TMK Madde 194 Aile konutu

Hazırlayan: Av. Saim İncekaşAdana BarosuGüncelleme: 09.06.2026

Özet 4 fıkra · ~2 dk okuma

TMK 194, eşlerden birinin diğerinin açık rızası olmadan aile konutunu devredememesini, üzerindeki hakları sınırlayamamasını veya kirasını feshedememesini, malik olmayan eşin ise tapuya şerh verdirebilmesini düzenler.

Resmi Metin

Aile konutu

Madde 194- (1) Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

(2) Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.

(3) Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.

(4) Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.

↪ Bu kanunda başka maddeye git

Avukat Yorumu

Bu madde, aile konutunun korunmasını düzenlemektedir. Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu düzenleme, aile konutunu eşlerin tek taraflı tasarruflarına karşı koruma altına alan emredici bir hükümdür.

Rızası alınmayan eş, hâkimden müdahale isteyebilir ve aile konutunun korunması için tapu kütüğüne şerh verilebilir. Bu şerh, üçüncü kişilerin iyiniyetini bertaraf ederek aile konutunu daha güçlü bir koruma altına almaktadır. 4721 sayılı Kanun’un gerekçesinde bu düzenlemenin eski Kanunda bulunmadığı ve aile konutunun özel olarak korunmasının amaçlandığı belirtilmiştir.

Gerekçe

Bu madde ite İsviçre Medeni Kanununun 169 uncu maddesine uygun olarak eşlerin hukuki işlemlerinde 193 üncü maddeyle kabul edilen genel kuralın bir istisnasına yer verilmiştir. Madde eşlerin aile konutlarıyla ilgili hukuki işlemlerde eşlerin serbestliği ilkesine istisna getirmiş ve böylece, aile konutu ile ilgili bazı hukuki işlemlerin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kabul edilmiştir. Aile konutu eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı, anılarla dolu bir alandır. Bu nedenle bu denli önemli bir malvarlığıyla ilgili olarak eşlerin tek başlarına hukuki işlemleri yapması diğer eşin önemli yararlarını etkileyebilir. Bunun sonucu olarak madde, konutla ilgili kira sözleşmesinin feshini, bu konutun başkalarına devrini ya da konut üzerindeki hakları ve buna benzer diğer hukuki işlemlerle tamamen ya da kısmen sınırlanmasını diğer eşin rızasına bağlamıştır. Maddede, aile konutunu eşlerden birinin kiralaması halinde, diğer eşin bir bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelmesi öngörülmektedir. Bu konu İsviçre Medeni Kanununda 07 Temmuz 1998 tarihli Kanunla yapılan değişiklikle “boşanmanın sonuçların” ile ilgili 121 inci maddede üç fıkra halinde düzenlenmiştir. Ancak bizde evliliğinin devamı sırasında da kira sözleşmesine taraf olmayan eşin mağdur olması gündeme gelebilmektedir. Bu nedenle söz konusu hüküm evlenmenin hükümleri kısmında ele alınmıştır.

Diğer eşin kanunun kendisine tanımış olduğu rıza verme yetkisini haklı sebep olmaksızın eşinden esirgemesi, bu yolla hakkını kötüye kullanması mümkündür. Bunun önlenmesi için de maddenin ikinci fıkrasında böyle bir rızaya muhtaç olan eşe hakime başvurma yetkisi tanınmıştır.

İlgili Yargıtay Kararları

Seçilmiş HGK içtihatları

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2015/247 K. 2015/2323 Onama
m.194/1

TMK m.194/1 uyarınca malik eş, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu ipotekle sınırlandıramaz; tapuda aile konutu şerhi bulunmaması durumu bilebilecek üçüncü kişiye TMK m.1023 koruması sağlamaz ve rızasız kurulan ipotek geçersizdir.

