TBK Madde 369 - Ürün kirasında olağanüstü fesih: a. Önemli sebepler

TBK Madde 369 Ürün kirasında olağanüstü fesih: a. Önemli sebepler

Hazırlayan: Av. Saim İncekaşAdana BarosuGüncelleme: 02.08.2026

Özet 2 fıkra · ~1 dk okuma

TBK 369, ürün kirasında taraflardan biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığında sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir; hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.

Resmi Metin

a. Önemli sebepler

Madde 369- (1) Taraflardan biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

(2) Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.

↪ Bu kanunda başka maddeye git

Avukat Yorumu

Ürün kirasında bu yol, basit bir hoşnutsuzluğa değil; ilişkiyi çekilmez kılan ağır bir duruma dayandığında işler. Uygulamada zorluk burada başlar: feshi yapan taraf, hem önemli sebebin somut olgularını hem de bunu kendisine yüklenemeyeceğini ispatla yükümlüdür ve bu yük çoğu kez fesheden aleyhinedir. Tarımsal işletmede verim düşüşü, bakım-özen ihlali ya da işletmenin terki gibi iddialar genelde bilirkişi ve yerinde tespitle aydınlanır; demirbaş ve devir-teslim tutanaklarının baştan tutulması, sonraki tartışmada en güçlü dayanaktır.

Sık yapılan hata, sebep ağır olsa bile yasal fesih bildirim süresine uymadan ani çıkış yapmaktır; bu durumda fesih tartışmalı hâle gelir. Ayrıca feshin parasal sonuçları (tazminat, kullanım karşılığı, geri verme) tarafların iradesine bırakılmayıp hâkimin takdirine kaldığından, mali beklentiyi peşinen kesin saymamak gerekir. Konut-çatılı işyeri kirasındaki koruyucu rejim burada uygulanmaz.

Gerekçe

Türk Borçlar Kanunu’nun 369. maddesinin gerekçesi şu şekildedir:

818 sayılı Borçlar Kanununun 286 ncı maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 368 inci maddesinde, ürün kirası sözleşmesinin önemli sebeplerle olağanüstü feshi düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 286 ncı maddesinin kenar başlığında kullanılan “II. Mühim sebeplerden dolayı fesih” ibaresi, Tasarıda “3. Olağanüstü fesih / a. Önemli sebepler” şekline dönüştürülmüştür.

Maddede, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerden biri olan Tasarının 330 uncu maddesine paralel olarak kaleme alınmıştır.

İlgili Yargıtay Kararları - TBK m.369 uygulaması

Aşağıdaki ilkeler, ilgili kararlardan derlenmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/7886 K. 2019/5593 20.06.2019 Bozma

Kira ilişkisinin devamını çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığında taraf olağanüstü fesih hakkını kullanabilir; mahkeme, fesih nedenlerinin mevcudiyetini ve ihtarların usulüne uygunluğunu inceleyip sonucuna göre karar vermelidir.

Detaylı özeti gör

Davacı kiracı, davalı vakfa ait zeytinlikler için 31/05/2004 tarihli 9 yıl 7 ay 1 gün süreli kira sözleşmesinde, 2012 yılında doğa ve piyasa koşullarından doğan öngörülemeyen nedenlerle kira bedellerinin fahiş hale geldiğini ileri sürerek sözleşmenin uyarlanmasını ve teminat iadesiyle 31/12/2012 itibariyle feshini istemiş; 11/12/2012 tarihli ihtarname ile de olağanüstü durum nedeniyle feshi bildirmiştir. Mahkeme uyarlama talebini reddedip ihalenin feshedildiğinin tespitine karar vermiştir. Yargıtay, davacının temyiz itirazlarını reddetmiş; ancak davalı yönünden, mahkemenin TBK m.367 ve 369'u yorumlayarak fesih nedenlerinin bulunup bulunmadığını ve ihtarların usulüne uygunluğunu, hatta fiili tahliyenin gerçekleşip gerçekleşmediğini araştırmadan eksik incelemeyle hüküm kurmasını hatalı bularak kararı davalı yararına bozmuştur.

Kararı incele →

İlkeler ilgili kararlardan derlenmiştir; tam karar metni esas alınmalıdır. Yargıtay içtihadı zamanla değişebilir.