TMK Madde 712 Taşınmazda olağan kazandırıcı zamanaşımı

Hazırlayan: Av. Saim İncekaşAdana BarosuGüncelleme: 09.06.2026

Özet 1 fıkra · ~2 dk okuma

TMK 712, olağan kazandırıcı zamanaşımının koşullarını tek fıkra üzerinden düzenler ve dört unsuru bir araya getirir.

Resmi Metin

Olağan zamanaşımı

Madde 712- Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.

↪ Bu kanunda başka maddeye git

Avukat Yorumu

Madde, olağan kazandırıcı zamanaşımının koşullarını tek fıkra üzerinden düzenler ve dört unsuru bir araya getirir. Tek fıkra geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişinin taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürmesi hâlinde, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemeyeceğini hükme bağlar; dört unsur birlikte aranır. Dört koşul ayrı ayrı açıklanır: yolsuz tescil, davasız ve aralıksız zilyetlik, on yıllık süre ve iyiniyet. Davasız olma unsuru çekişmesizlik değil, zilyede karşı istihkak veya elatmanın önlenmesi davası açılmamış olmasını ifade eder; idari merciye 3091 sayılı Kanun çerçevesinde yapılan başvurular zilyetliği kesintiye uğratmaz. Avukatlık pratiğinde olağan zamanaşımı iddiasıyla kazanma talebi açacak vekili dört unsuru ayrı ayrı belgelemeli, on yıl boyunca dava açılmadığını yargı kayıtları ile sabitlemelidir.

Gerekçe

Eski Kanunun 638 inci maddesini karşılamaktadır.

Eski maddenin “Müruruzaman” şeklindeki kenar başlığı “Kazandırıcı zamanaşımı” şeklinde, “Adi müruruzaman” şeklindeki kenar başlığı “Olağan zamanaşımı” şeklinde değiştirilmiştir. Maddede yer alan “nizasız” olma unsuru yerine “davasız” olma unsuruna yer verilmiştir. Çünkü “nizasız” yani “çekişmesiz” kelimesi de belirsizdir; örneğin noterlik aracılığıyla gönderilen bir protesto veya fiili bir müdahale ve çatışma da “niza” olarak nitelendirilebilir. Oysa amaç, İsviçre Medeni Kanununu şerh ve tevsil eden bütün hukuk bilginlerinin birleştikleri gibi, zilyede karşı bir istihkak veya müdahalenin önlenmesi davası açılmış olmasının niza (çekişme) sayılacağıdır. 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanuna idari makamlar nezdinde zilyetliğe tecavüzün önlenmesinin istenmesi buradaki anlamda “niza” sayılmaz ve zilyetliği kesintiye uğratmaz; zira Medeni Kanun anlaşmazlıkların kesin olarak çözümlenmesini yargı makamlarına bırakmış, yalnız fiili müdahalelerin geçici bir zaman için önlenmesi gayesi ile 3091 sayılı Kanun çıkarılmıştır. Bütün bu nedenlerle maddedeki “nizasız” sözcüğü yerine “davasız” sözcüğünün kullanılması uygun bulunmuştur. Böylece olağan zamanaşımı süresince taraflar arasındaki her türlü niza değil, ancak dava şeklindeki nizalar kazanmayı engelleyecektir. Dava dışı nizalar kazanacak kişinin iyiniyetini ortadan kaldıramayacaktır.

İlgili Yargıtay Kararları

Seçilmiş 1.HD içtihatları

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2019/311 K. 2020/5774 Onama
Mülkiyet

Tapudaki tescilin yolsuz nitelikte olması ve zilyedin iyiniyetli sayılamaması halinde, TMK m.712'deki olağan kazandırıcı zamanaşımı yoluyla iktisap koşulları gerçekleşmiş olmaz.

Detaylı özeti gör

Hukuki mesele: Hazine taşınmazının tapuda sehven (yolsuz) mirasbırakan adına tescil edilmesi halinde, kütükte malik görünenin TMK m.712 olağan kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyeti kazanıp kazanamayacağı. Değerlendirme: Bölge Adliye Mahkemesi, tescilin yolsuz tescil niteliğinde olduğunu, davalıların iyiniyetli bulunmadığını ve m.712 koşullarının oluşmadığını saptayarak Hazinenin istinafını kabul etmiştir. Sonuç: Usul ve yasaya uygun bulunan hükmün ONANMASINA karar verilmiştir.

Kararı incele →

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2023/6615 K. 2024/5464 Onama
Mülkiyet Usul

Tapulu taşınmazda iyiniyetle ve davasız aralıksız on yılı aşkın süreyle malik sıfatıyla zilyet kalan kişinin olağan kazandırıcı zamanaşımı yoluyla edindiği kazanım korunur.

Detaylı özeti gör

Hukuki mesele: Yolsuz tescil nedenine dayalı tapu iptali davasında, davalıların iyiniyetle on yılı aşkın zilyetliğine dayalı olağan kazandırıcı zamanaşımı (TMK m.712) iddiasının kazanımı koruyup korumadığı. Değerlendirme: İskan Kanunu geçici 7/3. madde uyarınca hak sahipliğinin koşulsuz devam ettiği ve davalıların taşınmazda iyiniyetle on yılı aşkın süreli zilyetliği bulunduğu saptanmıştır. Sonuç: davalıların kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği nedeniyle kazanımlarının korunması gerekçesiyle davanın reddine ilişkin yerel mahkeme kararı Yargıtay'ca onanmıştır.

Kararı incele →

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2025/1788 K. 2025/3249 Onama
Mülkiyet Usul

Tapu iptali ve tescil davasında olağan kazandırıcı zamanaşımıyla edinim iddiasının kabulü, kadastro yoluyla kesinleşmiş kayda dayalı uyuşmazlıkta TMK m.712'de aranan tescile elverişli zilyetlik ve diğer yasal şartların gerçekleşmesine bağlıdır.

Detaylı özeti gör

Hukuki mesele: Tapu iptali ve tescil davasında davacının dayandığı TMK m.712 olağan kazandırıcı zamanaşımı şartlarının oluşup oluşmadığı. Değerlendirme: Kadastro tespitinin 26.02.1975'te kesinleştiği, davanın 07.09.2023'te 3402 sayılı Kanun m.12/3'teki on yıllık hak düşürücü süre geçtikten sonra açıldığı; ayrıca TMK m.712'de yazılı tescil şartlarının da oluşmadığı belirlenmiştir. Sonuç: Bölge Adliye Mahkemesi kararı HMK m.370/1 uyarınca ONANMIŞTIR.

Kararı incele →

Karar özetleri bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; tam karar metni esas alınmalıdır. Kaynak: Yargıtay Karar Arama.

İlgili Hizmet

TMK 712, taşınmaz mülkiyeti ve mülkiyet hakkının kapsamı bakımından olağan zamanaşımı hükümlerindendir.

Adana’da gayrimenkul davalarında avukat desteği

© . Tüm hakları Avukat Saim İncekaş’a aittir.

Feragat: Bu sitedeki içerikler genel bilgilendirme amacıyla sunulur; mevzuat ve içtihatlar zamanla değişebilir. Buradaki açıklamalar hukuki danışma değildir. Herhangi bir işlem yapmadan önce dosyanıza özel profesyonel görüş alınız.

İlişki ve KVKK: Bu site üzerinden iletişime geçmeniz tek başına avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Kişisel verileriniz KVKK kapsamında işlenir; bkz. Aydınlatma Metni.

TMK Madde 712 - Taşınmazda olağan…

→ İndeks
Bize WhatsApp'tan ulaşın!