Detaylı özeti gör

Hukuki mesele: Tapu kütüğünde aile konutu şerhi bulunmasa dahi, eşlerden birinin adına kayıtlı aile konutu üzerine diğer eşin açık rızası alınmadan banka lehine ipotek tesis edilmesinin geçerli olup olmadığı (TMK m.193-194). HGK değerlendirmesi: TMK m.194/1 aile konutuyla ilgili tasarruflarda eşin açık rızasını aradığından, şerh bulunmaması ve bankanın iyiniyet savunması sonucu değiştirmez; rıza alınmadan kurulan ipotek geçersizdir. Sonuç: İpoteğin kaldırılmasına ilişkin direnme kararı onanmıştır.

Kararı incele →

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2015/528 K. 2015/1713 Kısmi
Usul m.194/1

TMK m.194/1 uyarınca eşin açık rızası olmadan aile konutu üzerinde kurulan ipotek geçersizdir; aile konutu şerhi bulunmasa dahi, taşınmazın bu niteliğini bilen veya bilebilecek ipotek alacaklısı ile ona halef olan kefil TMK m.1023 tapuya güven ilkesinden yararlanamaz.

Detaylı özeti gör

Hukuki mesele: Eşin açık rızası alınmadan aile konutuna konulan ipoteğin kaldırılması ile, davaya sonradan katılan ferî müdahil banka hakkında hüküm kurulup kurulamayacağı (TMK m.194; HMK m.69, 303). HGK değerlendirmesi: TMK m.194/1 uyarınca eşin rızası bulunmayan ipotek geçersiz olduğundan kaldırma yerindedir; ancak ferî müdahil taraf olmadığından hüküm yalnız taraflar hakkında kurulur, banka aleyhine hüküm ve gider yüklenmesi doğru değildir. Sonuç: Direnme kararı esas yönünden onanmış, ferî müdahil yönünden bozulmuştur.

Kararı incele →

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2012/1567 K. 2013/579 Direnme Bozuldu

Tapuda aile konutu şerhi yoksa, malik olmayan eşin rızası olmadan kurulan ipotekte TMK m.194/III tapuya güven ilkesine istisna getirmez; iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı TMK m.1023 ile korunur, aile konutu vasfını ve kötüniyeti eş ispatlamalıdır.

Detaylı özeti gör

Hukuki mesele: Tapuda aile konutu şerhi bulunmayan taşınmaza konulan ipotekte, konutun aile konutu olduğunu ve ipotek alacaklısının kötüniyetli olduğunu ispat yükünün kimde olduğu ve tapuya güven ilkesinin uygulanıp uygulanmayacağı (TMK m.193-194, m.1023). HGK değerlendirmesi: Davacı, taşınmazın aile konutu olduğunu ve alacaklının kötüniyetini ispatlayamadığından, tapu siciline güven ilkesini düzenleyen TMK m.1023 koşulları işlem tarafı lehine gerçekleşmiştir. Sonuç: İpoteğin kaldırılması isteminin kabulüne ilişkin direnme kararı bozulmuştur.

Kararı incele →

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2013/2306 K. 2015/1356 Onama
m.194/1

TMK m.194/1 emredici hükmü gereği aile konutu üzerinde ipotek gibi bir ayni hak tesisi diğer eşin açık rızasına bağlı olup, bu sınırlama konutun aile konutu niteliğinden doğduğundan tapuda şerh bulunmasından bağımsızdır; açık rıza olmadan tesis edilen ipotek geçersizdir.

Detaylı özeti gör

Hukuki mesele: Aile konutu üzerine, eşin açık rızası alınmadan, üçüncü kişinin kullandığı kredinin teminatı olarak banka veya şirket lehine ipotek tesis edilmesinin geçerli olup olmadığı (TMK m.193-194). HGK değerlendirmesi: İpotek tesis tarihinde tapuda aile konutu şerhi bulunmaması ve ipoteğin müşterek çocukların kullandığı krediye teminat olması sonucu değiştirmez; TMK m.194/1 eşin açık rızasını aradığından işlem geçersizdir. Sonuç: İpoteğin kaldırılmasına ilişkin direnme kararı onanmıştır.

Kararı incele →

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2013/2056 K. 2015/1201 Onama
m.194/1

TMK m.194/1 uyarınca aile konutu üzerinde ipotek tesisi diğer eşin açık rızasına bağlıdır; bu emredici sınırlamada işlemin müşterek çocukların kredisine teminat olması veya eşin işlemden haberdar sayılması açık rızanın yerini tutmaz, rızasız ipotek geçersizdir.

