Adana Avukat Saim İncekaş | Adana Boşanma Avukatı, Ceza Avukatı, Şirketler ve Miras Avukatı Adana Avukatlık Hizmetlerinde Güven ve Tecrübe Kiralananın aynından doğan vergi ve benzeri yükümlülükler ile kullanımıyla ilgili yan giderler birbirinden ayrılır; ayrımda giderin kaynağı belirleyicidir. Taşınmazın aynına ilişkin emlak vergisi, aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verene aittir; kullanımdan kaynaklanan çevre temizlik vergisi ise kiracının kira bedeli dışında ödeyeceği yan giderlerdendir.
TBK Madde 303 Kiraya verenin borçları: Yan giderlere katlanma borcu
Özet
TBK 303, kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür. Bu yan gider yükümlülüğü, kiraya verenin kira sözleşmesinden doğan borçları arasında yer alır.
Resmi Metin
Yan giderlere katlanma borcu
Madde 303- Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.
↪ Bu kanunda başka maddeye git
Avukat Yorumu
Bu kural, kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderlerin kural olarak kiraya verene ait olduğunu söyler; pratikte tartışma, bir masrafın “yan gider” mi yoksa kiracının zaten ödediği işletme/kullanım gideri mi olduğunda çıkar. Apartman ortak alan bakımı, asansör-kalorifer büyük onarımı, demirbaş yenileme gibi kalemler genelde kiraya verende kalır; buna karşılık kiracının fiilen tükettiği elektrik, su, doğalgaz ve aidatın gündelik işletme payı kiracıya yüklenebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmeyle kiracıya kira ve yan gider dışında yük bindiren şartlar TBK m.346 sınırına takılır; bu nedenle “tüm masraflar kiracıya aittir” gibi genel ibareler her gideri kapsamaz. Sık hata, faturayı ödeyen tarafın masrafın hangi kaleme girdiğini belgelemeden ödemesi; uyuşmazlıkta gider kaleminin niteliğini ispat eden taraf üstün gelir.
Gerekçe
Türk Borçlar Kanunu’nun 303. maddesinin gerekçesi şu şekildedir:
818 sayılı Borçlar Kanununun 258 inci maddesinin ikinci fıkrasını karşılamaktadır.
Tasarının tek fıkradan oluşan 302 nci maddesinde, kiraya verenin yan giderlere katlanma borcu düzenlenmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 258 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “D. Mükellefiyet ve vergileri ve tamiri tahammül” şeklindeki ibare, Tasarının 302 nci maddesinde “III. Yan giderlere katlanma borcu” şeklinde değiştirilmiştir. 818 sayılı Borçlar Kanununun 258 inci maddesinin kenar başlığında sözü edilen “Mükellefiyet ve vergileri ” konusu, Tasarının 301 inci maddesinde özel olarak düzenlendiği için, 302 nci maddenin kenar başlığına alınmamıştır.
Madde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun kiracının borçlarını düzenleyen hükümlerinden biri olan 257a maddesinden alındığı halde, Tasarıda, yan giderlere katlanma, kiraya verene ait bir borç olarak düzenlenmiştir. Gerçekten, maddeye göre, kiraya veren, sözleşmede aksi öngörülmemişse, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür. Böylece, kiraya veren veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderler nedeniyle kiracıya başvurulamayacağı öngörülmüştür. Kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 257a maddesinde yan giderlere katlanma, kiracının borçlarından biri olarak düzenlenmişse de, bu borcun, gerçekte kiraya verene ait olduğu anlaşılmaktadır. Çünkü, kaynak İsviçre Borçlar Kanununa göre de, yan giderlere katlanma borcunun kiracıya ait olması için, sözleşmede özel bir hükmün bulunması aranmıştır.
Yan giderlere katlanma borcu, Tasarının 340 ıncı maddesinde de, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından, “kullanma giderleri” başlığı altında, kiracının borcu olarak ayrıca düzenlenmiştir.
İlgili Yargıtay Kararları - TBK m.303 uygulaması
Aşağıdaki ilkeler, ilgili kararlardan derlenmiştir.
Kiraya verenin katlandığı vergi ve benzeri yükümlülüklere ilişkin borç ile kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderlere katlanma borcu ayrı ayrı düzenlenmiştir; kiralananın kullanılması karşılığı olmayıp idarece görülen bir hizmetin karşılığı olarak idareye ödenen vergiler, kullanımla ilgili yan giderlerden sayılmaz.
Detaylı özeti gör
Davacı kiraya veren, arsa vasıflı taşınmazını otomobil teşhir, satış, servis ve otopark olarak kullanılmak üzere davalı şirkete kiralamış, 01.03.2014 başlangıç tarihli sözleşmenin hususi şartlar bölümünün 6. maddesinde emlak vergisi ile çevre temizlik vergisinin kiracıya ait olduğu kararlaştırılmıştır. Davacı, kiracı ödemediği için kendisinin vergi dairesine ödemek zorunda kaldığı 2.201.810,00 TL için başlattığı takibe itirazın iptalini ve temerrüt nedeniyle tahliyeyi istemiştir. Yerel mahkeme bu vergileri kira bedeli kapsamında sayarak ve temerrüdün gerçekleştiğini belirterek davayı kabul etmiş, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi ise bu tür yükümlülüklerin yan gider sayılamayacağını, ödenmemesinin temerrüde ve tahliyeye esas alınamayacağını belirterek hükmü bozmuştur. Karar düzeltme aşamasında Daire, 04 Mart 1968 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ile TBK 302 ve 303. maddelerindeki ayrıma dayanarak düzeltme isteğini oyçokluğu ile reddetmiştir.
İlkeler ilgili kararlardan derlenmiştir; tam karar metni esas alınmalıdır. Yargıtay içtihadı zamanla değişebilir.