Adana Avukat Saim İncekaş | Adana Boşanma Avukatı, Ceza Avukatı, Şirketler ve Miras Avukatı Adana Avukatlık Hizmetlerinde Güven ve Tecrübe TBK Madde 349 Fesih bildirimi: b. Aile konutu
TBK 349, aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez; rızanın alınması mümkün olmaz ya da eş haklı sebep olmaksızın rızadan kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda karar vermesini isteyebilir.
Resmi Metin
b. Aile konutu
Madde 349- (1) Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.
(2) Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.
(3) Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.
↪ Bu kanunda başka maddeye git
Avukat Yorumu
Buradaki en sık hata, kiracı eşin tek başına verdiği fesih bildirimini geçerli sanmasıdır: konut aile konutu ise, diğer eşin açık rızası alınmadan yapılan fesih geçerli değildir ve kiraya verene karşı hüküm doğurmaz. Pratikte rızayı yazılı, tarihli ve eşin kimliğiyle eşleşir biçimde dosyalamak işe yarar; çünkü uyuşmazlıkta rızanın varlığını ileri süren, yani feshi rızaya dayandıran taraf bunu ispatla yükümlüdür ve sözlü beyana güvenmek sonradan inkârla çöker. Rıza alınamıyorsa veya eş haksız yere kaçınıyorsa çözüm tek taraflı işlem değil, hâkimden izin istemektir.
Asıl risk kiraya veren tarafındadır: kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimle sözleşmeye taraf sıfatı kazanmışsa, fesih bildirimi ve ödeme süreli ihtar her iki eşe ayrı ayrı bildirilmek zorundadır. Tek eşe yapılan ihtara dayanılması, açılacak tahliye davasının esastan reddine yol açar. Bu yüzden kiraya veren, dosyada eşin taraf sıfatı kazanıp kazanmadığını baştan netleştirmeli ve ihtarı buna göre yöneltmelidir.
Gerekçe
Türk Borçlar Kanunu’nun 349. maddesinin gerekçesi şu şekildedir:
818 sayılı Borçlar Kanununda ve 6570 sayılı Kanunda yer verilmeyen, ancak 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 194 üncü maddesini kısmen karşılayan; “b. Aile konutu” kenar başlıklı yeni bir maddedir.
Tasarının üç fıkradan oluşan 348 inci maddesinde, aile konutuna ilişkin kira sözleşmesinin fesih bildiriminin geçerlilik koşulları düzenlenmektedir.
Madde, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 194 üncü maddesinin birinci, ikinci ve son fıkralarında yapılan düzenleme ile uyumlu olarak kaleme alınmıştır. Bu düzenlemede, aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracının, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemeyeceği; bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracının, hakimden bu konuda bir karar vermesini isteyebileceği ve sözleşmenin tarafı olmayan eşin, kiralayana (kiraya verene) yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline geleceği öngörülmektedir. Tasarıda da, aynı esaslar korunmuş, buna bağlı olarak, maddenin son fıkrasında, kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması halinde, kiraya verenin, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorunda olduğu belirtilmiştir. Böylece, bu durumda, evlilik birliğinin korunması amacıyla, eşlerden birinin, kiracı sıfatıyla, tek başına hareket ederek, diğer eşin açık rızası olmaksızın sözleşmeyi sona erdirmesi önlenmek istenmiştir.