Detaylı özeti gör

Hukuki mesele: Anne-baba ile aynı çatı altında yaşayan müşterek çocukların kullandığı krediye teminat olmak üzere aile konutuna ipotek konulurken eşin açık rızasının aranıp aranmayacağı (TMK m.193-194). HGK değerlendirmesi: İpoteğin müşterek çocukların kredisine teminat teşkil etmesi ve eşin işlemden haberdar olabileceği varsayımı sonuca etkili değildir; TMK m.194/1 eşin açık rızasını zorunlu kıldığından rızasız ipotek geçersizdir. Sonuç: İpoteğin kaldırılmasına ilişkin direnme kararı onanmıştır.

Kararı incele →

Karar özetleri bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; tam karar metni esas alınmalıdır. Kaynak: Yargıtay Karar Arama.

İlgili Bölge Adliye Mahkemesi (İstinaf) Kararları

Adana Bölge Adliye Mahkemesi içtihatları

Adana BAM · İstinaf · 10. Hukuk Dairesi E. 2022/3433 K. 2023/643 İstinaf Başvurusunun Esastan Reddi

Adana BAM, taşınmaza yönelik TMK 194'e dayalı tapu iptal-tescil ve aile konutu şerhi davasının reddedilerek kesinleşmesiyle taşınmazın aynının çekişmeli olmaktan çıktığını; dolayısıyla men-i müdahale/ecrimisil ilamının kesinleşmeden icra edilebileceğini saptayıp istinafı esastan reddetmiştir.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Borçlular, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil ilamına dayalı ilamlı takibe karşı, taşınmazın aynına ilişkin bu ilamın kesinleşmeden icra edilemeyeceğini ileri sürerek takibin iptalini istemiş, icra mahkemesi şikayeti reddetmiştir. Adana BAM, daha önce görülüp kesinleşen tapu iptal ve tescil davasıyla taşınmazın aynının çekişmeli olmaktan çıktığını, dolayısıyla men-i müdahale ve ecrimisil ilamının icrası için kesinleşme şartının aranmadığını belirtmiştir. Bu nedenle davacıların istinaf başvurusu esastan reddedilmiştir.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 2. Hukuk Dairesi E. 2023/20 K. 2023/68 İstinaf Kabulü / Kaldırma

TMK 194 (aile konutu) burada davanın niteliğini belirleyen dayanaktır: eşin rızası olmadan aile konutuna konulan ipoteğin kaldırılması TMK 194 kapsamında görülmüş, bu da görevin aile mahkemesinde olduğu sonucuna esas alınmıştır. İstinaf incelemesi ise yalnız vekalet ücreti yönündendir.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Davacı, eşinin rızası alınmadan aile konutu üzerine üçüncü kişi borcu için konulan ipoteğin TMK 194 uyarınca kaldırılması için asliye ticaret mahkemesinde dava açmış; mahkeme görevsizlik kararı vermiş, ardından davacının feragati üzerine ek kararla dava reddedilmiştir. Davalı banka, ek kararda lehine vekalet ücretine hükmedilmemesine itiraz ederek istinafa başvurmuştur. Adana BAM, cevap dilekçesinde talep bulunmasa dahi kendisini vekille temsil ettiren banka lehine vekalet ücretine resen hükmedilmesi gerektiğini belirterek istinafı kabul etmiş ve ek kararın ilgili fıkrasını kaldırarak banka lehine vekalet ücretine hükmetmiştir.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 2. Hukuk Dairesi E. 2021/1075 K. 2021/1426 İstinaf Başvurusunun Esastan Reddi

