Adana Avukat Saim İncekaş | Adana Boşanma Avukatı, Ceza Avukatı, Şirketler ve Miras Avukatı Adana Avukatlık Hizmetlerinde Güven ve Tecrübe TBK Madde 241 Yasal önalım hakkı: Koşulları ve hükümleri
TBK 241, satıcı veya alıcı, satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirmek zorundadır; önalım hakkını kuran sözleşmede aksi öngörülmemişse önalım hakkı sahibi taşınmazı, satıcının üçüncü kişiyle kararlaştırdığı satış koşullarıyla kazanır. Önalım hakkı kullanıldıktan sonra satış sözleşmesinin ortadan kaldırılması ya da alıcının şahsından kaynaklanan sebeplerle onaylanmaması, önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemez; ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemlerde de aynı hükümler uygulanır.
Resmi Metin
Koşulları ve hükümleri
Madde 241- (1) Satıcı veya alıcı, satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirmek zorundadır.
(2) Önalım hakkı kullanıldıktan sonra satış sözleşmesi ortadan kaldırılırsa ya da alıcının şahsından kaynaklanan sebeplerle onaylanmazsa, bu durum önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemez.
(3) Önalım hakkını kuran sözleşmede aksi öngörülmemişse, önalım hakkı sahibi taşınmazı, satıcının üçüncü kişiyle kararlaştırdığı satışa ilişkin koşullarla kazanır.
(4) Ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemlerde de yukarıdaki hükümler uygulanır.
↪ Bu kanunda başka maddeye git
Avukat Yorumu
TBK m.241, sözleşmeden doğan önalım hakkının koşul ve hükümlerini düzenler; bu hak, TMK m.732 vd. yasal önalımdan ayrıdır ve tapuya şerh edilmedikçe yalnız kişisel hak doğurur. Pratikte kilit nokta bildirim yüküdür: satış sözleşmesinin yapıldığı ve içeriği, satıcı veya alıcı tarafından hak sahibine noter aracılığıyla bildirilmelidir. Bu bildirim, TBK m.242’deki üç aylık dava süresini başlatan andır; her hâlde satıştan başlayarak iki yıllık mutlak hak düşürücü süre de işler. Bu nedenle bildirimin yapılıp yapılmadığı ve tarihi ispat açısından belirleyicidir, noter kanalı ispatı kolaylaştırır. Hak, aksi kararlaştırılmadıkça taşınmazı satıcının üçüncü kişiyle anlaştığı koşullarla kazandırır; muvazaalı yüksek bedel savunması burada gündeme gelir. Sık hata: sözleşmesel önalımı yasal önalımla karıştırmak, şerhin etkisini (şerhli ve taşınmaz alıcı adına tescilliyse alıcıya, aksi hâlde satıcıya karşı, TBK m.242) gözden kaçırmak ve önalımı geri alım/alım haklarıyla eş tutmaktır.
Gerekçe
Türk Borçlar Kanunu’nun 241. maddesinin gerekçesi şu şekildedir:
818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, “2. Koşulları ve hükümleri” kenar başlıklı yeni bir maddedir.
Tasarının dört fıkradan oluşan 240 ıncı maddesinde, sözleşmeden doğan önalım hakkının ileri sürülmesinin koşulları ve hükümleri düzenlenmektedir.
Maddenin birinci fıkrasında, satıcının veya alıcının taşınmaz satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini, noter aracılığıyla önalım hakkı sahibine bildirmek zorunda olduğu belirtilmektedir. Gerçekten, Türk Medeni Kanununun 735 inci maddesinin son fıkrasına göre de, yasal önalım hakkının kullanılmasına ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır. Yine Türk Medeni Kanununun 733 üncü maddesinin üçüncü fıkrasına göre, yapılan satış, satıcı veya alıcı tarafından önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirilecektir.
Maddenin ikinci fıkrasında kullanılan “satış sözleşmesi … alıcının şahsından kaynaklanan sebeplerle onaylanmazsa” şeklindeki ibareyle, sınırlı ehliyetsiz olan alıcı tarafından tek başına hareket edilerek yapılan satış sözleşmesine Türk Medeni Kanununun 16 ncı maddesi uyarınca, yasal temsilcisinin rıza göstermemesi yanında, ayırt etme gücüne sahip kısıtlı olan alıcı tarafından, tek başına hareket edilerek yapılan taşınmaz satış sözleşmesine, Türk Medeni Kanununun 462 nci maddesinin (1) numaralı bendi uyarınca vesayet makamının izin vermemesi de kastedilmektedir.
Maddenin üçüncü fıkrasına göre, aksi kararlaştırılmadıkça önalım hakkı sahibi, taşınmazı satıcının üçüncü kişiyle yaptığı satışın koşulları çerçevesinde kazanır.
Maddenin son fıkrasında sözü edilen satışa eşdeğer işlemlerin başlıca örneğini, İsviçre Federal Mahkemesinin bazı kararlarında da kabul edildiği gibi, taşınmazın tamamı üzerinde üst hakkı kurulması oluşturmaktadır.