Adana Avukat Saim İncekaş | Adana Boşanma Avukatı, Ceza Avukatı, Şirketler ve Miras Avukatı Adana Avukatlık Hizmetlerinde Güven ve Tecrübe TBK Madde 311 Kiralananın el değiştirmesi: b. Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması
TBK 311, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesine ilişkin hükümler kıyas yoluyla uygulanır.
Resmi Metin
b. Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması
Madde 311- Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır.
↪ Bu kanunda başka maddeye git
Avukat Yorumu
Uygulamada bu kural çoğunlukla kiralanan üzerinde sonradan kurulan intifa ya da oturma hakkı gündeme geldiğinde işler: hak sahibi taşınmazı kullanmak isteyince kiracının kullanımı fiilen daralır. Buradaki yönlendirme, kiralananın el değiştirmesine (mülkiyetin/malikin değişmesi, TBK m.310) ilişkin rejimin kıyasen uygulanmasıdır. Kural olarak kira sözleşmesi yeni ayni hak sahibine karşı devam eder; kiracı hakkını ona karşı ileri sürebilir ve genel bir kurtulma hakkı yoktur. İstisnai sona erdirme yalnız konut ve çatılı işyeri kirasında, yeni kiraya veren konumundaki kişinin gereksinimine dayanan m.351 yoludur. Kiracının ilk refleksi kira ödemeyi kesmek olmamalı; aksi halde temerrüt riskine girer.
İspat açısından kritik nokta, ayni hakkın sözleşmenin kurulmasından sonra doğduğunun tapu kaydı ve fiili durumla ortaya konmasıdır. Önceden var olan bir yük zaten bu maddenin kapsamına girmez; kiracı onu bilerek sözleşme yapmış sayılır. Sık yapılan hata, bu durumu ayıp rejimiyle (m.304-308) karıştırıp yanlış seçimlik hakka dayanmaktır.
Gerekçe
Türk Borçlar Kanunu’nun 311. maddesinin gerekçesi şu şekildedir:
818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, “b. Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması” kenar başlıklı yeni bir maddedir.
Tasarının tek fıkradan oluşan 310 uncu maddesinde, üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra, kiralananda sınırlı ayni hak sahibi olması düzenlenmektedir.
Maddeye göre, sözleşmenin kurulmasından sonra, üçüncü bir kişi kiralanan üzerinde, kiracının hakkını etkileyen, mülkiyet hakkı dışında bir ayni hak sahibi olması durumunda, kiracı, kiracılık hakkını bu sınırlı ayni hak sahibine karşı da ileri sürebilecektir. Mesela, üçüncü kişi, bu koşullar altında kiralananda intifa hakkı sahibi olmuşsa, kiralananın el değiştirmesine ilişkin hükümlerin kıyas yoluyla uygulanması sonucunda, kiraya veren sıfatını kazanacaktır. Mülkiyet hakkına ilişkin düzenlemelerin, kıyas yoluyla sınırlı ayni haklara da uygulanabileceğinin kabul edildiği göz önünde tutulursa, madde ile, kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak bakımından da aynı sonuç benimsenmiş olmaktadır.
Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 261a maddesi göz önünde tutulmuştur.