TMK 194/1 emredici niteliği gereği, tapuda şerh bulunmasa da aile konutu üzerinde eşin açık rızası alınmadan tesis edilen ipotek geçersizdir. Adana BAM, rızası alınmayan kadın lehine ipoteğin kaldırılmasını onayıp bankanın istinafını reddetti.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Davacı kadın, eşine ait aile konutu vasfındaki taşınmaz üzerine kendi açık rızası alınmadan davalı banka lehine ipotek tesis edildiğini ileri sürerek ipoteğin kaldırılmasını istemiş; ilk derece mahkemesi davayı kabul etmiştir. Adana BAM, taşınmazın aile konutu niteliğinde olduğunda duraksama bulunmadığını ve eşin açık rızası alınmadan TMK 194/1'e aykırı ipotek tesis edildiğini belirleyerek davalı bankanın istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 2. Hukuk Dairesi E. 2020/1800 K. 2020/1856 İstinaf Başvurusunun Esastan Reddi

Adana BAM, TMK m.194'e dayalı aile konutunun eşin rızası olmadan devredildiği iddiasına ilişkin tapu iptali davasında, taşınmazın devri halinde davanın konusuz kalacağı gözetilerek ihtiyati tedbirin korunmasında usul ve yasaya aykırılık bulunmadığını belirterek istinafı reddetti.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Aile konutu sebebine dayalı tapu iptali, tescil ve aile konutu şerhi davasında, davacı eş taşınmazın rızası olmadan devredildiğini ileri sürmüştür. İlk derece mahkemesi, devrin önlenmesi için taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir koymuş ve devralan davalının tedbirin kaldırılması itirazını reddetmiştir. Adana BAM, bu ara karara yönelik davalının istinaf başvurusunu değerlendirmiştir.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 2. Hukuk Dairesi E. 2018/2678 K. 2020/1562 İstinaf Başvurusunun Esastan Reddi

Adana BAM, TMK m.194 uyarınca aile konutunun rıza alınmadan devrinin geçersiz olduğunu, bu korumanın yalnız evlilik süresince ileri sürülebileceğini; davacı eşin ölümüyle evlilik sona erdiğinden korumanın ortadan kalktığını saptayarak istinafı reddetti.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Aile konutunun eşin rızası olmadan devri nedenine dayalı satışın iptali, tapu iptali ve tescil davasında, davacı eş yargılama sırasında vefat etmiş ve ilk derece mahkemesi dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına hükmetmiştir. Adana BAM, davalılardan birinin istinaf başvurusunu, aile konutu korumasının evliliğin sona ermesiyle akıbeti yönünden incelemiştir.

Kararı incele →

Diğer kararlar (4)
Adana BAM · İstinaf · 2. Hukuk Dairesi E. 2018/1430 K. 2020/1522 İstinaf Başvurusunun Esastan Reddi

Adana BAM, ipotek tarihinde taşınmazın eşlerin aile konutu olduğunu ve davacı kadının açık rızası alınmadan kooperatif lehine ipotek tesis edildiğini saptamış; TMK 194'teki emredici sınırlamanın aile konutu şerhi konulmasa da geçerli olduğunu belirterek ipoteğin kaldırılmasını doğru bulmuştur.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Davacı kadın, açık rızası alınmadan eşi tarafından kooperatif lehine ipotek konulan taşınmazın aile konutu olduğunu ileri sürerek ipoteğin kaldırılmasını istemiş, ilk derece mahkemesi davayı kabul etmiştir. Adana BAM, ipotek tarihinde taşınmazın eşlerin kullandığı aile konutu olduğunu ve davacı kadının açık rızası alınmadan ipotek tesis edildiğini saptamıştır. Aile konutu şerhi bulunmasa dahi TMK 194'teki emredici sınırlamanın geçerli olduğunu belirterek kararı usul ve yasaya uygun bulmuş, kooperatif vekilinin istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 2. Hukuk Dairesi E. 2018/2598 K. 2020/1523 İstinaf Kabulü / Kaldırma

