TBK Madde 244 - Taşınmaz satışında yüzölçümü: Sorumluluk

Davacılar, davalı Belediye Başkanlığı tarafından inşa edilip satılan ... Sitesi A 3 Blok'un en üst katındaki 22, 23 ve 24 numaralı daireleri satın almış; konutların tavan ve duvarlarından su sızması, küflenme, boya ve alçı dökülmeleri ile ısı yalıtımı sorunu bulunduğunu ileri sürerek gizli ayıptan doğan zararlarının giderilmesini ve şimdilik 25.000,00 TL tazminat istemiş, bu talebi ıslahla 41.000,00 TL'ye yükseltmiştir. Davalı Belediye, konutların tesliminden bu yana yaklaşık on yıl geçtiğini ve ayıpların olağan nitelikte olup satıcının ağır kusuru sayılamayacağını, bu nedenle beş yıllık zamanaşımının dolduğunu savunmuştur. Yerel mahkeme, hükme esas alınan bilirkişi raporunda ayıplı imalatların kullanımdan kaynaklanmadığının, uygun malzeme kullanılmaması, mühendislik hizmeti alınmaması ve eksik imalat yapılmasından doğduğunun tespit edildiğini belirterek satıcının ağır kusurunun bulunduğunu ve TBK m.244 uyarınca davanın yirmi yıllık zamanaşımı süresi içinde açılabileceğini kabul etmiş, davayı kısmen kabul ederek 37.500,00 TL'nin davalıdan alınıp davacılara verilmesine hükmetmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, TBK m.244/3 kapsamında yapı ayıbından doğan davalarda satıcının ağır kusuru bulunması halinde beş yıl yerine yirmi yıllık zamanaşımının uygulanacağını, ağır kusurun denetime elverişli bilirkişi raporuyla sabit olduğunu belirterek davalı vekilinin temyiz itirazlarını reddetmiş ve kararın onanmasına karar vermiştir.

Davacı, davalılardan biriyle 27/08/2016 tarihinde 464,54 m² taşınmaza ilişkin "satış vaadi ve kaparo alma sözleşmesi" imzalayıp 1.400.000 TL satış bedelini ödediğini, buna karşın davalının yalnızca 400 m²'lik kısmı devrettiğini; 64,54 m²'lik bölümün ise 22/04/2014 tarihinde muvafakatname ile dava dışı bir kişiye devredilmiş olduğunu öne sürmüş, devredilmeyen kısım için ödediği 194.506 TL ana para ile 3.501,11 TL işlemiş faizden oluşan alacağı yönünden başlattığı takibe vaki itirazın iptalini istemiştir. İlk derece mahkemesi davayı 194.506 TL yönünden kısmen kabul etmiş, asıl alacağın %20'si oranında (38.901 TL) icra inkâr tazminatına hükmetmiş; bölge adliye mahkemesi de davalıların istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise uyuşmazlığın taşınmaz satışında yüzölçümü eksikliğinden kaynaklandığını ve TBK m.244 kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir. Daire, dava konusu taşınmazın tapuda 464,54 m² olarak kayıtlı olması ve satılan payın resmî bir ölçüme dayanması karşısında, TBK m.244/2 uyarınca satıcının eksik yüzölçümü için tazminat sorumluluğunu açıkça ve özellikle üstlenmedikçe sorumlu tutulamayacağını, sözleşmede bildirilen yüzölçümünün tek başına davalıları bağlamayacağını vurgulamıştır. Bu gerekçeyle ilk derece mahkemesi kararı davalılar yararına bozulmuş, bölge adliye mahkemesinin ret kararı da kaldırılmıştır.

Davacı, tapu kütüğünde 146,00 m2 tarla olarak görünen 1169 ada 1 parsel sayılı taşınmazını davalı alıcıya 23.000,00 TL bedelle satmış; tapu müdürlüğünün teknik hatası giderilip alıcının başvurusuyla taşınmazın gerçek alanı 1.407,80 m2 olarak düzeltilince, aradaki 1.261,80 m2'lik fazlanın tapusunun iptali ile adına tescilini, olmazsa bedelinin tahsilini istemiştir. Bursa 3. Asliye Hukuk Mahkemesi bozmaya uyarak iptal ve tescil istemini reddetmiş, 1.009.440,00 TL tazminatın davalı alıcıdan faiziyle tahsiline karar vermiştir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, uyuşmazlığa TBK m.244/1 hükmünün uygulanacağını belirterek, satılan taşınmazın sözleşmede yazılı yüzölçümünü kapsamaması halinde satıcının sorumlu tutulmasını öngören kuralın amaçsal yorumuyla, yazılı yüzölçümü gerçek miktardan az olduğunda alıcının da fazladan edindiği kısmın değerini satıcıya ödemesi gerektiğini vurgulamıştır. 146,00 m2 üzerinden anlaşıp bedelini ödeyen alıcının sonradan yaptırdığı düzeltmeyle 1.407,80 m2'yi iktisap ederek sebepsiz zenginleştiği gerekçesiyle, iptal-tescil isteğinin reddi ile tazminat isteğinin kabulü doğru bulunarak hüküm oy birliğiyle onanmıştır.