TBK Madde 240 Yasal önalım hakkı: İleri sürülmesi

Hazırlayan: Av. Saim İncekaşAdana BarosuGüncelleme: 10.09.2026

Özet 2 fıkra · ~2 dk okuma

TBK 240, önalım hakkı taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılması hâllerinde kullanılabilir; taşınmazın mirasın paylaşımında mirasçılardan birine özgülenmesi, cebrî artırma yoluyla satışı, kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi ve bunlara benzer amaçlarla edinilmesi hâllerinde ise kullanılamaz.

Resmi Metin

İleri sürülmesi

Madde 240- (1) Önalım hakkı, taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılması hâllerinde kullanılabilir.

(2) Taşınmazın, mirasın paylaşımında mirasçılardan birine özgülenmesi, cebrî artırma yoluyla satışı ve kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi ve bunlara benzer amaçlarla edinilmesi hâllerinde önalım hakkı kullanılamaz.

↪ Bu kanunda başka maddeye git

Avukat Yorumu

TBK m.240, sözleşmeden doğan önalım hakkının hangi “önalım olayında” ileri sürülebileceğini belirler: taşınmazın satışı veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlem (örneğin muvazaalı işlem, bazı trampa ve devir işlemleri) hakkı doğurur. Buna karşılık mirasın paylaşımında mirasçıya özgüleme, cebrî artırma (icra ihalesi) ve kamu hizmeti amaçlı edinim hâlinde hak kullanılamaz; icra ihalesinde önalım ileri sürmek sık rastlanan hatadır. Önalım olayının gerçekleştiğini ispat, hak sahibine düşer. Hakkın kullanımı belli sürelere bağlıdır: satıcı ya da alıcının noter yoluyla bildirimi (TBK m.241) üzerine, bildirimden başlayarak üç ay ve her hâlde satıştan başlayarak iki yıl içinde dava açılmalıdır (TBK m.242; hak düşürücü süre). Bu madde sözleşmesel önalıma ilişkindir; paylı mülkiyette yasal önalım TMK m.732 vd.’na tabidir ve ayrı değerlendirilir. Şerh süresi için TBK m.238.

Gerekçe

Türk Borçlar Kanunu’nun 240. maddesinin gerekçesi şu şekildedir:

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, “III. Önalım hakkı / 1. İleri sürülmesi” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının iki fıkradan oluşan 239 uncu maddesinde, sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılabileceği ve kullanılamayacağı durumlar düzenlenmektedir.

Maddenin birinci fıkrasında kullanılan “taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlem” şeklindeki ibare, satış ve onunla eşdeğerli bütün hukuki işlemleri kapsamaktadır. Böylece, önalım hakkı taşınmaz satışında ve ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemler yapılması halinde kullanılabilecektir. Mesela, bir gayrimenkul yatırım ortaklığına ait hisselerin bütünüyle devri halinde bu işlem, fıkra anlamında ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlem niteliğinde sayılabilecektir. Ancak, bir taşınmazın anonim veya limited şirkete ayni sermaye olarak konulmasında önalım hakkı kullanılamayacaktır.

Maddenin ikinci fıkrasında ise taşınmazın, mirasın paylaşılması kapsamında mirasçılardan birine özgülenmesi, cebri artırma yoluyla satışı ve kamusal yükümlülüklerin yerine getirilmesi amacıyla kazanılması hallerinde, önalım hakkının kullanılamayacağı düzenlenmiştir.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 216c maddesi göz önünde tutulmuştur.

İlgili Yargıtay Kararları - TBK m.240 uygulaması

Aşağıdaki ilkeler, ilgili kararlardan derlenmiştir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E. 2022/1766 K. 2022/6088 Bozma

Önalım hakkı, taşınmazın kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi ve bunlara benzer amaçlarla edinilmesi hâlinde kullanılamaz; paya ilişkin devrin organize sanayi bölgesi oluşturulması ve hak sahiplerine satış amacı taşıdığı anlaşıldığında işlem bu istisna kapsamında kalır ve önalım isteminin reddine karar verilmesi gerekir.

Detaylı özeti gör

Davacı paydaşlar, Maliye Hazinesi adına tescilli taşınmazdaki payın davalıya satılması üzerine 17.11.2015 tarihinde açtıkları davada önalım hakkına dayanarak tapu iptali ve tescil talep etmiştir. Davalı, payın 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu'nun 4. maddesi uyarınca edinildiğini, işlemin kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi amacı taşıdığını, paydaşların tahsis amacını değiştirecek biçimde önalım hakkı kullanamayacağını savunmuştur. İlk derece mahkemesi davanın kabulüne karar vermiş; karar, taşınmazda fiilî taksim bulunup bulunmadığının keşif yapılıp taraf tanıkları taşınmaz başında dinlenerek araştırılmadığı gerekçesiyle 24.02.2020 tarihinde bozulmuş, mahkeme bozmaya uyarak 06.10.2021 tarihinde yine kabul yönünde hüküm kurmuştur. Daire, taşınmazın 540/2400 payının davalıya satışının organize sanayi bölgesi oluşturulması ve hak sahiplerine satış amacı taşıdığını belirleyerek, istemin reddi gerekirken kabulüne karar verilmesini doğru bulmamış ve hükmü bozmuştur.

Kararı incele →

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E. 2022/396 K. 2022/5539 Onama

Önalım hakkının kullanılabilmesi, taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer iradi bir işlemin varlığına bağlıdır; kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi amacıyla yapılan devirler önalım olayı sayılmadığından, bir bedel ödenmiş olsa dahi kamulaştırma karşısında önalım hakkı kullanılamaz.

Detaylı özeti gör

Davacı, paydaşı olduğu 78 ada 3 parsel sayılı taşınmazda 08.05.2015 tarihli satışla davalıya geçen payın önalım hakkı nedeniyle adına tescilini istemiş; davalının payını 28.10.2015 tarihli resmî senetle Belediyeye devretmesi üzerine HMK m.125 uyarınca davasını 65.615,00 TL tazminat istemine dönüştürmüştür. Davalı, taşınmazın imar uygulamasıyla ifraz edildiğini ve Belediyece kamulaştırıldığını, davanın konusuz kaldığını savunmuştur. İlk Derece Mahkemesi önce karar verilmesine yer olmadığına hükmetmiş, Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin taraf teşkili ve kamulaştırmanın araştırılmasına ilişkin bozmasına uyulduktan sonra davanın kabulüne karar vermiştir. Daire, TBK m.240 uyarınca kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi amacıyla yapılan devirlerin önalım olayı sayılmadığını ve kamulaştırmada iradilik bulunmadığını, ancak dava sırasında payın kamulaştırılması hâlinde HMK m.125/1-b hükmünün uygulanacağını belirterek hükmü oy çokluğu ile onamıştır.

Kararı incele →

İlkeler ilgili kararlardan derlenmiştir; tam karar metni esas alınmalıdır. Yargıtay içtihadı zamanla değişebilir.

© . Tüm hakları Avukat Saim İncekaş’a aittir.

Feragat: Bu sitedeki içerikler genel bilgilendirme amacıyla sunulur; mevzuat ve içtihatlar zamanla değişebilir. Buradaki açıklamalar hukuki danışma değildir. Herhangi bir işlem yapmadan önce dosyanıza özel profesyonel görüş alınız.

İlişki ve KVKK: Bu site üzerinden iletişime geçmeniz tek başına avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Kişisel verileriniz KVKK kapsamında işlenir; bkz. Aydınlatma Metni.

Bize WhatsApp'tan ulaşın!