TMK 194 gereği aile konutuna ipotek için malik olmayan eşin açık rızası gerekir; ancak önce taşınmazın fiilen aile konutu olduğu belirlenmelidir. Adana BAM, eşlerin yerleşim yeri farklı olduğu halde fiili kullanım araştırılmadan aile konutu kabul edilmesini hatalı bulup kararı kaldırmıştır.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Eş, rızası alınmadan banka lehine ipotek tesis edilen taşınmazın aile konutu olduğu iddiasıyla ipoteğin kaldırılmasını talep etmiş, ilk derece mahkemesi davanın kabulüne karar vermiştir. Adana BAM, taşınmazın bulunduğu yer ile eşlerin yerleşim yeri adresinin farklı olduğunu, taşınmazın fiilen aile konutu olarak kullanılıp kullanılmadığının araştırılmadığını saptamıştır. Hiçbir araştırma yapılmadan taşınmazın aile konutu kabul edilmesini ve harç tamamlanmamış diğer talepler hakkında karar verilmemesini usule aykırı bularak davalı bankanın istinaf başvurusunu kabul etmiş, kararı kaldırıp dosyayı ilk derece mahkemesine göndermiştir.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 2. Hukuk Dairesi E. 2019/2390 K. 2020/498 İstinaf Başvurusunun Esastan Reddi

TMK m.194 uyarınca eşin açık rızası olmadan aile konutu üzerinde kurulan ipotek geçersizdir; bu sınırlama şerhe veya üçüncü kişinin iyi niyetine bağlı değildir. Banka açık muvafakati ispatlayamadığından Adana BAM ipoteğin kaldırılmasını onadı.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Davacı eş, davalı banka lehine eşine ait aile konutu üzerine açık rızası alınmadan kurulan ipoteğin kaldırılmasını istemiş; ilk derece mahkemesi davayı kabul etmiştir. Banka yetkisizlik, eksik harç ve iyi niyet gerekçeleriyle istinafa başvurmuştur. Adana BAM, aile konutu üzerindeki sınırlamanın şerh konulup konulmamasına ve üçüncü kişinin iyi niyetine bağlı olmadığını, davacı eşin açık muvafakatinin ispatlanamadığını belirterek bankanın istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 2. Hukuk Dairesi E. 2019/1038 K. 2020/68 İstinaf Kabulü / Kaldırma

Aile konutu üzerine eşin rızası alınmadan konulan ipoteğin kaldırılması davasıdır. Adana BAM, TMK m.194/1 uyarınca konut şerhi olmasa da açık rıza olmadan ipotek tesis edilemeyeceğini belirterek; rıza araştırılmadan davanın reddini hatalı bulup kararı kaldırmıştır.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Davacı, aile konutu niteliğindeki taşınmaz üzerine eşi tarafından rızası alınmadan üçüncü kişi borcuna teminat olarak konulan ipoteğin kaldırılmasını istemiş; ilk derece mahkemesi davacının ipotekten haberdar olduğu ve iyi niyetli olmadığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Adana BAM, TMK m.194/1 uyarınca aile konutu şerhi bulunmasa dahi diğer eşin açık rızası alınmadan aile konutu üzerinde ipotek tesis edilemeyeceğini belirterek; mahkemece açık rızanın bulunup bulunmadığının araştırılması gerekirken davanın reddedilmesini usul ve yasaya aykırı bulmuş, istinaf başvurusunu kabul edip kararı kaldırarak dosyayı yeniden görülmek üzere mahkemesine göndermiştir.

Kararı incele →

Bölge Adliye Mahkemesi (istinaf) kararları bölgesel niteliktedir; bağlayıcı içtihat değildir, Yargıtay denetiminde değişebilir. Bilgilendirme amaçlıdır.

İlgili Hizmet

TMK 194, evlilik birliğinin sona ermesine ilişkin aile konutu bakımından sık başvurulan hükümlerdendir.

evlilik birliğinin sona ermesi davalarında hukuki danışmanlık

© . Tüm hakları Avukat Saim İncekaş’a aittir.

Feragat: Bu sitedeki içerikler genel bilgilendirme amacıyla sunulur; mevzuat ve içtihatlar zamanla değişebilir. Buradaki açıklamalar hukuki danışma değildir. Herhangi bir işlem yapmadan önce dosyanıza özel profesyonel görüş alınız.

İlişki ve KVKK: Bu site üzerinden iletişime geçmeniz tek başına avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Kişisel verileriniz KVKK kapsamında işlenir; bkz. Aydınlatma Metni.

TMK Madde 194 - Aile konutu

→ İndeks
Bize WhatsApp'tan ulaşın!