TBK Madde 328 Belirsiz süreli kirada fesih: Genel olarak

Hazırlayan: Av. Saim İncekaşAdana BarosuGüncelleme: 02.08.2026

Özet 2 fıkra · ~2 dk okuma

TBK 328, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemleri kira sözleşmesinin başlangıç tarihine göre hesaplanır; sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine ya da bildirim süresine uyulmazsa bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

Resmi Metin

Genel olarak

Madde 328- (1) Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.

(2) Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

↪ Bu kanunda başka maddeye git

Avukat Yorumu

Belirsiz süreli kira ilişkisinde fesih iradesi tek başına yetmez; asıl risk, doğru fesih dönemini ve bildirim süresini tutturmaktır. Pratikte en sık hata, bildirimi rastgele bir tarihte yapıp süreyi kaçırmaktır; bu durumda fesih boşa düşmez ama etkisini bir sonraki döneme erteler, yani kira ilişkisi istenmeyen bir süre daha devam eder. Bu da kira borcunun, kullanım ve iade tarihinin uzaması demektir. Sözleşmede daha uzun bir bildirim süresi veya farklı bir fesih dönemi kararlaştırılmışsa, taraf kendi lehine sandığı yasal süreye değil, sözleşmedeki süreye bağlıdır; metni okumadan hareket etmek tehlikelidir.

İspat yükü fesih bildirimini yapan taraftadır: bildirimin içeriği, muhatabı ve eline geçtiği tarih belgelenmelidir. Bu nedenle noter ihtarı veya iadeli taahhütlü gönderiyi tercih edip tebliğ tarihini saklamak yerinde olur. Dönem hesabında başlangıç tarihinin esas alındığı unutulmamalı; takvim ayı yerine sözleşme başlangıcından sayım yapılması karışıklığı önler. Belirsiz süreli ilişkide işyeri ve konut kiraları yönünden tahliye koşulları farklı olduğundan, tahliyeye gidecekse fesih bildirimi ayrı, dava süreci ayrı değerlendirilmelidir.

Gerekçe

Türk Borçlar Kanunu’nun 328. maddesinin gerekçesi şu şekildedir:

Tasarının iki fıkradan oluşan 327 nci maddesinde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinin fesih bildirimiyle sona ermesi genel olarak düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 262 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “III. Feshin ihbarı” şeklindeki ibare, Tasarıda “II. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi / 1. Genel olarak” şeklinde ifade edilmiştir.

Maddenin birinci fıkrasında, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflar, daha uzun bir fesih bildirim süresi ya da başka bir fesih dönemi kararlaştırmış olmadıkça, her birinin, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak, sözleşmeyi feshedebileceği; fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin esas alınacağı belirtilmiştir.

Maddenin ikinci fıkrasında, fesih dönemine ya da bildirim süresine uyulmadan yapılan feshin bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacağı ifade edilmiştir.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 266a maddesi göz önünde tutulmuştur. Ancak, kaynak Kanundan farklı olarak fesih dönemlerinin hesaplanmasında kira sözleşmesinin başlangıcının esas alınacağı konusu açıklığa kavuşturulmuştur.

İlgili Yargıtay Kararları - TBK m.328 uygulaması

Aşağıdaki ilkeler, ilgili kararlardan derlenmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/16283 K. 2017/18226 Bozma

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflar, aksi kararlaştırılmadıkça, TBK m.328 uyarınca yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uymak zorundadır; bu sürelere uyulmadan açılan tahliye davası süresinde sayılmaz.

Detaylı özeti gör

Davacı, taşınmazı büfe-cafe olarak işletilmek üzere 01.03.2003 başlangıçlı ve 5 yıl süreli kira sözleşmesiyle davalıya kiraya verdiğini, sözleşmenin sona ereceğini ihtarla bildirmesine rağmen yerin boşaltılmadığını ileri sürerek tahliye istemiş; davalı ise kiralananın çatılı işyeri olduğunu savunmuştur. Bilirkişi incelemesiyle kiralananın baskın vasfının çatısız (gayrimüsakkaf) olduğu ve genel hükümlere tabi bulunduğu saptanmıştır. Yargıtay, davacının 04.01.2013 tarihli ihtarname ile sözleşmeyi yenilemeyeceğini bildirmiş olmasına karşın, yasal fesih dönemlerine uyulmadan 08.03.2013'te açılan tahliye davasının süresinde olmadığını, bu nedenle davanın süre yönünden reddi gerekirken kabulünün hatalı olduğunu belirterek hükmü bozmuştur.

