeniz tek başına avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Kişisel verileriniz KVKK kapsamında işlenir; bkz. Aydınlatma Metni.

TMK Madde 893 - Kanunî ipotek hakkından…

→ İndeks
Bize WhatsApp'tan ulaşın!