Kararı incele →

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6150 K. 2017/14803 Bozma

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflar, yasal fesih dönem ve sürelerinden daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırabilir; sözleşmenin özel şartlarında belirlenen feshi ihbar süresi geçerli olup tarafları bağlar.

Detaylı özeti gör

Davacı kiraya veren, davalıyla imzaladığı 01.01.2014 başlangıçlı bir yıl süreli kira sözleşmesine dayanarak, inşaat malzemesi deposu olarak kiralanan taşınmazın süre sonunda tahliye edilmediğini ileri sürerek kiralananın tahliyesini istemiştir. Sulh hukuk mahkemesi, davalının kiralananı araç yıkama işinde kullanmasına dayalı akde aykırılık için kiracıya süreli ihtar gönderilmediği gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Yargıtay ise sözleşmenin 7. maddesinde kararlaştırılan feshi ihbar süresinin geçerli olduğunu ve davacının süre bitiminden önce 14.10.2014'te sözleşmeyi yenilemeyeceğini davalıya bildirdiğini gözeterek, süre bitimine dayalı tahliye talebinin mahkemece hiç değerlendirilmemesini usul ve yasaya aykırı bulmuş ve hükmü davacı yararına bozmuştur.

Kararı incele →

İlkeler ilgili kararlardan derlenmiştir; tam karar metni esas alınmalıdır. Yargıtay içtihadı zamanla değişebilir.

İlgili Bölge Adliye Mahkemesi (İstinaf) Kararları - TBK m.328 uygulaması

Adana Bölge Adliye Mahkemesi içtihatları. Aşağıdaki ilkeler ilgili kararlardan derlenmiştir.

Adana BAM · İstinaf · 5. Hukuk Dairesi E. 2020/1194 K. 2022/1308 İstinaf Başvurusunun Esastan Reddi

Tarla kirasının tahliyesi uyuşmazlığında daire, TBK m.328'deki belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi düzenlemesini hukuki çerçeve olarak aktarmış; somut olayda süre bitiminden önce yenilememe ihtarı tebliğ edildiğinden tahliye kararını yerinde bulup istinafı esastan reddetmiştir.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Uyuşmazlık, tarla niteliğindeki taşınmazın kira süresinin bitmesi nedeniyle kiracının tahliyesi istemine ilişkindir. Taşınmazı önceki malikten satın alan davacı, sözleşmeyi yenilemeyeceğini noter ihtarnamesiyle bildirmiş, kira süresi sonunda tahliye istemiştir. İlk derece mahkemesi davayı kabul edip kiralanandan tahliyeye karar vermiştir. Daire, belirli süreli kira sözleşmesinin süre bitiminde kendiliğinden sona erdiğini, süre bitmeden çekilen yenilememe ihtarının sözleşmenin belirsiz süreliye dönüşmesini engellediğini, davanın kira bitiminden sonra açıldığını ve taşınmazın tarla vasfında olması nedeniyle süre sonunda tahliyenin istenebileceğini belirterek kiracının istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.

Kararı incele →

Bölge Adliye Mahkemesi (istinaf) kararları bölgesel niteliktedir; bağlayıcı içtihat değildir, Yargıtay denetiminde değişebilir. İlkeler ilgili kararlardan derlenmiştir; tam karar metni esas alınmalıdır.

© . Tüm hakları Avukat Saim İncekaş’a aittir.

Feragat: Bu sitedeki içerikler genel bilgilendirme amacıyla sunulur; mevzuat ve içtihatlar zamanla değişebilir. Buradaki açıklamalar hukuki danışma değildir. Herhangi bir işlem yapmadan önce dosyanıza özel profesyonel görüş alınız.

İlişki ve KVKK: Bu site üzerinden iletişime geçmeniz tek başına avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Kişisel verileriniz KVKK kapsamında işlenir; bkz. Aydınlatma Metni.

Bize WhatsApp'tan ulaşın!